岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　契約書作成中！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、岡山のファミリー向け鉄板エリア　紹介　2回目　です。

こちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




昔から安定的に人気があるのは、

三勲(さんくん）小学校

岡山全体では　伊島小学校　の次かな。

中区ではダントツ一番人気。東の雄です。


ここは私服通学なので、転勤族からの人気に拍車をかけます。

岡山城下で、後楽園も近く閑静なところで、

徳吉町、住吉町、門田屋敷など、

大きな武家屋敷などの残る、由緒正しい歴史のある町なのです。



公立ながら、国会議員も多数輩出している

岡山屈指の進学校　朝日高校　もあります。


戦前からずっとあるらしく、確か元首相もいたような...


ちなみに、岡大付属小学校・中学校もあり、

いわゆる文教地区と言えるでしょう。




この中でも徳吉町、住吉町は特に高い


ここ数年、分譲マンションが6〜7棟建ちましたが、

少々高くても早い段階で完売してますね。

価格が高すぎて苦戦した物件もありましたけど


1ヵ月ぐらい前から

積水が新築アパート2棟8戸の募集を始めましたが結構秒殺でしたね

1Ｌ48.29�u〜55.45�u　家賃5.9万〜6.3万　共益費3千　Ｐ1台込
2Ｌ68.4�u〜75.35�u　家賃7.3万〜7.6万　共益費3千　Ｐ1台込


元々空き地が少ないですから、新しい建物が建つ余地がそれほどないんです。


前回紹介した伊島・津島エリアと同じく、

土地は高いけど、家賃も高く取れてしかも値崩れしにくいので

ファミリー物件ならぜひ押さえたいエリアです。


道路一本隔てて学区が変わるだけで家賃相場が大きく変わるので、

学区の境界をしっかり調べましょうね


つづく


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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、このブログの数少ない読者　あつさん　のリクエストで

1月30日のブログで紹介した、伊島エリアについて掘り下げてみたいと思います。





正直なところ、人気の確証的なものはないんですけど、

岡山駅東口の店舗で2年半、岡山駅西口の店舗で1年

の間で得た経験則を語ってみます。



実は厳密には、転勤者に、「伊島・京山学区」で探しているとよく言われます。

物件がなかったら　津島小⇒京山中学校　のラインでもまぁＯＫみたいな感じです。

ポイントは　京山中学校　のようなのです。

ここは、公立ながら進学校のイメージが高く、実際、県内の有力高校への合格者も多いそうです。

なので、小学校は　伊島　か　津島　といった探し方になるのだと思われます。

まぁ大概、中学進学前に再び引越していきますけどね


伊島（津島）・京山エリアは、三勲エリア同様、

岡山ではいわゆる文教地区と言われます。

・岡山大学
・ノートルダム清心女子　幼稚園、小学校、大学、大学院
・岡山工業高校（工業高校ですが歴史があります）
・烏城高校（夜間高校）
・岡山商科大学、付属高校
・岡山理科大学、付属高校
・明誠高校

・生涯学習センター　三学ぱる
・県立児童会館

などがあり、県内有数の集積地帯です。


・岡山県総合グラウンド
・済生会総合病院
・岡山中央病院

などもプラス要素でしょう。


県営グラウンドと岡山大学は、軍の施設でしたから、

昔からある程度栄えていたのかもしれませんね。



都会からの転勤族は、岡山駅近くの会社へ通勤しますから、

自転車や徒歩圏内で環境の良いところを求めます。


閑静、緑（子供の遊び環境）、治安、教育、通勤などを総合的に勘案したところを

岡山の職場の同僚に訪ねると、

「伊島がいいよ！」

みたいになるのだと思われます。


実際、「上司や同僚が、伊島がいいっていうんだ」っていう方が山ほどいます


結局のところそんな流れが続いて、大きな評判になったのだと思います




岡山駅周辺に通勤の方は、ほとんどが車通勤できません。

駐車場が高すぎるんですね。

なので、徒歩・自転車範囲でファミリー物件を探すわけですが、

・旭川は越えたくない
・岡山駅から半径2km以内
・繁華街はイヤ
・清輝橋のほうは治安が悪いと聞いた
・三門のほうも悪いと聞いた

ってみんな言うんで、閑静、緑（子供の遊び環境）、治安、教育を考えると

結果的に　伊島・京山エリア　しか残らないんですよね。




でも、物件がないんですけど




そんな転勤者ファミリーに大人気の　伊島・京山エリア　ですが、

基本的に岡山の人達は選びません。


明日はそのあたりのお話をしてみましょう。



つづく


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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

昨日は、

伊島（津島）・京山エリアの人気について考察してみました。




岡山の在住の方は、

この大人気エリアに全くと言っていいほど興味を示しません。


実際わたしの10年のキャリアの中で、

岡山市内　⇒　岡山市内　の引越しで、

学区重視で、伊島（津島）・京山学区を選んだ方に会ったことがありません。


なぜそんなことが起こるのか


伊島（津島）・京山学区は、

・街並みが古く道が狭い
　⇒道が入り組んでいて、車のすれ違いも難しいので運転の苦手な奥さんが嫌う

・周辺の道路の渋滞がひどい
　⇒運動公園北側の道路に流入道路が集中している

・住宅密集地なので、敷地内での２台目Pの確保が難しい
　⇒近隣駐車場も満車のところが多く、相場は7〜8,000円程度と安くない
　⇒昔の家は、２台目Pを想定していなものがほとんど

・買い物が不便
　⇒津島モールぐらいしかない

・ノートルダムや済生会看護学校の女子寮周辺は変質者が出やすい

・学生の街のイメージ
　⇒学校が多く、学生物件が混在しているので迷惑なイメージ


など、教育面での評判以外は特にメリットがありません。


岡山に定住する人にとってはとても住みにくいイメージです。


ですから、伊島（津島）・京山学区　は　転勤族特区　といった感じです。

細かく言うと、

・証券会社関係
・製薬会社関係
・医療関係
・放送関係
・外資系関係

です。

これらの業種の方は、ほとんどが世界的企業で、岡山駅周辺に会社があります。

好景気時より衰えたとはいえ

会社からの　家賃補助が　全額に近いレベル　で支給されるところが多く

10~15万程度の家賃でも手が届くのです。

転勤が多いので、福利厚生でカバーしているのですね。


このタイプの方たちは、

・転勤から転勤までのスパンが短い
　⇒２〜３年周期

・辞令から引越しまでのスパンも短い
　⇒来週から行ってくれみたいなこともある

・ゆっくり物件選びの時間がない
　⇒忙しい。引継ぎなど

・都会から頻繁に足を運べない
　⇒忙しい。引継ぎなど

結果、物件選びは　

家賃は少々高くても、会社が払うんだから

駅に近くて評判の良いところ　ということになります。


ちなみに、わたしの

１号　の最初の入居者は　大手証券会社社員

２号　の最初の入居者は　大手製薬会社社員

です。

こういう会社を捕まえる物件を持っていると、

延滞の心配もなく、高額家賃が入ってくる訳ですが、

要は、自分の物件は、どんな客層を狙うのか　が大きなポイントになるわけです。



岡山は

・バブル期以降、ドーナツ化現象が起こった
　⇒地価・賃料高騰で中心市街地の人口が減少

・郊外人口が増えることで、郊外型のスーパーが発達した
　⇒東西南北、どこに住んでもそれなりのスーパーが近くにある

・公共交通機関が貧弱
　⇒２台目駐車場がほぼ必須なので、郊外でないと確保が難しい

という土地柄で、平野も広いので、

薄くのぺ〜っと広がっている感じです。


完全に車社会なので、実際、どこに住んでも車で５分程度走れば

スーパー、コンビニがあります。


わざわざ、狭くて細くてゴチャゴチャして学生もわんさかいる土地よりも

・P２台取れる
・道もゆったり
・日当り良好
・スーパー、コンビニ近く
・滅多に岡山駅には行かないけれど、
　たまの飲み会の帰りに電車を使うので駅が近いといいかな
・便利でおしゃれな店が多い

