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「家賃収入」の特徴

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月 新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号 H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、「家賃収入」について


世の中に 投資 の類はたくさんありますが、

代表的なもので

・株
・投資信託
・外貨
・金

などでしょうか。

「株」「投資信託」「外貨」「金」 などは

安く買って ⇒ 高く売る

という、商品その物の値動きで 「差益」 を狙う投資です。


不動産の場合は、

不動産「売買」 で 「差益」 を狙う方法と(バブルの頃は多くありました)

不動産「賃貸」 で 「家賃収入」 を狙う方法があります。



不動産「賃貸」で 「家賃収入」 を狙う方法の大きな特徴は、

その物件の価格(値動き) と 「家賃収入」 が連動していない

ことにあります。

「株」「投資信託」「外貨」「金」などと決定的に違うところですね。


例えば、

土地・建物で 1000万 の 一戸建て 購入し 家賃8万 で賃貸中。



世界的な不況になった。



土地・建物の価値が 75%下落し 250万 になった。



家賃も 75%下落し 2万 になった??



原発問題や津波は論外ですが、

普通に住める地域であれば、こういったことにはなりません。



「家賃」が決まる大きな要因は、

その地域の需給のバランス」 なんです。


もし、賃貸住宅が 10戸 のエリアに 100人 の希望者 がいれば

大家も強気で、家賃を高く設定するでしょうし、

逆に、賃貸住宅が 100戸 のエリアに 10人 の希望者 なら

大家同士で、値下げなどのサービス合戦になります。




「株」「投資信託」「外貨」「金」なども「需給のバランス」があると思いますが、

「世界市場での需給のバランス」なんですね。



「その地域の需給のバランス」と小規模なので、自ら工夫できる余地がたくさんあります。



経済状況が悪くても、お金に余裕のある方は存在しますから、

少々家賃が高かろうが、そういった方から順番に優良物件に住んでいくことになります。



まとめ
・不動産の価格(値動き)と家賃収入は連動しない。
・家賃は「その地域の需給のバランス」で決まる。
・市場が小さいので、世界経済に左右されにくく、自らコントロールしやすい。




おしまい

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誰にきこうか?

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 現在リフォーム検討中

 
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こんばんは。岡山大家です。

不動産投資を検討する際に相談する相手って

どんな人がいいと思います?


身近に詳しい人がいない場合の候補としては、


新築の場合なら

アパート、マンションを建ててくれる会社の人とか...



中古の場合なら

不動産を販売している会社の営業マンでしょうか...



......


ところで、

賃貸物件の運営をする上で、一番大切なことはなんだと思います?



まぁ細かいことを言うといろいろあるでしょうが、

一番の肝は

入居者の確保だと思っています。


当然、入居者がいなければ家賃が入ってこないですもんね。



ですから、

まずは、入居者に関する情報 に詳しい人に聞くのがよろしいかと思いますよ。



おしまい

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昨日の続きを少々...

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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々書きます。

昨日のブログに、

-------------------------------------------------------------------------------------------

家賃2万円台なら充分貸せそうなんですけど、

修繕費とか

入居者の質とか

入居後の故障など

リスクが満載
なので 減価償却用物件 として活用する予定です。

-------------------------------------------------------------------------------------------
と書きました。


簡単に補足しておきましょう。


「修繕費」のリスク

貸せる状態にするために、畳や壁紙の交換などで

20〜30万程度はかかりそうなので、

家賃1年分ぐらいが吹き飛びそうということです。


「入居者の質」のリスク

一般的に、古くて安い物件に入居される方は低所得の方が多く、

(あくまでも一般的にですよ困った

家賃延滞生活モラルのトラブルが怖いということです。


「入居後の故障」などのリスク

一般的に、古い物件は、ポロポロ故障個所が出てきやすく

雨漏りや水漏れなどの危険性も高まってくるということで、

予期せぬ高額修理費用が怖いということです。


ということで、リスク満載と書きました。


わたくしの周囲の方々に、

「せっかくなら貸さないともったいないが〜」

的なことをよく言われますが


毎月2〜3万程度家賃をもらって、

修理に20〜30万使ってたら何やってるかわからないですからね〜
落ち込み


極力、リスクは避けたいものです。


おしまい


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土地を買うかもしれませぬ。

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 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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こんばんは。岡山大家です。

実は、昨年12月頃から、岡山市内のとある学区内で

土地を探しておったのです。


子供の進学の関係で、今の家からでは

バスと電車の乗り継ぎで小一時間程度かかるのです困った

最短距離を自家用車で行けば15分程度なんですが...

