岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　

　１月１８日（日）　に契約をしましたー
　２月６日（金）　に決済・引渡し予定
　売却価格は希望通りの１８５０万円

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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＜見学会のお知らせ　１＞

２月４日（水）、２月７日（土）
岡山市北区奥田南町８−３９　くすりのラブ　奥田店　へ

読者のとーやさんがDIYした中古戸建てを
見学させていただけることになりましたー
両日ともに　１１時　集合でお願いします。
時間のある方はランチでもいきましょう。


関連記事
2014年07月25日　視察三昧
2014年07月26日　こんなことにしかならんのですよ。
2014年07月28日　ももももしや！？
2015年01月11日　奥さんの協力はありがたいですねー

２月４日（水）　１１時
　参加予定
　　６８さん
　　HR田Sさん
　　わたくし

２月７日（土）　１１時
　参加予定
　　Ｉ島さん
　　H野さん（初登場）
　　O幡さん
　　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　２＞

２月３日（火）　１１時集合
ダイキ　玉野店
玉野市宇野１丁目１６−１

見学会に初参加された　Taimanさん（Investerさんから改名）　が所有されている
玉野市の物件です。

アパート２棟１０室　を　２００万円　で購入されたそうで(((゜Д゜；)))
そんなお宝物件を見せていただけることになりました。
平日の昼間でしかも玉野と遠方ですがご都合の合う方はぜひ。
その後ランチでも

参加予定
　Taimanさん（Investerさんから改名）
　６８さん
　HR田Sさん
　ハルタナさん
　わたくし


...


＜見学会のお知らせ　３＞

赤磐市にあつさんが購入された戸建、物件５号も見せていただけます。

２月１０日（火）、１１日（水、祝）　両日１２時〜

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ集合です。


...


＜見学会のお知らせ　４＞

中区国富にA山さんが購入された戸建も見せていただけます。

こちらも日程を調整して近日中にお知らせします

2014年07月02日　ジャングル
2014年07月05日　中区国富の見学会




※各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

...


こんばんは。岡山大家です。


＜見学会のお知らせ　３＞　の日程が


２月１０日（火）、１１日（水、祝）　両日１２時〜


に決まりました。


セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４−１　へ集合ですのでご確認ください。

...


今日は新年会３日目でした




HMDさん
M谷さん
あつさん
HR田Yさん
mtanaさん
H場さん
わたくし

の７名


昨日はこれから始めたいって方が多かったですが


ガラリと変わって大半が現役大家さん


税金のこととか、減価償却のこととか


それはそれで話す内容が全然違って面白いですねー


参加者同士お互い初対面の方もいましたが


不動産っていう共通項があるのと


ブログに登場している話題の主や


見学会をさせていただいたオーナーがいたりするので


「あー、あの記事の」　とか　「あー、あの物件の」


みたいになってすぐに馴染めるのがいいですね


なので会話してると、「あっ、この人あまり読んでないな」ってすぐバレちゃいます（笑）


...


さて、今日の午前中は、物件１号の抵当権の抹消の準備に


UFJ銀行へいってきました。


２月６日に決済・引渡しをする訳ですが


抵当権が付いたままでは所有権移転ができないですからねー


あっ。抵当権っていうのは、簡単に言うと


もしローンの返済ができなくなった時には


その物件を取り上げちゃいますよーって権利です。


いわゆる　担保　ですね。


このマンションを担保に入れるんでお金を貸してってことです。


で、その権利を誰にも邪魔されずに優先的に受けるには


登記　というものが必要で、


お金を借りる際に同時に　抵当権設定登記　をされて


登記簿に記載されます。


こんな感じ。




ちょっと見えにくいかもしれませんが


左の方に　抵当権設定　ってあって


右の方には


いくら借りたとか、どこから借りているとかが書いてあります。


...


で、今回は売却で残りの借金は全額返済しますから


返済と同時に抵当権を抹消してもらわないといけないということで。


買主さんもローンで購入されますから


今度は新しい銀行が抵当権を設定しますからね。


流れ的には


決済・引渡しの日に


１、買主さんがローン契約した中国銀行でお金を借りる。


借りるといっても今回は現金がボンって出てくる訳でなく


わたくしのUFJ銀行へ振り込まれます。


２、わたくしの口座に入ったら、ローン残額をUFJが引き落とす。


これでローン完済です。


UFJは抵当権を外すことを了承するので


３、司法書士がUFJに関係書類を取りに行く。


４、法務局へ行き


５、買主さん名義に変更すると同時に


６、中国銀行の抵当権を設定する


という感じ。


そのための準備にUFJに行ってきたという訳。


というのが、２月６日で完済するので


その日までの正確な残債を計算して銀行も準備しておかないといけないんでね。


で、２月６日時点の残債と手数料はこんな感じ。


１４,０６１,２９３円




当時１７００万円借りたから、約３００万円減っています。


この減った分は、今までの入居者さんが払ってくださったんですよねー


払った分とは別に、毎月６万円ぐらいを口座に残してくれましたから


ほんとありがたいですね


さらに、残債を返済しても４５０万円ぐらいが手元に（ﾟдﾟ）


まぁ、そこからいくばくかの仲介手数料と


それなりに儲かったので譲渡所得税を払わねばなりませんが...


逆に、購入時に３５年分を先に払ったので


保証料　や　火災保険料　は残りの期間分が返ってきます。


保証料は約１３万円が戻るって言ってました。


保険の解約返戻金と合わせて多少は補填できますね



もうすぐお別れの時がきてしまうんだなー...


それはそれでなんだか寂しいね...



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました