岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


あけましておめでとうございます


去年もいろいろありましたねー(^^;


わたくし、毎年１つは物件を買いたいと思っていますが


物件１０号土地、１１号土地を買えました


その土地で新築計画進める訳ですが


果たしてどうなるでしょうか...


できれば、中古戸建てで


サクッと家賃が入って、償却も短いってのがいいんですが


くじ運が良くなくて全く買えません(^^;


...


周りの方々もいくつか購入されましたね。

HTさん
よーすけさん
ayakoさん
GOGOさん
摂津屋さん

ら、ニューフェイスの方々や

こももさん
じいじさん
F原Hさん
O幡さん
JBさん
しんさん
minakoさん
IW本さん
あつおさん
A木さん
かこちゃま
motoさん
HM田さん
とーやさん
N西さん
あつさん
rikouさん
ロバートS田さん
OCさん
mtanaさん
ジムさん

ら、常連、古参の方々も。


物件が無い無い言うても、買ってる人は大勢いるんですね〜Σ(ﾟДﾟ)ｽｹﾞｪ!!


今年も１つ、今年こそは１つ、人それぞれでしょうが


何かみなさんのお役に立てたらいいですね

...


早速、新年早々いくつかイベントを予定しております。


１月７日（木）　いいてんきさん戸建見学会

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建見学会

１月１０日（日）、１１日（月・祝）　namiさん新築マンション見学会

１月２３日（土）　必殺さんin岡山　新年会


今年もよろしくお願いしますm(__)m

...


さて、正月は不動産屋も休みで動きがないので


毎年昔話を書く事にしています。


少々お付き合いくださいm(__)m


...


では早速前回の続きで。

2015年01月04日　平成21年　15　自己紹介　その47

自己紹介　過去記事　最初から



前回は、「繁忙期の学生はベルトコンベアーに乗せるだけ」と書きました。


ここに大家としてのヒントが


...


学生物件って大概そこそこの戸数を持っている訳ですが


毎年のように卒業生が現れます。


１棟の全部を同じ学年で入居させると


４年後に一気に卒業がきちゃいますから


可能な限り学年をバラけさせるようにしますが


それでも戸数が多ければ同学年の子も複数いますからね。


大型物件だと、毎年数戸〜数十戸空きがでます。

...


学生物件は３月４月に入居が無いと


ほぼ１年空く公算が高くなります。


時々、慌てて３、４月に決めたものの


実際住んでみると、


・日当たりが悪い

・周りがうるさい

・思った以上に学校から遠かった


など、当初気付かなかったことで、


夏休み頃に再引越しをするパターンもありますが


そんなことはそう多くもないので


学生物件は３、４月に決めるのが鉄則です。


...


たくさん空いている物件で、３、４月に一気に決めてもらおうとするなら


不動産屋にベルトコンベアーに乗せてもらうのが一番。


となると、そのラインの決め物に入れてもらわないといけませんね。


どうやったら入れてもらえるんでしょう？



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

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　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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---

＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）


２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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---

＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日も正月恒例の思い出話しの続きで。

2016年01月01日
正月企画の例のやつ　 　平成21年 16自己紹介 その48

自己紹介　過去記事　最初から


昨日は、どうやったら決め物ラインに入れてもらえるんでしょう？


って話しで終わりましたが、


一旦置いといて少し話しを戻します。


...


平成２１年の秋から


宅建主任者（今は取引士ね）の　新メンバー　男性営業マン　Nくん　を加え

関連記事
2015年01月02日　平成21年　14　自己紹介　その46


宅建主任者２人体制になりました。


これは業務効率上かなりプラスになりましてね〜


ここの前にいた、市内の西の方の店舗でも


わたくしを含め２人体制でしたけど


特に繁忙期は効きますよー


...


宅建主任者の一番重要な仕事は、重要事項説明。


これは、契約成立前に必ず宅建主任者がやらないといけないんです(ｰｰ;)


ということは、重要事項説明時には


必ず宅建主任者がその場にいないといけない...


これが結構時間を取りますしね〜


でも、宅建主任者が休みだったり


このNくんみたいに営業マンを兼ねていたりすると


お客さんの案内などで外出していることもある訳で(ｰｰ;)


なので実際のところ、


そもそも重要事項説明をしていないとか


宅建主任者でない別の人がしたりということが


業界的に横行していました


当時の会社でも、その前の会社でも実際にありましたね...


もちろんわたくしの店舗以外でですよ(^^;


当時はどこもコンプライアンスの意識が低かったですからね〜


もちろん改善した会社もあるでしょうが


未だにそんなことをやっている会社もあるかもしれませんね(＞＜)


...


