岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　契約書作成中！

　
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こんばんは。岡山大家です。

岡山市にはどれぐらいの数の空室があると思います

実は正確には数えたことないんですけども


この写真が参考になるかもしれません。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


これは、空室一覧と言われるものです。

不動産会社や管理会社が、

自分のところだけだと入居が付けられないから、

いろいろな仲介店にもお願いしよう

な感じで、定期的にＦＡＸやメールで送られてくるものです。


この1枚はたまたま近くにあった某社のですが、

ざっと　30数棟　50室　程度の情報が載っています。


こんなのが、毎日いろいろな会社から大量に送られてきます。

わたくしのところに届くのは　80数社


ファイル2冊が結構パンパンです
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓



情報量はまちまちですが、

少なめの会社で　10数棟

多めの会社で　200棟〜300棟　ぐらいかな〜


大手ハウスメーカー（東、ダイ、セキ、ミサ、東）は、

特に大量にありますから、

平均だと　1社あたり　100棟近く　になるかもしれません


それが80社超でしょう。

少なめに見積もっても　5000棟　はあるかな。

しかも、この中には

レオレス物件　と　個人家主さんの数は含まれていないですからね。


ほんとレオレスは膨大にありますし、

個人大家さんも数千棟ありますから

空室のある建物は8000棟前後あるかもしれません。


ところで気づいてます

単位は　棟ですよ。棟。


同じ棟の中に複数空き部屋のある物件も相当ありますから

空室戸数でいうと

20000〜30000室になるんじゃないでしょうか


実際、岡山市だけで10000室程度はＨＰに広告打ってますからね


市場は、空前の空室ブーム



さらに、この春完成の新築が数百室...


こりゃほとんどの大家さんは大変ですわ


つづく


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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、少々驚いたことがありまして...


こちら

2011年11月の　全管協共済会（家財保険）　の契約者データです。





岡山県は真ん中より少し下の

1部屋（1Ｋ、1Ｒ）　42,745円
2部屋　（2Ｋ、2ＤＫ、2ＬＤＫ）　53,413円
3部屋　（3Ｋ、3ＤＫ、3ＬＤＫ）　62,414円
平均　50,014円
水準値　67％　（東京が100％）　


となっておりまして、

契約者の家賃水準はそれほど高くないんですね。




それはさておき、

2月3日から、北区田中で募集開始の

Ｄハウスの新築がありまして。



1階が　1ＬＤＫ　43�u
　家賃6.2万　共益費4500円　Ｐ1台3000円　2台目3000円
計　72,500円

2階が　2ＬＤＫ　56�u
　家賃7万　共益費4500円　Ｐ1台3000円　2台目3000円　
計　80,500円


しかも、敷金2ヵ月、礼金2ヵ月






同じ敷地内に

3ＬＤＫ　76�u
　家賃9.8万　共益費4500円　Ｐ1台3000円　2台目3000円
計　108,500円

こちらも、敷金2ヵ月、礼金2ヵ月





全部で　1ＬＤＫ4室、2ＬＤＫ4室、3ＬＤＫ6室

5棟14室　です。



この不景気に強気な設定ですな〜

でも決まるんだろうね〜


って感じで見てましたら、

...

...

...



今日、わずか10日余りで　全戸申込　ですって



お金のあるところにはあるもんですね〜


こんなんがバンバン建って、入居者持っていかれたら、

零細大家にはつらいですよ


不動産投資は、後発組のほうが有利に思います。

後発組に押され出したらとっとと逃げ出したい（笑）


おしまい


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こんばんは。岡山大家です。

すごく強気な家賃設定の新築が募集開始になりました。

ＪＲ大元駅徒歩1分に建築中の某マンション

12階建ての8階中部屋で

間取りはこんな感じ↓



68.73�uの3ＬＤＫです。

共益費と機械式駐車場1台込です。


募集家賃どれぐらいだと思います？



わたくしの感覚では、

家賃　13〜13.5万
共益費　込〜5千
駐車場　1万〜1.2万

ＭＡＸ　15万　ぐらいまでかなと....



これがですね....


共益費と機械式駐車場1台込で....



165,000円



これでも決まるんでしょうね〜



わたくし、たくさんの転勤者のお話をお聞きしましたが、

岡山は家賃が高いらしいです

東京、大阪、名古屋、福岡、広島など、

一般的に都会と言われるところからお越しになる方は

みなさん高いと言います。


岡山って田舎だからそんなに高くないだろうと...


ところが、大阪や福岡とそんなに変わらない

と驚きます


確かに、土地の価格の割に家賃が高いと思います。


逆に言うと、岡山は大家さんに有利なんですね

安く手に入って、高く貸せるんです


先ほどの新築は、2200〜2300万だと思います。

都会では、メイン駅から一駅でこの価格では買えないでしょうね〜



実際、広島の知人は、物件価格が高すぎて利回りが合わないって言ってました


岡山って自然災害も少ないですから、

大家さんにとってとてもよいところですよ



おしまい


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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。

今日は　倉敷市中庄　のリフォームされた部屋を見てきました

1980年築　2ＬＤＫ　63.76�u　Ｐ2台可

中庄のマルナカの近くなので、中庄の中心地です。

ぱっとイメージでいくらぐらいで貸せると思いますか

...

...

...

...

...

...

...

...


リフォーム後はこんな感じになりました。







・小型の独立洗面台
・ウォシュレット
・ＴＶインタオーホン

がついています。



このリフォームを見て
いくらぐらいで貸したくなりましたか


最初のイメージからどれぐらい値上がりしましたか



募集家賃は明日発表しましょう。

ちなみに、リフォーム後、約2週間で全戸申込になりました



おしまい


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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


倉敷市中庄　1980年築　2ＬＤＫ　63.76�u　Ｐ2台可

の家賃についてですね。


家賃の相談を受けた数ヵ月前に遡ります。

...

Ａ「中庄で2Ｌマンション。いくらで貸せる？」

　私「中庄ですか〜。築何年ですか？」

Ａ「1980年だから、約30年」

　私「面積は？」

Ａ「63�u」

　私「へ〜。2Ｌにしては結構広いですね。Ｐは？」

Ａ「2台いけるよ」

　私「中庄のどのへんですか？」

Ａ「マルナカ（スーパー）のすぐ近く」

　私「ほ〜。結構街中ですね。リフォームは？」

Ａ「内装も外装もするよ」

　私「ふ〜ん。水回りは？」

Ａ「キッチン以外はするよ」

　私「キッチンは？」

Ａ「予算の問題と、まだそこそこ使えそうだから」

　私「なるほどね〜。う〜ん。家賃だけならせいぜい5万前半ですかね〜」

　　「できれば4.8万とか4.9万の表記だと集客的に助かりますけどね〜」

　　「共益費とＰ1台で6万までかな〜。2台目入れて6万前半ですね」

　　「あの辺に住む人はほぼ2台いるでしょ？」

　　「2台で7万とかいったら高過ぎですね」

　　「そこまでいくなら、築浅のアパートにいけますから」

Ａ「そうか〜...」


といった会話がありました。


というわけで、

募集家賃は


家賃　52,000円
共益費　3,000円
駐車場　4,200円（2台目も同じ）

Ｐ1台で　59,200円

Ｐ2台なら　63,400円


予想はいかがでしたか


1部屋に100万以上掛けてリフォームしても

家賃に大きく反映させられないんです



今回は全空き状態からのスタートでしたから、

閑散期ならやや強気な設定だと思います


実際、工事中の1月中旬ぐらいまではほとんど反応がありませんでしたので、

・内見できるようになったこと
・繁忙期パワー

の作用が大きかったですね。


内見できるようになってからは2週間ほどで埋まりました。


一度満室にしてしまうと、少し楽になりますね。



繁忙期は、「あれが決まるか！？」みたいなものまで決まってしまう

恐ろしいパワーを持っているんです（笑）


物件購入・リフォームは、

繁忙期の　1〜3月
第二繁忙期の　9〜10月

のタイミングも意識したほうがよいですね



つづく



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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きです。


リフォーム前の写真があるのでご紹介します。













通常のリフォーム（30万程度）でも

P２台込　５万でいけると思います。


ここは以前、社宅だったので思い切ってリフォームしてみよう！

っていう流れだったのですが、

投資家がこの建物を買って、フルリフォームってことになると

結構しんどいと思います


通常リフォーム30万　⇒　月々５万

フルリフォーム100万　⇒　月々６万



家賃って、リフォームにお金かけたからといって

その分値上げできるわけではないんですね。


市場の価格に合わせないといけないんです。


長期空室に苦しむ大家さんって、

「〇〇万円もかけて直したんじゃから、家賃〇万円はもらわんと合わんわ〜」

って感じの人が多いです。

損切りできない感じですかね。

損して得を取るという発想がありません。


家賃７万円で１年空室よりも

6万円ですぐに入ってもらったほうがいいのにね

-1万円ばかりが気になるんです。

１年空室　-84万　が　+72万　という事実に気づきません。



若しくは、気づいていてもどうしようもない状態かです。


こういう方は大概、満室でも赤字に近い状況になっています。

後に取り上げますが、デッドクロスという状態で、

キャッシュフローが回っていないんですね。


建築屋にいいことばかり言われたんでしょう

無知が招いた悲劇です。


損してでもさっさと売るべきですね。

逆に、こんなダメ投資家の物件は買いです





他の業種でも似たりよったりでしょうが、

そもそも　仕入れ値から　売値を導く　のは市場に受け入れられません。

売値ありきで、コストを削減しないとね。



幸い、賃貸住宅市場というのは、ほぼ下限が決まっています。


よほど劣悪な環境でない限り

ファミリー物件なら、アパートだろうが戸建だろうが、

２階建てであろうが平屋であろうが、

P１台で　3万後半〜5万程度で下げ止まります。



リフォームは、好立地以外は費用対効果が見えにくいと思いますね。


後に、好立地物件のリフォームも取り上げます



明日はダイさんの質問に答えるつもりだったのですが、

もう少し続いちゃいます

ダイさん、ごめんなさい



つづく



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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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今日も、昨日の続き　です。



大規模なリフォームってなかなか難しいです。

費用対効果が合わないことが多いんですね



ですが、新築がなかなか建たないので

ハウスメーカーの営業さんは、

自社管理のリフォームを取らされてるんです


リノベーションとか言って、一室200万近くかけさせたりします


そこまでやると、割と早めに決まるんですけど、

家賃はせいぜい5000円ＵＰぐらいのもんです


そもそも、なぜそこまで困っているのかというと

場所が良くないからなんです。

また数年後に同じ目に合います

大金を使って延命しているだけだと...


さっさと損切り（事業撤退）するのが一番だと思います



不動産は　場所が命　だと思いますので、

大規模リフォームをするならば、

良い場所なんだけど

・管理が悪くて入居がつかない
・テナント向きの立地でないのでずっと空いている

といったものを安く手に入れて　再生　させる

というのがよろしいかと思います。


建物が普通に貸せるレベルならば

入居がつかない理由は何なのか？を探しましょう。
・家賃が相場に比べて高いのか？
・部屋が汚いのか？
・管理が悪いのか？
・仲介会社とうまくいっていないのか？
・場所や間取りが悪いのか？

場所が良くて普通の家賃なら、通常リフォームでオッケーでしょう

大規模リフォームは必要ありません



わたくしは資金力の問題で

・場所はそこそこ
・リフォームは極力不要
という感じできています。



築６年の物件１号は、現在３組目ですが、

ここまでで使ったリフォーム代はクロス１面の　8000円　だけです。

法人の、子供なしの若い夫婦か役職者の単身狙いなので、

丁寧に使ってくれています。

そろそろ修繕が必要になるので、次の退去で売却検討中です。



築３年の物件２号は、退去がないので　０円　です。

こちらも１号と同じような狙いです。

こちらは格安の土地が残るので、長期保有でも売却でもＯＫです。



この前契約した、築40年の物件３号は、

猫を了承するかわりに現状で入居（掃除もなし）してもらったので　０円　です。　

リフォームしてたら30〜40万必要だったと思います。

数年後には壊すか売ります。


4号,5号は修繕のリスクが高すぎるので貸しません。

30〜50万は確実にかかりそうです。さらに隠れた負債が出てきそうです

なので減価償却で活躍してもらいます




リフォームは

・家賃に転嫁しにくい
・入居者から請求しにくい
・古い物件は隠れた不良個所が出やすい

ので　基本的に　嫌い　です。



おしまい



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、2月25日　分譲マンションってバンバン売れるのか？2

でいただいた、麒麟さんのご質問にお答えしたいと思います。


「津高方面に幾らかマンションがありますが昔からなんでかな？と思っていました（大元などと違い津高方面＝田舎ってイメージが強かったのです）
最近は建設されていないように思えますが人気エリアの伊島や津島に比較的近いからですかね？」

というご質問です。



当時、私は不動産業界にいなかったので、

ほとんど推測です。

トンチンカンだったらすみません


津高あたりにいくつか分譲マンションが建っていますが、

・グランドムール津高
・ライオンズマンション津高
・サーパス津高
・サーパス津高台通り一番館
・サーパス津高台通り二番館
・サーパス津高台通り三番館

ってとこでしょうか。
（他にもあったらすみません）


築年数を見ると

・グランドムール津高　⇒　91年
・ライオンズマンション津高　⇒　91年
・サーパス津高　⇒　94年

・サーパス津高台通り一番館　⇒　98年
・サーパス津高台通り二番館　⇒　00年
・サーパス津高台通り三番館　⇒　02年

でした。


建ち始めたのが約20年前です。


当時、津高辺りで何があったかというと...


93年に岡山インターが完成していました。



なので、初期の物件は、

バブルに乗っかって、インター周辺の発展を睨んだ建築ではないかと...


実際は見込みが外れて、

バブルが弾けたけども、計画が中断できなかったということもあるかもしれません




その後の、サーパス津高台通り1.2.3番館の頃は

・中心地にまとまった空き地がなかった
　⇒Ｈ14年頃から中心地に建ちだした。

・バブル崩壊で土地が下がった
　⇒郊外ほど値下がりが顕著

・郊外型の商業施設の建築が進んだ
　⇒スーパーやドラッグストアが数件建った


といった感じで郊外に流れてきたんじゃないでしょうか？



当時津高の辺りでは、積水のアパートも集中して建ちましたから、

商業施設の建築に絡む発展を見込んだ動きだったよう想像します。



津島小・京山中は、津島笹が瀬・津島京町までですし、

上記の理由から、伊島・津島エリアに近いというのはあまり関係ないように思いますね。


まぁいずれにしても、

投資としてはあまり進出しないほうがよろしいかと思います



こんな感じでいかがでしょう



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ようやく融資の事前承認が下りました

　

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こんばんは。岡山大家です。

昨日の続きの予定だったんですけど、

旬のネタが手に入ったのでそちらをご紹介します。


なんと、今日募集開始の

ミサワホーム施工の新築一戸建てを公開

3ＬＤＫ　77�u　で　Ｐ3台込で　10万　切ります

安いですよ〜

北区撫川（なつかわ）ですけども...





あっ。ダメでした



これはどうですか


こちらも、今日募集開始の

ミサワホーム施工　新築一戸建て

3ＬＤＫ　84.46�u　で　Ｐ2台込で　10万　切ります

安いですよ〜

中区福泊（ふくどまり）ですけども...






えっこれもダメ


今度は

岡山市北区平田

積水ハウス施工　新築タウンハウス

3ＬＤＫ　81.63�u


これなら文句ないでしょう

えっ

2台込で119,150円は高い



何言ってるんですか〜

このあたりだったら　ふつう　の家賃ですよ〜

この値段でも借りる人たくさんいるんですから〜



おしまい




資料が小さくて見えにくいと思うので、

賃貸物件探訪に掲載しておきました

1ＬＤＫもありますから参考にしていただければと思います






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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


新築が建ちました


2ＬＤＫ　55.44�u







...



こちらは2009年築の同じ建築会社の建物です。


2ＬＤＫ　58.2�u

こちらのほうが、3�uほど広いですけど、

3年落ちですね。







....



どちらも素晴らしい物件です




家賃、共益費、駐車場はいくらぐらいだと思いますか




ちなみに


新築のほうは　南区福富中


2009年のほうは　北長瀬表町　です。



場所って重要ですよ


つづく



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