といった場所を好むのです。


それを満たすのが、西の雄　大元・西小エリア　です。

明日はそちらを考察してみます。


つづく


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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。

今日は　西の雄　大元・西小学区　の

西小学校にスポットを当ててみましょう。


大元・西小と一括りにされることが多いのですが、

大元小学校は　桑田中学校

西小学校は　御南（みなん）中学校　になります。


近年、著しい人気高騰を見せる　西小学校

地名で言うと

中仙道、辰巳、北長瀬、今、平田　などです。

このあたりは、

・JR北長瀬駅
・駅周辺の再開発
・岡山西バイパスの開通
・問屋町の再生

などを中心に利便性の向上が大きく図られました。


・道路がきれいで広く、ゆったりした街並
・おしゃれな店（飲食や雑貨）も多くある
・公園が多い
・駐車場２台目の確保が容易
・バイパスなどで車のアクセスがよい
・たまに使うJR山陽本線は便数が多く便利


主に

・新婚さん（子供なし）
・若いファミリー（子供が小さい）
・駐車場の必要な単身の方

に人気があります。


特に目立つのが、新婚さんの部屋探しです。

新たな一歩をここからスタートしたいという方はとても多いです。

このタイプの方たちは、

・若い
・車が２台
・おしゃれな雰囲気を好む
・新婚なので新しめの建物を好む
・共働きのケースが多く、お金に余裕がある

といった特徴があります。


希望の条件は、

・２LDK
・新築級（新しさと充実設備）
・駐車場２台
・日当たり良好
・２階以上
・家賃は７万前後

といった感じで、判を押したようにみんな同じです。


あ〜またか　みたいな感じです


同じ条件ばかりですから、物件の供給が追いついておらず、

積水のシャーメゾンシリーズや大東、ダイワの新築が建てば

建築中の段階（内見できない）であっさり満室になります。


向こうから勝手に仕留められにきてくれるので

そんな方が部屋探しにきて、物件さえあれば

「はい。ごっつあんです」

的な、営業テクニックや努力は必要なく

どんな営業マンでも簡単に秒殺することができます


西小学区にはアパート用地も少なく、土地も安くないので

極端にライバルが増える見込みも少ないと思います。


このエリアに　２LDKアパート　を持っておけば

今のところ　安心・安全　に運用が可能です。


今のところね


つづく


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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

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こんばんは。岡山大家です。

今日は　あつさんの　リクエスト　で

住宅（アパート）メーカー　で建てるのか

地場工務店　で建てるのか

で考察してみたいと思います。


岡山で、住宅（アパート）メーカーというと

・積水ハウス
・ミサワホーム
・ダイワハウス
・大東建託
・東建コーポレーション

が　五大業者　として君臨しています。

その次に

・セキスイハイム

極々わずか

・パナホーム

があります。


それぞれ特徴がありますが、それはひとまず置いといて

どこのメーカーも建築費は結構高いです

大手ほど広告宣伝費や人件費がかなり乗っかってますから

仕方ないところでしょうね。


構造や設備で違ってきますが、

1ＬＤＫ　40�u　で　一室あたり　850〜950万円　程度ですかね。

積水ハイムはもう少し安いです。


確か、積水ハウスは　1階が1Ｌ　2階が2Ｌ　の上下2世帯の見積りで

1800万程度だったと思います。


ダイワハウスの　オッツシリーズ　は　2Ｌ　で1000万は軽く超えますね。


ミサワの一戸建て　カシーヤシリーズ　は一戸当たり　ざっくり1200万程度らしいです。


地場の工務店でしたら、

一戸建てで　本体工事が　800万〜900万　なんてものもありますから、

単純に安くいこうと思えば、地場工務店のほうがお得ですよね



では、実際にお部屋を探している方はどんなところを見るかといいますと、

積水のシャーメゾンがいい

みたいな方はごく少数です。

以前住んでいたとか、ＣＭ見て好印象とかいう方がたまにいますけど。


はっきり言って、

・立地
・設備
・家賃

が合致すれば、建築会社の差はほとんど感じませんでした


まぁ元々、地場工務店がアパートを建てることが少ないので、

結果的にどこかのメーカーの新築に収まることが多くなりますわね。


基本的にみなさん建築会社のことなんかわかってませんから、

「わぁ〜きれ〜」
「わぁ〜ひろ〜い」

が満たせて、それなりの設備があれば、入居者目線的にはＯＫです


家主目線的には

・建築会社の信頼性
・アフターサービス

などが気になりますね。


あと、もし売却することがあった場合には

大手メーカーのブランド力が影響すると思います。


中古の戸建て市場では、

最近売り出し中の

ヘルーホーム　や　タホーム　などよりも

積水、ミサワ、ダイワなどのほうが人気が高いですからね。


例えば、（車メーカーの方、すみません）

トヨタの300万の車　と　三菱の300万の車　を　新車　で買って

数年後に売ろうとしたら、トヨタのほうが高く売れるでしょう


ですが、結局は立地と売却価格次第でしょうけどね。

ヘルーホーム　や　タホーム　でも

立地　と　価格　に問題がなければ買う人はいますよ



ということで、入口は　地場工務店　が有利だと思います。

・建築費が安い
・人気や家賃に差はほとんどない
・結果、利回りがよくなる


しかし、長期保有でいくと

・外壁や屋根のメンテナンスで差が出るかもしれない
　（メーカーのほうが長持ち？）

といったところが気になりますかね。


実際、ミサワホームやセキスイハイムは

タイル外壁を採用していますが、10年経っても色褪せていないですからね〜



結局、出口戦略の取り方だと思いますね。

メンテナンスしながら　30年　とか保有するのか

どこかで手放すのか



長期保有が前提なら、アパートやマンションを建てればよいと思いますし、

10〜15年程度の保有なら戸建てがよいと思います。




基本的に、どの建物も

1.新しい　⇒　入居率高い、家賃高い
↓
2.古くなってきた　⇒　入居率低下、家賃下落、修繕費増加


ですから、



わたしは、


1.新しい　⇒　入居率高い、家賃高い
↓
2.ここで売る
↓
3.古くなってきた　⇒　入居率低下、家賃下落、修繕費増加



という戦略です。


3.の段階は、新しい買い主さんにお渡しします


つづく


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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は　麒麟さん　のリクエストで