あなたがちょいちょい顔を出す不動産屋では


誰が宅建主任者なのかを見てみてください。


その店の営業マンが一人で兼務しているようだと


怪しいかもしれませんね(^^;



もちろん宅建主任者がひとりでも


お客さんの来店日時を調整すればいいんですけど


そんなこともできんのがゴロゴロおるような業界なんで(ｰｰ;)


繁忙期に宅建主任者が２人おっても


２人とも同じ休みのシフト組んだりとかね（笑）


もうちょっと考えなよーって(^^;

...


基本的に店舗にいることが多い店長とか事務員


＋　営業マンの誰かが持っていると


コンプライアンス順守を前提に


その店の業務効率はよいと思います。


繁忙期だと尚更ですね。


...


重要事項説明をやらないと


業務停止処分を受けたりするので


それだけ宅建主任者は重要なんです。


宅建主任者が多く在籍している会社は


社内で宅建取得のバックアップをしている場合もありますから


その会社の姿勢を感じ取れる一端になるかもしれませんよ。


...


あなたが頼りにしている不動産屋が


業務停止になんてならなければいいですね(^^;



つづく



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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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......


＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２O幡さん
　３わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２こももさん
　３わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日も正月恒例の思い出話しの続きで。

2016年01月02日
平成21年　17　自己紹介　その49

自己紹介　過去記事　最初から


ベルトコンベアーに乗せてガンガン回していくメリットのひとつに


「契約書の内容や書式、その他書類も一緒だから

流れ作業になって事務処理も早い」

関連記事
2015年01月04日　平成21年　15　自己紹介　その47


ってことを書きましたので、少々掘り下げを。


...


審査から契約に到達するまでに必要な書類って結構たくさんありましてねー(ｰｰ;)


保証会社も何社もあって書式はもちろんバラバラですし


普通の人でも、免許証と保険証が必要だったり


中には住民票や源泉徴収票や所得証明を求められたり


預貯金の残高のある通帳のコピーだったり


自営業の人なら確定申告書の税務署印があるものや


生活保護の人なら受給証明とか


転職や新入社なら、内定通知なんかを揃えてもらったりします。


保証人も似たようなもんで


印鑑証明、住民票などを揃えてもらったりします。


これが、保証会社や管理会社によってマチマチなんで困るんですよ(＞＜)


たくさんありすぎて、揃うまでに時間がかかったり


こちらからの伝え漏れとかも起こったりするんですね...


...


契約書も管理会社の数だけあります(ｰｰ;)


内容こそ似たりよったりですが、書式はバラバラ...


文字ばっかりなんで、


どこにどんな内容が書いてあるやら、


パッと見わからないんですよ(＞＜)


なので、重要事項説明をする前に一度は目を通しておかないと


スムーズに運びませんし


署名捺印をする箇所もバラバラなんで


全部押印してもらったつもりが抜けてて


再度お願いするなんてことも出てくるんです(＞＜)


ただでさえ死ぬほど忙しい繁忙期なんで


新人さんなんかがメンバーに混ざっていると


そういう初歩的なミスは出てしまうんですねー


...


それが、いつも見慣れた書式ばかりならどうでしょう？


同じ流れで同じように処理できるので


当然業務効率が上がりますよね？


同じ物件、同じ管理会社の物件を立て続けに決めていくと


こういうメリットも出てくるんですね〜


...


このブログを読んでいる方は一般大家さんが多いと思いますが


一般大家さんの物件の契約書って


その不動産屋が自社の書式で作ることがほとんどです。


自社の書式なんですから見慣れてますわね。


まぁ作るのはそれなりに手間ですけど


それでも慣れている分効率は良い。


くそ忙しい繁忙期に、大家さんがあーだこーだ注文を出してくると


変更するのが何かと面倒なんですね(ｰｰ;)


概ねどこの契約書も内容は似たりよったりなんで


要望があれば、特約を追加するとかに留めておけば


面倒がられずに済むと思いますよ。



一字一句読んであーだこーだいう大家さんは


一事が万事そうなんで


客付け後もあーだこーだ言ってくると思って警戒します。


そうなると余程のメリットが無い限り


客付けを避けるようになりますからね



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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　　2015年09月30日　買物デー
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＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５ロバート島田さん
　６わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

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＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
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ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

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その後ランチでも(^-^)

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＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２O幡さん
　３わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２こももさん
　３わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


もう正月も終わっちゃいましたね〜(ｰｰ;)


そんな正月にいろんな方のブログを読んだりしていましたが


こんなのを見つけました。


「管理会社を変えてアッという間に空室が埋まった理由とは？」


この方、空室が出て困っていたそうで


管理会社を変更したところ割と簡単に決まったそうで(^-^)


いやぁ〜よかったよかった(´∀｀)


こんな話しよくありますね〜


...


でこの方、早期に決まった理由を


「スーモに掲載するか？しないのか？」


というところに帰結して


新管理会社がスーモに載せてくれたからだと思われたようです。


確かに、部屋探しのサイトで一番強力なのは


これは間違いなくスーモだと思います。


リクルートがやってるんですけど


率直にすげーなーと思います(^^;


他にもホームズとかアットホームとかいろいろありますが


問い合わせの数が全然違いますね〜（ﾟдﾟ）


なので、不動産屋の立場から


問合せを増やすには　スーモに載せる　ってのは正解


でもね、この方のように


スーモに載せたからサクッと決まったってのは


これは残念ながら間違い


...


さっきも書いたように、


スーモは　問い合わせが多い　んですね。


これは、単にスーモを使って部屋探しをする人が多いってことだけです。


例えば、Aという物件に対して問い合わせがきました。


この方、そのまま来店してA物件で決めると思いますか？


よっぽどとんがった希少性の高いオンリーワン物件なら


そのまま決めることもありますが


ごく普通にあるアパートなんかは


類似物件がたくさんある訳ですから


A物件をネットで見て、実際見にはきたけれど、


他にもっとよい物件はないですか？


ってなる訳ですよ。


...


要はね、広告っていうのは


お客さんに興味を持ってもらって来店してもらう


っていうのが主目的で


掲載商品そのものが売れなくてもいいってことなんですね。


マヨネーズ１本１００円　とかって載せて


もちろんマヨネーズは売れるんですけど


品切れになったあと来た人でも


マヨネーズは残念ながら無かったけど


ついでに何か買っていくこと人もいますよね？


そんな感じです。


スーモなどの広告は　集客のための道具　で


その物件自体を決めるのが主目的ではないんですよ。


だって、不動産屋はどの物件が決まったって


仲介手数料が入るんですから。


だから基本的には、お客さんを呼べそうな物件を載せる訳ですよ。


...


この方の物件が掲載されて


実際にこの方の物件で問い合わせがきたのかもしれませんが


来店して、この方の物件だけを紹介・案内ということはないと思います。


数ヶ月空いていたような普通のアパートっぽいですから


類似物件もあったと思われるので


多分、他の物件も紹介・案内をして比較された後に


最終的にお客さんが選んだんだと思いますよ(^^;



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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......


＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３HR田さん
　４こももさん
　５ロバート島田さん
　６摂津屋さん
　７S田さん
　８IW本さん
　９わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１mihoさん
　２わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２O幡さん
　３Y吹さん
　４摂津屋さん
　５わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん
　２こももさん
　３GOGOさん
　４わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日は、スーモについて書いてみましたが

関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？


今日はもう少し掘り下げてみましょうかね。

...


スーモは主に集客のための道具で


掲載物件そのものをピンポイントで決めようとするものではない


ということは理解できると思います。


不動産屋は、要はお客さんを呼べて


何らかの物件で決まりさえすればいいんですからねー(^_^;)



スーモ掲載物件が空いていようが、空いてなかろうが


それすら関係ない。


その物件が満室でも、


問い合わせがあって来店に繋がり、決まればいいんですから。


だから、おとり広告が横行するんですよね(＞＜)


当時は、緑とか黄色とか紫とか


おとり広告ばっかりでしたよ(ｰｰ;)


実際には存在しない、架空の物件が載ってることもありましたからね〜（ﾟдﾟlll）


まぁひどいもんです(；´Д｀)


業務停止くらったとこもありますしね。


フランチャイズなんで、いろんな方針の会社が混ざってるんですよ(ｰｰ;)


...


それは置いといて、実はお客を呼ぶ目的以外に使うケースもあります。


どんな場合だと思います？


...


...


...


それは、オーナーにアピールする時です。


スーモとかに掲載していると


オーナーって安心するんですよ（笑）


「おー、ちゃんと載せてくれてるじゃん♪」

「頑張ってくれてるね〜♪」


みたいな(^^;


その物件を一般ユーザーが誰一人見ていないとしても


そのオーナーだけは見ているっていう(^^;


別にその物件で直接問い合わせが取れなくても


それはそれでいいんです(^^;


載ってないってだけで、ワーワー言ってくるオーナーもいますからねー


「スーモに載せてくれー、載せてくれー」　ってね(ｰｰ;)


「じゃあスーモに載せたくなるような物件にしてくださいよ〜」


ってことですわ(´д｀)


...


ネット関連が苦手な年寄り中心の会社とか


人が少なくて業務が回っていない会社とか


そもそもやる気の無い社員ばかりの会社とか


は別にして


まじめに集客に取り組んでいる会社が


その物件を載せないってことは


載せても問い合わせが取れない物件ってことです。


...


スーモに載せてもらえなくて悩んでいる人は


上記のような、スキル、モチベーションに低い会社に頼んでいる


あなたが悪い。




まともな会社に頼んでいるけど載せてくれない場合は


載せるに値する物件にできていない


あなたが悪い。



不動産屋が悪いんじゃないよ。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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　　2015年09月30日　買物デー
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＜見学会のおしらせ１＞

１月７日（木）にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して５年が経過...

この程度で済んだ(＾ω＾)

こんなに傷むんだ！？(´；ω；｀)

あなたはどう感じるでしょうか！？
興味のある方はどうぞ(^-^)

１月７日（木）１１時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ　郡店

住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

参加予定（定員１０名）
　１いいてんきさん
　２OCさん
　３こももさん（女性）
　４ロバート島田さん
　５摂津屋さん
　６SB田さん
　７IW本さん
　８HTさん
　９わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

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＜見学会のおしらせ２＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

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2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１mihoさん（女性）
　２ＯＣさん
　３ＯＣさん奥さん（女性）
　４わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん（女性）
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７K原さん
　８わたくし

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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＜見学会のおしらせ３＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６Ｋ原さん（初登場）
　７わたくし


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５かこちゃま娘さん（女性）　未定
　６わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はいいてんきさんと赤磐市へ


というのが、わたくしの物件１０号土地が


ぼちぼち動くということで、現地で打ち合わせをしてきました。


現状はまだこんな感じです(^^;




さて、何に使おうかね〜


...


その後、TAKEさんとこで一緒にランチ

THE CHAYA（ザ チャヤ）




いつもありがとうございますm(__)m


...


さて、今日ももう少しスーモについて書いてみましょう。

関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日　２　スーモに掲載するか？しないのか？


スーモに載せてもらえないのは、


あなたが悪いんですよーって書きましたけどね


実は不動産屋にもいろいろ事情があるんです(°°;)"((;°°)


スーモの載せるのってもちろん有料で


各不動産屋が広告宣伝費として払います。


当時は１コマ５００円だったかな。


某FCなんかは、特別価格で３５０円ぐらいたったかな。


まぁ何にしてもたくさん載せれば載せるほどお金がかかるので


小さい不動産屋だと


通常月でせいぜい５０〜１００コマ程度しか載せないんですよ(ｰｰ;)


というのがね、予算の問題ももちろんですけど


あれって、ひとつひとつ手入力なんです(ｰｰ;)


定期的に空室状況の確認をして


決まったものは落として新たに何かを登録したり


条件が変わったりしたら都度変更...


通常営業をしながら、このメンテをするってのは相当きつい(＞＜)


当然、数が増えれば増えるほど負担も増しますわね...



載せたはいいが、決まったものをそのまま放置しておいたら


おとり広告と取られてしまいますから


頻繁なメンテナンスは欠かせないんです(＞＜)



じゃあ事務員を増員するかというと、小さなところではまず無理（ﾟдﾟlll）


だから予算的、労力的に上限って見えてくるんですよ。



大手FCなんかでも、通常月は３００〜８００ぐらい。


まぁ岡山での話ですけど。


そのFCのシステムとスーモが連動しているようなところだと


掲載もメンテも省力化されるので


枠を増やす余地もありますけど


結局予算の問題が引っかかってくるので


どちらにしても上限は見えてきます。


...


世の中には、数千数万という空き部屋がある訳ですよ。


予算、労力から全て掲載するのは無理...


基本的には、自店舗のターゲットに合致し


かつ、集客に結びつくような物件を選定して掲載する訳です。

...


他にも、クソだろうがミソだろうがとにかく管理物件を優先したり


新規取り扱いでオーナーアピール用にしたり


各店の思惑があるんですよね〜


...


だから、スーモに載っていないから募集されていないという訳でも無い(^^;


全てを載せることは無理なんですから。


載せてくれているということは


予算や労力の壁を超えて、その店の思惑と合致したというだけでね。


...


この方の場合


他社に不満を抱いてやってきた訳ですから


最初の取引の時が


アピールポイントとしては一番良い。



移った途端、パリッとスーモに掲載して


サクッと申込が入ったら


「おー、新会社はなかなかやるじゃねーか（ﾟдﾟ）」ってなるでしょ？



やる気や実力をアピールする絶好のチャンスを活かして


まんまと成功したってことですね(￣ー￣)



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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......


＜見学会のおしらせ１＞

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１日目　１月８日（金）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１mihoさん（女性）
　２ＯＣさん
　３ＯＣさん奥さん（女性）
　４わたくし

２日目　１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん（女性）
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７K原さん
　８Ａ藤さん
　９わたくし


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜見学会のおしらせ２＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６ＫＳ原さん（初登場）
　７F原Kさん
　８６８さん
　９わたくし
※１日目は締め切ります。

締め切りました(^^;


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５かこちゃま娘さん（女性）　未定
　６rikouさん
　７わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会５連発の初日。


当初、いいてんきさんのペット戸建てを見に行く予定でしたが



１、いいてんきさん戸建　猫可で貸して３年経ちましたー

↓

２、当初予定の　いいてんきさん戸建　猫可で貸して５年経ちましたー

↓

ランチ

↓

３、OCさん１号戸建　工事中

↓

４、ロバートS田さん戸建　アフター状態


と盛りだくさんな内容に（ﾟдﾟlll）


もはやツアーですね(^^;


参加したのは

いいてんきさん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
こももさん（女性）
ロバートS田さん
摂津屋さん
SB田さん
IW本さん
HTさん
わたくし

の１０名。


新年早々、しかも平日でこの集まり(^^;


みなさんお好きですな〜（笑）


...


そんなこんなでまずは、いいてんきさんの、猫OKで貸して３年経過した戸建へ






リフォームは終わっていましたが猫の痕跡を感じさせないですね〜


臭いも全然ないしねー(￣ー￣)


ここ、元々接道がなかったんですって（ﾟдﾟ）


それをゴニョゴニョ...


やっぱりこういうのを再生していかないと


なかなか安いのにはありつけないよね(ｰｰ;)


...


２つめは、当初予定のいいてんきさんの猫OKで５年経過した戸建てへ


家の前に佇む怪しい集団(^_^;)




こっちはまだリフォーム前。




所々猫の被害はありますが、それでも全然大したことない。


少しタバコの臭いに入り混じった感じもありますが


全然問題ないですねー


事実、このまま借りたい人がもう決まっていますしね


元々、戸建てっていうだけでも強みなのに


さらに、猫OKですからね〜



猫を飼って、３年経過と５年経過を比較できて


みなさん参考になったんじゃないでしょうか( ￣▽￣)


...


その後、OCさん１号マンションの牛タン屋さんでランチ




不動産話が尽きませんね〜(^-^)


...


そして急遽、OCさん戸建てとロバートS田さん戸建てへ


まずはOCさん戸建て




おー、順調に進んでいますね〜（ﾟдﾟ）




以前はこんな感じでしたけど




床を貼ると見違える感じですね(^-^)




２階へ上がると、壁がきれいに(ﾟoﾟ;;




その足元はこんな感じ(^_^;)




よく頑張りましたねー(^_^;)


...


ゾロゾロ歩いて




ロバートS田さんの戸建てへ






何もなかったこの場所には




キッチンが入っていました(^-^)




...


ここには




こんなのが！？いい感じですね(^-^)




...


トイレはこんな感じに。



↓




ほー。ちいさな棚があるだけでも雰囲気がよくなりますね


...


いろいろ見ていくと勉強になることが必ずありますね


いいてんきさん、OCさん、ロバートS田さん


いつもありがとうございますm(__)m




おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会のおしらせ１＞

９日（土）　A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。

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2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよー

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１月９日（土）　１２時〜　（定員１０名）

参加予定
　１じいじさん
　２こももさん（女性）
　３O幡さん
　４Ｉ島さん
　５よーすけさん
　６摂津屋さん
　７K原さん
　８Ａ藤さん
　９ロバートS田さん
　10わたくし
※締め切りました。

ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

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＜見学会のおしらせ２＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６ＫＳ原さん（初登場）
　７F原Kさん
　８６８さん
　９わたくし
※１日目は締め切ります。


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５かこちゃま娘さん（女性）　未定
　６rikouさん
　７わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会５連発の２日目。


A木さん７０万円戸建てへ

mihoさん（女性）
ＯＣさん
ＯＣさん奥さん（女性）
ＨＲ田さん
わたくし

の５名で出発ー




明日もあるのでお楽しみに(^-^)



ランチは北区西崎の中華園で




わたくし初めて行きましたけど、


美味しゅうございましたよ


...


