2018年01月11日
そこに建てるのが合理的かなと。
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
**********************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
-----
＜イベントのお知らせ＞
☆半日見学会ツアー １日目
１月１３日（土）
１１時～備中高松見学会（満席）
１２時～総社市アパート×２見学会＆ランチ（満席）
１５時～水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
なつさん（女性） １０半→１２→１５
Ｊ子さん（女性） １０半→１２→１５
倉敷大家さん １０半→１２→１５
わたくし １０半→１２→１５
真中さん（女性） １０半→１２→１５
しっしーさん １１ →１２→１５
まっきーさん １１ →１２→１５
たろぽんさん １１ →１２→１５
こーへーさん １１ →１２
こももさん（女性）１１ →１２
taimanさん １５
☆見学会ツアー ２日目
１月１６日（火）
北区高松１５０万円ぐらい？戸建＆
総社市倉敷大家さんアパート＆
おまけでもうひとつ見学会＆ランチ
参加予定（定員１０名）
１倉敷大家さん
２DMMさん
３じいじさん
４OCさん
５摂津屋さん
６麒麟さん
７わたくし
☆中区いいてんきさんマンション＆
北区摂津屋さん戸建完成見学＆
中区トレジャーハンター＆ランチ
８日（木）１１時
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２摂津屋さん
３たかぱぱさん
４デンチさん
５N西さん
６N西さん奥さん（女性）
７かこちゃま（女性）
８わたくし
☆中区いいてんきさんマンション＆
北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２０日（土）１２時半
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２摂津屋さん
３よーすけさん
４なつさん（女性）
５OCさん
６こももさん（女性）
７倉敷大家さん
８じゅんこさん（女性）
９わたくし
＜イベント一覧＞
１月
５日（金）１２時 ～倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
＆賃貸募集用間取り図面作成体験
１９時半～新年会第一弾（北区平和町）
９日（火）１３時 ～相談日（北区）
１０日（水）１２時半～ラーメンnnwさん御津戸建
＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー １日目
１１時 ～備中高松見学会
１２時 ～総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時 ～水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会 ２日目
１１時 ～備中高松見学会
＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時 ～中区いいてんきさんマンション
＆北区摂津屋さん戸建完成見学
＆中区トレジャーハンター＆ランチ
２０日（土）１２時半～中区いいてんきさんマンション
＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時 ～玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半～倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
＆ランチ １日目
２７日（土）１２時半～倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は大安。
不動産の決済は大安にすることが多いですけど
新年早々、よーすけさんが５号戸建ての決済だったようで(≧▽≦)
第５２回あみだくじで
年末にゲットした５万円４号戸建に続き
関連記事
2017年12月10日 ２年で５つ
２年半ほどで早くも５つめ。
今年も幸先がよろしいですなー
まずは４号５号を貸し出して
今年後半に６号がゲットできればいいんじゃないですかね(^^)
なかなかお得な物件が出てこないなか
毎年２つも買えてれば順調なペースでしょー(*^▽^*)
すばらしい。
５年、１０年後が楽しみですね。
おめでとうございます(*^_^*)
...
...
わたくしは年に１つ買えれば充分で
規模の拡大にはあまり興味がなく
両親や兄弟、妻の名義でも持たせてもいません。
身内にひとつも持たせることもなく
他人にばかり放出していくのもどうかと思いますが
ブログに書いてあるものが全部。
ただ、どうしてもそれぞれの物件は古くなっていく一方なので
血の入れ替えは必要だと思っていて
古くなった物件の処分を見越して
ある程度の規模の維持するために
毎年１つは買っておきたいなと。
減価償却も減っていくしね。
いまある物件は、ほとんどが売却益が出てしまうものなので
税金を考えると売却はあまり考えていなくて
できれば解体後にそこに新築ができるようなものを好みます。
古い物件を使い切って
プラス解体費分も稼いで、返済もゼロになれば
土地がそのまま手に入るから
そこに新築するのが合理的かなと。
・売却益にかかる税金
・売却時の仲介手数料
・新たに中古物件を探す手間
・購入時の仲介手数料
・登記費用などの諸費用
こういったものが要らないのはありがたいな。
激安ならそんなことも凌駕してしまうけどね(^^;
特に、最近買った
東区広谷の物件10.11.12号
中区原尾島のアパート１号は
利回りはかなり低いけれど
１０～１５年後の新築候補地として買いました。
その頃だと
北区関西町の物件3.4.5号
倉敷市水島の物件８号
北区牟佐の物件９号
あたりの存在は怪しいので(^^;
建てるならライバルが少ないもの。
そう。もちろん戸建。できれば平屋ですよ(^^;
ただそれにしても、やはり近場がいいのは基本。
遠いと何かと手間なんでね...
そんなことを考えつつも
実は、わたくしも今日物件の決済がありました(^_^;)
場所は、総社市真壁...
自宅から１時間以上...
しかもアパート（２ＤＫ６戸）...
いくら年にひとつは買っておきたいといっても
そもそもわたくしの基準から大きく外れるんですが...
なぜそんな物件を買うことになったのか？
買った今でもしっくりこないところがありますが...
でも、買わないとしかたなかった側面も...
ブログに書けないこともいろいろね...
絶対損しないようには買ってますけどね...
１３日（土）、１６日（火）の見学会に組み込んであるんで
まずはそこでお話ししましょうか。
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
**********************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
-----
＜イベントのお知らせ＞
☆半日見学会ツアー １日目
１月１３日（土）
１１時～備中高松見学会（満席）
１２時～総社市アパート×２見学会＆ランチ（満席）
１５時～水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
なつさん（女性） １０半→１２→１５
Ｊ子さん（女性） １０半→１２→１５
倉敷大家さん １０半→１２→１５
わたくし １０半→１２→１５
真中さん（女性） １０半→１２→１５
しっしーさん １１ →１２→１５
まっきーさん １１ →１２→１５
たろぽんさん １１ →１２→１５
こーへーさん １１ →１２
こももさん（女性）１１ →１２
taimanさん １５
☆見学会ツアー ２日目
１月１６日（火）
北区高松１５０万円ぐらい？戸建＆
総社市倉敷大家さんアパート＆
おまけでもうひとつ見学会＆ランチ
参加予定（定員１０名）
１倉敷大家さん
２DMMさん
３じいじさん
４OCさん
５摂津屋さん
６麒麟さん
７わたくし
☆中区いいてんきさんマンション＆
北区摂津屋さん戸建完成見学＆
中区トレジャーハンター＆ランチ
８日（木）１１時
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２摂津屋さん
３たかぱぱさん
４デンチさん
５N西さん
６N西さん奥さん（女性）
７かこちゃま（女性）
８わたくし
☆中区いいてんきさんマンション＆
北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２０日（土）１２時半
参加予定（定員１０名）
１いいてんきさん
２摂津屋さん
３よーすけさん
４なつさん（女性）
５OCさん
６こももさん（女性）
７倉敷大家さん
８じゅんこさん（女性）
９わたくし
＜イベント一覧＞
１月
５日（金）１２時 ～倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
＆賃貸募集用間取り図面作成体験
１９時半～新年会第一弾（北区平和町）
９日（火）１３時 ～相談日（北区）
１０日（水）１２時半～ラーメンnnwさん御津戸建
＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー １日目
１１時 ～備中高松見学会
１２時 ～総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時 ～水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会 ２日目
１１時 ～備中高松見学会
＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時 ～中区いいてんきさんマンション
＆北区摂津屋さん戸建完成見学
＆中区トレジャーハンター＆ランチ
２０日（土）１２時半～中区いいてんきさんマンション
＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時 ～玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半～倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
＆ランチ １日目
２７日（土）１２時半～倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は大安。
不動産の決済は大安にすることが多いですけど
新年早々、よーすけさんが５号戸建ての決済だったようで(≧▽≦)
第５２回あみだくじで
年末にゲットした５万円４号戸建に続き
関連記事
2017年12月10日 ２年で５つ
２年半ほどで早くも５つめ。
今年も幸先がよろしいですなー
まずは４号５号を貸し出して
今年後半に６号がゲットできればいいんじゃないですかね(^^)
なかなかお得な物件が出てこないなか
毎年２つも買えてれば順調なペースでしょー(*^▽^*)
すばらしい。
５年、１０年後が楽しみですね。
おめでとうございます(*^_^*)
...
...
わたくしは年に１つ買えれば充分で
規模の拡大にはあまり興味がなく
両親や兄弟、妻の名義でも持たせてもいません。
身内にひとつも持たせることもなく
他人にばかり放出していくのもどうかと思いますが
ブログに書いてあるものが全部。
ただ、どうしてもそれぞれの物件は古くなっていく一方なので
血の入れ替えは必要だと思っていて
古くなった物件の処分を見越して
ある程度の規模の維持するために
毎年１つは買っておきたいなと。
減価償却も減っていくしね。
いまある物件は、ほとんどが売却益が出てしまうものなので
税金を考えると売却はあまり考えていなくて
できれば解体後にそこに新築ができるようなものを好みます。
古い物件を使い切って
プラス解体費分も稼いで、返済もゼロになれば
土地がそのまま手に入るから
そこに新築するのが合理的かなと。
・売却益にかかる税金
・売却時の仲介手数料
・新たに中古物件を探す手間
・購入時の仲介手数料
・登記費用などの諸費用
こういったものが要らないのはありがたいな。
激安ならそんなことも凌駕してしまうけどね(^^;
特に、最近買った
東区広谷の物件10.11.12号
中区原尾島のアパート１号は
利回りはかなり低いけれど
１０～１５年後の新築候補地として買いました。
その頃だと
北区関西町の物件3.4.5号
倉敷市水島の物件８号
北区牟佐の物件９号
あたりの存在は怪しいので(^^;
建てるならライバルが少ないもの。
そう。もちろん戸建。できれば平屋ですよ(^^;
ただそれにしても、やはり近場がいいのは基本。
遠いと何かと手間なんでね...
そんなことを考えつつも
実は、わたくしも今日物件の決済がありました(^_^;)
場所は、総社市真壁...
自宅から１時間以上...
しかもアパート（２ＤＫ６戸）...
いくら年にひとつは買っておきたいといっても
そもそもわたくしの基準から大きく外れるんですが...
なぜそんな物件を買うことになったのか？
買った今でもしっくりこないところがありますが...
でも、買わないとしかたなかった側面も...
ブログに書けないこともいろいろね...
絶対損しないようには買ってますけどね...
１３日（土）、１６日（火）の見学会に組み込んであるんで
まずはそこでお話ししましょうか。
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
「集団」のメリット