「指値」　について書いてみます。


結構、不動産投資系の書籍に書いてますよね。


「指値」　って結構いけるもんだと思ってる方も多いでしょうね


ですが、基本的には難しいケースがほとんどではないでしょうか。


・何らかの原因で売れ残っている
・売主が早く現金化したい

ときぐらいじゃないですかね。


わたくしの知り合いが、築浅の平屋を買った時は

確か　1300万　⇒　1150万　ぐらいになったような記憶があります。

この時は、売主さんが早く現金化をしたかったようでした。


別の知り合いは、

2300万で広告掲載　⇒　数ヵ月売れ残り　⇒　価格改定　⇒　問い合わせ

という流れから、

売主の業者が長期間抱えていたのを処分したいとのことで

結局　2300万　⇒　1800万程度で買っていました。



わたくしは、物件を見る基準のひとつに

「路線価」　をよく使います。

詳しくはこちらをご覧ください。

税金などを計算するための　道路の基準価格　です。

これで調べることができます。


自分の目当ての土地の前面道路が　1�u＝何円か

っていうのを見て、3.3倍で　1坪　の単価をみます。

土地の形　や　道路への接し方　によっても変わりますが、

この路線価の1.25倍程度以内の売値であればまぁＯＫかなと。


例えば、

50坪　1000万円　で売りに出ているとしたら　坪20万円　ですね。

仮に、この土地の前面道路の路線価が　1�u＝4万円　なら

3.3倍で　1坪　13.2万円　ですから　坪20万だと割高だなと判断します。


×50坪　で　660万円　　さらに　×1.25倍　で　825万円　なので、

1000万円の売値に対して、850〜900万円程度なら交渉可能

って感覚ですね。


これは、わたくしの個人的な目安なんで、人それぞれだと思います。


ですが、こんな感じで何らかの根拠を提示することは大切だと思います。

近所の取引事例とかもあればいいですね。


上の例でいうと、

・ここまで売れ残っているのか？
・初値が1000万円？それともすでに値下げ後の価格？
・買いの希望者は多いのか？
・売りたい動機は？

などをじっくり聞き込みした上で根拠のある「指値」を提示しないと

相手の怒りを買うことになるでしょうから

慎重に判断したいところです



結局のところ、

不動産の売買価格なんていうのは、あってないようなもんです。

お互いが納得すればいいだけの話ですから。


相手は、思い出や愛着のあるかもしれない土地・建物を手放す場合もあるわけですから、

「この値段だったら買うよ」

よりも

「予算的にこれ以上はしんどいんですなんとかお願いできませんか末永く大切にしますから」

のほうがいいでしょう


人間関係　商売の基本ですね



つづく


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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

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こんばんは。岡山大家です。

このブログに訪問して下さる方で、

不動産投資に興味がある　⇒　でも迷っている。悩んでいる。

というような方もいらっしゃるのではないでしょうか。


そんなこんなで、今日は　「即決のメカニズムについて」　あれこれ。



わたくし、不動産賃貸の営業を長くやってまして、

あっさり部屋を決める人　や　迷いに迷う人　を多く見てきました。


あっさり決める人　⇒　決断力がある

迷う人　⇒　優柔不断


ぐらいに思っていました。



ちなみにわたくし、

物件1号、2号、3.4.5号　全て　即決　です。


物件1号を決めた時のお話です。



物件1号を買う前、貯金は150万ほどでした。

・ＭＡＸ2000万までなら、予算的にも収支的にもギリギリなんとかなりそう。
・できるだけ新しいもの。
・できるだけ岡山駅に近いもの。
・できれば土地付きがよいが、中心地では無理なのでマンション。
・中心地に3Ｌは多いが、2Ｌはないので2Ｌ狙い。
・できれば角か最上階

をイメージしていました。

いろいろ探していましたが、そんなの普通はないんですよね〜





しかしあるとき、車で走っていると、モデルルームの看板が大きく目に入りました。

全戸1000万円台　で　岡山駅近く　に　新築　が建つという内容でした。


急いで会社に帰って、すぐに資料請求

次の休みにモデルルームに出陣


私「（物件が南向きなので）東の角の最上階がいいんですけど！」

業者「（10階建）東角は何戸か決まってますね」

（えっ！もう決まってるの！？）

私「どこが決まってますか？」

業者「10.9.8.7階ですね」

私「6階以下しかないんですか！？」

業者「はい。」


10階　1999万
...
...
...
6階　1980万
...


（うわ〜6階まで落ちるのに、たったの19万しか下がらんが〜）
（19万ダウンで6階はないな〜）


私「ちなみに、最上階は空いていませんか？」

業者「まだ残ってますよ。」


東角　約66�u　済　（基本3Ｌで2Ｌも可）
東から2番目　約70�u　1999万
東から3番目　約60�u　1730万　（基本2Ｌで1Ｌも可）
...
...
東から6番目　約70�u　1999万


（ん？東から3番目。角に比べて　6�u　狭くなるだけで　269万　も安い！）


私「中部屋はどこも安めですね」

（2階だと1500万台）

業者「南側に13階建てがあって、日当たりが少し悪そうなんですよ。」
　　　「全然当たらないことはないですけど、真昼が当たらないですね」


（都会からの転勤者はマンション密集地に住んでたりするから日当たりはあまり気にしない！）
（駅と会社の距離が重視！）
（コンビニ、イトーヨーカドーも近い！）
（金持ちは最上階という言葉に弱い！）



・ＭＡＸ2000万　⇒　1730万
・できるだけ新しいもの。　⇒　新築
・できるだけ岡山駅に近いもの。　⇒　徒歩7分
・中心地に3Ｌは多いが、2Ｌはないので2Ｌ狙い。　⇒　2Ｌ、60�u
・できれば角か最上階　⇒　最上階


（こりゃいけるぞ！）


という理由で、即決しました。

3日後に　手付金30万円　振り込みました。



初めての物件購入で、周囲に「よく即決したな〜」　と言われましたが、

要は、買いたいものが　明確　だったんですね


自分のイメージの網　に　物件が引っ掛かってきたんです



つづく


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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

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こんばんは。岡山大家です。

今日は　昨日の話　の続きを少々。


物件の価格、立地、間取りなどから

間違いなくニーズがある　ということがわかっていたんですけど、

そこへ　踏む込む勇気　と言うか　思い切り　が必要でした。


そこで最後に後押ししたのは　支払い計画　でした。


1700万借入で（ボーナス払いなし）

支払いは　毎月約6万　（内、元金約3万）

管理費・修繕積立金・Ｐ代　　約2.3万


分譲マンションの営業マンと話をしながら考えていたことは


この場所で、敷地内屋根付Ｐがあれば、

新しいうちは　13万ちょい　は堅いだろう...


毎月5万ぐらい残る...

5年で300万...


5年後に残債は　約1500万...


もし失敗して5年後に売らないといけなくなったら...

仮に1200万でしか売れなくてもトントンか...

この立地ならそこまで下がらないんじゃないか...

もしもっと下がって1000万になったとしても

正味200万の損...


これぐらいのダメージなら、また復活できるわ





不動産は2000万の物件でも3000万の物件でも、

基本的に、丸々損することはありません。（津波とかは例外ですよ）


投資額全体としては巨額になりますが、

万一の際には、売却で多くの部分を補填することができます。

2000万の借金で、2000万の損失にはなりません。

・売却による収入
・その間に入った家賃収入

があるからです。




家賃保証、火災保険、地震保険などリスクを回避する手段も多くあります。


もし自分が入院したりで収入がストップ

自宅のローンだと結構危険な状態ですが、

収益物件の家賃が支払いをしてくれます。



昨日からいろいろ書きましたが、

今思うと、

キーワードは　最悪でも復活できる　だったかもしれません（笑）



つづく


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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、分譲マンション　について書いてみます。


分譲マンションってどんどん建ってますね〜

不景気いうわりに、ボチボチ売れてるんでしょうね〜


そもそも、なぜ分譲マンションを建てるんでしょう



例えば、

駅前の一等地　坪100万とか200万とか、もっと高いところもたくさんありますよね。

そこに　300坪　の土地があったとして、坪100万なら　3億円。

普通、個人でどうにかなるもんじゃないですよね

...

...