さすがに、小学校1年生の女の子にはきついかなと...


まぁ、その小学校に合格するかどうかもわからなかったので、

漠然と探していたのですが、

運よく、抽選に当たってしまったので、

本格的に探すことになりまして。


で、合格した時のために目星はつけておいたので、

1月10日 合格発表 

1月15日 に 不動産会社へ赴き、1週間押さえ

明日 1月19日 に 建築会社と打合せ

1月20日 に買付

という忙しい流れになりそうです。


あなたなら、この土地をどう料理しますか?


※図面右下が購入予定です。
※図面下側には約3mの道路があります。
※図面はセットバック済の寸法です。
※縦 約15m、横 約16mです。



おしまい


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どちらを選ぶタイプですか?

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 まだリフォームはしておりませんが...

  
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こんばんは。岡山大家です。


いきなりですが、あなたはどちらを選びますか?


ひとつ目は 物件A とします。

平成10年築(築14年)の木造2階建てアパートです。

1K(24u) の 8世帯 で 駐車場は各戸1台あります。

敷地面積は247u(約75坪)あり、

価格は3000万円です。


満室時家賃 は 月額276,000円

年3,312,000円です。

満室時表面利回りは 11.04%





もうひとつは 物件B とします。

物件A と同じ土地で 土地価格 1,230万円

ここに 新築一戸建て を 2棟 建てようと思います。

建物は 木造2階建て 80u

建築費は 2棟 で 1,800万円

外溝工事 が 170万円

合わせて 3,200万円



満室時家賃 は 月額240,000円

年2,880,000円です。

満室時表面利回りは 9%




細かいことは置いといて、

あなたはどちらを選ぶタイプですか??


つづく



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どちらを選びましたか?

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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 まだリフォームはしておりませんが...

  
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こんばんは。岡山大家です。


昨日、あなたはどちらを選びますか? ということでお尋ねしました。


物件A

平成10年築(築14年)の木造2階建てアパート

1K(24u) の 8世帯 で 駐車場は各戸1台

敷地面積は247u(約75坪)

価格は3000万円


満室時家賃 は 月額276,000円

年3,312,000円

満室時表面利回りは 11.04%




物件B

土地は物件Aと同じ 土地価格 1,230万円

新築一戸建て を 2棟 建築

木造2階建て 80u

建築費は 2棟 で 1,800万円

外溝工事 が 170万円

合わせて 3,200万円



満室時家賃 は 月額240,000円

年2,880,000円

満室時表面利回りは 9%



---------------------------------------------------

物件A 3000万円 利回り 11.04%

物件B 3200万円 利回り 9%

---------------------------------------------------


物件Aのほうが、投資額が低く利回りもよく

満室時家賃収入で、年間45万ほど多いですね。



地域性や方針の違いでそれぞれでしょうが、

わたくしは 物件B にします。


主な理由は

・新築は税金が安い(不動産取得税、登録免許税、固定資産税)
・初回募集は、プレミア家賃が取れる
・ファミリーは入居期間が比較的長めで安定的
・人気の学校区であれば入居が途切れない
・建物が新しいので故障などのリスクがほぼ無い
・事業撤退の際に売却がしやすい


などでしょうか。


アパートと違い、入居率が 0% か50% か 100% になってはしまいますが、

「場所」と「間取り」さえ間違えなければ、そんなものはどうにでもなります。


その他、

・自分で場所を探せる
・自分でプランニングができる
・ローンが長く組める


といったことも言えると思います。


税金も100万程度は安く収まるでしょうし、

ローンが長く組めると、キャッシュフローにも大きく影響します。


プランニングの自由度 や 出口戦略の描きやすさ なども考えると

土地が安く手に入る「地方」での投資は、

人気学校区での ローコスト新築戸建て賃貸 はオススメかと思いますが

いかがでしょうか?


