2012年03月05日
物件売却について
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20%!
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は昨日の予告通り、ダイさん、麒麟さんから いただいた
物件1号売却について書いてみたいと思います。
現在までの、物件1号の、家賃と修繕費の関係が
こんな感じです。
![](/okayamaooya/file/68/jLSP88Rj.jpg)
賃料は
1年目 13.7万
2〜5年目 14.2万
6年目 13.7万
で、
新築で買ったので、修繕費がほとんど発生していません。
で、今後はこんなイメージで考えています。
![](/okayamaooya/file/68/jaGM458Y.jpg)
賃料は
13万 ⇒ 12万 と少しずつ下がり
8〜9万ぐらいで下げどまるかな〜
って感じです
修繕費は、退去の度に20万前後は覚悟しないとダメでしょう![悲しい](/_images_e/e/ED6D.gif)
ほとんどの物件がそうなんですけど、
新しいうちは
・家賃が高く取れる
・退去しても早めに次が決まる
・全体的に新しいので、再募集時の修繕費が少なくて済む
古くなると
・家賃が下がる
・空室期間が長くなってくる
・不動産業者への報奨金が必須になる
・修繕や設備の更新で費用が発生する
ってことになります![落ち込み](/_images_e/e/EC96.gif)
なので、
旨みのあるところはこっちで取って
残りカスは他人に渡そう
という作戦です![汗](/_images_e/162.gif)
買う前に考えていたことは、
・10年を過ぎると賃貸の旨みが薄れてくる
⇒家賃下落、空室長期化、修繕費発生
・10年以下なら、中古市場では新しい部類
⇒このタイミングならまだ売りやすい。古くなると売れにくい。
・当時の最新設備が見劣りしてくる
⇒10年程度で室内設備の故障リスクが上がってくる。
(エアコン、給湯器、換気扇、浴室乾燥機、ウォシュレットなどなど...)
・敷地内駐車場の再抽選がある
⇒ここは10年後に再抽選で、再度確保できるかが不透明。
駐車場がないと募集に悪影響が出ることも...
・このあたりから大規模修繕が増える
⇒修繕積立金で足りない分の負担の可能性が...
・修繕積立金は徐々に上がっていく
⇒6年目で最初の値上がりがありました。
・林原が開発されないかな〜
⇒イオンの進出はラッキーです![まる](/_images_e/e/ECAC.gif)
ってとこですね。
分譲マンションの特性を考えたら
長期保有には向かないことがわかりやすいと思うので、
明日簡単に書いてみます![メモ](/_images_e/e/EC65.gif)
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20%!
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は昨日の予告通り、ダイさん、麒麟さんから いただいた
物件1号売却について書いてみたいと思います。
現在までの、物件1号の、家賃と修繕費の関係が
こんな感じです。
![](/okayamaooya/file/68/jLSP88Rj.jpg)
賃料は
1年目 13.7万
2〜5年目 14.2万
6年目 13.7万
で、
新築で買ったので、修繕費がほとんど発生していません。
で、今後はこんなイメージで考えています。
![](/okayamaooya/file/68/jaGM458Y.jpg)
賃料は
13万 ⇒ 12万 と少しずつ下がり
8〜9万ぐらいで下げどまるかな〜
って感じです
修繕費は、退去の度に20万前後は覚悟しないとダメでしょう
![悲しい](/_images_e/e/ED6D.gif)
ほとんどの物件がそうなんですけど、
新しいうちは
・家賃が高く取れる
・退去しても早めに次が決まる
・全体的に新しいので、再募集時の修繕費が少なくて済む
古くなると
・家賃が下がる
・空室期間が長くなってくる
・不動産業者への報奨金が必須になる
・修繕や設備の更新で費用が発生する
ってことになります
![落ち込み](/_images_e/e/EC96.gif)
なので、
旨みのあるところはこっちで取って
残りカスは他人に渡そう
という作戦です
![汗](/_images_e/162.gif)
買う前に考えていたことは、
・10年を過ぎると賃貸の旨みが薄れてくる
⇒家賃下落、空室長期化、修繕費発生
・10年以下なら、中古市場では新しい部類
⇒このタイミングならまだ売りやすい。古くなると売れにくい。
・当時の最新設備が見劣りしてくる
⇒10年程度で室内設備の故障リスクが上がってくる。
(エアコン、給湯器、換気扇、浴室乾燥機、ウォシュレットなどなど...)
・敷地内駐車場の再抽選がある
⇒ここは10年後に再抽選で、再度確保できるかが不透明。
駐車場がないと募集に悪影響が出ることも...
・このあたりから大規模修繕が増える
⇒修繕積立金で足りない分の負担の可能性が...
・修繕積立金は徐々に上がっていく
⇒6年目で最初の値上がりがありました。
・林原が開発されないかな〜
⇒イオンの進出はラッキーです
![まる](/_images_e/e/ECAC.gif)
ってとこですね。
分譲マンションの特性を考えたら
長期保有には向かないことがわかりやすいと思うので、
明日簡単に書いてみます
![メモ](/_images_e/e/EC65.gif)
つづく
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