岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


九州遠征の疲労が残る中


昨日、10年9ヶ月住んだ　　を引き払ってきましたー


11月5日から　物件７号　に住み始めてはいましたけど


なかなか時間がなくて




そんなこんなでようやく荷物がなくなりました




何もなくなると寂しいもんです


...



片付けているといくつか骨董品がいくつか


20年ぐらい前に買った


世界で初登場の　MDウォークマン




ウォークマンにしてはかなりデカイですが...


発売と同時に買ったという...


過去の無駄遣いの象徴です


...



他には


安達祐実　の　未開封ビデオ





さらに


眞鍋かをり　の　未開封ビデオ





10年ぐらい前に、


レンタルビデオ店の閉店　⇒　テナント再募集


の依頼を受けたときにもらったものが出てきた（笑）


もしかしたら高く売れるかも


...



ずいぶん脱線しましたが


変わったニーズというと


「保証人なし」　っていうのもあります。


スーモの検索項目にもあるんですけど、




...


家族と死別や不仲などいろいろ理由がありますが


これもなかなか大家さんからOKがもらえない


...


大家さんとしてはOKを出しにくいですが


差別化につなげる要素にはなりますね。



つづく




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


若い人は　デザイナーズ風　だったり


転勤者は　家具家電付き


を希望されることもありますが


最近はそんな物件もそこそこ増えてきましたね。


...



しかし、いろんな差別化の手法を駆使したとしても


決まらなかったら意味がありませんよね。



ちなみに我々が募集広告を打つ媒体に


リクルートが運営している　スーモ　というサイトがあります。


そこに掲載する物件は


できるだけ検索に引っかかりやすいように気を配ります。


トップ画面に


このような部分がありまして




そこそこの特殊項目が集められていて


それぞれのカテゴリーに引っかかる物件が出てきます。


...



このカテゴリーの中でも


物件が多く出てくるものと、少ないものとがあるので


少ないカテゴリーに自分の物件が引っかかるようにすれば


競争相手が少なく、問い合わせに繋がりやすくなります。


...



カテゴリに合うように加工したとしたら


早速不動産屋に伝えましょう。



ですが、例えば


「フリーレントを付ける」と不動産屋に伝えておいたとしても


不動産屋がスーモの管理画面でチェックを入れ忘れていると


永遠にこのカテゴリーでは引っかからないので


自分の物件がきちんとお客さんの目に触れているのかは


必ず確認しておいたほうがよいですね


...



ニーズに合うように加工しただけでなく


不動産屋にきちんと伝えて


正しくユーザーの目に触れるところまでやっておきましょう



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　※5号が4号に変更しています。

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市南区南輝


1987年築　軽量鉄骨


１K　17.96�u　×　10室


駐車場なし
　　※近隣に月極あり








土地面積　202.40�u


建物面積　179.58�u


容積率 200％


建ぺい率　　60％


...



現況は


101 27,000円

102　空室

103　空室

104　空室

105 19,000円

201 19,000円

202 19,000円

203　空室

204　空室

205 19,000円


共益費はありません。



...



価格は


1,300万円




みなさんのジャッジはいかがですか



つづく




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


岡山市南区南輝

1987年築　軽量鉄骨

１K　17.96�u　×　10室

駐車場なし　　※近隣に月極あり

土地面積　202.40�u　61坪


...



築25年　の　よく見かけるタイプのアパートですね。


バブル前後に建った


パナホームのこのタイプは腐る程ありますよねー


...



今時、トイレ風呂が一緒で、


洗濯機置場は外ですしねー


駐車場は近隣ですし...


家賃も高く取れないですし...


入居率50%...


築25年...　融資は...


...



ネガティブ要素たっぷりですが


61坪　1,300万円　なので


坪あたり　21.3万円



このあたりの路線価が5万/�uぐらいなんで


坪16.5万円



だいたい、周辺の土地相場が　坪20万ぐらいですかね。


...



ほぼ土地値で買えるというメリットもあります。




つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで


岡山市南区南輝

1987年築　軽量鉄骨

１K　17.96�u　×　10室

駐車場なし　　※近隣に月極あり

土地面積　202.40�u　61坪


...



実はこの物件、同僚が買いました。


この方、投資物件の初チャレンジということで


わたくしに相談にきました。


ちなみに、この方も賃貸の専門家です。


...



Nさん　「岡山大家さん。この物件どう思います」


わたし　「ふむふむ...」

　　　　　「ふーん。このあたりなら坪20ぐらいはするからほぼ土地値じゃが」
　
　　　　　「何軒入っとん」


Nさん　「半分の５軒です。」


わたし　「ほー。このタイプなら家賃２万円前後じゃろ」


Nさん　「そうですねー」


わたし　「うゎー1.9万の部屋もあるがー厳しいなー」

　　　　　「でも10万ぐらいは入ってきとんかー」

　　　　　「駐車場は？」


Nさん　「近隣で借上げしてるみたいです」


わたし　「近隣かー...そこは微妙じゃな...」


Nさん　「そうですね」


わたし　「P込でもせいぜい2.5万までかなー」

　　　　　「まぁ、満室なら20万はあるが」

　　　　　「耐用年数がないから、融資が難しいかもよ」

　　　　　「長くて10年じゃない」

　　　　　「自己資金なんぼ出す」


Nさん　「200万ぐらいなら...」


わたし　「1,100万借りたら、月10万ぐらいの返済じゃな」


Nさん　「月10万ぐらいなら、なんとなくいけそうじゃないです」



つづく




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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岡山市南区南輝

1987年築　軽量鉄骨

１K　17.96�u　×　10室

駐車場なし　　※近隣に月極あり

土地面積　202.40�u　61坪


...



Nさん　「月10万ぐらいなら、なんとなくいけそうじゃないです」


わたし　「まぁなー。破綻はせんだろうけど...　でも儲からんと思うよー」

　　　　　「支払いが10万じゃろキャッシュが残らんわ」

　　　　　「もっと長く借りれたらいいけどなー」


わたし　「個人的には、投資って手元にお金が残らんといけんと思うんよ」

　　　　　「じゃないとなかなか拡大していきにくいと思うんよなー」


わたし　「拡大していきたいんじゃろ」



Nさん　 「そうですね」



わたし　「ここだったら、完済して建替えか、どっかで売却じゃろー」

　　　　　「間口が広くないから使い勝手も悪そうだし...」

　　　　　 「10年耐えてみる」



Nさん　 「そうですねー。でも自己資金が少ないから高いの買えんじゃないですか」

　　　　　「仕方ないことないです」

　　　　　「どっかでいかんといつまで経っても買えんでしょ」



わたし　「確かにそうかもしれんなー」

　　　　　「1000万ほどの収益なんてなかなかないわなー」

　　　　 「とりあえず詳しく計算してみよーかー」



つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで


岡山市南区南輝

1987年築　軽量鉄骨

１K　17.96�u　×　10室

駐車場なし　　※近隣に月極あり

土地面積　202.40�u　61坪


...



わたし　 「とりあえず詳しく計算してみよーかー」

...



わたし　「全室家賃２万として、満室なら２４０万円...」

　　　　　「年間の全体の空室期間が１０ヶ月として...　−２０万」

　　　　　「１回入ったらそこそこ長くいそうだから、年間の入退去は３室ぐらい」

　　　　　「全体の広告料が９ヶ月として...　−１８万」

　　　　　「修繕は一室１２万ぐらいかな...　−３６万」

　　　　　「管理料は年間で１０万にしてと...　−１０万」

...


わたし　「ここまでで、えーっと...」

　　　　　「２４０万−２０万−１８万−３６万−１０万　＝　１５６万...」

　　　　　「ローンが年１２０万だから３６万しか残らんで」

　　　　　「税金とかもあるから、月２万ぐらいか」

　　　　　「普通にやったらこんなもんじゃろ」

　　　　　「どう」



Nさん 　「そうですねー」

　　　　　「でも家賃ももう少しいけるでしょ」

　　　　　「空室期間ももっと減らせるんじゃないですかね」



わたし　「そうじゃな。そこが普通の大家さんと違うところよなー」

　　　　　「普通にやったら儲からんから腕の見せどころじゃが」

　　　　　「うまくいかなかったとしても月１０万ぐらい払えるじゃろ」

　　　　　「最悪売ったらええが。土地の分もあるし、数百万レベルだったら買う人もおるわ」


Nさん　 「そうですね」


...



っていう感じの流れで買うことになりました



近隣駐車場の将来が気になりますけど


バイパスの南になると、極端に１Kが減るので


やりようによってはなんとかなるかなと。


...


それが11月の話で


現在は５室はそのまま入居中

101 を　2.8万

104　を　3万

204　を　1.9万


と一部値上げしてで決めています


残りの２部屋は３万で募集中です。

...


購入価格は　50万値下げの　1,250万


1,150万　を　10年　借りることができました。


３年固定の2.2％です。


...



現在、８部屋入居で　家賃は18万円


残り２部屋が2.5万で決まったら　23万円


年間276万円　なので


表面利回りは　276万　÷　1250万　で


22.08％


...



恐らく、来年３月までには満室にするでしょうねー


客付けに自信があるなら


チャレンジしてもよろしいかと思いますがいかがでしょうか



おしまい




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


明日は忘年会ですね


lostmanさんがノロウイルスで欠席ということになりまして

お大事に



参加者は

りんごさん

麒麟さん

kotaさん

mtanaさん

あつさん

BLXさん

インテリアすずまさん

大黒天人さん

東京Nさん

わたくし


の10名になりました


数名でしたら飛び入りの参加もOKですので


ご希望の方はご連絡ください。


　

１２月９日　（日）　１８：００〜


場所

岡山市北区下石井２−１０−１　ジョイポリス２Ｆ

BBQダイニング　ぐりぐり家　岡山ジョイポリス店



いつものように、


黄色いハンカチ　ならぬ　黄色いファイル　を持って


お待ちしております（笑）



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


忘年会、楽しかったですねー


参加者は

りんごさん

麒麟さん

kotaさん

mtanaさん

BLXさん

インテリアすずまさん

大黒天人さん

東京Nさん

ダイヤモンドさん

わたくし

の10名。


mtanaさんの水漏れ事件

りんごさんの新築案件

東京Nさんの移住話


などなど楽しませていただきましたー



こちらは二次会の様子




一次会の写真を撮るのを忘れてしまって（汗）


...



lostmanさんがノロウイルスで

あつさんはお子さんが怪我で欠席


でしたが、ぜひまたお会いしたいですね。

お大事に



りんごさんは、車で高梁市へ

東京Nさんは、夜行バスで東京へ

帰って行きました（汗）


遠くからありがとうございます


...



今度は年明けに新年会でもやりましょうかね


みなさんお疲れ様でした



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


最近、銀行員の方と会うことが多いです。


どこも低金利でいろいろなローン商品を取り揃えています。


よほど貸出をしたいんですねー






10年固定で1.3％なんて


５年前じゃ想像もできないですねー


...



しかし、なかなかうまくいかないもんで


銀行は貸したいのに


融資審査に通らない方がすごく多いんですよねー


年収が300万円に満たないとか...


ちょこちょこ借り入れがあるとか...


そもそもブラックだとか...


...



ローンが通っても希望額全額がおりないとか...


ローンが普通に通るって幸せなことなんですねー


...



そんな中面白い商品を見つけましてねー


賃貸併用住宅で住宅ローンを組む場合


自分の居住用部分が半分以上ないとダメっていうのが


大前提だと思っていたんですけど、


ゆうちょ銀行は３分の１以上あればOKなんですって





自己居住部分が２分の１以上あっても


自己居住部分しかローンが組めない銀行もあるのに...


金利は高めですけど、


事業用融資が難しい場合は一考の余地があるかもしれませんね、



つづく




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