岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　mihoさん20万円アフター＆G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　mihoさんがあみだでゲットした２０万円戸建が完成しましたよ(*´▽｀*)
　G地さんが７人ぐらい？の争奪戦の末に獲得した戸建も見学できます。
　１２月 １０日（土）１２時半〜
　　参加予定
　　１摂津屋さん
　　２真中さん（女性）
　　３F原Hさん
　　４こももさん（女性）
　　５わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　１２月 １３日（火）１２時半〜　
　　参加予定
　　１こももさん（女性）
　　２麒麟さん
　　３Y口さん
　　４わたくし
　　
＜見学会のお知らせ３＞
　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　１２月 １３日（火）１８時〜
　　参加予定
　　１taimanさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３ゆうさん
　　４たくみさん※岡山駅で拾います。
　　５わたくし　
　　※忘年会第三弾へ参加の方はどこかで拾うこともできます(^^;

＜忘年会第三弾＞
　１２月１３日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１８名）
　　１DDMさん
　　２そうさん
　　３あつさん
　　４ラファエルさん
　　５たくみさん
　　６HR田さん
　　７Kさん
　　８takeさん
　　９Y口さん
　　10すえちゃん
　　11mihoさん（女性）
　　12ryokoさん（女性）
　　13ゆうさん
　　14かこちゃま（女性）
　　15OCさん
　　16じいじさん
　　17u-kiさん
　　18わたくし
　　※満席になりました(^^;
　　
＜見学会のお知らせ４＞
　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　１２月 １４日（水）１１時〜　
　　参加予定
　　１HTさん
　　２こももさん（女性）
　　３taimanさん
　　４わたくし

＜忘年会第四弾　昼の部＞
　１２月１４日（水）１２時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１HTさん
　　２麒麟さん
　　３こももさん（女性）
　　４ヒラさん（初登場）
　　５HR田さん
　　６taimanさん
　　７
　　８
　　９
　　10
　　11
　　12わたくし


＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 １５日（木）１２時半〜　見学会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は、mihoさん20万円アフター＆G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　
ryokoさん（女性）
じいじさん
わたくし

の３人で行ってきました。


まずは第２５回あみだくじでmihoさんが当たった20万円戸建。

関連記事
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年06月11日　眠い...
2016年07月15日　持ってる女
2016年07月19日　休み明けは殺到するかな？
2016年07月27日　あと２９９７本


ボーボーだった庭が


↓

めちゃきれいになってる〜Σ（・□・；）



きちんと手入れされれば家は生き返りますね〜



その後、G地さんの２号物件へ


G地さんは今年買ったオーナーチェンジ戸建に続く２つめ。


前回はオーナーチェンジだったので


リフォームは初体験です。


実はここ、先日チラッと話題で出た物件Ａ。

関連記事
2016年11月14日　偶然の産物



７〜８人での争奪戦の末獲得されました。


この争奪戦にかこちゃまも加わっていたようで(^^;


安い物件はライバルが多いからな〜(;´Д｀)


室内はこんな感じ。



そこそこリフォームがかかりそうですが


場所がいいので、貸すのは問題ないでしょう(^^)


どこまでやるのかが悩ましいところですね〜(-_-;)



どちらも２日目があるので写真は控えめで(^^;


...


さて、今日は先日の続きで


関連記事
2016年12月04日　買っても良い物件の条件
2016年12月05日　２　買っても良い物件の条件


わたくしが重視するのはこの４つということで


・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること



次は、・入退去の頻度が少ない可能性が高いことについて。


賃貸経営って利回り重視の方が一般的に多いですけど


表面利回り２０％以上あったとしても


毎年のようにバンバン入れ替わってたら


それこそ絵に描いた餅(-_-;)


わたくし、賃貸経営の一番の敵は入退去だと思いっていましてね。


なんせ入退去いうのはお金がかかる(-_-;)


大概の場合、退去したらリフォームに入って


リフォーム代が出て行きます(-_-;)


敷金でカバーできることもあるけど


最近は敷金の取り扱いも難しくなって


どんくさい管理会社だったら


あっさり全額返金を提示して丸く収めようとします(-_-;)


多少なりとも入居者の責の部分もあるはずなのに


交渉自体が全然できない...


まぁそもそも交渉する気もないけどね。


だって、担当者からしたら交渉する必要ないもんね。


変に巻き込まれて、自分の仕事が停滞しても困るし


なんせ自分の物件、自分のお金じゃないから


全額返金しても痛くも痒くもない(;´Д｀)



全額返金して敷金から一切回収できなくても


「いま頃はガイドラインとかで難しいんですよ〜」


って言ってそれでおしまいね。


オーナーにリフォーム費用を全額負担さえりゃ済む話(-_-;)


オーナーがリフォーム費用をケチれば


それはそれで部屋が決まりにくくなって


オーナが困るだけの話(-_-;)


管理会社にとってはリフォーム費用がどこから出ようが


そんなの関係ないのね。


その上、リフォームの見積り取りゃ


馬鹿みたいに高いリフォーム費用ときたもんだ(;´Д｀)


内装屋さんに勝手に見に行かせて


「悪いところ全部書き出してそれで見積り頂戴」なんて話だからね〜


まだいけそうなところでも


少しでも悪いと思えば全部書いてくるがな(;´Д｀)


じゃないと、「なんでここは見落とした！？」みたいな話になっても困るし


直すところが多くなればそれだけ儲かるもんね...


管理会社としては


数が多すぎると


担当者が現場で内装屋さんと一緒に協議するなんて


そうそうできんのです(-_-;)



つづく



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　１２月 １３日（火）１２時半〜　
　　参加予定
　　１こももさん（女性）
　　２麒麟さん
　　３nnwさん
　　４K本さん
　　５norikoさん（女性）
　　６Y口さん
　　７わたくし
　　
＜見学会のお知らせ２＞
　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　１２月 １３日（火）１８時〜
　　参加予定
　　１taimanさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３ゆうさん
　　４たくみさん※岡山駅で拾います。
　　５Y口さん※岡山駅で拾います。
　　６じいじさん
　　７Kさん※岡山駅で拾います。
　　８わたくし　
　　※忘年会第三弾へ参加の方はどこかで拾うこともできます(^^;

＜忘年会第三弾＞
　１２月１３日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１８名）
　　１DDMさん
　　２そうさん
　　３あつさん
　　４ラファエルさん
　　５たくみさん
　　６HR田さん
　　７Kさん
　　８takeさん
　　９Y口さん
　　10すえちゃん
　　11mihoさん（女性）
　　12ryokoさん（女性）
　　13ゆうさん
　　14かこちゃま（女性）
　　15OCさん
　　16じいじさん
　　17u-kiさん
　　18わたくし
　　※満席になりました(^^;
　　
＜見学会のお知らせ３＞
　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　１２月１４日（水）１１時〜　
　　参加予定
　　※すみませんが延期になりました(-_-;)

＜忘年会第四弾　昼の部＞
　１２月１４日（水）１２時〜
　ザ・セントラルビュッフェ イオンモール岡山店 （THE CENTRAL BUFFET）
　岡山市北区下石井1-2-1 イオンモール岡山 6F
　https://tabelog.com/okayama/A3301/A330101/33012398/　
　　参加予定
　　１HTさん
　　２麒麟さん
　　３こももさん（女性）
　　４ヒラさん（初登場）
　　５HR田さん
　　６わたくし
　※ご希望の方はこちらからエントリーをどうぞ(^^)


＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 １５日（木）１２時半〜　見学会予定
　１２月 ２３日（金,祝）12時半〜じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


O村さんが３月に第２０回あみだくじで獲得した


倉敷市某所の２０万円戸建。

関連記事
2016年01月29日　見学会盛りだくさん
2016年01月30日　よく遊んだな〜（笑）
2016年03月03日　麻痺気味？


見に行った方はよくご存じでしょうが


かなりの廃れ具合(^^;


しかし世の中にはあんな状態でも使う人がいるもんでね〜(^^;


ついに決まったそうですよ(*´▽｀*)


素晴らしい！


表面なら１００％近いですねΣ（・□・；）


...


さて、今日は前回の続きで。


わたくしが重視するのはこの４つということで


・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること

関連記事
2016年12月04日　買っても良い物件の条件
2016年12月05日　２　買っても良い物件の条件
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件


前回は、・入退去の頻度が少ない可能性が高いことについて


どんくさい管理会社に任せてたらどうなるかを書きました。


もちろん、きちんとした管理会社もあると思いますが


基本的に、大家と管理会社は利益相反の関係。


大家は満室経営が理想で


管理会社は退去が出ると仕事ができる。


普段もらっている管理料程度じゃ


とても食っていけませんから


退去が出ると儲けるチャンスです(^^;


だってね、一般的な管理料って集金家賃の５％ぐらいが多いですが


１００万円家賃を集金して５万円...


家賃１０万円なら１０戸の管理でいいですが


２．５万円なら５０戸も管理することに...


本格的に人を一人、管理料だけで雇おうとすると


集金家賃１０００万円→管理料５０万円でも足りないでしょ？


集金家賃１０００万円いうたら結構な戸数ですわねー(;´Д｀)


保険の代理店でもやっていれば、


火災保険の収入なんかも入ってきますが


やはり管理料以外の収入も模索するのが妥当でしょう。


日々の故障とかそんなにあるもんじゃないですから


そうなると、退去時のリフォームや大規模修繕とか


ある程度大きな工事は魅力的。


限られた人員でひとつひとつ丁寧に退去立ち合いして


まともにリフォーム内容の精査なんてやってられませんから


カギだけ返してもらって、退去立ち合いは後日にしたりして


見に行ってもらうのは内装屋さん任せ。


全自動でフル見積もりが届き


それに２０〜５０％載せて大家に提示。


揉める可能性のある敷金は全額返金し


大家からリフォーム費用を回収できればそれで完了です。


キャパ以上に管理を受けている会社に


リフォームまで任せた物件で退去が発生する


ということは、こういうことになりがちです(-_-;)


もちろん適正な管理をしている会社にお願いするか


自主管理できる環境にすることで


ある程度緩和することはできますよ(^^;



でも、そもそもの退去が無ければ


断然有利に運営できますよね(*´▽｀*)


利回りも大切ですけど


買った後の運営面はもっと大切だと思いますよ。


なので、わたくしは退去の少なそうな物件をおススメしています(^^)



つづく


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜緊急企画＞
　「俺たちの隠れ家」
　見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
　１２月 ３０日（金）１５時〜
　参加予定（７名）
　１ラファエルさん？
　２T本さん
　３mihoさん（女性）
　４倉敷大家さん
　５こももさん（女性）
　６ryokoさん（女性）
　７じいじさん
　８わたくし
　※締め切りました。


＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１２名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９わたくし
　

＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 ２３日（金,祝）12時半〜じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
　　　　　　　　　 15時半〜南区某所全空きアパート見学会１日目
　１２月 ２６日（月）１２時半〜　南区某所全空きアパート見学会２日目
　１２月 ２７日（火）１２時半〜　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１２月 ２８日（水）１３時〜　　ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
　　　　　　　　１９時〜　　今年最後の忘年会第五弾！
　１２月 ３０日（金）１５時〜　　緊急企画　「俺たちの隠れ家」
　　　　　　　　　　　　　 見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで。

関連記事
2016年12月04日　買っても良い物件の条件
2016年12月05日　２　買っても良い物件の条件
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件
2016年12月12日　４　買っても良い物件の条件


わたくしが重視するのはこの４つということで

・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること



今回は、・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないことについて。


これも大きいですよね〜


不動産賃貸業も需要と供給の関係は避けて通れません(-_-;)


仮に、１００人しか需要のないところに１０００戸あったら


どうやっても満室にはなりませんからね...


かといって、このエリアには何人って


正確な需要がわかる訳でもないんですが...



しかし、岡山市中心部は明らかに供給過剰では？


なんせ新築が全然決まっていない...


数年前なら、それなりに岡山駅の近くであれば


少々新築プレミアが乗っても決まったもんでした。


いまは新築も決まらず、築１０年以内の築浅も


空室が目立つものが多い...


相続税対策とか、古い建物の建て替えの需要が強いんですね。


そこへ建築屋が乗っかる...


建てたい人、建てさせたい人の思惑だけで動くので


需要があろうがなかろうが


そんなのはお構いなし...



街中は土地が狭いけれど、容積率は大きいところが多いので


上へ上へ伸ばすようになります。


建築費も高騰したままなので


少しでも利回りを良く見せないと


そもそも事業としてスタートさせられませんから


小さめの部屋をなるべくたくさん造って


それぞれの家賃をべらぼうに高く設定した


空想利回りマンションの出来上がり。


みんなが同じような思考で話しを進めるから


結果的に同じようなマンションが立ち並んでいくだけです。



それは、郊外にしても似たようなもんで


郊外だと上に伸ばせないところが多いけれど


敷地は広く取れるところが多いから


今度は２〜３階建てのアパート系が増えてきます。



西小学校のエリアなんか


１０年前はほんと何にも無かった。


それが、駅ができたり、道路が整備されたりして


住みたい人のニーズが増えた。


それと、地主系の土地活用がマッチして


アパート系がどんどん増えた。


それが需要とマッチするところで止まればいいんですが


そうは問屋が卸さんですわね...



５年、１０年前は安泰だった物件が


近所に新築がどんどん供給されるがために


徐々に苦しくなっていく...


そんなのちょっと考えたらわかりそうなもんですが


欲に目が眩むとそうもいかんのでしょうかね...



つづく


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１４名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


正月休みはやっておきたいことがいくつかあったんですけど


結局、風邪で年末から三が日も寝たきりという


なんともしょーもない正月になってしましました(-_-;)


過去を振り返ると、


盆や正月、ＧＷとか長期休み目前になると


体調崩して予定がパーみたいなことって


わたくし自身は、なんだか多いような気がしますが


これって結構、長期休暇あるあるじゃないです？？


そんな中、ザグザグで売ってる
※岡山のドラッグストアです(^^;


正官庄（せいかんしょう）が自然治癒力を高めてくれる


と、なんとも優しいメールをいただきました(^^;


わざわざありがとうございますm(__)m


...


さて、頭があまり働かないので


今日はネタの続きにしましょうか(^^;

関連記事
2016年12月04日　買っても良い物件の条件
2016年12月05日　２　買っても良い物件の条件
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件
2016年12月12日　４　買っても良い物件の条件
2016年12月29日　５　買っても良い物件の条件


わたくしが重視するのはこの４つということで

・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること



今回は、・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないことの続きで。


要は、今後ライバルが増えそうな場所で


しかも大量供給されるコピー品はやめときなさい


ってことなんですけど


数は増えるは、


しかも増えるのが類似品ってことになれば


将来大した差別化はできません(-_-;)



具体的にいうと、アパート、マンションの


土地から新築や、新築建売、築浅とかですね。



最近は岡山でも、アパートの建売も結構見かけますが


それらは場所こそ、そこそこの立地に仕込んできますが


中身（間取りや収支）を見てみると強引なものばかり(-_-;)


狭い部屋を強引に１ＬＤＫ表記にしてみたり


家賃も高めの設定だったり


敷地いっぱいに部屋をたくさん取りたいから


駐車場削ってるとか


ライバルや需給については無視(-_-;)


請負だったら渡してしまえば


あとの入居があろうがなかろうが関係ないしねー


建売だったら、それをどうにかこうにか


広告料やフリーレントを駆使して満室にして引き渡し...


大手メーカーでサブリースだから安心♪　ってのもどうだかね...



新築でいくんなら、


せめて増える見込みの少ない建物、間取りにしないと


この世界は後出しジャンケンで、後発ほど有利になるからね〜(-_-;)



中心地にマンションやるんなら


１Ｋや１ＬＤＫじゃダメなんよね...


すでにたくさんあるし、


収支が出しやすいからみんな同じことやってくる...


じゃあ何がいいの？


間取りだけでいったら２ＬＤＫかな。


でも、広い部屋だと収支が出しにくいんよね(-_-;)


そんなのわかってるって？


だからこそいまも数は少ないし、今後も増えにくいよ。


そういう難しいことをクリアしていかないと


みんなと一緒だと勝てなくなるんだよね〜(-_-;)


どうしてもクリアできないなら


それは取り組まない方がよい案件だと思いますよ。



つづく



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１４名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


相変わらず寝たきり正月を過ごしているけれど


１月４日ともなれば仕事始めの方もポロポロいる様子。


お仲間たちのブログが始動されたり


不動産屋からの問い合わせ電話もポロポロ鳴った。


そんな中、ある１本の電話が。


昨年末から話しのあった


南区植松の募集中のテナントの件だった。


昨年末は、検討中のその会社が休みに入るので


内見は年始にしてほしいということだったが


早速見せてほしいとのこと。


わたくしは病床に伏しているものの


幸いなことに現地にカギを設置している。


申し訳ないが、それで内見してほしいと暗証番号を伝えた。


...


...


数時間後、再びその方から電話が。


「番号合わせても開かないんですけど...」


いやそんなはずは...


番号は合っているはず...


...


もしや誰かが勝手に番号を変えた？？


それとも開け方がおかしいのか？？


...


結局、謎のまま空けることはできず、後日ということに...


...


...


ということで正月早々、確認に行かねばなりませぬ(-_-;)


しんどいけど明日にでも行ってみるかね〜(;´Д｀)


...


こんな感じで、普段は滅多に事が起こらなくても


たまーにちょっとしたことで駆り出されると


物件が遠いと大変です(;´Д｀)



ちなみにここはわたくしの自宅から


直線で１５〜１６km


時間にして、スムーズなら３０〜３５分


といったところ。



常々、みなさんにアドバイスする際には


遠すぎると何かと不便だからそんなのは避けた方がいいよー


と言っていますが


それこそ、OCさんみたいに半径１００以内に全棟固まってると


超便利(*´▽｀*)



みなさんは


どれぐらいの距離、或いは車で何分


までなら許容範囲でしょうか？



つづく



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１４名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで、距離のお話し。

関連記事
2017年01月04日　距離感覚


どの程度を遠いと思うかは人それぞれですけど


何をするにしてもやっぱり近いのに越したことはないかと(^^;


ちなみに、岡山駅からの半径距離はこんな感じで


内側から

赤・半径５ｋｍ
緑・半径１０ｋｍ
青・半径１５ｋｍ




半径５ｋｍなら

南はバイパスのちょっと南で、泉田や万倍、備前西市駅あたり。

西は平田や田中がすっぽり入って、久米、花尻、一宮あたりまで。

北は国立病院や備前原あたり。

東は平井、円山、高屋、国府市場あたりか。


５ｋｍいうてもまぁまぁあるな〜(;´Д｀)


どっち方面に行くにしても交通量も信号も多いから


時間にして１５分ぐらいかな〜


これぐらいならどうってことないか(^^;


...


緑・半径１０ｋｍなら

南は児島湾超えて郡。藤田がすっぽり。

西は備中高松や中庄駅や早島駅の一歩手前で岡山市を出ちゃうね(;´Д｀)

北は岡山空港や御津の一歩手前。

東は西大寺駅手前かー


１０ｋｍだと２５分〜３０分ぐらいかな〜(;´Д｀)


ここまでいくとまぁまぁ走らんといけんな〜(-_-;)


個人的には自主管理ならここらが限界距離かな(^^;


...


青・半径１５ｋｍだと

南は玉野市突入。

西は倉敷駅すぐで、総社駅もすぐ。

北は岡山空港や金川超えて建部も間近。

東は邑久、長船。


ここまできたらちょっとしたドライブっちゅうか


個人的には遠出のイメージかな(^^;


時間的には３０〜４０分ぐらいかな。


郊外に行くほど交通量も信号も減るから


１０ｋｍ超えたあたりから時間的には短くなるね(^^;


東西方向だとバイパスの込み具合でかなり左右されそう(-_-;)


...


ちなみにわたくしの物件を配置するとこんな感じ。




２号、３,４,５号、６,７号、土地４号は５ｋｍ以内


個人的にはこれぐらいの距離感が望ましいな〜(^^;



８号と１０,１１,１２号は１０ｋｍ以内。


これだとちょっと億劫な感じがするな〜(;´Д｀)


混まない道があるからまぁなんとかって感じ(^^;



１３,１４,１５,１６号、土地１,２号は半径１５ｋｍギリギリ...


ここまでいくともうしんどい(;´Д｀)


途中から車が流れるんで


スムーズなら３０分で行けるからここらが限界ね(^^;



岡山駅から自宅までは３ｋｍ７〜８分なんで


概ねこの円が適用できるとして


個人的には、半径距離は１０ｋｍ、時間なら３０分までってとこかな〜


地図左下の８号なんて半径２０ｋｍオーバーで


時間にして５０〜６０分(-_-;)


こりゃ完全に無理(;´Д｀)


せめてここが集合住宅ならまだしも


平屋一戸だけだからね〜(;´Д｀)


２６年４月から所有してもうすぐ３年で


その間の出動は２回かな？


年に１度も無いけれど、なんかあったらと思うとほんと面倒(-_-;)


これは個人所有だから


５年超になったら確実にリリースだね(^^;


...


遠くても気にしないって人もいるけど


時間もかかるし、ガソリン代もかかるからね〜(;´Д｀)


時間＝人生＝命　だと思ってるんで


自分の貴重な寿命を、


移動で１時間も費やせれんね(-_-;)


１時間いうたら新幹線なら、大阪、広島までいけるよ(;´Д｀)


もう小旅行レベルじゃんね(^^;


ということで、


わたくしは、半径１０ｋｍ、時間は３０分ぐらいまでが限界ですな。


...


ん？キーボックス？


あー、ちゃんと空いたよ。


別の番号で...


単なるわたくしの記憶違いでした(-_-;)


まぁ何するにも近い方がいいよ(^^;



おしまい



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　第２３回あみだくじでＴ畠さんが当たった１３０万円平屋のリノベ後と
　motoさんが大幅指値で獲得した７号戸建のビフォー見学会です。
　１日目　１月９日（月,祝）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１真中さん（女性）
　　２BLXさん
　　３よーすけさん
　　４よーすけさん奥さん（女性）
　　５倉敷大家さん
　　６A木さん
　　７じいじさん
　　８minakoさん（女性）
　　９T畠さん
　　10わたくし
　　※早々に満席になってしまったので、救済措置として
　　　現地に車以外で来られる方ならなんとか増員しますので
　　　各自ご連絡ください(^^;

　２日目　１月１０日（火）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３norikoさん（女性）
　　４OCさん
　　５K本さん
　　６かこちゃま（女性）
　　７
　　８motoさん
　　９T畠さん
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ１＞
　F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
　１月１１日（水）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Mさん
　　２OCさん
　　３真中さん（女性）
　　４わたくし

　　
＜イベント一覧＞
　１月　９日（月,祝）１２時〜T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月 １０日（火）１２時〜　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月 １１日（水）１２時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。


先日、基本的には近場で運営したほうがいいんじゃない？


ってお話しでした。

関連記事
2017年01月04日　距離感覚
2017年01月05日　近い方がいいと思うよ(^^;


もちろん例外はあると思います。


例えば、遠隔地の物件を保有するにあたって


仕事などの関係で頻繁にそっち方面へ行くからとか


実家が近いからとか


昔住んでいたことがあって土地勘があるとか


いざという時には対応してくれる信頼できる人


或いは信頼できる管理会社がいるとか


全部が全部、近場以外はダメって話じゃないです(^^;


管理会社に完全に委託するんであれば


自分はいてもいなくても関係ないんだから


場所なんか当然どうだっていいですもんね(^^;


ただ、やはり普通に管理会社にお任せするなら


それなりのロスを覚悟しないといけないですね。


賃料総額の５％程度の管理料や


リフォームや修繕などで多少オンされた請求は


仕方ないですわね。


自分の代わりに人に動いてもらうということは


善意で動いてもらえる以外なら


お金で動いてもらうしかないでしょうから。


だから、立場上誰かに動いてもらわないといけない人や


少々の出費のロスが関係ない人は


あまり近場にこだわる必要はないんじゃないかと思います。


...


ですが、何の伝手もなく資金力も弱い初心者の場合は


信頼できる管理会社についてや


リフォームなどの費用についての正当性とか


全く未知の世界ですから


出費が嵩んで押しつぶされることも少なく


修繕や客付けも比較的難易度が低く


いざという時には撤退（売却や解体）もしやすい


比較的近場の購入価格の安い築古戸建


からスタートした方がいいんじゃないかな〜って思うので


全般的にそういうアドバイスに傾いてくわけです。



というのも、わたくしも


元々は、何の伝手もなく資金力も弱い初心者


だったわけで、


結果的に不動産業界で３年ほど経過したのちに


スタートを切った、初心者出身です（笑）


そんな初心者出身者が


なけなしの私財と時間（人生）を投入して


長い時間実験した結果


いろいろ回り道しながらも


ようやくたどり着いた場所（考え方）なんですよ(^^;



おしまい



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　Kさん１号戸建ビフォー見学会　２日目
　２月１８日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１こももさん（女性）
　　２しんさん
　　３よーすけさん
　　４Kさん
　　５ayakoさん（女性）
　　６わたくし


＜イベント一覧＞
　２月　１日（水）１２時半〜　みっちーさん１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　４日（土）１９時〜　　新年会第一弾
　２月　５日（日）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　 シークレットななまんごせんえん戸建見学会１日目
　２月　７日（火）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　　シークレットななまんごせんえん戸建見学会２日目
　　　　　　　　　 １９時〜　　新年会第二弾
　２月 １０日（金）１２時半〜　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　　　　　　　　　　　　　　　　Kさん１号戸建ビフォー見学会１日目
　２月 １１日,１２日（土,日）　 必殺旅行 in 浜名湖温泉
　２月 １４日（火）１２時半〜　Y口さん３号戸建アフター見学会＆ランチ
　２月 １５日（水）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　　　　シークレットななまんごせんえん戸建見学会３日目＆ランチ
　　　　　　　　　 １９時〜　　新年会第三弾
　２月 １８日（土）１２時半〜　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　　　　　　　　　　　　　　　　Kさん１号戸建ビフォー見学会２日目
　２月 ２４日（金）１２時半〜　F原Hさん中区解体予定古民家トレジャーハンター＆ランチ　
　２月 ２５日（土）見学会予定
　２月 ２６日（日）北区学南町単身用新築アパート見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は５物件弾丸ツアーレビュー２つめ。

関連記事
2017年02月15日　史上最多５物件弾丸ツアー
2017年02月16日　野となれ山となれ

１・ななまんごせんえん平屋
２・Ｎ村さんが近所に買ったばかりというビル
３・A木さん２〇〇万円戸建
４・東島田新築マンション
５・ＢＬＸさん新築


ここ、昔から建っている普通の雑居ビル。


何度も前の道は通っているのでよく見ています。


これをN村さんが一部を会社で借りていたそうで


「買ってくれないか？」というお話しがきたそうです。


それで最近購入されたんですってー(*´▽｀*)


１階が駐車場で、２階がテナント。


３階は住居なんだそうで。


テナントは埋まっているので３階住居を拝見。


外観こそ塗られてきれいになっているんですけど


築年数から想像するに、室内はそれなりかな...