じゃあみんなで分けあったらいいじゃん

10階建てで50世帯ぐらい作ろうよ。

それなら1世帯あたり600万（3億÷50世帯）で済むよ。
（各部屋の面積は無視します）

建物を1世帯あたり1500万ぐらいで作って、

利益乗せて　2500万　ぐらいで売ろう


みたいなことになってるんだと勝手に想像します（笑）



昔から建ってるのも結構ありますけど、

最近は郊外にもドンドン新築が建ってますよね。

岡山市内でいえば、原尾島、高屋、円山など。

西大寺や総社のほうにも建ちましたよね。



岡山市の場合、郊外なら　坪25万ぐらい　のところが多いですかね。



ここでさっきと同じようなことをやってみます。




300坪あるけど、郊外は土地が安い（坪25万）からいいね。

でも、分譲地にしても数が多く取れないから、上に伸ばして戸数を増やそうよ。

郊外は建築の規制が厳しくなるから

8階建てで40世帯ぐらい作ろうか。

それなら1世帯あたり187万（7500万÷40戸）で済むよ。
（各部屋の面積は無視します）

建物を1世帯あたり1500万ぐらいで作って、

利益乗せて　郊外だから控えめに　2300万　ぐらいで売ろうか


みたいなことになってるんだと、またまた勝手に想像します（笑）



地盤の基礎工事やらなんやらでこんな単純な話ではないでしょうが、

同じ建物、同じ敷地面積なら、

郊外のマンションの方が利益率が高いだろうと、またまた勝手に想像します（笑）




中心地で　2500万（利益 約400万含む）

郊外で　2300万（利益 約600万含む）


どっちがいいんだ〜



しかも、これを10年後20年後に売るとしたら

どれぐらいで売れるんだ〜




元々、分譲マンションって、

東京とか都会の土地が高いところ　を

みんなでシェアするもの

だと思うんですけど



そこの奥さんうまく乗せられてませんか〜（笑）



販売業者の方やすでにマンションを買ってる方、
いらんこと書いてごめんなさい



つづく


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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、このブログの貴重な読者の　麒麟さん　のリクエストで

融資関係　について書く予定だったのですが、

15日に打ち合わせをすることになったので、

そこでの話なんかも含めて書ければよいかと思いまして...

麒麟さん、すみませんが15日までお待ちください


いくつか条件がありますが、概ね融資は通りそうです


今日は、大家さんになるパターン　について考察してみます。


大きく２つのパターンがあります。


まず、新たに物件を買うパターン

・一戸建て（平屋、２階建て）
・分譲マンションの一室
・一棟アパート、一棟マンション

を、通常の売買か、競売で入手するパターンですね。


こちらの場合は、

融資を受けている　か　現金決済　ということになるでしょう。


近頃、融資はとてもハードルが高いものになっています

スタート時の大きな障害ですね。


現金決済　のほうがスタートはしやすいでしょうが、

一般的には　数百万レベル　だと思いますので、

・一戸建て（平屋、２階建て）
・分譲マンションの一室

でのスタートになるでしょう。

こちらは、金額が限られるので、物件探しがとても難しい


わたくしの、物件3,4,5号なんてほんとに珍しい




もうひとつのパターンは自宅を貸すパターンです。

実は、窓口に相談にこられる方（あるいは電話）は

こちらが圧倒的に多い（９割程度かな）


現在、一戸建てや分譲マンションに自分が住んでいるけど

・転勤
・健康上の問題（自分以外も）
・実家に帰る（両親の体調とか）

などの理由で貸したいというパターンです。


この場合、ほとんどが住宅ローンを組んでいます。

住宅ローンは、原則　自分の居住用に限られます　が、

それなりの理由があれば、居住期間に関係なく

他者に貸すことも可能です。
（金融機関によると思いますが...）



住宅ローンはとても低金利で、最長35年まで、

自分の属性で借りられるので、とてもハードルが低いです。



金利が低く、ローン期間が長いということは

キャッシュフローが回りやすいということです。



わたしの友人も　転勤　を理由に　自宅を貸しています。



そんなこんなで、元々、大家さんになる予定でなかった人が

案外大家さんになってたりします

買ったあとの将来に何が起こるか誰にもわかりませんわね



これから買う予定の方は

売却のケースはもちろん

大家さんになるケースも想定して

物件選定を考えたらよいかと思います。


売るもよし、貸すもよし　の物件が理想的だと思います。



わたくし、自宅の購入は　負債　だと考えますが、

案外、先に自宅として手に入れるほうが

大家さんへの近道かもしれません。


どう転んでも大丈夫なようにはしておきたいものです。



おしまい


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