表面利回り以外にもたくさん見るところがありますよね。


おしまい



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なぜ1R、1Kが余るのか?

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 契約書作成中!


 
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こんばんは。岡山大家です。

なぜ1R、1Kが余るのか?


わたくしなりに考察してみました。


特に市場に多く余っている物件って、

昭和60年頃から平成2.3年頃に建った

トイレとお風呂が一緒になったものが中心
です。


時代はバブル前後

不動産市場の過熱、土地の高騰。

限られた小さな土地に、

できる限り部屋数を取り、上へ伸ばすこと


利回りを合わせようとしたのだと思います。


6帖、トイレお風呂が一緒。17u〜20u程度。

家賃45000円。

これが40uになったとしても 家賃90000円は取れませんわね。


建築屋のマジックに嵌められた?可哀そうな大家さんもたくさんいますね。

将来性など全く考えることなく、

表面利回りを求めた人達が大勢いた
ということではないでしょうか。


無知 な家主が 目先の利益 を追ったために起こった出来事だと思います。


嵌められないようにしっかり勉強しなければ汗


おしまい


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たたみであれこれ

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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、あつさんからご質問をいただきました。


「6畳の部屋といっても畳によって広さがかなり変わってきますが岡山ではどの畳が主流なんでしょうか?」



たたみっていうのはいろいろサイズがあってややこしいですよね汗

・京間  横95.5cm×縦191cm
・中京間 横91cm×縦182cm
・江戸間 横88cm×縦176cm
・団地間 横85cm×縦170cm


っていうのが主なところですけど、

詳しくは

こちら や こちら を参考にしてください。



岡山のたたみはどれが多いかということでは、

昔の家はともかく、最近(築20年ぐらいかな)の木造の建物は 

いわゆる 中京間(91cm×182cm) が多いんじゃないかなと思いますよ。

元々91cmを基準に図面を引いてますからね。


このたたみ大きいな〜っていうのは、

かなり古い家でしか見かけないですね。



マンションとかだと、それに合ったたたみを作ったりもしますから、

サイズはバラバラな感じですね〜


今頃は洋室も多いですから、われわれは縦横の寸法を実測したりします。


一応、1帖の基準が ほぼ中京間サイズ(91cm×182cm=1.65u) の

1.62uで以上必要と決まってますから、


例えば、3m×4mの部屋なら

12u÷1.62=7.4帖

ですねって話をしますし、

ネットや資料用の間取りの作図もそれを基準にします。



概ね 中京間 だと考えてもいいかと思いますが、

同じ部屋に、違うサイズのたたみを入れているケースもありますよ困った


正確に把握したい場合は、実測しかないでしょうねまる



おしまい



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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


最近、畳のサイズが話題になったので、

今日は少々話を広げてみます。


一般的に中京間が多いだろう的なことを書きました。

こんな感じですね。






でこれが 2帖になると



...


これが 1坪 ですね。


なので、店舗物件などで 坪表記 をされている場合は

畳2枚分をイメージします。





ところで、これは何の大きさに近いと思いますかはてな




...


...


...



これは、軽四スペースに近いんです。

軽四って、幅1.48m 全長3.4m までなので、

約4帖=2坪 あれば駐車は可能と。


すっぽりはまるけど、両サイドが壁なら降りられません落ち込み

片方が道路や空き地ならいいですけど、

乗り降りする隙間を考えると、2.2mぐらいはいりますかね。





ではこれははてな

畳9枚分。結構でかいですね汗




...


...


...




こちらは、クラウンやベンツクラスの大きさです。

クラウンで 全長5m近く あります。

ベンツの大きいのだったら全長5.3mぐらいです。

幅は1.8mぐらいなのでこれぐらいあれば、

両サイドが壁でも、片方からなら乗り降りも可能です。

約4.5坪ですね。

結構場所を取りますよ困った



一般的なスーパーの駐車場なんかだと

幅2.5〜2.7m

全長5m

ぐらいです。



一軒に駐車場を2台取ると

約8坪程度が消えます。




1階40u、2階40uの一戸建てを建てようとしたら

建物スペースが 12.1坪

駐車スペースが 8坪

は削られるので、

最低でも20坪後半は必要だなと想像できますね。



駐車場の取り方も大切でね、

例えば15m×5mの土地で

2.5m幅なら 6台 取れますけど

前面道路が狭いと、取り回しが難しくなるので

幅を広めに取ってあげないとダメですしね。


2.7mとか3m幅にすると 5台 しか取れませんからね〜悲しい



つづく



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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きでもう少しサイズについて引っ張ります。


これってなんのサイズだと思いますはてな




...


...


...



これは、標準的な冷蔵庫と洗濯機のサイズなんです。


冷蔵庫は3ドアぐらいのものまでなら、

ほとんどが60cmで収まりますし、

実際、冷蔵庫スペースの空間は60cmで取ってあることが多いです。

20年ぐらい前のキッチンがせまい1Kは50cmのところもあります汗

ファミリー用の観音開きなんかはもう少し大きくて70cmぐらいありますね。




洗濯機も6kgぐらいまでなら60cm×60cmで収まります。

脱衣所の余裕のある物件なら気にしなくてもいいですけど、

最近の物件は脱衣所にシャンプードレッサーを置いて

その横に洗濯機置場を持ってくることが多いです。

その場合はだいたい60cmで取ってあります。


一般的な容量の洗濯機なら、ほとんどがこのサイズでOKですが

最近やっかいなのは、ドラム式洗濯機です。

これは65cmとか70cmあって設置できません困った


普通の単身者ならそんなの持っていないんですけど、

最近は離婚で部屋探しの方がかなり多いです困った


新婚生活で、大型冷蔵庫やドラム式洗濯機を買ったはいいが、

離婚したから家賃を下げて単身用物件に持ち込もうとすると


入らないびっくりびっくり


みたいな...悲しい



まぁそれでも、たまたま洗濯パンに余裕がある物件でよかったよかった笑顔

と思いきや...


今度は、脱衣所の入口が通らないびっくりはてな

なんてこともあります困った




ちなみに、排水ホースを横に出すタイプの洗濯パンなら60cm×90cmあります。

最近は、60cmに収まる小型のドラム式が開発されていますねバニー


ヤマダ電機とかのチラシに家電のサイズも一緒に書いてあるので、

参考になると思いますよバニー





もうひとつ知っておいたほうがいいサイズはこちら




...


...


...



これは、グリル付きの2口ガスコンロのサイズです。

幅が55〜57cmぐらいです。


キッチンのガスコンロ置き場は60cmです。

昔の小さいサイズのキッチンでしたら、

1口ガスコンロしか置けないケースが多いですダメ


グリルのない2口ガスコンロが50cmぐらいなので、

たまに置けるケースもあります。


女性の単身で、自炊をする方には 2口ガスコンロ は必須アイテムですまる

キッチンは広いほうがニーズが広がります。





お客さんを賃貸物件にご案内中、

「この幅って冷蔵庫入るかな〜。なんか狭く感じる。」みたいなことがあります。

車に戻ればメージャーもあるんですが、

私は裏技はてなを使います。

ある物を使って測ってあげるんです。



何を使うと思いますはてな


...


...


...



正解は A4 の用紙です。

案内中には必ず A4 の物件資料を持って回ります。

A4のサイズは



なので、


横に2枚並べれば 約60cm

横と縦で並べれば 約50cm

です。



一般的な冷蔵庫など60cmであることを教えてあげて

この方法でざっくり測ってあげて

店に帰ってヤマダ電機とかのサイトで、類似家電のサイズを確認してあげれば

この人詳しい〜キラキラみたいな(笑)

一丁あがりです
笑顔




不動産屋には家電の知識も必要なんです(笑)

古い建物を買う場合は気を付けてくださいよ笑顔




おしまい



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固定資産税がやってきた(*_*)

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、お上から 固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きました落ち込み


不動産を所有していないとあまり見かける機会もないと思うので、

実物を公開してみます。



平成24年度 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書




絶対の逃れられないものですね悲しい


毎年、1月1日時点の所有者に送られてきます。


岡山市長 の 名前 で送られてきているということは

国税 ではなく 地方税 ということですね。 


中身はこんな感じです。




ここでは 税額が 177,000円 で

まとめて払ってもいいし、4期に分けて払ってもいいよってことになっています。



左端の真ん中あたりに 税率 が書いています。

固定資産税 1.4%

都市計画税 0.3%



の合計 1.7% です。


固定資産税だけかと思いきや、都市計画税っていうものも払っているんです悲しい


何に対しての税率なのかというと、

上の方にある

固定資産税課税標準額、都市計画税課税標準額

という算定基準に沿って算出されます。


買った値段とは全く関係ありません。




ちなみに、わたくしの知人の1億4000万円の物件は

234万円っていってました困った



たまに、入居率の低い物件の家主さんで、

「税金も払えんのんじゃ〜汗

って言っている方がいます落ち込み



税金とはうまく付き合っていかないといけませんねまる


つづく



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戦略の違い

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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......


<見学会&ランチ会のお知らせ1>

現在リフォーム中のあつさんの6号戸建が
そろそろリフォームが終わるということで
アフター見学会をさせていただけることになりました〜グッド(上向き矢印)

ビフォー記事
2015年09月02日 配管が貫通(゚д゚)


10月31日(土)13時〜

この日は、じいじさん1号70万円戸建の見学もさせていただけますグッド(上向き矢印)

関連記事
2015年09月02日 配管が貫通(゚д゚)

吸い込まれていきそうなトイレのロング配管をご覧あれ(笑)

参加予定
 1.じいじさん
 2.keijiさん
 3.むーさん(女性、見学のみ)
 4.むーさん娘さん(女性、見学のみ)
 5.よーすけさん
 6.ジムさん(見学のみ)
 7.ジムさん奥さん(女性、見学のみ)
 8.ジムさん長女ちゃん(女性、見学のみ)
 9.ジムさん次女ちゃん(女性、見学のみ)
 10.TAKEさん
 11.OCさん
 12.OCさん奥さん(女性)
 13.A藤さん
 14.T政さん
 15.F原Hさん
 16.F木さん
 17.SYMさん
 18.わたくし


13時にTAKEさんのお店に集合してランチがてら行きましょう(^-^)

関連記事
2015年10月10日 DIY店舗
2015年10月14日 外壁からのアプローチだけ?
2015年10月15日 みんな儲かればいいのにね...

※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
 岡山市東区広谷352−1 ニューシティハナミズキの東隣
 なので、ここまでくればすぐわかります(笑)

グーグルマップはこちら


ご希望の方は info@okayamaooya.com へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m

......


<見学会&ランチ会のお知らせ2>

かつて猫24匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日 現状200% 満室時330%
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日 猫屋敷再生マスター?
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日 猫ピタ
2015年06月11日 やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件4号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日 物件4号のお話し


11月9日(月)12時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号


その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜グッド(上向き矢印)

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも?

関連記事
2015年10月27日 またひとりスタートラインに。


参加予定
 OCさん
 ロバートS田さん
 こももさん
 わたくし


ご希望の方は info@okayamaooya.com へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


<セミナーのお知らせ>

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ 自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
11月28日(土) 受付13時40分〜
セミナー 14時〜17時

岡山市北区本町6-36 第一セントラルビル1号館
5階 A会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円(税込)

セミナー内容は下記の通りです。
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

11月28日(土)18時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F

元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円 3時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひわーい(嬉しい顔)
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜グッド(上向き矢印)

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
 受付フォーム



「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
 受付フォーム


もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


......
......


こんばんは。岡山大家です。


ま〜た風邪ひいちゃいましてね〜(><)


ほとんど寝ておりましたが、やることはいろいろあるんでね(ーー;)


体調を崩すたびに健康第一って思いますね...


...


さて、日々いろいろな質問を受けますが


「最初はどんなのを買うのがよいですか?」


という趣旨のことを聞かれることがあります。


とりあえずの回答としては「その人の状況によって違う」でしょうか。

...


ざっと購入の選択肢としては


・中古戸建(1棟)
・中古戸建(まとめ買い)



・新築戸建 1棟(建売)
・新築戸建 1棟(土地あり)
・新築戸建 1棟(土地なし)

・新築戸建 2〜3棟(建売)
・新築戸建 2〜3棟(土地あり)
・新築戸建 2〜3棟(土地なし)

・新築戸建 多棟(土地あり)
・新築戸建 多棟(土地なし)



・中古単身 区分マンション(1室)
・中古単身 区分マンション(まとめ買い)

・新築単身 区分マンション(1室)
・新築単身 区分マンション(まとめ買い)



・中古ファミリー 区分マンション(1室)
・中古ファミリー 区分マンション(まとめ買い)

・新築ファミリー 区分マンション(1室)
・新築ファミリー 区分マンション(まとめ買い)



・中古1棟 小規模アパート
・中古複数棟 小規模アパート

・新築1棟 小規模アパート(建売)
・新築1棟 小規模アパート(土地あり)
・新築1棟 小規模アパート(土地なし)

・新築複数棟 小規模アパート(土地あり)
・新築複数棟 小規模アパート(土地なし)



・中古1棟 中規模アパート
・中古複数棟 中規模アパート

・新築1棟 中規模アパート(建売)
・新築1棟 中規模アパート(土地あり)
・新築1棟 中規模アパート(土地なし)

・新築複数棟 中規模アパート(土地あり)
・新築複数棟 中規模アパート(土地なし)



・中古1棟 大規模アパート
・中古複数棟 大規模アパート

・新築1棟 大規模アパート(土地あり)
・新築1棟 大規模アパート(土地なし)

・新築複数棟 大規模アパート(土地あり)
・新築複数棟 大規模アパート(土地なし)



・中古1棟 小規模マンション
・中古複数棟 小規模マンション

・新築1棟 小規模マンション(建売)
・新築1棟 小規模マンション(土地あり)
・新築1棟 小規模マンション(土地なし)

・新築複数棟 小規模マンション(土地あり)
・新築複数棟 小規模マンション(土地なし)



・中古1棟 中規模マンション
・中古複数棟 中規模マンション

・新築1棟 中規模マンション(土地あり)
・新築1棟 中規模マンション(土地なし)

・新築複数棟 中規模マンション(土地あり)
・新築複数棟 中規模マンション(土地なし)



・中古1棟 大規模マンション
・中古複数棟 大規模マンション

・新築1棟 大規模マンション(土地あり)
・新築1棟 大規模マンション(土地なし)

・新築複数棟 大規模マンション(土地あり)
・新築複数棟 大規模マンション(土地なし)



って感じでしょうか。


いっぱいあるね(;´・ω・)


要は、どれを選ぶのか?


この全ての選択肢から 選べる人 がうらやましい(;^ω^)



ほとんどの人はどれが選べるのか?


