岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市中区門田屋敷の賃貸マンションが落札されましたね。

不動産競売物件情報




売却基準価格　877万4000円


これぐらいの価値はあるだろうから

これ以上で落札してほしいな〜みたいな額のことでして


最低でも、ここから２割引き以下になったら売らないよ〜

っていう　買受可能価額　ものも設定されるので

この場合、最も安く落札できたとしたら

701万9200円

まで可能でした。
　



しかし、実際の落札額は...



2511万円



最近の競売はすごく金額があがりますね〜

入札者　９名　　で　落札したのは　個人　みたいですね。



...



ちなみに、この物件の各家賃状況は

102　空室
103　空室
201　22000円
202　空室
203　22000円
205　空室
301　20000円
302　23000円
303　21000円
305　35000円
401　20000円
402　20000円
403　20000円
405　20000円

合計　221,000円

年間2,652,000円


落札額が　2511万円　なので


現在の表面利回りは

10.56%




う〜ん...



つづく




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


877万　が　2511万...


表面利回りは10.56％...



う〜ん...



個人的には全く旨みがないような気が...



...



ちなみに建物の間取りはこんな感じ...

2LDKでトイレ・風呂が同じなんて...






直近の募集条件が

家賃15,000円　共益費3,000円...
　





これでも４部屋決まらない...



入居がつかない理由がいくつか...


１、トイレとお風呂が一緒

２、建物が古くて汚い

３、部屋が狭い

４、駐車場がない


通常、ここまでは、リフォームして家賃を下げれば

なんとかなるケースも多いですけど


今回の場合は、


・お金が掛かりすぎる

・家賃はすでにかなり低い水準


なので、どちらも手を出しにくいんじゃないかと...



かといってこのままでは...


どこまでお金をかけるか...


総事業費は軽く3,000万を超えるんじゃないか...



...



仮に、リフォーム部分がクリアできたとしても

家賃UPにはあまりつながらないかも...



家賃25,000円になったとしても

客層はどんなだろうか...


広告料（報奨金）１ヶ月出ても

50,000円...


良くない客層を相手に 50,000円　にしかならない

のに、不動産業者が本気になるのか...



じゃあ２ヶ月分払う？３ヶ月分払う？



...




仮に

内外装をしっかりリフォームして

総事業費3,500万



家賃は１Rが25,000円　2LDKが40,000円、テナントが60,000円


で満室になったとして


毎月480,000円　×１２ヶ月　　576万

これで　16.4％　です...



多額の　リフォーム代...

多額の　広告料（報奨金）...


サイクルの早い単身用で、頻繁に繰り返される入退去...


本気になってもらえない不動産業者...



賃貸でいくならなんだかしんどそうです




ここをどう運用していくのか

賃貸

会社の寮

自社ビル化


要注目です



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、競売の開札がありましたね。


今回、岡山市内で一つだけ


分譲マンションが競売に出ていました。


ヴァンテアン泉田206号



３点セットはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




実はちょっと注目したんですよ。


数ヶ月前に　任意売却　で出てたんです。


その時の価格は


1,250万円...


残念ながらこれでは買い手がつかなくて


競売に回ってきたんですね


--------------------------------



最低　4,916,800万円　で落札できる訳ですけども




結果は...


...


...


...



1,232万円




12人が入札して法人が落札してますねー


誰も競ってこなかったら　５００万円　ほどで落札できるのに


みんな頑張るねー


なんなら、任意売却で叩いて買ったほうが安く収まりそうですけども...




次は、何円ぐらいで再販に出てくるか


それですんなり売れるのか


要注目です





おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


以前、中区門田屋敷の競売物件について書きました。


2012年05月18日
岡山市中区門田屋敷

2012年05月19日
岡山市中区門田屋敷 2



最低８７７万円だったものが


２５１１万円まで跳ね上がった話が


昨年の５月だったんですねー


時が経つのは早いもので


...



その後、この物件は若干生まれ変わりましたー


before



真ん中の薄汚い（失礼）ビルです。


これが


↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


after






afterいうても、正面が少し変わっただけですけども...



当時の記事では４部屋空きでしたね。


102　空室
103　空室
201　22000円
202　空室
203　22000円
205　空室
301　20000円
302　23000円
303　21000円
305　35000円
401　20000円
402　20000円
403　20000円
405　20000円



先日紹介した

2013年01月23日
ようやく満室です(；´Д`A


の斜め向かいぐらいで似たような場所なんですよ。


同じように満室になっていればいいですが...



つづく




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで


中区門田屋敷の２５１１万円で落とされた競売物件ですが、




当時は１４室中　４部屋空き　でした。


102　空室
103　空室
201　22000円
202　空室
203　22000円
205　空室
301　20000円
302　23000円
303　21000円
305　35000円
401　20000円
402　20000円
403　20000円
405　20000円


入居率は　７１．４％...


...



８ヶ月後の現在の空室は...





102　空室⇒　入居
103　空室　⇒　入居
201　22000円
202　空室　⇒　そのまま空室
203　22000円
205　空室　⇒　そのまま空室
301　20000円　⇒　空室
302　23000円　⇒　空室
303　21000円　⇒　空室
305　35000円　⇒　空室　⇒　申込中
401　20000円
402　20000円　⇒　空室
403　20000円　⇒　空室
405　20000円



あー、増えとるやんけーーー



１０室の入居だったのが


１０室　＋　２室　−　６室　＋　１室（申込中）　＝　７室　


入居率は　７１．４％　⇒　５０％...



つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで




１４室中　４部屋空き　が


８ヶ月後には


１４室中　７部屋空き...


...



一方、道路向かいのこちらの物件は




半年かかりましたが


１５室の空室が、今や満室に


...



この両物件、


もちろん物件のクオリティは違いますけど


その分、家賃が6,000〜8,000円程度違います。


７室空き



満室



築年数は同じなんですけど...


...



どちらもたくさん空いているので


キャンペーンをやっているんですけども


満室のほうは


広告料５ヶ月



７室空きのほうは


初期費用５万円以下　キャンペーンってことで


日割り家賃、翌月分家賃は　無料　で


保証会社の費用と火災保険しかもらわないという内容。


初期費用を５万円以下に抑えるので


業者さんには


仲介手数料はもらわないでください　と...


その分　報奨金を３万円　出しますと...


...



それぞれを決めた時の不動産屋の収入は


７室空きのほうは

仲介手数料　０円

報奨金　３万円

計　３万円



満室のほうは

仲介手数料　約３万円

報奨金　１５万円

計　約１８万円


...



物件のクオリティこそ違いますが


築年数は同じで立地は道路向かい...




ここの軍配は


広告料パワー　の影響だったように思います。



おしまい




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


昨日から競売の入札が始まってますねー


今回は、分譲マンションが一室しか出てないですね


岡山市北区奉還町の


アビタシオン奉還町　です。


ここはちょこちょこ競売に出てきますねー


３点セットはこちら




今回は　最上階


これが最低４４０万円で落札できる訳ですけども...





...



共有者が４人もいる...




しかし滞納はない





なんと賃貸中で家賃１１万円




...



果たしていくらで落札されるんでしょうねー


不動産業者と投資家が殺到しそうな予感...



きっと１０００万円は軽く超えてくるよねー


１２００万円〜１４００万円の攻防か



でもそんなんで落としても競売の魅力がないよねー



いくらで落ちるかウォッチングしてみましょう。



つづく




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


２月１８日から競売物件の閲覧が始まってますね。


古い戸建を見ていると


やっぱりいろいろ問題があるもんですねー




当時としてはかなり立派な家だったんでしょうけど...







雨漏り...


シロアリ...


洗面所の床が抜けた


上水道管が破裂


...



「この住宅地域は、高台にあるので私ら年寄りが買い物をするには少し不便です。直ぐ近くにあったスーパーは撤退しており、周囲には買い物が出来る近くて便利な場所がありません。」



悲しすぎる


...



周辺環境やライフスタイルは年月とともに変わっていくもんなんでねー


集合住宅でもマイホームでも


立地は将来も含めて検討したいですねー




おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


いやー２２日の朝５時頃に子供が産まれましてねー

夜中から付き添いだったんで

かなり寝不足でーす


...



さて２月２１日に競売の開札がありましたね。


２月８日に取り上げた


岡山市北区奉還町　アビタシオン奉還町



買受可能価額　４４０万円

売却基準価額　５５０万円

が...





１５１０万円


１９組も入札してます...


法人がこの価格で落とす狙いは何なんでしょう


賃貸のままでも合わないし


退去させてリフォームして再販


自己居住用


凡人には全く理解できない買い物です


...



他には絵図町の物件を


個人の方が　８０００万円　で落としてましたね




お金のあるところにはあるんですねー


...



こちらは完全に読み違い...




一人で価格を釣り上げちゃった（笑）



...



ウォッチングするのはおもしろいですけど


競売は難しいですねー



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


３月２１日に競売の開札がありましたねー


個人的に、セレスト東島田606号を見てました。






戸数が少ないせいか、なかなか市場に出てこない物件なんで


どんなもんかなーってことで。


１９９８年築で


新築時は2,870万円〜3,880万円だったようで


それが今回


売却基準価額　636万円

買受可能価額　508.8万円


ですから、みなさん殺到するのかなーと。


...


で、結果はというと




１７組が入札して


１９２７万円


...



ちょっとしたバブルですかー


これに利益載せて転売するんだったら


新築が買えそうな気がするんですけど...




何が狙いなんでしょうか


どうしてもここが欲しかったのかなー


築１５年のマンションにここまで出さなくても


と思うのは私だけ




おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


昨日は、娘と　映画「ドラえもん のび太のひみつ道具博物館」　を見に行ってきましたが


良い作品は大人になっても良いもんですねー


まさか４０歳を超えて、ドラえもんで泣いてしまうとは(笑)



さて、以前取り上げた競売物件の


岡山市北区奉還町　アビタシオン奉還町





買受可能価額　４４０万円

売却基準価額　５５０万円

が...


１９組入札の結果

１５１０万円


で落札されたというのは前回書きましたが、


その物件が市場に登場してきましたー



１５１０万円で落として、リフォームして再販って


旨みがないんじゃないかと思っていたのですが...


...



たまたま先月、８階の３LDK　７０．３８�u　が売れているんですけども





１５６０万円でしたからねー




...


今回は、最上階で７６．５８�uではありますが...





１５１０万円で落として、リフォーム代と利益を載せて


せいぜい、１８００万円台ぐらいまでじゃないですかねー


...


...


...



で、実際の売値は


２１００万円





うーん(ｰｰ;)


これで売れるんかなー...



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


明日は競売の開札ですねー


いくつか気になっている物件があるんですよー


...


津島西坂に、アパート、戸建て、事務所の３つが出ていますね。

このアパート、昔勤めていた会社が当時管理をしていて

何度も案内に行ってましてねー

大家さんとも何度かお会いしたことがあるのでなんだか複雑です


クラフト津島






平成８年築で、１Kばかり１８室なんですけど


私がよく案内に行っていた、平成１４年頃は５万円程度で貸してましてねー




当時の岡山大学周辺の学生向け築浅としては、まぁまぁ妥当なラインでした。


まだ築６年程度でしたから概ね満室にはなっていたんですけど、


翌平成１５年、１６年あたりからだんだん厳しくなってきましてねー


家賃５万円のラインの維持が難しくなっていて


家賃交渉をしながら戦っていたんですけども


ポロポロ空きが目立つようになってきましたね




駐車場も小さいのが５台あるだけで大概満車でしたから


募集時に威力を発揮することもあまりなくて...


ほとんどが学生頼みでしたから


繁忙期を逃したら翌年の繁忙期まで丸々１年空く部屋もありましたねー




今もかなり空いているみたいですね

１０１　４．２万　３０００円
１０２　空き
１０３　４．２万　３０００円
１０５　３．４万　３０００円
１０６　３．７万　３０００円
１０７　空き
１０８　３．７万　３０００円
１０９　空き
１１０　３．５万　３０００円
２０１　４．０万　込み
２０２　空き
２０３　５．２　３０００円
２０５　空き
２０６　空き
２０７　空き
２０８　空き
２０９　空き
２１０　４．０万　３０００円


入居率５０％ですか...

２０３なんか平成１０年に入ってますねー

家賃５．２万　共益費３０００円のままですもんね(￣◇￣;)

最近の部屋は共益費込みで４万いくかいかないかですね。


４万円ならよく頑張っているほうで

共益費込みで３万前半〜３．５万ぐらいなら、

なんとか再生できるのかなと思います。


...



新築当時は、築６〜７年で厳しくなってくるなんて思ってもみなかったでしょうし

１０年前後でここまで家賃が下がる事業計画ではなかったでしょう


見通しが甘いといえばそれまでですけど

老朽化も進んで雨漏りなんかもあったみたいで

いろいろ想定外の出費もあったんでしょうね

以前はご商売をされていたので、その影響もあったのかもしれませんが...


築１５年程度のRCで雨漏りなんてのもそもそも論外ですけども...


...


売却基準価額　3120万3000円

買受可能価額　2496万2400円


となっていますが、どこまでいくでしょうねー


家賃３．３万円平均　で　満室なら


年間７１２万円入りますから


１０％の７０００万円ラインは超えてくるんじゃないですかねー


自信のある方は、いろいろ付加価値をつけて４万円ぐらいで想定しているかもしれませんから


４万平均で満室なら年間８６４万円で


７０００万円で１２．３％ですから


７０００万円ラインで落としてくる人がいてもおかしくないかなと思いますね


いくらで落ちるか、要注目です。


...


その他で気になっているのが


同じオーナーの自宅と



これまた同じオーナーの事務所・住居



平成１１年築で雨漏りしている南区当新田の戸建て



転売業者が殺到しそうな分譲マンション



といったところですね。


どれぐらい跳ね上がるんでしょうかねー



つづく




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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日は競売の開札でしたね。


相変わらず激しい価格だったようで


...


クラフト津島



同じオーナーの自宅



同じオーナーの事務所・住居



はかなりの人気だったようで


入札者数がそれぞれ　２４組　１９組　２５組　と


今回の２、３、１位となっていました


落札額はそれぞれ

売却基準価額　３１２０万３０００円　⇒　６５３５万３５００円（個人）

売却基準価額　１４４９万５０００円　⇒　３７１９万円（法人）

売却基準価額　３３０万円　⇒　１０６０万円（法人）

でした。




...


聞いた話によると、金融機関は頑なに任意売却を断っていたらしいです。


でも、この結果なら競売で大正解でしょうねー


こんなに高騰すると任意売却物件も減るでしょうね...



読者のあつさんも３３０万円に入札したらしいですけど


こんな価格なもんだから嘆いてました


...



その他

平成１１年築で雨漏りしている南区当新田の戸建ては


売却基準価額　４１８万５０００円　⇒　１２２７万　６組　法人



転売業者が殺到しそうな分譲マンションは


売却基準価額　２８５万８０００円　⇒　６８８万８０００円　１１組　法人



わたくしのような弱小大家ではどうにもならんですねー



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月７日（月）　１９時半　から　食事会　をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ

今のところの参加者
　あつさん
　ダイヤモンドさん
　麒麟さん
　mtanaさん
　ポリックさん
　Indyさん（初登場）
　Sさん
　太陽Tさん
　みーこさん
　わたくし


こんばんは。岡山大家です。


北区撫川（なつかわ）の１３８０万円



見覚えある方います


これがわかる方は、結構マニアかも（笑）


読者のあつさんはわかりますよね（笑）


そう。数ヶ月前に競売に出てたやつですね。


線路の直ぐ横で電車がうるさそうな物件でしたけど


まだまだ新しめでしたね。


それが　５,２１８,０００円　で競落されました。





１３８０万円で転売を目論んどる訳ですね


表面利回り１０％ぐらいで合わせてきている感じですねー



元値を知ったらこの値段では買いたくなくなりますねー（笑）



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月１３日（日）　１０時半　から
しょーですさん　の物件見学会をさせていただけることになりました。
その日に、あつさん２号物件の見学もOKをいただきました。
３連休の真ん中ですが、ご希望の方はご連絡ください
その後、お時間のある方はランチでもいきましょう
集合場所などはこちら

参加予定者
　しょーですさん
　わたくし



こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のTAKEさんと一緒に


北区某所のモデルハウスに行ってきましたー



賃貸でこんなんが作れたらなーと思いますが


コスト的になかなか難しいですねー


その後、永松茂久さん　の講演会に出撃



モチベーションUPとともに、DVDのプレゼントをいただきましたー




今日も感銘できるお話でよかったです


...


さて、2013年04月18日　４月１８日　開札


で取り上げた、北区津島西坂の競売物件。




売却基準価額　３３０万円　⇒　１０６０万円　と


３倍以上で競落されていましたが


再販市場に登場してきましたー


気になる再販価格は


１３３０万円


１階　テナントは　６．５万円で募集中


２階　１K　は　４．９万円で募集中


のようですが...


テナントはまぁ妥当なところですかねー


１Kは実際のところ４万ちょいぐらいかなー


...


募集通り決まれば　１１．４万円　なんで


年間１３６．８万円　表面利回り１０．２％


ってことで、１０％程度に合わせて売却価格を設定しているようです。



誰か買いそうな感じですねー



おしまい



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