...


...


それがこんな感じです。


おーΣ（・□・；）



めちゃきれいじゃないですか〜Σ（・□・；）
　


は〜、風呂もえぇじゃないですか〜Σ（・□・；）



造作家具とかいろいろお金かかってますね〜
　


外観から想像がつかない(^^;


１０００万円ぐらいかけてリフォームしたんですって(;´Д｀)


前のオーナーが(*´▽｀*)



まぁ場所もいいし

塗装もしてあるし

１０００万円でリフォーム済だし

テナントの賃料も入るし

払ってた家賃がなくなるし


安く譲っていただけるなら、ありがたいお話し(*´▽｀*)


まぁ安いと言っても〇千△万円なんで


みんながみんな買えるもんじゃないですけど(^^;



チャンスを確実にモノにするには


いつでも買える準備が必要ですね(^^;



おしまい



このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　申込中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

　☆クロス貼り体験会＆ランチ
　　１２月５日（火）１１時半〜
　　参加予定
　　１norikoさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３わたくし

　☆忘年会第一弾
　　１２月８日（金）１９時半〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１taimanさん
　　２よーすけさん
　　３ロバートS田さん
　　４K本さん
　　５ryokoさん（女性）
　　６しっしーさん
　　７麒麟さん
　　８KGさん（初登場）
　　９倉敷大家さん
　　10u-kiさん
　　11とっこさん（女性）
　　12わたくし
　　※満席になりました。

　☆忘年会第二弾
　　１２月１２日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１あつさん
　　２まっきーさん
　　３DDMさん
　　４なつさん（女性、初登場）
　　５K原さん
　　６たくみさん
　　７mtanaさん
　　８OCさん
　　９こーへーさん
　　10りょういちさん
　　11こももさん（女性）
　　12わたくし
　　※満席になりました(-_-;)

　☆忘年会第三弾
　　１２月１６日（土）１８時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１O幡さん　岡
　　２F原Hさん　岡
　　３namiさん（女性）　現
　　４摂津屋さん　現
　　５そうさん　現
　　６S農さん　現19:00
　　７たかぱぱさん　現
　　８わたくし　岡
　　９
　　10
　　※岡＝岡山駅、現＝現地


＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　 　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　 　８日（金）１９時半〜　忘年会第一弾（１２名・北区平和町）
　 １２日（火）１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　 １６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　※忘年会第四弾　昼の部調整中...

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


必殺旅行２日目。


今日も快晴。


朝から焚火に集まって不動産談義です(^^;





どうやら昨晩は


大手企業のしゃちょーさんで


不動産については３０億円規模という


超大物大家さんがいらしていたとか(^^;


しかも、ふぇらーりで。


その話題で朝からもちきりです(^^;


昨日のうちにお帰りになったようですけど


世の中にはすごい大家さんもいるもんですね〜


ある駅から徒歩１分の事務所ビルを


ホテルに改装したら高稼働の２０％超の利回りに変身したとか(◎_◎;)


資金があればなんでもできちゃうね〜(^^;


ボロ戸建て再生の世界とは雲泥の差です(^^;



そんなこんなでお片付けの時間。


宴の跡形もなくきれいにして




目指すは熊野本宮大社。




２年前もきましたねー





その時はお昼ごはんが混んだので


早めのランチタイム(^^♪





長い階段を上がってお参りしてきました。





１つでいいので毎年ちいさな物件を買えますように...




帰りの車内もずっと話しっぱなしなんで


あっという間に大阪近郊へ。




そうだ！


ついでにあのしゃちょーさんのホテルを見に行こう！


ってことで行ってきました〜



勝手にホテルの前で記念撮影(^_^;)





はぁ〜。こりゃ儲かるわな〜



世の中にはいろんな手法があるもんですね。




今回の旅行では、


これから始めたい方にいろいろ聞かれましたけど


その人の置かれた状況や


ファイナンス力などで向いた手法は様々。


資金力があって


１年で家賃収入１億円とか目指す人は


大きなのに挑めばいい。


逆の戸建をチマチマやっても届かないしね(^^;



資金力があまりないなら


５年〜１０年ぐらいかけて戸建を中心に


いまの給料〜１００万円ぐらいを目指してもいいと思うしね。


一棟ものがいい
区分がいい
戸建がいい


いろんな意見があるけど


その人の背景までよく聞いて


自分と近い人に教えてもらうのがいいと思うよ。



１棟ものがいいっていう人は


大概年収が高いとか預貯金が数千万円あるとか


元々のスタートラインが全然違うからね〜(◎_◎;)



クラブＪの会長さんも、３代続く大地主らしいしね。


こっちは３３歳のときに


年収３００万円台で貯金ゼロから始めてんのに


そんなんマネできるか〜Σ（・□・；）




やり方はいろいろあるけど


まぁ庶民には庶民のやり方がありますわ。



おしまい




このコメント欄も使えます。
FC2コメント


空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜イベントのお知らせ＞

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　１２月１２日（火）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３たかぱぱさん
　　４DMMさん
　　５こももさん（女性）
　　６norikoさん（女性）
　　７OCさん
　　８わたくし
　　９
　　10
　　
　☆忘年会第二弾
　　１２月１２日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１６名）
　　１あつさん
　　２まっきーさん
　　３DDMさん
　　４なつさん（女性、初登場）
　　５K原さん
　　６たくみさん
　　７mtanaさん
　　８OCさん
　　９こーへーさん
　　10りょういちさん
　　11こももさん（女性）
　　12TAKEさん
　　13よしさん（初登場）
　　14Y口さん
　　15わたくし
　　16
　　※増枠しましたが残り１席...
　　

　☆忘年会第三弾
　　１２月１６日（土）１８時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１O幡さん　岡
　　２F原Hさん　岡
　　３namiさん（女性）　現
　　４摂津屋さん　現
　　５そうさん　現
　　６S農さん　現19:00
　　７たかぱぱさん　現
　　８わたくし　岡
　　９
　　10
　　※岡＝岡山駅、現＝現地

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　　１２月１７日（日）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３まっきーさん
　　４よーすけさん
　　５HTさん
　　６なつさん（女性）
　　７摂津屋さん
　　８Kさん
　　９デンチさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　※忘年会第四弾　昼の部調整中...

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は、KGさんマンション見学会＆忘年会１日目。


KGさんとは４年前に知り合いまして。


当時神戸在住ながら、岡山のこの物件を買いたいということで


相談を受けたのがきっかけ。


結果的に大成功。


いまはサラリーマンを卒業されました(*^▽^*)


今回、ここの最上階のオーナールームが空いたので


見に来る便で見学させていただきました。

KGさん
じいじさん
倉敷大家さん
麒麟さん
K本さん
わたくし

で早速現地へ。







場所が抜群！


これだけ岡山駅に近いと


ライバル物件なんてほとんどないし


増える見込みもない。


ライバルがいないから


４年前に比べて家賃も下がっていないし


空室がでてもすぐ決まるそうで。


４年前にプッシュした理由もここ。



みなさんから相談を受ける物件の多くには


大概ダメ出しを出しますけど


ここはほとんどなしでした(^^;


こういう物件が出れば即買いですけど


なかなかないよね〜(-_-;)




このＫＧさん。


１号物件はテナントビルでした。


土地勘のある大阪で、空きテントビルの登記簿を取って


自らアタック！



その甲斐あって超好立地でビルを獲得。


いまではスーパーキャッシュマシーンと化し


アベノミクスの恩恵もあり資産価値は４倍にΣ（・□・；）


素晴らしい。


自分の人生を変えるのは自分自身。


何事も行動あるのみです。




現場で不動産談義に盛り上がった後は






徒歩で忘年会会場へ

個室居酒屋　食多楽　（くったら）
岡山市北区平和町５−１　後楽ホテルB1F
https://www.hotpepper.jp/strJ000030892/


taimanさん
よーすけさん
ロバートS田さん
K本さん
ryokoさん（女性）
しっしーさん
麒麟さん
KGさん（初登場）
倉敷大家さん
u-kiさん
とっこさん（女性）
yasuさん
じいじさん
わたくし

の１４名。





いまや全員大家さん。



そろぞれと出会った時には

よーすけさん
K本さん
ryokoさん（女性）
しっしーさん
倉敷大家さん
とっこさん（女性）
yasuさん
じいじさん

はまだ物件を持ってなかったんだよねー


確か、倉敷大家さんは会った日が


たまたま契約？決済？日でしたよね（笑）


出会った頃が懐かしいなー(*^_^*)



どんどん進んでいくなー


みなさん行動してきた結果です。







野村沙知代さん、急死…克也氏に「手を握って」が最期の言葉


野村さんが「あっけない。こんな別れがあるのかなあ」と...




やるのは今しかねぇんよ。



そんなんでえぇんか？



おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました