岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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４月
　７日（土）　　　　　お花見（後楽園河川敷）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


よーすけさんから５号の写真がきましたー


よーすけさん５号の話
2018年02月19日　ここからが腕の見せ所



当初、ブロック塀や木があって





これが無くなったらスッキリするねー


って話でしたけど


こうなって



↓



↓





駐車場が増えました(*^▽^*)


裏にもう１台止められるので


これだけでかなり有利に募集ができます(^^)v


やっぱり郊外の戸建だと


駐車場１台と２台では


客付けスピードや賃料に雲泥の差が(;´Д｀)



仕上がりが楽しみですね〜



...


ayakoさんからも


第４８回あみだでゲットした２５万円戸建の写真が。

関連記事
2017年07月17日　概ねいつもの感じ
2017年09月24日　２５万円で買い取ってきました。
2017年10月06日　高級車買う前にまずは戸建を買いなされ。
2017年11月05日 この子もきっと大家さん




どうやらこのジャングルがスッキリしたようで(^^;





この写真だけだとわかりにくいけど


１００坪ぐらいの土地に植物がビッシリ(;´Д｀)





入っていける隙間なんて全くなし...


それを解体屋さんのロバートS田さんが


安く頑張ってくれてこの通り( ｀ー´)ノ


じゃーん。





もう何にも無くなっちゃったΣ（・□・；）



伐採された木々は土に還ってもらいましょう(^^;





...



摂津屋さんのここが決まったそうですよ(*^▽^*)

関連記事
2017年08月28日　まずは見積り
2018年02月05日　２００万円ぐらいみとけばある程度形になるよ。



ペット１匹加算で６.〇万円。


想定していたＭＡＸ賃料よりも高くいけたそうで(^^♪


...



仲間が多いと


ビフォーからの変わり様を見られたり


どこにいくらかかったとか


いい業者さんを紹介しあえたり


いくらで貸せたとか



それぞれの人脈や事例、体験を共有



できるのがいいね(^^♪


そういうチャンスを逃す人の気がしれん(^^;




そういえば、先日退去立会に行ったＹ原さんの戸建。


ペット絡みでいろいろと問題


の入居者さんが退去しました。



引越し先はご近所で


そこは室内で飼わせてくれるとか。


住所を聞いたら


元お仲間の物件がヒット(◎_◎;)


あらら...


困ったことにならなかったらいいけど...



こちらは受け入れてくれて大助かりだけどね(^^;



まぁいろいろ共有できると


いいこといっぱいあるよ(^^)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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　表面42％

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☆お花見（後楽園河川敷）
　　４月７日（土）１０時〜
　　参加予定
　　１Sさん
　　２Y田さん
　　３ゆうじろうさん
　　４ゆうじろうさんjr.
　　５わたくし

＜イベント一覧＞
４月
　７日（土）１０時〜　お花見（後楽園河川敷）
　９日（月）１２時半〜見学会（水島）＆ランチ
　　　　　　１５時〜　倉敷相談日
１３日（金）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ１日目
１４日（土）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ２日目
２０日（金）　　　　　勉強会（夜）
２１日（土）　　　　　勉強会（昼）


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こんばんは。岡山大家です。


４月１日に町内会の集まりに行ってきまして。


ここに住んで約５年。



なんと、今年は我が家が班長Σ（・□・；）



班長は、毎月１日１９時に公会堂に集合ってことらしい...


毎月ですか...



こりゃまいったな...




以前住んでいたところでも


いままでは仕事とかで


一度も行ったこともなかったんで


全然知らなかったですけど


班長っていろいろやることあるんですね〜(;´Д｀)




こんなに持って帰ってきました(◎_◎;)




めちゃ多いやんか...




いつも勝手にポストに入ってると思ってたけど





こんなのも班長さんが配ってるんだね〜


知らんかったな〜(-_-;)


てっきり市が配ってるもんかと...


これ、毎月か...



こりゃまいったな...





もちろん町内会費の徴収も...





１７世帯分...


こりゃまいったな...



年３６００円


新しい人は入会金１０００円


良心的な金額ですね(^^;


わざわざ領収証も用意してくれています...






毎月のようにある行事...







こんなにあったんだ...


きっと準備とかあるよね...


こりゃまいったな...




町内会費払ってるだけで全然知らんかったけど


町内の街灯の交換や電気代の負担も


町内会費でやってるそうで。


へ〜


町内のみんなの協力で成り立ってるんだね〜




いろいろ時間取られちゃうけど


まぁ１年で交代なんでね。


たまには協力させてもらいましょうか(^^;



おしまい




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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
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４月
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　９日（月）１２時半〜視察（水島）＆ランチ
１３日（金）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ１日目
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２０日（金）　　　　　勉強会（夜）
２１日（土）　　　　　勉強会（昼）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


北区旭本町で収益物件が


13000万円で売りに出てる。





大東のシティハイツ太田・ニューマリッチOKの


２棟セット売り。




そういやこれ以前売ってたなと思って調べてみると...




２０１５年２月１日に売れてる。





３年持って、もう売るんですね〜





ちなみにこの時の価格はというと




８９００万円→８０００万円



そこからプラス５０００万円...



１．５倍以上...



はー、あほくさっ(;´Д｀)


これで誰か買うんかな？？(?_?)




ここでも少し書いてましたね(^^;

2015年01月27日　争奪戦。




場所があまり良くないんだけどね〜


グーグルマップ　



そんなの岡山の人ならわかると思うから


土地勘のない都会の人が


スルガで借りて買ったのかな〜？


高く売れたらラッキーって感じ？


なんだか損切りしたい雰囲気も感じるな〜(^^;


面白半分で謄本でも取ってみようか？


...



北区奉還町でも物件出てますね。


奉還町　5200万円




これはサークルＳね。



グーグルマップ




ここは駅が近いけど土地が小さいわな〜(;´Д｀)




ここも以前売ってたね。



２０１３年２月１８日に売れてる。





いまだとちょうど丸５年か。


もしかして、


個人で５年超えの長期譲渡所得


で売るつもりなのかな？


だとしたら、今だと大損するよ？





ちなみに当時は３５００万円。





ここも１．５倍か...



はー、あほくさっ(;´Д｀)



これも売れるんかな〜？？(?_?)




ここで少し書いたね(^^;

2013年02月20日　満額で２本買い付けが...





うまくいくかどうかは


仕込みでほとんど決まるからな〜



こんなん仕込んでもしんどいわ(;´Д｀)




おしまい




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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆お花見（後楽園河川敷）
　　４月７日（土）１０時〜
　　※雨が降る確率が高いので中止にしました(^^;
　
☆視察（水島）＆ランチ
　　４月９日（月）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２わたくし


＜イベント一覧＞
４月
　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
１３日（金）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ１日目
１４日（土）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ２日目
２０日（金）　　　　　勉強会（夜）
２１日（土）　　　　　勉強会（昼）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日もまた新大家さん誕生です(*^▽^*)


ここで登場したアパート。

関連記事
2018年03月20日　お金をかけてあるボロ。



１Ｋ４戸、３ＤＫ１戸で入居はひとつ...


家賃は２．５万円...





賃貸借契約書見たら平成３年から入居Σ（・□・；）


もう出ていかんでしょう(^^;




昭和４０年築で古い...


とはいえ中心部にもほど近く


リフォーム済みの即戦力の部屋が２つ。


１Ｋと３ＤＫ。


３ＤＫは３．７万円では貸せるかなー


屋根も直してくれてて


あっちこっちお金かかってます。


それで３５０万円。


２部屋だけでも２０％はいくね。




土地柄はあまり良くなくて


道路も１．４ｍしかないけど


３５０ならそこそこ希望者がいるのかな...


たちまちはリフォームも要らないし


価格的には初心者にも買いやすい。


と思いきや


まさかの、まこりんさん一本釣りΣ（・□・；）



へ〜


そうか〜


道路こそ狭いけど、これに手を出さんか〜


かなり見易いと思ったけどな〜



多くの人が好む物件だと


競争率が高くて獲得が難しいと思うけど


やっぱりそういう物件のほうが安心なんかな〜



こっちの感覚がおかしいんかな〜


チャンスだと思ったけどな〜




まぁそのチャンスを掴んだのが


勇気を振り絞ったまこりんさんいうことか。



一歩踏み出す勇気のある人しか先に進めんからな。


かぼちゃみたいなのに踏み出したらいけんけど


よく思い切った！


３５０って大金だけど、無くしても死にゃせんで。


まぁこの物件なら


そんなことにもなるはずがないけどね。



まこりんさんはかれこれ

富田　　１１０万円
三門東　　７.５万円
万成東　　　５万円
沼　　　　２５万円
新京橋　４００万円
高松　　　７０万円
赤坂本町３８０万円


で７連敗中...


ようやく８度目の正直で


今日１３時、記念すべき大家デビューです(*^▽^*)





まこりんさん、前日にはこんなＬＩＮＥを。

「4日が近づくたびワクワク感が日増しに強まってきてます️
正直こんな感じは久々でして毎日が楽しいです😀」



勝手に転載しました(^^;


しかし、ほんと良かったな〜




なんせわたくしの家も近いから


誰もエントリーをしないなら自分で買いたかったし


もしベテランの人だけのエントリーだったら


激突しにいってみようかとも思ってたけど


まこりんさん１号になりそうだったんで引きました(^^;



やっぱりね


ゼロを１にするのが一番難しい。



自分もそうだったけど


めちゃめちゃ不安な中でも


１号を手に入れて貸せたときが一番うれしかったかな(^^;



契約金や家賃が入った通帳を見て実感したね〜



これが人生のひとつの転機になればいいな(^^)


...



１５時には、もうひとり大家さん誕生〜(≧▽≦)



貸した物件は、第３３回あみだに登場して


Ｙ崎さんが当たった北区富田１１０万円古民家。

関連記事
2016年11月25日　とりあえず返事待ちです...
2016年12月06日　宅地建物取引士法定講習
2016年12月27日　でてこいや〜
2017年01月06日　今日から始動です(^^;
2017年02月14日　いつでも買い取ってあげますよ(^^)v
2017年09月30日　いい味出てます。



買ったのはもう１年前になるけど


それから休みの日に自分たちで残置物の処分をしたり


多少直してある程度貸せる形にして


実際に募集開始したのが１１月(^^;



内見した人はよくお分かりでしょうが


ここはかなり特殊な物件(^^;


借り手が限られるデメリットはあるものの


１０人見たらひとりぐらいは気に入ってくれるだろうという


オンリーワン中のオンリーワン物件。




ほらな。


やっぱりおったで。


気に入ってくれた人が(^。^)y-.。o○


なぁ？


ひとりおればえぇんじゃから。


世の中にはひとりぐらいおるって(^^;



入居はもう少し先だけど


４.〇万円で４月１日から契約開始で


今日、契約書などに署名捺印。





めでたく新大家さん誕生です(^^)v



...



先月末にはここで登場した


玉野市３０万円美邸を

関連記事
2018年02月21日　これを「美邸」と言わずして何という！？
2018年02月27日　１００ありゃ充分



ゆうじろうさんが１号物件を獲得して





大家さん一歩手前に昇格(^^)v


第５８回あみだで３２分の１をくぐり抜けました。





みんなにも


１号物件や最初の家賃を得たときの喜びを


味わってほしいねー(^^;




おしまい




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☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
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　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
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　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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☆物件6.7号　戸建２棟新築
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　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

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　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

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☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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　　１じいじさん
　　２しんやさん
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４月
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こんばんは。岡山大家です。


先日退去した物件２号。

関連記事
2018年03月21日　超簡単な退去精算



２年住んでくださって


目立つ損傷は和室の壁の一部だけ。





何かをちょっと引っかけた感じ。


さすがに補修いう訳にもいかないので


ここはクロスの貼替ですね。


ということで


すえちゃんが貼りかえてくれましたー(*^▽^*)





じゃーん。






傷があるのはこのあたり。





全体を貼りかえる必要もないので


横に１本ラインを入れる形で。




全体を貼りかえるより


費用は下がるし


アクセントにもなって上々です(^^)v





よくあるのが天井の照明の跡。





こういうのも


このあたりだけ正方形に貼りかえたらいいね。


濃い色のクロスと使うと少々の汚れなら目立たないから


次回以降も当分いけるでしょう。




或いは、同じ大きさの照明器具をまた付けとくとかね。


照明器具は好みもあるから


クロスを替えておく方がいいかもね。




以前もこんな壁で




余ったＣＦでこんな風にしてもらったことがありましたね。






リフォームが避けられないのなら


少しでも工夫しないとね(^^;





ちょっとの面積でも動いてくれる


すえちゃんに感謝です(^^;



おしまい




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☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
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　　　　3号,4号,5号合わせて
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☆物件6.7号　戸建２棟新築
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　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆お花見（後楽園河川敷）
　　４月７日（土）１０時〜
　　※雨が降る確率が高いので中止にしました(^^;
　
☆視察（水島）＆ランチ
　　４月９日（月）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２しんやさん
　　３わたくし


＜イベント一覧＞
４月
　７日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
１３日（金）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ１日目
１４日（土）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ２日目
２０日（金）　　　　　勉強会（夜）
２１日（土）　　　　　勉強会（昼）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は先月末の見学会３本立ての続きで

そうさん学南町新築完成見学＆
Ｎ村さん万成５万円戸建アフター見学＆
わたくし２号平屋退去直後見学＆ランチ

関連記事
2018年03月29日　まともにぶつかっても勝ち目ねー
2018年03月30日　年配の方向けに転用




Ｎ村さんの５万円戸建のお話し。


ここで登場した第４３回あみだで獲得したやつですね。

関連記事
2017年06月20日　残置３兄弟？
2017年07月26日　みんながハッピー





当時はカビ臭さでマスクは必須(；´Д｀)






コンクリート直貼りのクロスはべろ〜んで


残置は山盛り(-_-;)







雨漏りもあって湿気がひどかったですね(;´Д｀)



もっと写真を見たい方はこちらからどうぞ(^^;







それが、約５０万円かけて荷物が空になり









その後を見せていただきました(*^▽^*)





現場ではもりてるさんが作業中。





いつもありがとうございます(^^;



さて、早速室内へ。


おー、玄関が開く(笑)





まずそこかっ！？て感じですけど


当時は玄関が使えなかったんですよね(^^;




キッチン周りは



↓






リビングは

ビフォー　→　アフター






窓や押入れを潰したんですね〜




２階も見違えるほどに(^^)

→




風呂は思い切って浴槽撤去(^^;

→



ベランダが一番わかりやすいかな？

→




ようやく人が住める感じになりました(^^;


こんな状態でも再生できるんですよね〜





トータル２００万円ぐらいかかったそうですけど


ひとまず、知り合いの方が


３.〇万円で借りることになったんですってー




ある程度お金がかかると想定されるなら


ここみたいに５万円とかで


とにかく安く買っておくことですねー




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
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こんばんは。岡山大家です。


南区のわたくしのテナント１号。


６坪（２０平米）の箱が３つ並んでいて


向かって左は洋菓子屋さん。

関連記事
2018年01月07日　イメージピッタリ。



向かって右は倉庫で。

関連記事
2018年01月29日　倉庫のニーズ




真ん中も倉庫で貸していたけど


２月末で空いちゃって


その後も時々問い合わせはあって


左の洋菓子屋さんみたいな


スタートアップの方が入ったらいいなー


なんて思っていたら


昨日、またもや倉庫使用で申込みが(^^;




しかし倉庫なら倉庫でありがたい(^^;


なんせ中身は空っぽだから


次へもそのまま貸せる(^^;



わたくしの好きな


ノーリフォーム作戦が当たり前(^^)v




住居で完全ノーリフォームをやるとなると


ある程度条件が整わないと


なんでもかんでもノーリフォームいう訳にはいかんわね(^^;




賃貸経営において


リフォームっちゅうのは負担以外のなんでもないんで


実施回数は少なければ少ないほどいいし


実施範囲も少なければ少ないほどいい。




一度入居したらずっと出ていかないのがいいし


入れ替わるなら直すところが少ない方がいい。





でも、倉庫って住居に比べて貸すまでが苦戦傾向(;´Д｀)


住居用の検索サイトは世の中にあふれているし


一般的な不動産屋さんも扱いなれてるけど


倉庫って募集力が弱いんよね〜(;´Д｀)




最近はネットで販売したりする人も多いから


そういう方の在庫置き場になったりとか


それなりにニーズはあると思うんだけどね〜




建築費も、住宅に比べると格段に安いから


貸せれば高利回りに。


土地４号にも倉庫建ててみようか...





一度倉庫で借りたら


なかなか解約もしないと思うし


うまく貸せるんなら


住宅より断然楽ちんなんだけど



その「うまく貸せるなら」ってのが一番問題(◎_◎;)




おしまい




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　平坦地の約50坪500万円で購入し
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　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
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☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
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　6号 家賃125,000円の法人契約。
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☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
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　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

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　土地を購入 208坪 坪単価9万円
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１３日（金）　　　　　見学会（西古松）＆ランチ１日目
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１６日（月）13〜18時　北区相談日
２０日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）＆飲み会
２１日（土）　　　　　勉強会（昼）


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場したＡ木さん２号戸建。


関連記事
2016年11月08日　ヤバいですね...
2016年11月13日　ボロの中でも上等なボロ
2017年01月24日　状況は人それぞれ
2017年02月08日　こんなもんで充分



１年以上かかってようやく決まりましたよ(◎_◎;)




生活保護に合わせて安めの家賃にしてるから


案内は時々あるんだけど


隣の廃墟が気になるとか


普通の家庭だと駐車場が無いとかで


しばらく経過...




まぁ自分とこでどうにもできないことは仕方ない...


それでも世の中のは選んでくれる人がきっといるんでね。




そうこうしてると


ようやく青い看板のＦＣ不動産屋から申込み！


が、敢え無くキャンセルに...




まずこのキャンセルがひどかった...


契約などを早くするようにお願いするも


のらりくらり...


だんだん歯切れが悪くなってきて


結局キャンセル...


その間、約２ヶ月...


貴重な２ヶ月を返せー( ｀Д´)ﾉ


それなりに動く時期に


これやられるとほんと痛い(;´Д｀)




そんなこんなで閑散期真っ只中に突入...



戸建は、集合住宅に比べて


閑散期でも決まりやすいけど


駐車場が無いとターゲットが絞られるので


時間だけが経過...




すると秋に今度は


黄色い看板のＦＣ不動産から申込みが！





これも酷かった...


ここも結局２ヶ月引っ張られてキャンセル...


お金が用意できんだので


初期費用も減額したりして


こっちもいろいろ対応してんのに


引っ張るだけ引っ張られてよ〜(;´Д｀)





ほんまどっちの担当も全然連絡してこんのよな〜


どうなってるか？って何度催促したことか...


ほんまド素人集団が営業しとるから


ロクなことにならんわ(;´Д｀)




でも、こういうことがあるのも大家業...


すんなり決まるときばっかりじゃないからね...


時々、簡単に決まることがあるけど


そんなの実は結構ミラクル。


１ヶ月以内で決まれば超ラッキー。


３か月以内で合格点。


６か月以内でまぁそんなもんって感じ。


条件が悪けりゃ１年かかるのもザラ。


大体そんなもんよ。





で、今年に入って


今度は紫の看板のＦＣ不動産屋さんが申込！


最近流行り？の外国人案件(^^;


外国人３人入居で、一応法人契約(^^)v


そして、家賃は大幅アップ！



長いこと空いたけど


この条件なら御の字(^^;


決まってくれてよかったわ〜




ここの不動産屋さんはよく動いてくれる(^^)


話してても売上になりそうな案件に敏感。


動きも早いしなー


まぁそんなんじゃないと独立せんわな。


のほほーんと過ごしとる営業マンとは比べ物にならん。


ほんま助かるわ〜(^^;





そうそう。外国人案件と言えば


トイレ風呂が共同で生活保護と外国人のみのアパート

摂津屋さん時代
2015年12月22日　強運
2016年02月03日　例外は無い


ryokoさん購入後
2017年12月22日　トイレ風呂が共同のアパート
2017年12月23日　画一的な評価
2017年12月25日　抵当権抹消
2017年12月26日　町興しに一役
2018年01月22日　いろいろ規制があるんだねー
2018年02月12日　ジョリパットぬりぬり
2018年03月09日　工事、進んでます。
2018年03月23日　不法投棄



ここも一部屋埋まりましたよ〜(^^;



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

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４月
　７日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時〜　西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時〜　西古松新築マンション見学２日目
　　　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１６日（月）13〜18時　北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
２０日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　　13時　　　ランチバイキング


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は水島の区分マンションの視察＆ランチ

じいじさん
しんやさん
こももさん（女性）
ラーメンnnwさん
わたくし


の５名で出かけてきましたー




なんと、わたくしのブログを見ていた知らない不動産屋さんから


「割安な区分があるですが」
「戸建を主にされているので興味ないかもしれませんが...」


って内容のメールがきたんですΣ（・□・；）


へー、こんなこともあるんだね〜(^^;




ぶっちゃけ、


物件価格が安いので


「両手仲介のできる人を希望している」とも(^^;




そりゃそうですわ(;´Д｀)


不動産屋にいた者として


そのお気持ちはよーくわかります。


責任だけ掛かってきて、手数料はごくわずか...


仲介手数料関連記事
2015年04月13日　こんなの日常茶飯事です。
2015年09月29日　６万円足りないんです。
2016年01月10日　はっきり言って迷惑なんです...
2016年09月24日　準備する人が一番大変
2017年06月07日　手数料の仕組みが変わる？




我々のような集団にポーンと投げて


あっさり満額手数料をもらったほうが断然楽です(^^;




購入に至るかどうかはわかりませんけど


折角見ず知らずのわたくしにお話しをくださったので


ご縁を深めるということでお邪魔してきました(^^)




今回は水島の築古ファミリー区分。


基本的に古い区分は反対派ですけど


安ければ大概ＯＫなわたくし(^^;




とにかく安く買ってさえいれば


リフォームの余裕もあるし


家賃の下げにも対応できるし


売却の際も余裕(^。^)y-.。o○




この「とにかく安く」ってのは


買った瞬間に転売しても儲かるレベルね。



わたくしから出てくる物件はほとんどがそう。


１００万円クラスの戸建なんかだと


２００万円やそれ以上でも欲しい人いっぱいいます。




まぁ今回は極端な指値は難しそうですけど


水回りがきれいになっているということや


４ＤＫということで


もしかしたらモノになるかも？


と淡い期待も込めて(^^;






写真はＮＧだそうなんでこれだけ(^^;




場所も物件としても悪くなかったんですけど


リフォームがそこそこいる感じですね〜(^^;


部屋が多くてリフォーム面積が大きいから...


管理費積立金も負担になりますしね...


正味、手残りは月３.５万円ぐらいですかね...


どこまで下げてもらえるか...


もうそこだけですな...




そんなことを考えながら


折角なんで不動産屋さんもお誘いしてランチへ。


不動産屋さんのおススメでお邪魔したのは


倉敷市亀島1-12-30
なか浦


この界隈では有名らしくよく繁盛しとります(^^)





なんと、この不動産屋さんにご馳走になってしまってΣ（・□・；）


恐縮です(^^;


他にも案件があったらぜひ(^^)


不動産屋さんが扱いたくないほど安いものは


じゃんじゃん買いますよ(^^)v






その後、わたくしの物件８号の様子を見に(^^;


なんせ遠いから


こんなついででしか見に来れないしね〜(;´Д｀)



そんなこんなで現地到着ー





うっ...


相変わらずボロくて汚い...



これでも毎月きっちり３.５万円入ってるからね(^^;




気になるのは、３年半前に


トレジャーハンターで拾ってきて


あつさんに加工してもらった鉄板。




関連記事
2014年10月27日　水島完了。



穴をふさいだ鉄板のその後


果たして役目を果たせているのか？


...


...


...




じゃーん。






あつさん、ありがとー(*^▽^*)



おしまい




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☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
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　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
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H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
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H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
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＜イベントのお知らせ＞

☆西古松新築マンション見学＆ランチ
　　４月１３日（金）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Y山さん
　　２わたくし

☆西古松新築マンション見学２日目
　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
　　４月１４日（土）１２時〜
　　参加予定（定員１１名）
　　１よーすけさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３いなせさん（初登場）
　　４児島大家さん
　　５なつさん（女性）
　　６じょーさん
　　７かこちゃん（女性）
　　８摂津屋さん
　　９Y山さん
　　10わたくし
　　11

☆よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
　　４月１７日（火）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　

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４月
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　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
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１４日（土）１２時〜　西古松新築マンション見学２日目
　　　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１６日（月）13〜18時　北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
２０日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　　13時　　　ランチバイキング


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こんばんは。岡山大家です。


昨日の水島見学のあとは

関連記事
2018年04月09日　知らない不動産屋さんから情報がきたー



第５７回あみだで当選したHTさんの決済へ




関連記事
2017年12月27日　満室なら倍の２４％？
2018年03月03日　今日もボロばっかり見てます。
2018年03月08日　人間、変われば変わるもんで



少し時間はかかりましたけど


めでたく借入もできてよかったです(*^▽^*)



HTさんと出会ったのは２０１５年７月。


もう３年近く前ですか...


そこから、戸建１号、２号、３号


そして今回アパート１号。



ここは、６００万円で出ていた４戸のアパートが


３８０万円まで下がったんで


それならなんとかなるかってことでしたね(^^;




２戸入居で、１戸は長期滞納中でしたけど


最近、売主さんが一気に数か月分回収できたようでねー


払う意思はあるみたいなんで


そうなると割とすんなりいきそうですけどね(^^;




空き部屋も、少し触れば貸せる状態になりそうですし







HTさんの腕の見せ所って感じですね〜(^。^)y-.。o○





ここのあみだエントリーはたった二人(^^;


ここみたいに


道が狭いとか、滞納とかがあると


エントリーが少ないですね。




そういうのこそ逆にチャンスだったりするんですけど


経験が浅い人ほど尻込みしますわね...


経験を積まないと上達もしないのにね(^^;


多くの人が停滞している中


HTさんはどんどん経験値をあげていくことでしょう。




実際に熱心に活動されて


戸建１号、２号、３号は自力で探しましたもんね〜


２年半ほどで戸建３、アパート１。


素晴らしい。




経験値が上がると


一般的に難易度の高そうな物件が


そうでもなくなってくる。



同じ物件に対して


買える人と買えない人の差は


一言で経験の差ですよ。



トライしてみたら案外簡単なことも多いんだけどねー(^^;




わたくしも含めて


ほとんどが大して能力差のない普通の人間。


何で差がつくって


やる気とか行動力とか継続力とか執念とか


詰まるところ、その人自身の問題。



そんな難しいことじゃないけどね〜(;´Д｀)



まぁみんながみんな出来て


できる大家が溢れかえるとそれはそれで困るんで


沈んでいる人はずっと沈んどってください(^^;



おしまい




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