岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


GW２日目の今日も日赤病院からの更新です


流石に三連泊となるとしんどいですねー


相変わらず熱が下がらず、食事も取れないので


明日の退院も厳しいかなー


...



さて以前、この対決シリーズを書きましたけども

新築アパート　VS　新築戸建
新築アパート　VS　新築戸建　２
新築アパート　VS　新築戸建　３
新築アパート　VS　新築戸建　４


ついにこの戸建に動きがありましたー






昨年８月完成で、


家賃１１万円、共益費、駐車場２台込み


さすがに業を煮やしたのか


ついに値下げに踏み切りましたー




98,000円　共益費、駐車場２台込み　で


１０％以上のダウンです。


繁忙期にこの値段だったら戦えただろうと思いますが、


そもそも１０万円近くの物件のニーズの少ない場所なので...


いつになったら決まることやら...




つづく





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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


GW３日目の最終日も日赤病院からの更新です


相変わらず熱も下がらず、食事も取りません...

なので薬も飲みません...

ずーっと点滴です...

昨日の夜中に強引に薬を飲ませたら

全部リバース


明日から仕事なんですが

わたくし以外、付き添える人がいません...


どうなることやら


...


さて、今日は昨日の続きで



ついに、家賃１１万円　共益費、P２台込みから


９．８万円　共益費、P２台込み　に値下げを断行した訳ですけども


昨年８月完成で、翌年の繁忙期も終わり


８ヶ月経過後に値下げということに...


...



早い段階で値下げして


仮に昨年９月に１０万円で入居していたらどうでしょう



１１万円から、１万円も下げたから


８ヶ月で−８万円　って気持ちですか


それとも


１０万円に下げたけど、なんとか入居がついて


８ヶ月で　＋８０万円　って気持ちですか


...


現実は、８ヶ月未入居な訳で...


この場合、家賃が入っていないから　単純にゼロ円　ってことですか


１１万円が８ヶ月入るつもりでしたから　−８８万円　じゃないですかね。


どっちがいいんでしょうね




資金的に余裕があるとか、何か思惑があるのかもしれませんけども


８月完成
↓
９月、１０月のプチ繁忙期で決まるだろう
↓
もしハズレても翌年の１〜３月には決まるだろう


ぐらいの思惑でいたのでは　と思ってしまいます


...



誰の意向かわかりませんが


個人的には、値下げに踏み切るのが遅すぎるかなと...


まぁいろいろ考え方も思惑もありますから


あくまでも個人的な感想ですが...



大家さんの判断なのか


管理会社などの判断なのか


賃貸経営は、入居があってナンボだと思うのですが...


...



わたくしの経験則からいうと


損切りというか、損して得を取るという発想の大家さんって


そんなに多くありません。


多くの大家さんが、なんだかんだ理由をつけては


値下げを拒むケースが多いように思います。


結構、地主系の昔からの大家さんってそんな方が多いイメージです。



その、なんだかんだの理由もいろいろあってですね...



つづく





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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


GWも終わってしまいましたけども

相変わらず入院中で、

付き添える人がいないので、仕事はお休みです

ほとんど食事を取らないので明日の退院も難しそうです

今日で５連泊目ですが、体力との勝負になってきています〓


...


さて、今日も昨日の続きで


みんな、できるだけ損はしたくないもんですから


値下げについて拒否される大家さんもたくさんいます。


理由もいろいろありますが、


同じ建物の他の住人にバレたら困ると言われることがあります。


Aさんは６万円で、新しく５．５万円で募集したりすると


賃貸サイトなんかを見た入居者に見つかることがありますね。


たまーに、そんな入居者から電話がかかってきて


「○○アパートに住んでるんですけど、ネットで見たら家賃がすごく下がってるんで、うちもなんとかなりませんか」


みたいな話しになります。


バカチン営業マンはそのまま大家さんにパスしちゃったりします


大家としては面倒くさいですよねー


...



なので、事前にきっちり話しを詰めておく訳ですけども


既存入居者から電話があったら


「今、○部屋だけのキャンペーンでやってるんですよー」

「なので、ほかの部屋は安くならないんですよー。ごめんなさいねー」


みたいなシナリオでいくと大丈夫


って感じで、説得したりします




大家さんに火の粉がかからないようにしてあげると


割とすんなりいきますし


その結果、サクッと決まるととても感謝されます



基本的に、一般の大家さんって相場観のない方がほとんどですから


信頼できる仲介屋さんだったら


素直に耳を傾けたほうが良いケースって多いと思います。


相場観のない、訳のわからん営業マンもいるので


なんでもかんでも鵜呑みにしていたらダメなんですけどねー



つづく





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　　※最高値時 142,000円

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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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こんばんは。岡山大家です。


やっと退院しましたよー

４月３０日　地元のA病院で診察
５月1日　再びA病院で診察
５月２日　A病院休診のためB病院へ駆け込み
　⇒点滴⇒日赤病院を紹介される⇒日赤の夜間で点滴⇒夜中に一旦帰宅
５月３日　日赤病院で再び点滴⇒そのまま入院
５月４日、５日、６日、７日、８日ずーっと点滴
５月９日　午後退院

と１０日間に渡る闘病生活で臨時出費が１０万円オーバー（笑）

わずか１０日で家族全員ぐったりですから

長期入院とか介護者がいるとかってなると

大変な苦労をされているんだなーと


ほんと健康って大切ですね。


...



というわけで、今日も昨日の続きで


「この前家賃下げたばっかりだから...」


ってこともたまにありますね。


最近は、部屋探しでも条件交渉を希望する方が多いですからねー


「この前３０００円下げたばっかりなんよ...これ以上はちょっと...」


ほんと苦しそうな大家さんってたくさんいます


...


岡山市内に何棟ぐらい賃貸物件ってあるんでしょうねー


仮に１万棟あったとしたら、


自分の物件に交渉の電話がくる確率は１万分の１ですか。


ナンバーズ４のストレートの当選確率と一緒ですね（笑）


単純に確率だけでいうと結構ミラクルですねー



ちなみに、競馬でフルゲート１８頭の


三連単（１〜３着を順番通りに当てる）の当たる確率は


１８×１７×１６　で　４８９６分の１　です。



物件案内が入る。条件交渉が入る。って


結構、貴重な出来事かもしれませんね


...


家賃５万円の部屋　が　１ヶ月空室　なら　５万円のマイナス　ですね。


２ヶ月なら　１０万円マイナス　ですか...




家賃を２０００円下げたら　年間２４０００円のマイナス　ですね。


３０００円下げたら　年間３６０００円のマイナス　ですか...


月３０００円下げるということは


１日１００円サービスしてあげることですね...



つづく





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　　※最高値時 142,000円

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで


月３０００円の値下げなら


１日１００円のサービスなんですけど


正直なところ、なかなか割り切れないところもありますよねー


...



レベルの低い営業マンは、口を開けば


「家賃下げてくださーい」


しか言わんですからねー


まぁほとんどの営業マンがそんなもんでしょ


もっとマシな提案ないんかいみたいな（笑）


実際、ロクに不動産のことも知らん素人同然の


業界１年生２年生みたいなんばっかりで


ひたすらノルマを負わされている単なる案内マシーンですから


老練な大家さんの相手なんか務まりゃせんです。



そんなのに「家賃下げてくださーい」


って言われても、説得力もなーんもありゃしませんわね


どうせ、お客さんに言われた家賃交渉をそのまま伝えるだけですからねー（笑）


そっから更に広告料をむしり取りにくるでしょー


ほんま大家さんに負担を強いることしか言わんから


嫌になっちゃいますよ


入居者、仲介屋、大家さんの関係で


入居者 win、仲介屋win,win、大家さんlose　ですもんね...


...


元々、相場よりも高い家賃で値下げするならともかく


死活問題レベルの運営で家賃を下げるなんて...



大家さん心理は、大家さんじゃないとわからないんですよねー


私も大家さんになるまではわかりませんでした




つづく





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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで


かといって、せっかく入居者が決まるかもしれない時に


交渉を突っぱねて話しがなくなるのも避けたい...


難しいところです


...


...



部屋探しのほとんどの方は


長期的視野に立っていません。


と言うのが


目先の利益しか見ていないんです。


要は、初期費用や月々の家賃が大切なんですね


まぁ、いつまで住むかなんてわからないですから


先々のことを考える必要もないんですけど。


...



一方、大家さんはできるだけ長く住んで欲しいですからねー


綺麗にして、家賃も下げて


半年ほどで出て行かれたりしたらたまらんですバイ


...



でもね、そういうことは


初心者マークのケツが青い営業マンにはわからんのです


彼らも売上という目先のことしか考えていないんで


契約が決まって広告料がたんまり出ればなんでもいいんです


その為には、なんやかんや交渉して


大家さんを丸め込む説得するのが一番簡単です


そりゃそうでしょ


一部の大家さんを除いて、ほとんどのパワーバランスが


不動産屋　＞　大家さん


なんですから。




それに、彼らは


短期で解約された時の


金銭的、精神的ダメージを知る由もありません



賃貸経営をしたこともなければ


分業化が進んで、退去精算すらしたことがない人達にわかるはずがないでしょ


退去修繕の手間や金銭面を知らないんですよ


単なる案内マシーンと化した営業マンにはわからない仕組みなんです



つづく





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　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


先日、長女がようやく退院したと思ったら

次は、生後２ヶ月の次女がRSウイルスとやらに感染し

咳と鼻水が止まらなくなってしまいましたー

鼻が詰まって息がしにくいのか、とても寝にくそうです

妻もわたしくしもギリギリ綱渡り状態でございます



さて、今日も昨日の続きで


という訳で、頼りにならん営業マンの言うことを鵜呑みにしていては


大家さん失格です


賛否両論あるかもしれませんけど、


経験も知識もあって多少なりとも大家さん寄りに立ってくれる営業マンは


ほとんどいないので...


...


基本的に、入居者は長期的な視野は持っていないと書きました。


目先の家賃が安いとか、初期費用が安いといったことに目が行くんですね。


もちろんお金持ちはそんなこと関係ないですけど


...


「家賃３０００円下げてください」


家賃は下げたくないけど、下げれば入ってくれる...


うー...



そんな時には、こちらから提案してはいかがでしょう


例えば、

最初の１年間は　毎月１０００円　下げる
↓
２年目は　毎月２０００円　下げる
↓
３年目以降は　毎月３０００円　下げる


長く住んでくれたらお得ですよーみたいな。


長く住もうという気になってくれるかもしれませんよ




或いは


３０００円下げるけれども　短期解約違約金をつけてほしい　と。


１年未満での退去で　家賃２ヶ月分

１年以上２年未満の退去で　家賃１ヶ月


って感じで、


下げてあげるけど長く住んでくれないとダメよみたいな


先のことなんかわからないですし、


基本的に短期解約を念頭に置いていない方だとすんなりいきますね


そもそも短期解約を考えている人は弾かれますから


１〜２年は安定しやすいです。


...


家賃を下げて他にバレたら困るなんて方は


先出しでフリーレントにして実質値下げするとか


一定期間入居したらキャッシュバックするとかね。



話しがあるっていうだけで折角のチャンスですから


なるべく自分に有利に持っていけたらいいですね




そもそも、営業マン側から有益な提案が出てきたらいいんですけどねー



おしまい





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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください



こんばんは。岡山大家です。


何度か取り上げたこちらの物件





新築アパート　VS　新築戸建
新築アパート　VS　新築戸建　２
新築アパート　VS　新築戸建　３
新築アパート　VS　新築戸建　４
2013年05月05日　ついに値下げ
2013年05月06日　ついに値下げ　２


2012年８月に完成し


先月末に無事入居の運びとなりましたー



長かった...


１１万円　共益費、P２台込み　でスタートし


翌年５月に　９．８万円　共益費、P２台込みに


大幅値下げ


値下げ後は意外と早かったですね。



というのが、この時期に、この場所で、


１０万円級が決まるというのはなかなかないので...



まぁ、時期的に新しい戸建が残っていないので


消去法で残ったというのはあると思いますが


戸建の希少性を発揮したとも言えると思います。




中心地の高額RCもサクサク決まっているので


大手法人とか、お金のある層は活発に動いているようですよ



景気、いいんでしょうか



おしまい



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