岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ＞
　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
　９月 　２日（土）１２時半〜
　参加予定（１３名）
　１よーすけさん
　２むーさん（女性）※現地。見学のみ。
　３真中さん（女性）※現地。見学のみ。
　４摂津屋さん
　５こももさん（女性）
　６ryokoさん（女性）
　７こーへーさん※現地
　８麒麟さん
　９OCさん
　10HTさん
　11K原さん
　12O幡さん
　13わたくし
　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ２＞
　北区某所シークレット戸建見学会
　９月 　３日（日）１３時半〜
　参加予定（５名）
　１しっしーさん
　２OCさん
　３麒麟さん
　４A木さん
　５わたくし
　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（火）１２時〜　　OCさん戸建＆norikoさん１号アパート完成見学会
　　　　　　　　　　　　　　＆おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　見学会予定
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　見学会予定
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


６日（水）に見学予定の


OCさんが獲得した第３６回あみだくじに登場した戸建。

関連記事
2017年03月15日　購入費用を逆算
2017年04月03日　おススメする要因
2017年04月24日　水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日　ポイントはどれだけ直さないか？
2017年06月04日　駐車場ができましたよ！
2017年06月12日　知らないと何かと損
2017年06月30日　ボロユーザーからしたらかなり上物


ご家族総出で美装をされたそうで


記念撮影(^^♪




思い出深い一品になりましたね(^^)


...


今日は、第４２回あみだくじでロバートS田さんが獲得した


寮みたいな戸建の決済引き渡しでした。





普通の賃貸物件としては貸しにくいけど




関連記事
2017年06月30日　ボロユーザーからしたらかなり上物
2017年07月02日　寮みたいな感じでした。
2017年07月14日　かつて中国、いまはベトナム


ロバートS田さんは本業でベトナム人を雇い入れるので


寮として最適(*´▽｀*)


ちょうど寮に使える物件をお探しだったので


ミラクルなタイミングでしたね(*^^)v


...


ここ、一般的にはどちらかというと避けられる立地で


割と特殊な物件なんで


売主さんがいろんな不動産屋に査定を依頼した際には


かなり酷評されてすっかり意気消沈したそうで...


そこからSさんに話しがきてわたくしへ。


ボロ戸建てマニアにはこんな物件は逆にお宝(^^;



売主さんはそこそこの価格で引き取ってもらえて


大喜びでした(^^♪




しかし、ご主人さんは喜びの中にも悲しい気持ちも...


小さな頃から思い出深い家を手放すにあたって


やはり寂しいようで...



わたくしもかつての愛車、


平成２年式のソアラが引き取られていく際には


後ろ髪を引かれる思いで見送りましたから


気持ちはわかります(T_T)


...


近日中に、第４４回あみだくじでO幡さんが獲得した


ラーメンnnwさんの県北物件が所有権移転を迎えるわけですが


ブログで寂しい気持ちを吐露されておりました...


ありがとう　県北物件




引き継ぐロバートS田さんもO幡さんも


きっと大切にしてくれますよ(^^)




おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所シークレット戸建見学会
　９月 　３日（日）１３時半〜
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　１しっしーさん
　２OCさん
　３麒麟さん
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９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（火）１２時〜　　OCさん戸建＆norikoさん１号アパート完成見学会
　　　　　　　　　　　　　　＆おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　見学会予定
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　見学会予定
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ

関連記事
2016年12月26日　中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日　開口部は抜けますよね？
2017年01月23日　市場の反応はどうでしょうか？
2017年02月10日　ストレス発散？
2017年03月11日　封印します。
2017年03月13日　斬新過ぎる...
2017年04月27日　なかなかの活況のようで。
2017年05月14日　スイッチ類は悩ましい。
2017年05月18日　さすがにそろそろ募集を開始で。
2017年05月27日　代わりなんかいくらでもある
2017年05月31日　木こり登場？
2017年06月23日　MVPは...


よーすけさん
むーさん（女性）
真中さん（女性）
摂津屋さん
こももさん（女性）
ryokoさん（女性）
こーへーさん
麒麟さん
OCさん
HTさん
K原さん
わたくし

の１２名でお邪魔してきましたー



ここは、元々解体更地で売る予定で全空きになっていた


８戸の鉄骨２階建てアパート。


当初はこんな感じで汚く荒れておりました...

　
　



駐車場は全戸で１台しかないし


普通にリフォームしたところで


そんなのはどこにでもあるんで


全空きこれ幸いと大きくリフォームすることに。



で、横から見たらこんな感じなのを





こう縦に切れんものかなと...





実際やってみたところ



荷物を撤去





解体





こんな感じに大変身(*´▽｀*)





リモコンの電動シャッターを上げるとこんな感じ(^^♪





あの汚く古びた部屋が様変わり(^^)v


大勢で入っても余裕の空間です。





車やバイク、高級自転車を入れるにはピッタリ(^^♪



岡山にもガレージハウスはいくつかあるものの


どれも新築か築浅ということで家賃が高い(◎_◎;)

関連記事
2015年03月15日　ガレージハウスの見学会でした。
2016年05月21日　メーターモジュール。



ここならそれらに比べると安価に入居できるので


それなりにニーズがあると踏んでいます(*^^)v



わたくしの赤磐の新築のように想定外の


倉庫兼事務所的な方も現れるかもしれませんし

関連記事
2017年08月27日　入居はしたものの...



汎用性とともに、希少性も手に入れました(*´▽｀*)



つづく



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　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
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☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
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☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさん戸建＆norikoさん１号アパート完成見学会
　　　　　　　　　　　　　　＆おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　見学会予定
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　見学会予定
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


北区某所シークレット戸建見学会。


ネットに掲載される前の情報をしっしーさんがゲットし
※いまはもう掲載中。


みんなで見に行ってみようとなった訳ですが


向かったのはなんと北区津島西坂。


岡山市内では一等地。


そこで３０坪ほどの土地＆古い戸建が４５０万円。


４５０万円というと安いような気もするけど


我々ボロ戸建てマニアからすると高すぎ(-_-;)


普通、こんな価格では話しにもならんので


全く見向きもしないところですが


こんなところではなかなか出てこないし


なんとリフォームが施されているというじゃないですかΣ（・□・；）


事前見せてもらった写真でもかなりきれい(*´▽｀*)



それでみなさんテンションＵＰし


不動産屋さんがくるのを今か今かと待ち構えております(^^;




...


...


そんなこんなで不動産屋さんも到着し早速現場へ


おー...　


外観はかなりボロ...





しかし、室内は写真の通りきれいじゃないですかーΣ（・□・；）


キッチン、風呂が新品！





外観と道路に難ありも、


このクオリティーなら４５０万円でもまだなんとかなるか...


駐車場がないとはいえ


４．５万円ぐらいなら貸せるか...


大して面白くもないけど


この場所は魅力...


...


...


と思ったのも束の間...


...


...


他の場所は前のままじゃん...





しかも雨漏りあり...




電気も小さいし...





まぁ少し手を入れれば貸せんこともないけど...


...


４５０じゃな...



不動産屋さん曰く、４００ぐらいならなんとかなるかも？


って話だったけど


この現状だと高くても２００万円台ぐらいまでは下がらんと


やる気おきんわ〜(；´Д｀)



不動産屋さん、お手間だけ取らせてごめんなさい(-_-;)



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建＆norikoさん１号アパート完成見学会
　＆おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
　９月 　６日（水）１２時〜　
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２Mさん
　３摂津屋さん
　４デンチさん
　５真中さん（女性）
　６ayakoさん（女性）※見学のみ
　７T田さん
　８OCさん
　９norikoさん（女性）
　10わたくし
　※満席になりました(・_・;)


＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
　芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山 　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１４名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13
　14わたくし


＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


６日（水）に完成見学会予定のnorikoさんアパート１号。


ビフォー見学会にお越しの方はご存じでしょうが


隣にあったボロ戸建て。


当時も空き家で、どうやら売りに出ているなんて話しがありましたが


なんとこの度、これも買ったそうですよΣ（・□・；）


少々道路に難点ありも、


隣の土地は借金してでも買えといいますからね。


これ、買って正解だと思いますねー


これでさらに大きな土地になりました(*´▽｀*)


もはや立派な地主さんですね〜(^^;


これも当日見学会に追加です(^^)v


...



さて以前、岡山市の公売で一本釣りして放置中だった土地４号。

関連記事
土地4号の話し



競売じゃなくて公売ね。


税金を滞納して岡山市に差し押さえられていた


北区二日市の土地24.3坪を145万9001円で落札。


昨年の１１月９日に所有権移転以来、基本的に放置(^^;



その間、ロバートS田さんが


自分の会社で雇い入れるベトナム人のための寮として


ここに全１０室の新築を計画していましたが


ここは準防火地域内で割高になるとか


日照の問題で部屋数が多く取れないとかで


残念ながら断念(-_-;)


その後、寮にピッタリな物件があみだで登場して


見事当選それはそれで良かったんですけど

関連記事
2017年09月01日　思い入れ



そんなこんなでここは放置継続(^^;



そのうちコンテナの事務所や倉庫でも置いてみようかとか


漠然と考えていました。



が先日、ロバートS田さんから連絡があって


どうやらここを借りたいということで


町内会長さんが所有者（わたくし）を探しているとのことΣ（・□・；）


町内会長さんに連絡を取ってみたところ


ご近所の方が駐車場として借りたいそうで。



で先日、空欄の契約書をサクッと作って





現地でお会いしてきましたー(*´▽｀*)



このあたりは月極駐車場自体はあるものの


割とどこも満車...


離れれば空いているらしいですけど


やっぱりなるべく近くがいい(-_-;)


そこで白羽の矢が立ったわけ。


ここは間口が４ｍほどなので


１台止めるのには余裕(^^)v




大体、このあたりの相場は１台５０００円ぐらいですかねー



しかしここは、奥行きが２０ｍほどのうなぎの寝床状態...





１台で塞がれると奥が使えない...


今回、おばあさんが軽四１台をご希望...


軽四なら端っこにピッタリ付けてもらえば


縦列で他にも貸すのはスペース的に無理ではないけれど


おばあさんにはかなり酷(◎_◎;)


そんな狭い駐車場なら１台３０００円ぐらいのもんか...



そこでおばあさんにご提案。

「おばあさんに１台だけ貸しても奥が使えなくて困るんですよね...」
「このあたりは１台５０００円ぐらいですよね？」
「きっとご家族とかご友人がお越しのこともありますよね？」
「そんなときにここの奥まで全部使ってもらってもいいです。」
「なんか荷物があればそれも置いてもらっていいです。」
「なので、６０００円でどうですか？？」


ということで、１０００円プラスで商談成立〜(*´▽｀*)


その場で契約書に署名捺印をいただきました(^^♪




もう１０００円乗せてもＯＫだったかもしれんけど


おばあさん喜んでたので、まぁよろしいわ(^^;


先日まで沖縄旅行に行っていたそうで


おみやげくれました(^^;




...


これで１４５．９万円で放置中の土地が


年７．２万円の収入で


表面利回り４．９％となりましてん(^^;



微々たるもんですけど


まぁ何もしないで入ってくるんならよろしいか(^^;



アパート１号でも最近５,４００×３台貸したから


ここと合わせて２２,２００円の収入ＵＰ。


ノーリフォームボロ戸建ての家賃と一緒ぐらいになってきた(^^;



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建＆norikoさん１号アパート完成見学会
　＆おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
　９月 　６日（水）１２時〜　
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２Mさん
　３摂津屋さん
　４デンチさん
　５真中さん（女性）
　６T田さん
　７OCさん
　８norikoさん（女性）
　９
　10わたくし
　※見学のみ
　　ayakoさん
　　じゅんこさん

＜見学会のお知らせ２＞
　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ
　１日目　９月 　８日（金）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２GOGOさん
　３K本さん
　４デンチさん
　５わたくし

　２日目　９月 １０日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よっさん
　２こももさん（女性）
　３よーすけさん
　４たかぱぱさん
　５ryokoさん（女性）
　６namiさん（女性）
　７真中さん（女性）
　８麒麟さん
　９
　10わたくし　


＜トレジャーハンターのお知らせ＞
　トレジャーハンター in 中区東中島
　９月 　９日（土）１２時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ロバートS田さん
　２TAKEさん
　３Sさん
　４わたくし


＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
　芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山 　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１６名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
　14
　15
　16わたくし
　※すぐ満席になったので２席増やします(^^;

＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から某所で土地活用の相談を受けに現地へいってきました。


現場はこんな感じ。




線路沿いのずっと放置中の田んぼ。


ここを買いたいという業者が現れたのだが、どうしたもんか...


というご相談。


１・そのまま売るのがいいのか？

２・折角土地があるのだからアパートなどを建てるのがよいのか？

３・或いは太陽光で野立てでも？



土地をお持ちなのは羨ましい限りですけど


お持ちならお持ちで悩みもある訳ですね(・_・;)


...


さて、現況はこんな感じでボーボー...




うーん...


写真奥は川、右は線路...


こりゃ全方向に擁壁が要りますな...



おまけに道路とはかなりの高低差...




うーん...


結構な高さまで土を入れんといけませんな...


道が広くないから大型は難しいわな〜(-_-;)


２トンで何杯いるんかな...


...


１・そのまま売るなら、〇〇〇万円の提示があり。



２・何か建てるとすると...


このあたりはそこそこ人気があるので賃貸物件は乱立...


当初はそれなりに入るでしょうが


線路沿いで踏切がすぐ近く...


音を嫌う人も多いだろうし


賃料が同じなら、もっと好立地へ目が行くでしょう...


土地があるとはいえ


擁壁と土入れで１０００万円クラスか...


土地を仕入れるんと変わらんがな(；´Д｀)


田んぼ埋めて賃貸物件新築だと


リスクとリターンが全然合わんな〜(-_-;)



３・或いは太陽光で野立て？


南側の家がすぐに迫ってるし


それを避けるとせいぜい３０ｋｗぐらいかな...


大金掛けて田んぼ埋めてやってもな〜(-_-;)


...


買いたいって言ってきてる価格も


田んぼの状態ならまぁ妥当なところ。


埋めて分譲するんでしょうが


それぐらいで取っておかないと合わんわね...




自力で分譲まで持って行くのもな...


何やっても割に合わんと思いますね...


ここは素直に売って


他の場所や資産に組み替えた方がよろしいですな(◎_◎;)



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ１＞
　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ
　１日目　９月 　８日（金）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２GOGOさん
　３K本さん
　４デンチさん
　５みっちゃん（女性）
　６わたくし

　２日目　９月 １０日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よっさん
　２こももさん（女性）
　３よーすけさん
　４たかぱぱさん
　５ryokoさん（女性）
　６namiさん（女性）
　７真中さん（女性）
　８麒麟さん
　９
　10わたくし　


＜トレジャーハンターのお知らせ＞
　トレジャーハンター in 中区東中島
　９月 　９日（土）１２時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ロバートS田さん
　２TAKEさん
　３Sさん
　４わたくし


＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
　芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山 　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１６名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
　14
　15
　16わたくし
　※すぐ満席になったので２席増やします(^^;

＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は

１、わたくしのアパート１号の１６年入居した部屋の退去直後
２、アパート１号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
３、ＯＣさんが第３６回あみだくじで当たった平屋の完成
４、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
５、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態

の、一気に５か所と盛りだくさんの見学会(^^;

じいじさん
Mさん
摂津屋さん
デンチさん
真中さん（女性）
T田さん
OCさん
norikoさん（女性）
ayakoさん（女性）
じゅんこさん（女性）
わたくし

の１１名。


平日の昼間から、結構集まりますな〜（笑）


北が物騒なことをやっとりますが


こうして仲間と遊べるのは幸せですな。


...


さて、経路順でまずは


１、わたくしのアパート１号の１６年入居した部屋の退去直後　へ



平成１３年１１月から入居の部屋が退去(◎_◎;)





うーん...


おばちゃんが一人暮らしだったけど


約１６年住んだ部屋ってどうなってるかな...


普通はそれなりにボロくなっとるわな...


８末に退去後、わたくしも初の内見...


一抹の不安が頭をよぎります(・_・;)


そんなこんなで早速現場到着。


みなさんお行儀よく新型アトラクションにお並びです(^^;





どーせ汚いしリフォームするから土足でいいですよーって(^^;


どんなのが出てくるかな...


恐る恐る真中さんに開けてもらうと...


...


...


「あれ？きれいですよ？？」


...


「えっ？そうなん？」


みなさん続いてゾロゾロ。





あら？これで１６年？？









えー、全然きれいじゃんΣ（・□・；）


ちょっと畳が古いぐらいでこれといって直すとこない...


まぁ直すならトイレぐらいか...


丁寧に使ってくれたのはありがたいけど


なんだか拍子抜けじゃな...


逆に迷うな...


どうするかな...


このままでも貸せるレベルだから


畳とトイレだけやって貸す手もあるけど...


...


...


でも、折角空いたんでまたみんなでぬりぬり体験しますか(*^^)v

漆喰教室のとき
2017年06月23日　MVPは...


木部ぬりぬりのとき
2017年07月12日　ネット社会



香港から帰ってきたら実施しまーす。


じいじ先生、またよろしくお願いします(^^;



おしまい



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　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ
　１日目　９月 　８日（金）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１摂津屋さん
　２GOGOさん
　３K本さん
　４デンチさん
　５みっちゃん（女性）
　６O山さん
　７OCさん
　８じいじさん
　９
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　２日目　９月 １０日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よっさん
　２こももさん（女性）
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　４たかぱぱさん
　５namiさん（女性）
　６真中さん（女性）
　７麒麟さん
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　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
　芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山 　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１６名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
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　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
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　※すぐ満席になったので２席増やします(^^;

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９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


ここで見に行った津島西坂の４５０万円。

関連記事
2017年09月03日　他の場所は前のまま...


４５０万円じゃ到底無理ということで撤退しましたが


「先日、３００万円ならどうか？」　という再提示がΣ（・□・；）


それでもわたくしとしては


高くても２５０万円まで。


できれば２００万円。


３００なら買いたい人がいるそうなので今回はお断りしました(^^;


....


さて、今日は一気に５か所見学の２つめ。


ぬりぬりした隣の部屋を軽く見て

１、わたくしのアパート１号の１６年入居した部屋の退去直後
２、アパート１号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
３、ＯＣさんが第３６回あみだくじで当たった平屋の完成
４、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
５、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態







３つめの、ＯＣさんが第３６回あみだくじで当たった平屋の完成見学へ


関連記事
2017年03月15日　購入費用を逆算
2017年04月03日　おススメする要因
2017年04月24日　水面下では動いているんですよ。
2017年05月06日　ポイントはどれだけ直さないか？
2017年06月04日　駐車場ができましたよ！
2017年06月12日　知らないと何かと損
2017年06月30日　ボロユーザーからしたらかなり上物
2017年09月01日　思い入れ



覚えてます？ぶち壊して駐車場を作ったやつですね(*^^)v



ビフォー　→　アフター


ビフォー　→　アフター





元々、外壁と屋根はリフォーム済みだったんですよね〜


こっちでやるとなるとかなりの出費ですからね〜



で、ここの室内がどう変わったのか？？



まずは玄関。

ビフォー　→　アフター
　


壁がかっこよくなりましたねー(*^^)v

ビフォー　→　アフター
　



この壁、じいじさんとこのリフォームで床に使った無垢材。

　



余ったのを貰ったんですってー(*´▽｀*)

関連記事
2016年04月07日　１０年後はどうなってるかな？
2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年05月07日　安く買うのがミソ
2017年01月09日　大変だけど楽しそうだね(^^♪
2017年01月29日　初ドドド


大家仲間はありがたいですね(*^^)v


まだ少し残ってるらしいよ(^^)



奥へ進んで、最初の玄関横の部屋。

ビフォー　→　アフター




一番奥に４帖半ぐらいのキッチンがありましたが


ここは洗面脱衣所へ変身。

ビフォー　→　アフター




そのキッチンはというと


真ん中にあった暗い部屋へ移動。

ビフォー　→　アフター



ここは今にも床が抜けそうな感じでしたからね〜(◎_◎;)



キッチンと左の一番奥の部屋を繋いでＬＤＫになりました(*´▽｀*)




ビフォー　→　アフター




３ＤＫが１ＬＤＫになったんですね〜



トイレは元々洋式の下水だったのでそのまま。




お風呂は、パネルを貼ってきれいになりました(*^^)v

ビフォー　→　アフター




ここまできれいになれば


案内になったらきっと気に入ってくれるでしょう(^^♪


家賃は４万円台かな。


２階建てと家賃は変わらんだけに


やっぱり小さな平屋は扱いやすいね(*^^)v



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜トレジャーハンターのお知らせ＞
　トレジャーハンター in 中区東中島
　９月 　９日（土）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１ロバートS田さん
　２TAKEさん
　３Sさん
　４じいじさん
　５わたくし


＜見学会のお知らせ１＞
　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ
　２日目　９月 １０日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よっさん
　２こももさん（女性）
　３よーすけさん
　４たかぱぱさん
　５namiさん（女性）
　６真中さん（女性）
　７麒麟さん
　８HTさん
　９　
　10わたくし　
　

＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
　芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山 　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１６名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
　14
　15
　16わたくし
　※すぐ満席になったので２席増やします(^^;

＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は一気に５か所見学の４つめ。

１、わたくしのアパート１号の１６年入居した部屋の退去直後
２、アパート１号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
３、ＯＣさんが第３６回あみだくじで当たった平屋の完成
４、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
５、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態



残置物満載のこれ、覚えてます？

関連記事
2017年02月26日　優良物件に様変わり


　

　





これでも９０リットルのゴミ袋８２袋分出したあとというΣ（・□・；）


でも、残置物さえ撤去してしまえば


室内はかなりまともな状態でしたからねー



↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓







↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





室内に比べて外部のダメージが大きく




それでも塗ったら見違えるほどになりました(*´▽｀*)




雨が降ったら印象の悪い土の駐車場も


砕石を敷いてきれいに変身。





ここまでできたのも安く買えたからこそ。


当初の価格が高すぎたとはいえ、半値以下ですからね〜



安く買えば、リフォーム費用に余裕ができる。


安く買えば、家賃の下げ圧力にも耐えられる。



成功のカギは、安く買うことなんですね。




そして、もうひとつのカギとして、情報を入手する力。


別の大家仲間が見に行って交渉したものを


譲ってもらえたんですねー


仲間の存在はありがたい。


困ったことも大概解決するからねー


いろんなところにアンテナを張っておくことも重要です。



おしまい




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　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
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　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
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　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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　９ryokoさん（女性）
　10わたくし　
　※満席になりました。

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　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
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　参加予定（定員１４名→１６名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
　14大工Tさん（初登場）
　15摂津屋さん
　16わたくし
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＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


日本人には夢の、９秒台がついに出ましたね〜Σ（・□・；）


＜桐生９秒台＞会場喝采「次の時代が始まる」




９秒９８...



この時のカールルイスより速いんだからね〜




世界選手権の代表に漏れて悔しかっただろうからね...



全ての努力が報われる訳ではないけれど


努力がないと報われることもないから。


次のステージへ挑戦ですな。




諦めて消えていった人を何人も見てきたけど


継続は力なり。


努力や継続ができない人に、


明るい未来はないだろし、一事が万事よ。


きっと何をやっても中途半端だろうよ。


まぁ、若い頃のわたくしがそうでしたけども(^^;


どっかで変わらないとな。


寝食を忘れてでも本気にならんとな。


諦める人は一生そのままでいればいい。



その程度の人に時間や経験、知恵を提供するのは


ハッキリ言って時間の無駄。


チャンスはそうそう転がってないで。


まぁ、向き不向きもあるからね。


人それぞれか。



でも全てに共通なのは


頑張ってる人しか応援されないってこと。




追い風１．８ｍ/s


２ｍ/sを超えたら参考記録になるらしい。


頑張ってると運も味方するらしい。


桐生選手、素晴らしい。おめでとうございますm(__)m


...


さて、今日は一気に５か所見学の最後。

１、わたくしのアパート１号の１６年入居した部屋の退去直後
２、アパート１号のみんなでぬりぬりした部屋のその後
３、ＯＣさんが第３６回あみだくじで当たった平屋の完成
４、norikoさんが購入した国富のアパートの完成
５、そのアパートの横の戸建も買っちゃったビフォー状態



norikoさん、１号アパートを買ったと思ったら

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2017年09月08日　成功のカギ


隣の空き家も買っちゃいましたー(*´▽｀*)


これで一端の地主さんですよ〜


道に少々難ありとはいえ


この場所でこれだけ広い土地はなかなかね。


３〇〇万円なら、良い選択だと思いますね。



で、どんな物件かというと


山が近くて、竹に悩まされているところ(-_-;)




庭も竹だらけで日当たり最悪の状態を


がんばってここまで持ってきました(^^;




ずいぶんスッキリしましたねー





もう１０数年空き家で、竹で日当たり最悪となれば


湿気がこもって大変なことに...


...


...


と思いきや、


あら？案外まとも？




室内からは

「床がふわふわじゃなーい(*´▽｀*)」
「うわー、きれー」

と、歓声が...






床がふわふわじゃないって...


もう基準がめちゃですな（笑）


これでも普通の人が見たらドン引きだと思うけど


ボロ物件を数多く見た賜物でしょうか(*^^)v



ボロ→再生→貸す→家賃入る→(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ



いくつもの成功事例を見ていないと


にわかには信じにくいからな〜(^^;


そこに旨味があるんだけどね。


ビフォー→アフター　は両方見るべきだね。


ボロに挑戦するなら、まずは免疫をつけないとね。



ここ、水回りもまともなんよね〜







駐車場が１台しかないけど


隣のアパート１号の駐車場が余ってるからね。


アパート１号を買ったnorikoさんだけの特権ですな。


一部を月極にしたら近所に貸せるかもよ？



頑張ってるときっと追い風が吹くよ。



ここもアフターが楽しみですな( ´ー｀)y-~~



おしまい




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　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
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　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
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　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
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　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜飲み会のお知らせ＞
　ガス屋のＮさん、おつかれさま会
　９月 ２３日（土,祝）１９時半〜
　芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山 　２．５時間飲み放題４,０００円
　参加予定（定員１４名→１６名）
　１Nさん
　２ロバートS田さん
　３よーすけさん
　４K本さん
　５taimanさん
　６DMMさん
　７あつさん
　８A木さん
　９O幡さん
　10F原Hさん
　11しっしーさん
　12たくみさん
　13OCさん
　14大工Tさん（初登場）
　15摂津屋さん
　16わたくし
　※満室になりました(;^_^A

＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜　見学会予定
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日の見学をした東区の１１２万円戸建。

関連記事
2017年08月25日　救いは...



これに、５名８口が手を挙げ、第４５回あみだくじが開催。


３口投入のよーすけさん、２口投入のこーへーさんを尻目に


１口だけエントリーのＭさんが獲得〜


ということで今朝は、


まだ室内を見ていないＭさんと現地へ。




そこそこ直すところはあるけれど


まぁ１１２万円だから(^^;


安く買えば、その分セーフティーゾーンが増えますね(*^^)v


ここはこの土間をうまいこと活用して





ガレージなりにすれば


なかなか面白い物件に変わりそうですけどね。


アフター見学会が楽しみです(^^)/


...


午後からは、北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチの２日目


物件はここで登場しています。

関連記事
2017年08月10日　モアイ



先日の１日目は

摂津屋さん
GOGOさん
K本さん
デンチさん
みっちゃん（女性）
O山さん
OCさん
じいじさん
わたくし

の９名で出陣。




廊下がふわふわするのと、電気ぐらいで


あまり直すところが無さそうとの評判でしたが





今日、２日目も１０名と盛況(^^;

よっさん
こももさん（女性）
よーすけさん
たかぱぱさん
namiさん（女性）
真中さん（女性）
麒麟さん
HTさん
ryokoさん（女性）
わたくし　




ここは１１０万円のくせに


残置物も無いし、直すところも少ないとなれば


みなさん興味津々というところで(^^;





今回はなかなかの競争率になりそうですね〜


ちなみに過去の歴代ベスト５は

１位　北区一宮　　１００万円　８５口
２位　北区富田　　１１０万円　７２口
３位　赤磐市　　　　２０万円　４３口
４位　中区原尾島　３００万円　３１口
５位　北区万成東　　　５万円　２５口


となっています(^^;


今回はベスト５圏内に突っ込んでくるんじゃないかな〜？


詳細はまた書くとしましょう。


...


...


わたくし、ただいま羽田空港国際線ターミナルにおります。


見学会後、岡山空港→羽田空港国内線→国際線へ。


そう、これから香港へ旅立つ直前でございます(^^;


海外へ行くのに羽田空港国際線からは初めてなんですけど


なかなか洒落た建物ですね〜






いかにも外国人受けしそうです(^^;



展望デッキもあって素敵ですね〜




そんなこんなで出発時間が近づいてきたので


出国ゲートへ





あっさり国外脱出〜





この壁の向こうは日本。





それでは、いってきまーす(^^)/




おしまい




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