岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
☆「視察」玉野市奥玉戸建＆ランチ
　2日（金）12時
　１わたくし
　２Ｄさん


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷市水島で見学会。


はぴりたさん＆奥さんが大幅指値に成功した２つ。



普通の奥様にできるっていう


特に初心者には励みになる案件ですね。




ちょっと写真の整理とか間にあってないので


後日にまとめますね(^^;




昨日の記事中で、


固定資産税の３期の納付期限がどうのこうのと書きましたが


関連記事
2020年09月30日　土地の価値が倍以上になりました。




納付期限をすっかり忘れていたryokoさんから


「ブログを見て思い出した」と感謝されました(^^;




それで期限翌日の１０月１日に納付書のバーコードを使って


PayPayで払ったと...





えっ！？Σ（・□・；）


期限過ぎたらコンビニでバーコード払いはできんけど


PayPayならできるの？？




っていうか、


岡山市は、不動産取得税は払えるけど


固定資産税は払えんじゃろ？？





それができたらしい...





以前の記事で


関連記事
2020年05月15日 お金持ちには全く関係ない話しです。




岡山県は

・自動車税
・個人事業税
・不動産取得税

岡山市は

・電気代（中国電力）
・上下水道代（岡山市水道局）


が払えるって書いて、実際に払ってきました。




他の岡山県内だと、鏡野町が

・住民税
・固定資産税
・軽自動車税
・国民健康保険税
・介護・後期高齢
・児童クラブ
・保育
・学校給食
・町営住宅
・水道使用料
・下水道使用料

が払えて、


個人的に

・固定資産税
・軽自動車税
・国民健康保険税

が払えたらいいなーって書きました。





あら〜？(;´Д｀)


いつの間にかできるようになったのか...



と確認してみると...

PayPayが使えるお店 / サービス



おー！？Σ（・□・；）


めちゃ増えてるΣ（・□・；）






使う機会がありそうなのがめちゃ増えた(*´▽｀*)


岡山県岡山市
・水道料金
・下水道使用料
・住民税
・固定資産税
・軽自動車税
・国民健康保険料

岡山県倉敷市
・水道料金
・下水道使用料
・軽自動車税
・住民税
・固定資産税




いや〜、知らんかったら損しかせんね〜(;´Д｀)




忙しくて数日ぶりに他の人のブログみたら


ラーメンnnwさんのブログにも書いてあった...


paypay　納税





４期の納税時（１２月２５日）は全部PayPayでいこう(^^♪





PayPayは通常は０.５％還元で


月に５０回以上使うと翌月０.５％プラス


さらに月に10万円以上使うと翌月０.５％プラス


なんで、両方を満たすと計１.５％プラス。




最近はキャンペーンのあった


ｄ払いや楽天ペイ、auPAYが多かったんだけど


１１月はPayPayに集中させて両方満たしておけば


１２月は１.５％還元ということですな( ´ー｀)y-~~




ここで５０万円ぐらい払うことになるんで


１.５％とはいえ


零細大家には馬鹿にできないのです(;´Д｀)





富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com















ぺんちゃん撮影


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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１０月


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


残念なニュースが出てましたね(-_-;)




パナソニック、岡山工場を21年9月末めどに閉鎖
業務用ＡＶ機器が主力




※クリックで大きくなります。




東区東平島にあるやつですね...


グーグルマップ






７〜８年前に、


どこだったか県外の工場が閉鎖されて


そこの従業員が数百人単位で異動してきたことがあって


周辺の賃貸物件が活況を帯びました。



何人ぐらいだったかな〜？


１０００人以上だったような気もするな...





とにかく当時の爆発ぶりはかなりのもので


ほんと凄かった...


賃貸不動産界の祭りでしたね。





基本的に東区の集合住宅は空きが多かったんですけど


ばーっとほとんどが埋まり


それでも足りず中区にまで波及。


乙多見、兼基、関あたりはもちろん


百間川の西のあたりまで影響を受けました。




詳しくは書きませんが


わたくしもひとつ恩恵を受けました。





パナソニック様様でした。





それが今度は流出する立場...




一気に数百室空くいうたら


かなりのインパクト...





大幅な家賃値下げでの対応や


外国人シェアなんかも増えるかもしれんですね...





耐えられなくなって売りに出るものもあるかも...





岡山のパナソニック工場なんてまだしれてますけど


企業城下町みたいなところで


大工場が撤退いうとほんと悲惨ですもんね...






数年前の大分県国東（くにさき）市のことを思い出します...


グーグルマップ


関連記事
2015年05月05日　恐ろしや〜




キャノンとソニーが撤退して


賃貸業界を揺るがしましたね...







いまも賃貸需要は戻っていないようで


ちょっと検索したら激安家賃がゴロゴロ...




築３２年　家賃０.６万円



築１９年　家賃０.９万円



築１７年　家賃０.６５万円



築１３年　家賃１.０５万円







お隣の杵築（きつき）市もひどい...


築１６年　家賃１.０万円



築１６年　家賃１.５万円




これなんか立派なマンションなのにね...






ある何かへの依存度が高すぎると


それが無くなったときには悲惨な目に遭いますね...





こうまでなってしまうといろいろ遅いかもしれませんけど


購入時には

・自己資金を多くいれておく
・そもそも安く買う、建てる


とか、


依存できる間に

・さっさと返済して安全圏に逃げ込んでおく
・ある程度分散して持っておく



とか、いろいろ考えておいたほうがいいですね(^^;






晴天の霹靂といえばそうかもしれませんが


こういう出来事で


破綻する人もいれば、


耐え抜ける人もいるし


逆に儲けられる人もいると思うので



結局、負ける人は負けるべくして負けるし


勝つ人は勝つべくして勝ってるんですよね...





このパナソニックの撤退で


当事者のみなさんはどっちに転びますかね〜？( ´ー｀)y-~~






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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ぺんちゃん撮影


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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
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１０月
「見学会」かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
　5日（月）12時
　参加予定（定員１０名）
　１かりらさん
　２わたくし
　３こまっちゃん
　４タマさん


「見学会」中区OC村に追加された戸建＆ランチ
　6日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３エムエスさん
　４児島大家さん
　５ひろた@さん
　６オーディンさん
　７タマさん
　８オタさん
　９カオリナさん（女性）
　10



１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


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こんばんは。岡山大家です。


今日は２日（金）にお邪魔した玉野市の戸建のお話し。


玉野市いうてもかなり広いですけど


数名の大家仲間がいくつも展開しているところなんで


安心感ありますねー






今回のもかなりお得な価格なわけですが


いつもと違うところが。






なんと！


道が！


まとも！


そして角地！





ん？


そんな驚く事でもない？(^^;





いやいや。


我々が扱う物件でこんな道路付けのなんか


そうそうないから(^^;


ほんと、これだけでテンションあがりますわー






建物も思った以上にまともでねー





とはいえ残置は満載ですけども(^^;





















床もしっかりしてるし


水回りもまとも。





シロアリ被害の痕はあったけど知れてるね(^^;






なぜかトイレが２つ。どちらも下水。








電気もこれでいいでしょう。






軽い雨漏りかな？







正味、荷物の撤去だけって感じですな。


まぁ荷物出してみてわかることも多いから


多少の直しは必要かもしれんけど。





ネックは駐車場が無いこと。


軽四分ぐらいなら敷地内に作れそうだけど


近隣に看板のない月極っぽいところがあったから


まずはそっちを当たってみたらいいでしょうね。





１５〜２０％の間ぐらいにはなるでしょう。


土地は３０坪足らずだけど


出口が見易いのがいいですね(^^♪





その後はランチへ。


Ｄさん
児島大家さん
じいじさん
わたくし


のおっさん４人なんで店探しが楽ちん(^^)




宇野駅近くの大阪屋食堂さんへ。








軽くお茶でもと思って


近くの飛脚大家さんことはるさんのお店へ。



シェアショップuz(うず)





が、残念ながらお休み(-_-;)





平日朝７時〜１０時のモーニング限定なんだって(^^;







とりあえずどこか探していると


宇野港脇の雑居ビルを発見。




HIGASHIYAMA BUILDING




うわぁ〜


ボロビルじゃな〜(;'∀')




でもおしゃれに改装してある...





BOLLARD COFFEE




へー、うまいことやってるねー





ってことで、大人のジンジャーレモンを注文。







ここの２階でのんびりさせてもらえるみたいなので


早速移動。




おー...　雑居ビル感満載(^^;






おっ、だんだんおしゃれな感じに...






右の奥は宿泊施設みたい...




HYM Hostel





反対の左の奥は...


おー










いい空間になってますねー




ほぅ。外さずにそのまま塗るんか...　なるほど。







右を見ても左を見ても宇野港。








いいですなー( ´ー｀)y-~~





でもおっさん４人でくるところじゃないか(^^;





お暇な方はぜひ行ってみてください(^^)


心地よすぎてすぐ人間がダメになるからww






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
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2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
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2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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100万円以下の資金で夢ツカモウ! 「家賃収入」でセミリタイアして「世界1周」旅行に行く方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

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H25年7月27日　中区門田本町
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☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
「見学会」かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
　5日（月）12時
　参加予定（定員１０名）
　１かりらさん
　２わたくし
　３こまっちゃん
　４タマさん
　５しのさん
　６かおりん（女性）


「見学会」中区OC村に追加された戸建＆ランチ
　6日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３エムエスさん
　４児島大家さん
　５ひろた@さん
　６オーディンさん
　７タマさん
　８オタさん
　９カオリナさん（女性）
　10Ｏ村さん
　11
　12
　13
　※増枠しました。


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今年の５月２９日に買ったわたくしのアパート９号。


ここで登場した北区奥田のやつですね。


関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに
2020年05月29日　結果残す営業マンはメンタリスト。





最初の取っ掛かりは結構無茶な状態でしてねー(;´Д｀)





売り側の不動産屋がいい加減すぎて


ほとんど情報が無い状態...





年寄りの売主さんが


これまた年寄りの不動産屋に任せちゃって


しかもその不動産屋がかなりの遠方ときたもんだから


不動産屋が数年間ほとんど放置していたという...






売主さんは解体して土地で売りたかったみたいなんだけど


この不動産屋が入居者と話したものの


結局話が進まず放置状態に...





それを、わたくしの知り合いの不動産屋が物上げしたんだけど


結局、そのおじいちゃん不動産屋を通さないといけないということでね...




売主のおじいちゃん
｜
やる気ないおじいちゃん不動産屋
｜
知り合い不動産屋
｜
わたくし




これ、なんせ時間かかる(;´Д｀)







そんなこんなで、


最初からわかっているのは見た目とかでわかる程度...



・木造２階建て
・１階店舗　４戸、２階住居　４戸
・１階が２つだけ入居
・土地は約５０坪
・希望は１５００万円
・１０００万円台前半がいけるかも？




その後、徐々に判明していき


・昭和４０年築
・家賃はどちらも２.５万円
・片方は大滞納中...






めんどくさそうでしょ？(;'∀')






それでも希望者が数名いたんですよ。


再生派と新築派で数名ずつ。


中には現金の方も。





でも、築５０年超えの木造の再生に


お金出してくれる金融機関は皆無...





現金の方も、滞納とか立ち退きとかを考えた結果辞退...





まぁしかたないわな...


滞納処理...


立ち退き...





やったことない人からしたら


恐ろしく見えるんでしょうねー





新築するにしても、再生させるにしても


乗り越えないといけないハードル...






でもね、場所はいいんですよ。





ちなみにわたくしはここは新築派。





５０坪ぐらいだとちょうど宅地にいいし


しかも角地で、前面道路も広い。


ここらで坪２４万円ぐらいだったらかなり安いしね。






これ、将来はどうにでもなるな...







再生は銀行的に無理だから、


新築で数字が出せるかどうかじゃな...






ってことで、自分が手掛ける場合は


向かう方向は最初から決まっていました。







地積測量図の寸法をみながら



「どんなサイズの建物をどう配置するかな〜？」

「吉備国際大学岡山キャンパスが近いけど」

「学生物件はライバルがめちゃ多いしな〜」

「ボリュームが大きすぎても総投資額が大きくなるしな〜」




「ん。ちょうど４ｍ×７ｍのガレージハウスが３つ入りそうじゃん」

「全面道路も広くて取り回しがしやすいし」

「街までも近いから、学生狙いじゃなくてもいけるしな」




「家賃なんぼ取れるかなー」

「住居部分がこれぐらいで、ガレージ部分が...」




「１２００で買って、諸費用、解体で１５００...」

「建築が戸あたり８００の２４００〜２５００でできんかな...」

「１戸の部屋の部分の面積が８.５坪...」

「坪５０としても４２５...」

「ガレージ部分は割安にできると思うし...」

「８００（税込）ぐらいで充分いけそうな気がするな...」

「低く見て７％、上は８％いけるか...」

「この場所なら上出来よな...」

「まぁこれなら土俵に乗るじゃろー」






そんな感じでパーっと考えて


そうさんに図面と資金計画をざっくり作ってもらって


銀行へ持ち込み。





プランも数字も出してるからそうさんの段階も早いし


その間に、銀行の担当者とはＬＩＮＥで何度かやり取りして


大まかな感触も得てるしね。






結果、融資もサクッとほぼ満額ＯＫ。





頭の中でこれぐらいは


パンパンパンってイメージできないと


いい土地だとすぐ持って行かれちゃう(;´Д｀)





新築考えて土地探ししてる人は


普段から鍛えとかんとスピードで勝てないよ。





そこを手を抜いて


たくさんの人がスルーしたであろう


土地と建物のセットで持ち込まれた案件に手を出してると


たっぷり仕掛けられた罠にはまるというね...





「建てさせる」「売る」で生きとる人が


会社が損して、こっちが儲かる話しなんて


持ってるはずないじゃんww





「じゃああんたこの建売プラン自分でする？」


って聞いてごらん。




「自分でするのは会社的にＮＧなんです...」
「自分は借りられないので...」
「貯金がないので...」




なんだかんだ理由付けて


売りつける本人は絶対やらんというね(^^;





相手は引き渡したら勝ち確定。


「あとは勝ち目のない、或いは勝ち目の薄い物件でがんばってねー」


だってさ。





そんなのはよっぽど体力がある人とか


罠の中身を理解した上で敢えてという人向けなんよなー



普通の人がやっちゃうと簡単に窮地に立てるよ。





新築するならこっちが主導権持たんとね。





そんなこんなで、融資までは漕ぎ着けた。





さぁこっからが本番。





滞納処理と立ち退きをどうしかけていくか...







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
「見学会」中区OC村に追加された戸建＆ランチ
　6日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３エムエスさん
　４児島大家さん
　５ひろた@さん
　６オーディンさん
　７タマさん
　８オタさん
　９カオリナさん（女性）
　10Ｏ村さん
　11Ｋ本さん
　12
　13
　※増枠しました。


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きでアパート９号のお話し。


関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに
2020年05月29日　結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日　アパート９号のお話し。





こっからが本番ってことで


滞納処理と立ち退きね。





契約中の２つのうち１つが大滞納...


滞納いうても、前のオーナーの時ので


所有権移転に伴ってこちらに譲ってもらった債権なんで


別に回収できなくても全く損は無い。




回収できればできたで丸々お得な状態ね。





契約自体はスナックなんだけど


すでに営業もしていないし、


もう使っていない感じなんよね。





この滞納を盾に、追い出ししやすいから


それはそれで武器になっていいね。






もうひとつはかつては居酒屋的な感じも


こちらもいまは営業していない様子...


ただ、ここに住んでる雰囲気があるね...




こっちは毎月２.５万円入ってるから


立ち退きにはちょっと手間がかかるかもね...






滞納とか立ち退きって


普通はちょっと抵抗あるわねー




弁護士？

裁判？

結構なお金かかるんでしょ？




みたいなイメージ？





立ち退き料に１００万円ぐらいかかるんでしょ？


って言われたこともあります(^^;







不動産経営に関することなんて


実は蓋を開けてみたらそんな大したことないのがほとんどて


滞納とか立ち退きもそんな類なんよね。





多くの人が知らないだけで。






幸いなことに、わたくしは


不動産屋勤務時代に両方経験してるんでね(^^;





督促も立ち退き要請も気持ちのいいもんではないけど


別に珍しくもなんともないしね。


全国で見たら、毎日どこかであるはずよ。





長短に関わらず滞納に遭った大家さんはたくさんいるだろうし


世間には相変わらずバンバン新築が立ち並んでいってて


完全に更地の状態に建つものばかりでなく


当然、古い建物を解体した後に建つことも多いよね。




その古い建物には誰かしらが直前まで住んでるわけで


解体するにはまずは出て行ってもらわんといけんから


立ち退きもどこかで日常的に行われてることなんよ。





不動産屋から部屋探しの相談でよく電話かかってくるけど


中にはいくつか立ち退き絡みの部屋探しも混ざってるからねー





そんな立ち退き。






ズバリ！






話し合いとお金の問題だけね(^^;





そもそもね、基本的に


立ち退きしてもらう建物って相当古いわけ。





だから入居者側もある程度覚悟してんのよ。


「ここももう古いから、近い将来立ち退き話もあるんだろうな...」


なんて。





オーナーが変わったりすると特に。



「家賃上がったりしますか？」
「壊したりしないですよね？」




すごい不安だったり、心配だったり...




「あー、くるべき時がついにきたか...」
「この先どうなるんだろう...」




みたいな。





だから、話しとしては切り出しやすい。


理由は、老朽化による建て替えでね。


もうしかたない。


ほとんどの人が納得する。





問題は、引っ越し先。


これが一番の問題ね。





いまの部屋がもう古いから家賃も当然安いわけ。


今回のとこなんて２.５万円...




で、大概住んでる人はご年配の方。


いまさら大きく住環境を変えたくないから


なるべく近くがいいのよ...





これがなかなか見つからんのよ...





少々ボロくてもいいんだけど


近くに安いのがそんなうまいこと物件も無いし


年配の方を受け入れてくれる管理会社もなかなかない...




ほんとここが一番大変(;´Д｀)





見つかりさえすれば、あとはお金の問題だけ。



１・預かっている敷金をそのまま返金

２・新しいとこの初期費用や家賃を負担

３・引っ越し屋さんの費用負担



大概こんなもん。





１は当たり前よね。原状回復しないんだから。


一昔前から長く住んでるパターンが多いから


預かってる敷金は２〜３か月ぐらいかな。


岡山だったら大概の物件でざっと１０万円ぐらいでしょ。


まぁこれはオーナーチェンジの際に承継してると思うから


実質の手出しはなしね。





２も当然負担してあげないとね。


敷金１
礼金１
日割り家賃
次月家賃
仲介手数料
保証会社保証料
火災保険
カギ交換代


ぐらいかな。



新しいとこが家賃３万円だとして


ざっと２０万円ぐらいか。





３の引っ越し屋さんの費用も当然よね。


基本的に近場での引っ越しとして


１０〜１５万円ぐらい。





岡山の場合で、ボロ家から立ち退いてもらうのに


引越し先が近場なら


全部で３０〜３５万円ぐらいみとけばいいんよ。




敷金礼金ゼロとか家賃がもっと安いとかだったら


１０〜２０万円ぐらいで決着することもあるからね。




まぁ多少ごねるようなら


プラスで５〜１０万円握らせたら充分。




普段、家賃３万円とかのとこに住んでる方だから


充分大金なんよね。





まぁこんなもんですわ。


ＭＡＸ３５万円。


よっぽど急ぎで強引に持って行っても５０まででしょ。


５０だとかけすぎだけどね。






出て行かんとしかたない。

引越し先は見つけてもらった。

費用はゼロ。むしろ敷金が返ってきた。(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ




普通はこんな感じです。





無駄なお金っちゃ無駄かもしれんけど


スムーズに出て行ってもらって


予定通りに建築するには


必要な経費でしょうね。





立ち退きさせる予定で買うんなら


予め費用を見込んで買っておけばいい話しだしね。





相手は人間だし、基本日本語も通じるんだし


何も恐れることはないです(^^;






って、偉そうにつらつら書いたけど


新築完成後に管理してくれる予定の会社が


全部やってくれました(^^;





元居酒屋は敷金３か月返金込みで３５万円。


まぁ妥当なところでしょう。





大滞納のほうはこちらの負担はなし。


滞納分は毎月２万円の分割払いで


順調なら７０万円ぐらい回収(^^♪





滞納分の回収で、立ち退き料も出ちゃいました(^^;





全部自分でやる予定だったけど


その分時間が取れて助かりました(^^;


管理会社の担当者には何かお礼をせんといけませんな( ´ー｀)y-~~






多くの人が敬遠する物件も


経験と知識であとはやりようなんですね〜





そうやってボロを宝に変えていくんですよ(^^)v







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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１０月
☆「見学会」りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
　8日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん
　２わたくし
　３たかぱぱさん
　４かりんさん（女性）
　５しのさん
　６なおとさん


☆「視察」西辛川戸建＆ランチ
　9日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２あゆはこさん
　３ino上さん
　４麒麟さん
　５オタさん
　６ＢＬＸさん
　７摂津屋さん


☆「見学会」fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
　10日（土）11時
　参加予定（定員１０名）
　１fujiさん
　２わたくし
　３まっきーさん
　４Ｍさん
　５Ｎ岡さん（女性）
　６みしばさん

１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ

１１月一覧

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、わたくしの水島８号の隣が


いつの間にか解体されてスッキリしていましたよね(^^;


関連記事
2020年08月19日　放置プレイ中に思いがけないことが！？

関連カテゴリー
物件8号の話し






↓









大木も無くなって隣も空き地になったし


元々、２方向道路で比較的壊しやすい状況だったので


結局壊すことにしました(^^;





頑張ればまだ貸せると思うんだけど


それなりに修繕も必要だし


その割に家賃はせいぜい３万円台なので...






で、壊した結果がこちら。








スッキリしました(*´▽｀*)


６０坪の更地ができたので


新築するか、土地で売るかということになろうかと。




せっかくの土地なんで、新築してみたいですけど


どうなりますやら(^^;






で、気になるのは解体費。





いまどきググればいろいろ出てきます。


便利な世の中です。


解体費用の相場ってどれくらい？高くなってしまう要因も解説

全国の解体費用相場と坪単価

解体工事費用・家屋解体や費用相場について






大きい重機やトラックが入るのか？

周辺に配慮した養生が必要なのか？




残置物があったら別途ですし


状況によっていろいろ左右されますが


ネットにもあるように


概ね坪３〜４万円ぐらいかなーというイメージでした。




昨今、処分費が上がっている話しをよく聞くので


坪４万円台は覚悟していました(-_-;)






で、土地としては６０坪ほどですが


実際に壊す部分は３２坪ということで


坪４万円なら単純に１２８万円。


あとは消費税で１４０万円ぐらいでしょうか...




解体費というのも馬鹿にならんもんです(-_-;)




一昔前なら１００万円ぐらいで壊れたと思うんですけど


いろいろ上がっていってますね...




で、見積もりをお願いしたところ


税込み１３６万円でした(^^)






ここは平成２６年に２５０万円で買いました。



登記費用、紹介料など諸々


約２７０万円ぐらいだったと思います。



その間の経費といえば

火災保険が年１万円ぐらいで約６万円

固都税が年６千円ぐらいで約４万円


リフォームや修理はゼロ。




全体で２８０万円ぐらいだと思います。





それがオーナーチェンジで３.５万円で入居していて


今年の２月に施設に入るまで


２４５万円回収。




完全回収まで残り約３５万円。




これに今回の解体費１３６万円。




計１７１万円で売れればトントンですか。




売却にかかる費用、売却益にかかる税金も考えると


売るなら２５０万円以上ぐらいでないとダメですね(;'∀')





利回り１６％で６年ぐらい運用してこんなもんです(^^;





となると、


もっと高利回りで回すか


もっと長期間回すか


或いは出口で土地の価値が高いとこか


ということですね。





大していい場所でもないのに


低い利回りで運用していると


厳しいことになりますね(;´Д｀)






ここは売るより何か建てるほうが良さそうです。


参考になれば幸いです(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
☆「見学会」りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
　8日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん
　２わたくし※
　３たかぱぱさん
　４かりんさん（女性）
　５しのさん※
　※岡山から同乗予定の方


☆「視察」西辛川戸建＆ランチ
　9日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２あゆはこさん
　３ino上さん
　４麒麟さん
　５オタさん
　６ＢＬＸさん
　７摂津屋さん


☆「見学会」fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
　10日（土）11時
　参加予定（定員１０名）
　１fujiさん
　２わたくし
　３まっきーさん
　４Ｍさん
　５Ｎ岡さん（女性）
　６みしばさん

１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ

１１月一覧

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、９月２９日にお邪魔した


Ｍさんの新築のお話し。






ここは、わたくしの新築を建ててくれた


そうさんが手掛けました。





川上宗一建築設計室







これもなかなか斬新に仕上がっていましたよー(^^)






玄関入ったらいきなり土間。







この圧倒的な大空間。


玄関開けてすぐのサプライズがいいですね。






一般的な新築だと


玄関開けて見える景色がどこも代り映えせんのよね...





新しくてきれいなんだけど、全然面白くない。





しかも同じ商品を大量にばらまくから


自ら稀少性を無くしていっているしね。





賃貸物件に限らず、


差別化ってワードはよく耳にするけど


本質は「驚き」や「感動」みたいなものだと思います。





少々脱線しましたが、物件の続きを。





大容量の見せる下駄箱。






スケルトンの階段。






向こうが見えるから余計広く見える。





鉄骨階段かと思いきや、木製なんですねー






その奥はＬＤＫ。





作り付けのテレビ台もお洒落な感じ。




キッチン。






キッチンからの景色。






なんせ遮蔽物が無いからほんと広く見える。







ありがちな反対意見が


「玄関から丸見えじゃん」(;´Д｀)





こんなこと言ってるやつはそもそもセンスがないねww




そんな奴は借りんでよろしいし、建てんでよろしい。





ここを借り手上手に使う人は


パーテーション建てるなり


観葉植物置くなり


勝手にお洒落にするんですww





そういう発想がない人は


平凡な物件を持って


競争に巻き込まれてしまえばよろしい。






つらつら書いてみましたけど


これ、戸建じゃないからね。


２ＬＤＫのメゾネット６戸です。





こういうのはハウスメーカーじゃ造れんだろうねー





こういう発想のできる建築士を抱えてないだろうし


もしこういうのが企画に上がってきたとしても


頭の固い年寄り役員たちが却下することでしょうww






動画撮ってきたのでご堪能ください(^^)









富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　
R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日　北区京山
☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円
　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　今回は18人34口で購入。
　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
☆「視察」西辛川戸建＆ランチ
　9日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２あゆはこさん
　３ino上さん
　４麒麟さん
　５オタさん
　６ＢＬＸさん
　７摂津屋さん
　８K本さん
　９じいじさん


☆「見学会」fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
　10日（土）11時
　参加予定（定員１０名）
　１fujiさん
　２わたくし
　３まっきーさん
　４Ｍさん
　５Ｎ岡さん（女性）
　６みしばさん
　７あらさん


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ

１１月一覧

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日も９月２９日の見学のお話し。


この日は３つ見学。


ひとつは昨日書いたＭさんの新築。

関連記事
2020年10月07日　なんせ広く見えますねー




残り２つは

・新築の近所のＭさんの築２５年ぐらいのメーカーアパート
・西大寺の５.７坪（１９平米）に建つ狭小５０万円戸建




新築ＡＰ
↓
築２５年ＡＰ
↓
築不明狭小戸建



ってな感じで、


松竹梅とうまい具合に比較できました(^^;






で、２つめの築２５年メーカーＡＰ。


同じ時期に同じ商品を大量に供給するわけですから


まぁどこででもよく見かけるやつですね。






同じものがたくさんあるというのは


大量生産品の弱点ですね。







百均に並んでる商品とかと同じ大量生産品なんだから


たくさん造れば安くなっていいと思うんですけど


１０００棟造っても１万棟造っても価格は同じ。


しかも高いラインで変わらず。





車とかと一緒ですね。


１０万台造って売ろうが


１００万台造って売ろうが


価格は同じ。


多少値引きはあるにしてもですね。




造って売れれば売れるほど


どんどん儲けが積みあがっていきますねー




キャベツとかたくさん取れたら安くて


不作のときは高いのにねー(^^;






そんな大量生産品。


差別化していくとなると手法は限られてくるように思います。





部屋がきれいなのは当然として




洗面台のリニューアル






室内物干しの設置






インターネット無料






ステージング






とどめは「ルンバ」プレゼント。







できることはそれなりにやってますよねー


広告料２か月以上の設定もしているんじゃないですかねー






あの手この手で消費者に選んでもらう物件にする。


不動産屋が紹介したくなる物件にする。





物件買うだけで誰でも参入はできるけど


大家業も簡単じゃないですよ(^^;







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com















ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました