岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


月極駐車場の運営では


時々、車を買い替えるので　車庫証明　がほしい


と言われることがあります。


正確には　自動車保管場所証明申請書　といいますが


車を駐車・保管するところがないのに


車を買われると違法駐車をする危惧があるので


駐車・保管するところがあるっていう証明　を


出さないといけないんですね。



岡山市では確か


使用の本拠（自宅など）から、概ね半径２km以内に


駐車・保管場所がないといけなかったと思います。


...



そこで、自宅のアパートなどに駐車場が確保できない場合


近隣の月極駐車場を借りたりする訳ですが


月極駐車場を借りる

↓

車庫証明を地主からもらう

↓

警察（もしくは自動車販売会社）に渡す

↓

納車

↓

月極駐車場の解約


なんてことをする奴がおるんです


地主さんも、車庫証明だけ取ってすぐ解約されたりすると


とてもいや〜な気分になります


...



中心市街地で次々と空き待ちが起こる駐車場ならともかく


やや郊外だとなかなか満車にならないケースもあるので


たかが１台数千円とはいえ


「折角決まったのに車庫証明だけ取って解約かい」


みたいなことになるんです



そんな事態に備えて


３ケ月分の前払いが条件　だとか


敷金を預かって、短期解約（半年とか１年とか）なら返金しない　とか


を契約に盛り込んだりします。


...



実は、部屋探しにおいても似たようなケースがあるんです。




つづく




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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きで。.


昨日は、月極駐車場の契約で


車庫証明をもらったらとっとと解約する


不届き者の話をしましたが、


部屋探しにおいても似たようなケースがあるんです。


...



どんなケースかといいますと


マイホームを大幅リフォームや改築する際の


仮住まいとして３〜４ヶ月だけ


借りる場合です



今住んでいるマイホームを壊してやるんですから


当然、一時的に引越ししないといけないですよね。


...


建て替える方は、


新しい家が出来上がるのを楽しみに


３〜４ヶ月仮住まいをする訳ですけども


大家さん目線で考えてみてください。


そんな仮住まいの場合って


ファミリーで一戸建てに住んでいる訳ですから


仮住まい先も、ほぼ一戸建てな訳ですよ


あなたが賃貸向けの一戸建てをお持ちだったとしたら


そんな方に貸したいですか


折角きれいにリフォームして貸す段取りをしているのに


数ヶ月で退去されたらたまらんでしょ


...


元々、一戸建ての供給が少ないうえに


仮住まいの条件だと


理解を示してくれる大家さんなんて


ほとんどいません


なので、


お客さんが仮住まいであることを隠している


か


正直なお客さんが不動産屋に話して、


その不動産屋が目先の売上ほしさで


お客さんと組んで仮住まいであることを隠す


ようなことが起こります


こんなんされたら大家さんはたまらんですよ




つづく




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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。.


他にも変わった契約がありましてね。


一時的に住所がほしい


なんてちょっと怪しい感じの依頼が


時々あります。


...


要は、役所への申請関係に必要だとか


会社の創業時に高額な事務所が借りられないので


とりあえず住居を借りて、で２〜３人で始めるみたいな。


そんな中でも結構あるのが、


風俗系（デリヘルとか）の事務所にしたいっていうのです


・ボロくても大丈夫

・ほとんど使わない、人の出入りもほとんどない

・でも役所なんかの申請に必要


みたいな


風俗系は出店できる地域が限られますから


街中のボロの分譲マンションの一室なんかで


たまに見かけます。


...



前置きが長くなりましたが


貸す予定のなかった　５号　４号　に借り手がつきましたー


とにかくボロなので、


これっぽちも直す気がなく


普通に案内したところで絶対に決まらない　物件５号 ４号　を


客寄せで


通常ありえない家賃で広告掲載をしていたところ


問い合わせや来店が激増



なんせ、大家が貸す気がないですからねー(笑)


案内行ってもボロいから決まるわけがないんですよねー


その方たちには、めでたく他の物件で決めていただいてと


...



という訳で、物件５号 ４号　には


どんな理由の方が契約になったと思います


ちなみに住宅地なんで風俗系なんかはできません。



つづく




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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。.


変わったニーズといえばですね


・友達や兄弟と一緒に住みたい

・ペットを複数飼いたい

・専用の車庫がほしい

・バイク置き場がほしい

・駐車場が３台以上

・事務所と兼用したい

・１Kに家族で住みたい

・楽器を弾きたい


なんてのもありました。



変わったニーズっていうのは


要は、賃貸市場に物件がないので


探しにくいってことですね。


...



・友達や兄弟と一緒に住みたい


これは大学や岡山駅周辺でお探しの方に言われることがありますけど


案外、OKがもらえない


２DK以上のファミリー系に入居させる訳ですが


入居者が若い子ばかりだと、


騒いで近所からクレームが出る


ってことで、大家さんは心配されますね


...



友達同士だと、契約関係を心配されます。


誰を契約者や保証人にするのか


一人が退去したら家賃を払えないんじゃないか


みたいな


...



まぁ、その辺は特約でうまくカバーすれば


なんとかなるもんで


わたしが賃貸営業の頃、


古い一戸建てに女友達３人で入居してもらったこともありますよ


５LDKぐらいの戸建てで


当時、家賃９万でした。


３人で割って　一人３万円　みたいな。


...



割と長いこと住んでましたけど


ご近所からの評判も悪くなくて問題なかったですねー


そのうち一人退去して


一人あたり4.5万円　でやってましたけど


二人目が退去するってことになって


そこで解約になりました。




つづく




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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。.


最近は


ペットを　複数　飼いたい


なんてニーズも増えてきています。


...


ペットブームなのか


ペット希望は年々増えているような気がします。


比較的多いのは　小型犬　ですね。


聞いたこともない犬種を言われたりします


...


変わったペットだと


イグアナ　と　フェレット　のお客さんに当たったことがありますね。


あとは、ハムスター　や　うさぎ　ぐらいかな。


...


賃貸物件で初めてペットを飼う方は　犬　が多いですね。


これからペットショップで買うって感じです。


猫を飼う方は、実家から連れてきたいとか


すでに飼っている場合が多いですね。


...


で、ペットを複数飼いたい方は、


ぼちぼち裕福なファミリーですね。



小型犬２匹　か　小型犬１匹と猫１匹


の組み合わせですね。


でも、なかなかペット２匹OKの物件ってないんですよー


...


逆にそこが狙い目で、


・間取りは３LDK以上

・駐車場は２台以上


だけれども、


場所が微妙だとか、長期間空室だとか


であれば、単なるペット可でなく


思い切って　２匹OKを売り　にすれば


差別化になるかもしれません。




つづく




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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。.


岡山の場合は車社会なんで


単身者以外の場合は、駐車場２台は必須と言ってもいいですが


その他、変わった要望が時々あります。


これは他の地方都市でも同じようなことが言えるかも


...



「専用の車庫がほしい」



車好きの方で、屋根付き駐車場必須


の方がいますが、


わたしの応対した方で、


大企業のお偉いさんの転勤だったんですけど


愛車のフェラーリを置く車庫がほしい　と


屋根付きだけではダメで、


シャッターなどのついた専用の車庫がほしい　と


家から離れていてもいいし、駐車料金が２〜３万でもいいと



さすがにこれは物件がみつかりませんでした


...



「駐車場が３台必要」



こういう方も今は少ないですが、徐々に増えてくるのではないでしょうか


お父さん、お母さん、子供　で３台必要な家庭もありますし、


一家に一台　から　一人一台


になってきていますね


最近の戸建て賃貸物件では


２台は当たり前で　３台目　を謳うものも徐々に増えてきました。


...



街中に住む比較的裕福な層の単身の方で


「バイク置き場がほしい」


なんてのもたまにあります。


比較的大きめのバイクは高価ですし、


大切にしたいですもんね。


実際、北区田町の賃貸物件で


置いていた高級バイクが盗難にあった事例もありますし


バイク好きの方に満足いただけるような物件は


ほとんどないのが現状です



土間を大きく取った上で、玄関間口を広げて、


室内にバイクは格納できたりすると


差別化になりそうですけどね。



時々見かける、ガレージハウスのバイク版


みたいなイメージですかね。



つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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　減価償却物件として活躍してもらいます。



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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。.


「事務所・店舗と兼用したい」


こんな方も時々お越しになります。


最近は美容系のニーズが高まっているような気がします。


例えば、ネイルとかマッサージですね。


...



先日、知人からの紹介で


マッサージ系で独立するための部屋がほしい


とのことで物件を探しました。


...



なるべくお金をかけずにいきたいので


家賃は８万円ぐらいまでで


駐車場が２〜３台ほしいくて


敷金、礼金は安くということだったので


価格的に純然たる店舗系は無理だったんです。


小奇麗な店舗系だと、安くても家賃も10万円はしますし


敷金・礼金も高めになりますからねー


...



来客は固定客ばかりで、コロコロいろんな人がこないということだったので


住居の一室を借りたいといことになったのですが、


これがなかなかOKをもらえないんですよねー


...



なんでもOKみたいなボロだと


業務の内容的にNGですし、


内装をやりかえるとお金がかかりますから、


それなりにマッチした


且つ低予算でということになると


なかなか難しいんですよ



つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。.


大家さんから物件の管理を請け負った会社は


全般的にイレギュラーを嫌います。


一般的でない条件で入居をさせて


のちに問題が発生したら困るんでねー


なので、基本的に


誰が見ても問題なさそうな方　しか相手にしないんです。


過去に一度トラブルがあったような事例は


二度と扱いません


大手ほど融通が利かなくなりますから


「事務所・店舗兼用」がいけそうな物件の選択肢が


大幅に減ってしまいます


...



元々選択肢が少ないうえに


やっと話ができそうな大家さんにあたったと思ったら


「同じ業種の方がすでにアパートでやってるから...」


なんてことにもなるんです


みなさん、起業時にはお金をかけたくないですから


同じようなことを考える方がいるんですよねー


...



そんなこんなで、とにかく物件が少ないので


長く空いて困っているようなときには


「事務所・店舗兼用」も視野にいれるとよいかもしれません。



周辺に悪影響を及ぼさないような業務内容で


信頼できる不動産屋さんからの相談でしたら


検討の余地はあると思いますね




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日ブログにも書きましたが


担当者の間違いで


実は　物件５号　ではなく　物件４号　だったことが判明



まぁどっちでもいいんですけども


先日、契約金の振り込みがありましたー


契約金といっても


1月分家賃　14,000円

敷金2ヶ月　28,000円

合計　42,000円


ですけども...


しかし、単価が低すぎるんで、担当者には気の毒な契約でした


担当者の売上は

　仲介手数料　14,000円＋消費税　の　14,700円

　広告料１か月　14,000円

　合計　28,700円...


家賃ベースの手数料になるので


同じ一契約でも大きく単価が変わるんですよねー


毎回同じことをするのにね


ちょっと申し訳ないので、


個人的にお小遣いをあげることにしました


...



しかし、ほんとに修繕費ゼロなんですよねー


たたみもふすまも全くなし。


さらに清掃もなし。


しかも、購入当初から玄関の鍵が無くて、


勝手口しか開かないのに


鍵もそのまま(笑)



担当者が「何も修繕などをしないからこの家賃なんですよー」


と伝えてご納得いただいているようですので


一応、問題ないかと



こんな無茶な契約なのに


家賃の延滞に備えて、保証会社もつけているという(笑)


...



ありえない無茶な契約なんで、


キャンセルが心配でしたが


入金があったのでこれで一安心です



つづく




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


昨日の続きで


時々、「１Kに二人で住みたい」って相談があります。


理由としては


一番大きなのは　家賃が安い　ってことですね。


一般的に、複数人数で入居していただくのは


30�u後半の１LDK・2DK以上からになります。


...



1LDKは５〜７年前ぐらいから増えてきた


比較的最近のタイプが大半なので


まだまだ家賃が下がっていない...



一昔前の2DK以上の物件を


今風にリフォームして１LDKにしたものは


工事代を加味されてあまり安値ではない...




同じような広さの従来型の２DKを


チョイスしても


安いものでも　家賃４万円前後...


そして結構古い


...



だったら、少々狭くても


１Kで２〜３万のほうがいいんじゃない


みたいな発想です。


...



昔から、１K（単身用）の物件には　単身のみ


っていう考えが一般的に定着していて


管理会社や大家さんがOKをくれないことが大半です。



やはりイレギュラーは嫌われるもので


「周りは単身者なのに、ここだけ二人っていうのも...」


みたいな感じです



イレギュラーを入居させて


それが原因で既入居者が退去したら困る


ってとこですね。


...



日本人っぽいというか


まぁ協調性やバランス感覚を大事にする人が多いんですねー




つづく




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こんばんは。岡山大家です。


昨日の続きで


極々たまーに、


「楽器を弾きたい」って相談があります。



近辺に音大でもあれば珍しくもないんでしょうが


岡山市では結構珍しいです。


わたしが遭遇した方では


オーソドックスなところでは　ピアノ


あとは　トランペット　ぐらいかなー


部屋でトランペットを吹かれてもねー


...


楽器演奏がそれほどOKをもらえないんですけど、


電子ピアノみたいな小さめのもので


日中に限るとか、ヘッドホンをつけたりとかなら


時々はOKをもらえます。



ですが、集合住宅ではなかなか難しく、


戸建ての場合が大半です。



集合住宅だと、隣近所がモロですし、


重量物として嫌われたりもしますんでね


...



東京には、楽器部屋専門でやっている不動産会社もありますから


場所によってはニーズがあるんでしょうねー


部屋探しのサイト　スーモ　の


検索項目にも　「楽器相談可」　ってありますからね。





一般的にOKは出しづらいですが、


可能な環境であれば　これも　差別化　に繋がりますよ。



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


九州遠征の疲労が残る中


昨日、10年9ヶ月住んだ　　を引き払ってきましたー


11月5日から　物件７号　に住み始めてはいましたけど


なかなか時間がなくて




そんなこんなでようやく荷物がなくなりました




何もなくなると寂しいもんです


...



片付けているといくつか骨董品がいくつか


20年ぐらい前に買った


世界で初登場の　MDウォークマン




ウォークマンにしてはかなりデカイですが...


発売と同時に買ったという...


過去の無駄遣いの象徴です


...



他には


安達祐実　の　未開封ビデオ





さらに


眞鍋かをり　の　未開封ビデオ





10年ぐらい前に、


レンタルビデオ店の閉店　⇒　テナント再募集


の依頼を受けたときにもらったものが出てきた（笑）


もしかしたら高く売れるかも


...



ずいぶん脱線しましたが


変わったニーズというと


「保証人なし」　っていうのもあります。


スーモの検索項目にもあるんですけど、




...


家族と死別や不仲などいろいろ理由がありますが


これもなかなか大家さんからOKがもらえない


...


大家さんとしてはOKを出しにくいですが


差別化につなげる要素にはなりますね。



つづく




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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


若い人は　デザイナーズ風　だったり


転勤者は　家具家電付き


を希望されることもありますが


最近はそんな物件もそこそこ増えてきましたね。


...



しかし、いろんな差別化の手法を駆使したとしても


決まらなかったら意味がありませんよね。



ちなみに我々が募集広告を打つ媒体に


リクルートが運営している　スーモ　というサイトがあります。


そこに掲載する物件は


できるだけ検索に引っかかりやすいように気を配ります。


トップ画面に


このような部分がありまして




そこそこの特殊項目が集められていて


それぞれのカテゴリーに引っかかる物件が出てきます。


...



このカテゴリーの中でも


物件が多く出てくるものと、少ないものとがあるので


少ないカテゴリーに自分の物件が引っかかるようにすれば


競争相手が少なく、問い合わせに繋がりやすくなります。


...



カテゴリに合うように加工したとしたら


早速不動産屋に伝えましょう。



ですが、例えば


「フリーレントを付ける」と不動産屋に伝えておいたとしても


不動産屋がスーモの管理画面でチェックを入れ忘れていると


永遠にこのカテゴリーでは引っかからないので


自分の物件がきちんとお客さんの目に触れているのかは


必ず確認しておいたほうがよいですね


...



ニーズに合うように加工しただけでなく


不動産屋にきちんと伝えて


正しくユーザーの目に触れるところまでやっておきましょう



おしまい




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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



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　土地1,230万　　建物本体 約900万

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


ついに楽天がやりましたねー


昨日、まーくんで一気に決めにいったのが失敗して


よしのぶ選手とかロペス選手の不振組に当たりがでたので


流れは巨人かと思いましたが、実にしぶとい戦いぶりでしたねー


本当に信頼できるピッチャーがまーくんと則本投手しかいないので


苦肉の策かもわかりませんが


昨日１６０球を投げたまーくんを抑えで投入するなど


一貫してぶれない用兵でしたねー


まーくん、則本投手を投入して負けたらしかたないって


意志が伝わりますもんね。


落合監督のストッパー岩瀬投手に対してもそうでしたけど


ぶれないっていうのは大切なことなんでしょうねー


一歩間違うと単なる頑固になりかねないですけど


...


さて、昨日、フリーレントのことを少し書いたので


ちょっとだけ続きを。


いわゆる繁忙期っていう


来年の１月〜３月が随分近くなってきましたけども


実は、そろそろ動きは始まっている頃なんですよ。


学生の推薦組で進学が決まっている子がポロポロいましてね。


そんな子たちは、年内には部屋を決めてしまっているんです。


とはいっても、入居は来年の３月末なんでけど...


...


そんな時に、フリーレントが活躍します。


例えば、


申込みを　１１月３日　にもらったとして


学生なんで　実質の入居は３月末だった場合。


入居日を１２月１日とかに設定し


フリーレントを　１２月、１月、２月、３月　の　４か月　にして


家賃の発生を４月１日からにしたりします。



長期のフリーレントに難色を示す大家さんも少なくないんですけど


この方法は結構効果があるもんなんです



つづく




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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日の続きで。


推薦組の子供たちは、年内にはほとんど部屋を決めているんですけど


繁忙期に入ったら、大変な争奪戦になりますから


早めに決めておきたいって心理も働きますしね。


...


一般的に学生物件っていうのは


３月末から４月の入居を逃したら


丸々１年空室になることが多いんです


３月、４月に引越ししたばかりの部屋で問題が発生して


夏休みに再度引越しなんてパターンもありますけど


大概１年空きます


...


そんな物件は


そもそも物件に問題がある場合もありますけど


たまたまタイミングが悪かったり


不動産屋に予約を入れっぱなしにされて


ギリギリでキャンセルされたり


不動産屋や管理会社の仲介力に問題があったり　と


物件以外の要因で決まらない場合もあります。


...


学生物件で３月、４月の入居を逃して


１１月まで空きっぱなしということは


来年の新入生に期待する以外はほぼ可能性がありません


どうせ３月末まで家賃が入らないんなら


フリーレントで早めに学生の入居者を確保しておいたほうが得策かと。


...


４月から１１月までの８か月も空けておいて


「もしかしたら１２月や１月の家賃発生で決まるかもしれないから」と


低すぎる可能性にかけて損切りできない大家さんもたくさんいますけど


そんなタイプの大家さんは、ひたすら　待ちの一手　って


いうパターンが多いですけどね


...


こういうやり方は、キャンセルが怖いですから


１１月に申込みなら、１２月１日ぐらいから契約開始にして


契約も決済も２週間以内ぐらいには終わらせて


１２月１日には鍵も渡してしまうんですよ



鍵を渡して契約が始まっていても


実際の引越しなんてまだまだ先ですから


フリーレントで家賃だけが４月１日からってことにしておけば


早めに決めておきたい　入居者心理　と


早めに確保しておきたい　大家心理　が


合致できるんですけどねー



社会人が狙えない物件に


普段任せている不動産屋さんからそんな提案がきたら


受けたほうがよろしいかと思いますよ



おしまい




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