岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


以前、鉄板シリーズで取り上げた


三勲小学区エリアに新築がお目見えしております





人気の三勲小学校

名門朝日高校

岡山城

後楽園

がすぐそばにあります。


こんなエリアに物件を持てたらいいなー


...


間取りはいろいろあるようで

２階は１LDKばかり５部屋



面積は４５．２９�u〜５０．５９�u



３、４階は２LDKと３LDK



２LDK　７１．７６�u　と　７２．６５�u
３LDK　８５．４２�u


結構広くとってますねー




５階は３LDKと１LDK




５０１の３LDKと６階はオーナールームなのかな

募集していないようです。


...



家賃はかなりいっちゃってるよー




もう分譲マンション並



２階の１LDKも高いんだよー


共益費５,０００円　駐車場６,０００円は共通で

２０１　５０．５９�u　９２,０００円

２０２　４５．２９�u　８５,０００円

２０３　４７．９７�u　８９,０００円

２０５　４６．７４�u　８７,０００円

２０６　４９．９７�u　９０,０００円...


...



１０年前に当時新築の分譲マンション


コア本町の４階１LDKの５０�u程度を


１０５,０００円で募集したんですよねー




最近は強気な家賃の物件が多いような気がしません



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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おはようございます。岡山大家です。


昨晩書いた内容が消えてしまって今日は朝から更新しております

ちなみに子供の塾の模試のため、送迎先の駐車場で更新中（笑）



さて、以前取り上げた三勲小学区エリアの新築ですけども




ﾅﾝﾃﾞﾐﾄﾞﾘｲﾛﾅﾝﾀﾞ?


こちらもそれなりに動きがありました。


転勤族に人気の三勲（さんくん）小学校


がすぐそばということで


ファミリー層がターゲットになりそうなこの物件。


それを反映させるかのように


３、４階の

２LDK　７１．７６�u　と　７２．６５�u

家賃１０．７万〜１０．８万　の　計４部屋　と


３LDK　８５．４２�u

家賃１３．２万　の　計２部屋　の


合計６部屋は、決まっています。


別途共益費５千円、駐車場８千円が必要にも関わらず


やはりエリアの威力でしょうか。


しかし、４０１号室は４月上旬に滑り込みでなんとか決定。


当初募集のかかっていなかった５０１号３LDKは


工事がずれ込んだことも、ありまだ残っているので


やや苦戦を強いられました。


が、ファミリー部屋７部屋中６部屋が決まって


工事が遅れた部屋が残るだけですから


まぁ概ね順調なほうでしょう。



人気エリアで、希少なRCファミリー物件とくれば


少々強気な家賃でもいけるんですねー


...



さて２階は１LDKばかり５部屋でしたが


面積は４５．２９�u〜５０．５９�uで


単身　か　カップル　を想定した感じでした。


ところが、ここは駐車場が１台しか取れません


車が２台必要なケースが多いカップルはやや難しい...


家賃は

２０１　５０．５９�u　９２,０００円

２０２　４５．２９�u　８５,０００円

２０３　４７．９７�u　８９,０００円

２０５　４６．７４�u　８７,０００円

２０６　４９．９７�u　９０,０００円

これと

５０２　４８．１５�u　９０、０００円


共益費と駐車場が加わりますから


合計１０万円前後になります


果たして、単身者中心のターゲットでこの部屋が埋まるのか


...


...


繁忙期を終えて出た答えがこちら




なんと、決まったのは２０１号だけ


あべし〓　ひでぶ〓

ﾎｸﾄﾉｹﾝｦｼｯﾃｲﾙﾋﾄｼﾞｬﾅｲﾄﾜｶﾗﾅｲﾈ



なぜこんなことになるんでしょう



つづく




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


さて、中区古京町の新築マンション


ファミリーたタイプが決まって

１LDKの

２０１　５０．５９�u　９２,０００円
２０２　４５．２９�u　８５,０００円
２０３　４７．９７�u　８９,０００円
２０５　４６．７４�u　８７,０００円
２０６　４９．９７�u　９０,０００円
５０２　４８．１５�u　９０、０００円


が、繁忙期を明けて残った訳ですが


なぜこんなことになるんでしょう


以前、鉄板シリーズでも書きましたが


このエリアは、いわゆる文教地区で


ファミリー向けのニーズが高いところなんですね。


そんな場所には、少々家賃が高くても


転勤族のファミリー系が住んでくれますが


１LDKではそういう方々は住めません


...



１LDK　４０�u台　というと


大手にお勤めのちょっと余裕のある単身者　か


若いカップルで駐車場２台必要な方がターゲットです。


前者は、中心地の勤務先へのアクセスやスーパーなどの生活面を重視することが多いので


わざわざこのエリアに住む理由がそれほどありません




後者は、２馬力なので７万円台ならなんとか払ってくれますが、それ以上はやや厳しく、


ほとんどの場合、駐車場が２台必要です。


ここは駐車場も１台で、家賃も１０万級になってしまうので


選択肢に入ってきません




要は、ニーズの少ないところに部屋を供給してしまったんですね。


結果はご覧のとおりです


当分苦戦が続くでしょう...




なぜこんなミスマッチが起こるのか



利回りに踊らされたりといったこともあるでしょうし


建築の専門家に賃貸の相談をするからってこともあるでしょうね。




工場で車を作っている人　と　販売店で車を売っている人　の違いでしょうか。


製造（建築）　と　販売（客付け）　は基本的に別個だと思うんですけど


なぜか販売のことを製造に聞いちゃって


そのまま鵜呑みにするんですよねー




おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、物件２号の追加見学会でした

１４時　
　Nさん（初対面）
　６８さん
１５時
　Aさん（戸建賃貸志望）
　Aさん奥さん
　Aさん赤ちゃん
　Mさん（女性、初対面）
　Mさん弟さん（初対面）
　Ｉ本さん
　O下さん
１６時
　S村さん





意外と集まってちょっとビックリです

みなさん不動産好きなんですねー

こだわったところや失敗したところなど少しでも参考になれば嬉しいですね

１２月は見学会にフル回転でしたけど

そろそろ年明けからリフォーム入れて募集をかけましょうかね。


...


さて、久々に、以前取り上げたこちらを

2013年04月13日　岡山市中区古京町　３


とっくに満室かと思ってました


前回の記事の時点ではこれだけ残っていましたが

２０１　５０．５９�u　９２,０００円
２０２　４５．２９�u　８５,０００円
２０３　４７．９７�u　８９,０００円
２０５　４６．７４�u　８７,０００円
２０６　４９．９７�u　９０,０００円
５０２　４８．１５�u　９０、０００円

ポロポロ決まりはしましたけど


まだ　２０３号　４７．９７�u　８９,０００円　が残っているんです


別途、共益費５０００円、駐車場１台目６０００円、２台目６０００円　なので、


P１台でも１０万円...


やっぱり高いんですよねー


よくここまで持ってきたと思いますよ


この繁忙期には、１年がかりで何とかなりそうですが...


...


いろいろ考え方もありますけど


この部屋だけで、既に１００万円の家賃収入が消えている訳じゃないですか。



相場よりもかなり高い家賃で時間かけて埋めていくのがいいのか


相場よりちょっと高いぐらいでサクッと満室にするのがいいのか



どうなんでしょうねー


まぁ、多分ここはサブリースだから関係ないか...


...


でも、１年もかけてグズググしてると


どんどん環境が変わっていきますからねー



ここで取り上げた北区幸町の新築の

2013年12月11日　２　激戦区に参戦

中部屋　１LDK　５１．６�u　がこれですからねー



共益費５０００円は必要ですが。


中区古京だと駐車場が欲しくなりますけど


北区幸町は駐車場はいらない人がほとんどですから


賃料的にはほぼ互角でしょう。



１LDKをターゲットとした顧客に対しては


幸町のほうが立地的に断然有利ですね。



古京なら丸の内や県庁のあたりにお勤めの方とかなら選ぶかもしれませんけど


北区表町のあたりにいけば


類似の築浅なんかわんさかありますから


どうしても新築がいい　とか


どうしても駐車場を安めで確保したかった　とか


表町界隈の築浅１LDKに空きがなかった　とか


でないと、難しいと思うんですけどねー




もっとしっかりした提案ができんもんかねー...




おしまい



その後の動きはこちら
2014年02月08日　苦戦中物件　続報




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