だと思いますが。



資金力や属性、手にしたい家賃収入 で


人それぞれってことなんですね。



つづく




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
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  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年12月17日 1億、5億、10億
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  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 倉敷市某所 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
  7月 8日(金)12時〜
  参加予定(定員9名)
  1HR田さん
  2HTさん
  3OCさん
  4OCさん奥さん(女性)
  5ayakoさん(女性)
  6norikoさん(女性)
  7J子さん(女性)
  8
  9わたくし

<見学会のお知らせ2>
 東区某所 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
  7月 9日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1摂津屋さん
  2HR田さん
  3よーすけさん
  4tokikoさん(女性、初登場)
  5TAKEさん
  6OCさん
  7OCさん奥さん(女性)
  8りょういちさん
  9yumiさん(女性、初登場)
  10わたくし
  ※満席になりました。

<イベント一覧>
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行

 7月 8日(金)12時〜 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土)12時半〜yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日) 予定 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 7月 22日(金) 予定
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


サッカーのメッシ選手が脱税で有罪になりましたね〜Σ(・□・;)

YAHOOニュース
メッシ選手に脱税で禁錮21月、スペイン裁判所


年収が85億円もあるのにね〜

メッシは85億円!!仏誌が選手・監督の年収ランキング公表


日本なら単純に半分ぐらいもっていかれるけど


それでも毎年40億円以上残るんだから


それ以上残らなくてももういいんじゃね?(笑)


...


日本政策金融公庫からこんなDMが届きました。

ファイル_000 (1).jpeg


先日、ついにマネタリーベースが400兆円を超えたそうで。

NHK NEWS WEB
日銀の資金供給 初めて400兆円超える


マネタリーベースというのは簡単に言うと


世の中に流通しているお金の総額。


このグラフは2014年までのもの。
1.jpg


2015年に300兆円を超え、今年は400兆円超え。


2012年には150兆円にも満たなかったのにΣ(・□・;)


もうお金が余ってて貸出先に苦慮してるんでしょうね〜

無担保・第三者保証人不要
ファイル_001.jpeg

経営者保証免除特例制度
ファイル_002.jpeg


どんどん貸したいようです(^^;


さすがに誰にでもって訳じゃなくて


税務申告を2期以上 が条件のようですが。


不動産でもそうですけど


経験があるというのは


初心者と比べると格段に評価される
もの。


100%自分の希望を満たす物件をひたすら探し


スタートしていない期間が経過するよりも


80%とか70%でもスタートするほうが良いと思いますがね。


スタートが1年2年と遅れれば遅れるだけ


その間に入ってくるであろう家賃も入らない


その間に積むであろう経験も加算されません


結果、ただ時間だけが過ぎたことに...


時間 = 人生 な訳ですから


なんでもかんでも買えばいい訳ではないけれど


ダラダラ探して時間だけが経過するんじゃなく


一時だけでも集中して探して


ポンッとスタートしたほうがいいんじゃないかな〜



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




あの時の5000円は痛かったなー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
 その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から4台月極Pで貸し出し中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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<イベントのお知らせ>

 ☆中区平井200万円戸建見学会&ランチ1日目
  12月12日(火)11時半〜
  参加予定(定員10名)
  1紹介者さん
  2ラーメンnnwさん
  3たかぱぱさん
  4DMMさん
  5こももさん(女性)
  6norikoさん(女性)
  7OCさん
  89eriさん(女性)
  9播磨008さん(初登場)
  10わたくし
  ※満席になりました(-_-;)
  
 ☆忘年会第二弾
  12月12日(火)19時半〜
  参加予定(定員16名)
  1あつさん
  2まっきーさん
  3DDMさん
  4なつさん(女性、初登場)
  5K原さん
  6たくみさん
  7mtanaさん
  8OCさん
  9こーへーさん
  10りょういちさん
  11こももさん(女性)
  12TAKEさん
  13よしさん(初登場)
  14Y口さん
  15わたくし
  16
  ※増枠しましたが残り1席...
  

 ☆忘年会第三弾
  12月16日(土)18時半〜
  参加予定(定員10名)
  1O幡さん 岡
  2F原Hさん 岡
  3namiさん(女性) 現
  4摂津屋さん 現
  5そうさん 現
  6S農さん 現19:00
  7たかぱぱさん 現
  8taimanさん
  9Kさん 現
  10わたくし 岡
  ※岡=岡山駅、現=現地

 ☆中区平井200万円戸建見学会&ランチ2日目
  12月17日(日)11時半〜
  参加予定(定員10名)
  1紹介者さん
  2ラーメンnnwさん
  3まっきーさん
  4よーすけさん
  5HTさん
  6なつさん(女性)
  7摂津屋さん
  8Kさん
  9デンチさん
  10わたくし
  ※満席になりました。

<イベント一覧>
 
12月
 2,3日(土日)必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
  5日(火)11時半〜 クロス貼り体験会&ランチ
  8日(金)18時半〜 KGさん奉還町マンション見学会
       19時半〜 忘年会第一弾(14名・北区平和町)

 12日(火)11時半〜 中区平井200万円戸建見学会&ランチ1日目
       19時半〜 忘年会第二弾(12名・イオン岡山6階)
 16日(土)18時半〜 忘年会第三弾(10名・北区丸の内)
 17日(日)11時半〜 中区平井200万円戸建見学会&ランチ2日目
 ※忘年会第四弾 昼の部調整中...

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した児島5万円戸建

関連記事
2017年11月14日 セーフティーゾーンは広く
2017年11月25日 趣味の領域



先日、ひっそりと第52回あみだくじが開催されまして。




ここ、雨漏り数か所、道路狭い、駐車場なし...



なーんも問題のない物件が安く買えるはずもなく


だからこそ土地建物で5万円な訳ですが


障害が多ければ多いほど、いざ飛び込むには躊躇するもの。





小学校低学年ぐらいだったかな?


プールに飛び込むのって勇気いったな〜(^^;


身体全体でべちゃっと飛び込むと


胸とかお腹とか痛いしね(笑)


大きな水しぶきを上げて痛くて泣いてる子もいた


全然飛び込めなくて泣いてる子もいたよな〜



あまりにも痛いから


どうやったら痛くないのか考えた。



痛くないって人のを見てると、


水しぶきが小さい
んよね。



腕と指先を頭の上へ伸ばして


なるべく先っぽの細いところからいけばいいのかなと思って


ジャンプした後思いっきり前に丸くなって飛び込んだら


スポッと入水して全然痛くなかったっていうね(^^;



飛び込み方ってのももちろんあるけど


小学生の飛び込みだから


高さも低けりゃ


飛び込んだあともちゃんと足もつく。


先生が近くで見てるから溺れもしない。




それでも怖くて泣いてる子が何人もいる



...


...


お金を失う痛みって何円ぐらいから感じるのかな〜?


もちろん人それぞれだけど


小学校5年生の時だったか


ポケットに5000円札を入れて


自転車で買い物に行ったら


その5000円札がないΣ(・□・;)


どこかで落としちゃって(>_<)


必至に探したけど出てこなくて...


コツコツお年玉を貯めたんだよ〜


たまたま小さいのがなくて...



あの時はきつかったな〜(;´Д`)


この世の終わりってぐらい凹んだよ(-_-;)





いまだとどれぐらいで同じようになるかな〜?


1万円でも10万円でもショックはショックだけど


あの時ほどのダメージじゃないな〜(^^;


100万円を失ったとしても


ショックはかなりデカいけど


まだ頑張れば取り返せる気がするから


それでもあの時ほどじゃないか(^^;



いまだと1億円ぐらい損をだしたら


この世の終わりって感じかな(;´Д`)





ましてや5万円の戸建ぐらいなら


諸費用含めて丸損してもまぁ吸収できるかな。


もちろんそうなるのはイヤだけど


溺れて死ぬ(破産)ことはないと思うし


仮に損しても丸損はないだろうしね。





お金を失う恐怖ってのは凄まじいけど


投資した時点


もう無くなったぐらいの気持ちのほうがいいかもしれないね。


そこに執着しすぎると


損が損を呼んで泥沼にはまりそう。




いくらぐらいまでなら


無くなったという気持ちで投資できるかな?


それがいまの投資に使えるMAX


まずはそれを認識してみては?


その金額が5万円と諸費用程度にも満たないなら


そもそも不動産はできないよ。




あっ、あみだの話し書くの忘れた(;´Д`)



おしまい




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ここまで明かしたくなかった節税強化書

プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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