さて、今日は前回の続きで。


関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日　２　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？


スーモの使い方には


各社、各店の思惑がある訳ですよ。


もちろんなーんも考えていないとこもたくさんあるでしょうがね(^^;


しかし、基本的にはある程度戦略を描いています。


岡山市のそこそこ街中にある店舗の主力商圏なんて


せいぜい半径２kmぐらいのもんです。


Aという物件が２km先にあったとしても


こっちよりももっと近い場所に


別の不動産屋があったりしますからね(ｰｰ;)



部屋探しのお客さんって


基本的に自分たちが探しているエリアの不動産屋にいくんです。


なので、必然的に近所の物件の案内を中心に話しは進みます。


極端に遠くまで案内にいくようなことはそう多くありません。


離れていけば行くほど物件情報も減ってくるし


自店のスタッフが見たこともない知らない物件になってきますからね。


そっちの管理会社との付き合いも少なかったり


そもそも道がわからないってレベルに落ちてきます


効率よく、かつ決定率を上げて売上を取っていくには


精通した自店エリアで勝負するのが一番。



ですから、まずは自店舗周辺の決め物から掲載を固めていきます。


何社もあるライバル会社よりも


魅力的な掲載内容にしないと目にとまりませんし


一番得意で有利なはずの自店のエリアで


取りこぼすなんてあまりにももったいない話し。


それはもはや、失態です


仮に、自社の目の前にある物件を遠くの不動産屋が決めたりすると


「あー、うちの店に呼べていたらこっちで決められたのにな〜」


ってなりますがー(^^;



正月のカルタ取りで


自分の目の前にカルタがあるのに


遠くの人の前ばっかり見て、他の人に取られる(ｰｰ;)


あの残念な感じです（笑）


...


他にも、ファミリー物件中心に掲載していくとか


時期によって学生物件の割合を増やすとか


しがらみで管理物件を中心にとか


生活保護狙いで掲載するとか


安い単身物件狙いとか


いろいろその店の立地や時期で動かしていきます。



無条件に管理物件
↓
自店エリアの決め物クラス
↓
自店エリアのそこそこクラス
↓
少し離れているけど決め物クラス
↓
もっと離れているけど新築


概ねこんな感じかな〜



わたくしなんかは、まずは集客第一でやっていましたので


管理物件であろうと、集客できないものは載せませんでしたが(^^;


このへんは、管理部門とのパワーバランスや


会社の方針とかも絡んできますけどね。



でもとにかく、呼べんことには話しが進みませんからね（笑）


呼びさえすれば、半分以上はどこかで決めるんでねー


...


限られた枠の中で、厳選して載せている訳ですから


新たに載せようと思うと


何かを削って載せないといけない訳ですよ。


なのでそこに割り込める物件、そこに割り込める影響力のある大家


なのかってとこも大事ですね。



まぁ何にも考えずにテキトーに枠を埋めるためだけに載せているところもたくさんありますがね(^^;


でも、そんな集客意識の低い店に載せてもらっても


来店率も決定率も売上もたかがしれてますわ（笑）


...


あとね、呼びさえすれば、


半分以上はどこかで決めるんですよ。


これはどういうことかというと...



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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......


＜見学会のおしらせ１＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１日目　１月１０日（日）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２O幡さん
　３Y吹さん（初登場）
　４摂津屋さん
　５Ｙ島さん（初登場）
　６ＫＳ原さん（初登場）
　７F原Kさん
　８６８さん
　９わたくし
※１日目は締め切ります。


２日目　１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５rikouさん
　６じいじさん
　７倉敷大家さん
　８SB田さん
　９SB田さん奥さん（女性）
　10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


新年会　３連発　のお知らせですよー


＜新年会　第一弾＞

必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきます

１月２３日（土）　１７時〜２２時

ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。



＜新年会　第二弾＞

昼しか参加できない方向けに昼の部を開催します

１月２６日（火）　１１時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか？
詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー



＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

１月３０日（土）　１８時か１９時か

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。
ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー

...


今日は、朝から近くの不動産屋を呼んで一緒に


ロバートＳ田さんの○○○万円戸建へ

関連記事
2015年11月11日　最後は「ロバートS田さん○○○万円戸建」
2015年11月21日　まだまだ控えているんですよ(^^;)
2016年01月07日　勉強になることが必ずありますねー


わたくしの感覚では、○万円〜○.○万円なんですけど


いくらで客付けできるかな〜？


気になるところですね

...


昼からは、見学会５連発　３日目の


A木さん７０万円戸建見学２日目でした。


関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？
2015年12月09日　やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日　興味津々です。
2016年01月08日　４　スーモに掲載するか？しないのか？


じいじさん
こももさん（女性）
O幡さん
Ｉ島さん
よーすけさん
摂津屋さん
K原さん
Ａ藤さん
ロバートS田さん
わたくし




相変わらず怪しさ満点の集団ですが、


定員いっぱいの１０名で出発〜


現地に付くと、オーナーのA木さんご夫妻＆お子ちゃまも登場




人口密度高すぎ〜（笑）



その後のランチは北区西崎の中華園へ連日登場(^^;




人数が多いとランチ場所を決めるのも大変なんですけど


こういう席があるのはありがたい(^-^)

...


さて、今日も続きで。


関連記事
2016年01月04日　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日　２　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月08日　４　スーモに掲載するか？しないのか？


「呼びさえすれば、

半分以上はどこかで決める」んですよ。

これはどういうことかというと...


で終わりましたけども(^_^;)



営業マンのひとつの目安として


応対したお客さんを成約までもっていく確率（決定率）は


５０％ぐらいあればまぁまぁなんです。


どんなお客さんを応対するかで、


運に左右される部分も無いことはないですが


そこそこエリアの物件知識があって、


そこそこトークができる営業マンなら


少々不運や不調が重なっても、


５０％を下回ることはほぼ無いもんなんですよ。


そういう営業マンは


普段から６０〜７０％ぐらいで推移させてるんでね。


５０％にすら到達しない営業マンは


まだまだ物件知識やトークが足りていないんですよ。



「呼びさえすれば半分以上は」　っていのはそういうこと。


...


大事なのは、残りの　「どこかで決める」　って部分。


そう。「どこかで決める」んです。


半分以上は。



これ、正確には、「どこかで決めさせる」が正しい。


部屋探しのお客さんってね、大概の人が迷うんですよ。


バチっとはまることのほうが圧倒的に少ないんです。


そんな時に、誰に意見を求めると思いますか？


お父さん？お母さん？


或いは、知人？不動産に詳しい人？


一旦家に帰って相談してくるケースももちろん多いですが


その担当している営業マンの意見も当然含まれますよね。



Ａ物件、Ｂ物件、Ｃ物件の３つを見に行った...


三者三様、一長一短...


どうしたもんか...



担当営業マンはその人の要望を汲み取りながらも


いろいろな思惑を描きつつ


どこかに収束させていく訳です。



これが、「どこかで決めさせる」ってことです。



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

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　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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＜見学会のおしらせ１＞

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


１月１１日（月・祝）　１１時半〜　（定員８〜９名）

参加予定
　１namiさん（女性）
　２こももさん（女性）
　３GOGOさん
　４かこちゃま（女性）
　５rikouさん
　６じいじさん
　７倉敷大家さん
　８SB田さん
　９SB田さん奥さん（女性）
　10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。

ということで、各日定員８〜９名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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＜新年会　第一弾＞

必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきます

１月２３日（土）　１７時〜２２時
岡山市南区若葉町２０−２３
焼肉　珍山園

・最上級焼肉のコース
・４時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き

料金　１０,０００円（税込）


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

---

＜新年会　第二弾＞

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催します

１月２６日（火）　１１時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか？

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

＜新年会　第三弾＞

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思います

１月３０日（土）　１８時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

＜イベント一覧＞
　１月　７日（木）１１時〜　　いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
　１月　８日（金）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１月　９日（土）１２時〜　　A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　１月２３日（土）１７時〜　　必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
　１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部
　１月３０日（土）１８時〜　　新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。


桐？のタンス。


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、namiさん新築マンションの見学会でした。

namiさん（女性）
O幡さん
Y吹さん（初登場）
摂津屋さん
Ｙ島さん（初登場）
ＫＳ原さん（初登場）
F原Kさん
６８さん
わたくし

の９名




namiさんの涙々の苦労話を聞き入っています(^^;


明日もあるのでお楽しみに(^-^)


...


その後ランチへ


現地でどこにしようか悩んでいると、こももさんからLINEが！？


明日の見学会後の食事に、


北区谷万成の　Lanai（ラナイ）　が良さそうですよ〜　って。


なんと　「今も友達といます」　って。

こももさんブログ


じゃあそこでってことで、行ってみると


ランチ会で有名なあんじゅさんとランチ中でした(^-^)


わたくしはハンバーグを頼みましたが、


なかなかのボリュームでおいしかったですよ






...


さて、わたくしの知り合いの不動産屋の方が何やらお困りのようで(＞＜)


メールがきたので一部を拝借します(^^;


「このところ投資したい方わんさか来店されてます。
皆さん2-300万円の自己資金握りしめ・・・

お勤めされてたりするのなら良いのですが、
専業主婦の方だったり、そこそこのご年齢だったり。
元手を倍にする以前に、回収前に引退ですよ！？
というような妙齢のお姉さまだったりもされますんで。
正直困っております(>_<)」



どうやらこのブログをお読みの方も多いようで



「何か美しくて・高利回りで・誰もが欲しがる収益物件を
損しないように買いたい、言われるんで...」



うーん(｡-_-｡)


このブログの功罪とでもいいましょうか(ｰｰ;)


そんなものがあなたの手元に届くはずはないんですが


現実を知らず、夢だけを追いかけているんでしょうね〜


...


直接お会いした方にはよくお話しするんですが


不動産屋の収益は手数料収入がメインです。


いわゆる　仲介手数料　のことですね。


仲介手数料についてはここで書いたので読んでみてください。

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。



ざっくり言うと、物件価格の３％＋６万円＋消費税


これを、売主、買主双方からいただけます。


例えば、１億円の物件が売れれば


３％＋６万円＋消費税　で


３０６万円（税別）　を　双方から頂戴しますので


ひとつの仲介で６００万円以上の収入になります。


２０００万円の物件なら　６６万円（税別）を双方からですので


１３０万円超ですね（ﾟдﾟ）


...


不動産の仲介って、


１億円だろうと、２０００万円だろうと


基本的に作業は一緒ですので


仕組み的に単価（物件価格）が高いほど


収益効率が高くなりますわね。



これが、１００万円の物件だと５％なんですが


そうなると、双方から５万円（税別）ずつで　１０万円（税別）...


２００万円でも５％で　１０万円（税別）を双方からで　２０万円（税別）...


同じ作業をやってこの格差...

...


不動産屋の営業マンって、ご多分に漏れず


ノルマとか目標を持たされています。


毎月数百万円の目標を追っているわけです。


その金額を達成すれば歩合が付いたりすることもあるでしょう。


そんな状況の中、


１００万円とか２００万円の物件をお求めの方が殺到したら...


相手をする時間だけが大幅に増えて、売上は少し...


そんなんじゃ目標に到達しないんですね(＞＜)


...


そして、不動産屋は売れないと手数料をもらえません。


いろいろ案内したり、売主と調整したりと


それなりに時間と労力を使って売る努力をします。


ですが、貯金はない、ローンは通らない


なんて、購入に至らない可能性が高い人を相手しても


一円にもなりません(＞＜)


不動産屋に行って、そっけない対応を取られたことはありませんか？


裏にはこういう事情があるんです...

...


１００万円とか２００万円って物件


ネットとかにも滅多に出てこないですよね？


こういうのは単価が低すぎて


売りの依頼を受けても不動産屋が断ることがあるんです(ｰｰ;)


手間の割に儲からないんでね...



時々、そんな売却依頼を受けたとしても


ネットに載せたりしたら大炎上です(ｰｰ;)


問い合わせはバンバンくるし、案内してくれって殺到します


その結果、売上はごくわずか


なので、ネットに載るようなことは滅多にありません...


載せるのもそれなりに手間がかかりますし


はっきり言って面倒なんですね...


...


もし激安物件があれば、そんな面倒なことをせずに


この人なら買ってくれそうとか、


買ってくれる人を知ってそうとか


って人に、電話１本かけるだけ。



「岡山大家さん、こんなのありますけど買いませんか〜」


って電話したほうが楽なんです（笑）


...


そういう事情を知らず、


店頭で初心者丸出しの初歩的質問をバンバンしているあなた。


それでも根気よく話しを聞いてみれば、


貯金も少ない、ローンも無理っぽい...


一円の売上にもならず...


その取られた時間が深夜のサービス残業に...



仕事とはいえ、そんなあなたのことを真剣に取り組めますか？


いますぐにでも売上がほしいのに...



はっきり言って迷惑なんですよね...



どの営業マンも口には出せないでしょうから、


ここで書いちゃいました(^^;


現実はそんなもんなんです(/ω＼)



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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