岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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お知らせ

先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月５日（土）　１１時　
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


参加予定
　F原さん（初登場）
　ジムさん
　Ｉ島さん
　A木さん
　わたくし


平日お休みの方に追加日決定
　７月８日（火）１１時
　集合場所は同じです。

参加予定
　T戸さん
　あつさん
　わたくし


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こんばんは。岡山大家です。


読者ののぶさんが物件購入を検討されているということで


今日は某銀行の担当者さんに、必要な資料を渡して説明をしてきました




鉄骨造で耐用年数があまり残らないので


長めの融資がどうかなーっていった感じです...


自己資金をそれなりに入れるのは好感触でしたが


果たしてどうなりますか。



こんなこともやっています


...


さて、今日のタイトルの　１６１８


平成１６年１月８日？


１６１８万円？


感の良い方はすぐお分かりかもしれませんが


お風呂のサイズです。


１６　が　１６００mm　　１８　が　１８００mm　のことなので


１６００mm×１８００mm　の　四角い浴室を意味しています。



最近の分譲マンションなんかでは


１４１８（１４００mm×１８００mm）　とか


戸建賃貸のいわゆる一坪風呂なんかは


１６１６（１６００mm×１６００mm）


一般的なアパートだと


１２１６（１２００mm×１６００mm）


ぐらいを使っていることが多いです。


...


で、冒頭の　１６１８（１６００mm×１８００mm）


なんとこのサイズが、普通の賃貸アパートに登場したんです　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


セキスイのこのアパートなんですけどね。

※クリックで大きくなります。





１LDKですけど、５０�u前後あります。


賃料は駐車場１台込みで　８万円前後。


まぁ、駐車場込みですから妥当なところじゃないでしょうか。


...


しかし、そうきましたかー


高級分譲マンションで１６２０（１６００mm×２０００mm）なんてのも時々見ますけど。


賃貸アパートでミストサウナ付き１６１８というと贅沢感がありますねー


ただ、家賃にはあまり反映させられないのが難点ですが...



とりあえず費用対効果は置いておいて


差別化のひとつの方向性ではあるんでしょうね。



おしまい




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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
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　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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お知らせ

先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
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７月５日（土）　１１時　
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


参加予定
　F原さん（初登場）
　ジムさん
　Ｉ島さん
　A木さん
　わたくし


平日お休みの方に追加日決定
　７月８日（火）１１時
　集合場所は同じです。

参加予定
　T戸さん
　あつさん
　わたくし


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、久々にお会いした業界の方とランチへ


そこで、こんなんいただきました




きっと、子供が喜びますありがとうございます


...


さて、午後から南区某所の住宅団地へ




この部分を、６０坪で４．５万円で売りたいが（２７０万ぐらい）


サクッと買ってくれる人ならさらに値下げしても良いという


非公開情報が入りまして


ちなみにすぐ近くは、坪１０万円で売っていて


固定資産評価は、２５,０００円／�u　ほどでした。


...


南区の外れの昔の住宅団地で、


山を登ったところなので賃貸住宅のニーズはちょっとなー


って感じですけど


昔の住宅団地だったら


敷地内に１台しか駐車スペースを取っていないところが多いので


もしかしたら駐車場のニーズがないかなー　なんて。



計算上は９台ぐらいは置けそうなので


３,０００円×９台　＝　月２７,０００円　


年３２．４万円


おっ、もし２００万円ぐらいで売ってくれたら


１６．２％かー


とりあえず見に行ってみよー


...


...


...



到着すると、そこはジャングルでした(°°;)"((;°°)





こりゃ、普通の状態に戻すだけでかなり大変そう



近くに別の月極Pもあるし、きれいにしてもさすがに９台は難しいかー




おしまい




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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
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岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


参加予定
　F原さん（初登場）
　ジムさん
　Ｉ島さん
　A木さん
　O倉さん（初登場）
　S田さん
　わたくし


平日お休みの方に追加日決定
　７月８日（火）１１時
　集合場所は同じです。

参加予定
　T戸さん
　あつさん
　わたくし


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、久しぶりにお会いした、太陽Tさんと食事へ




実は、先日の南区の戸建２棟の

2014年06月22日　W契約

2014年06月27日　現金決済


情報元が太陽Tさんだったので、お礼方々行ってきました。


この太陽Tさん、名前から予想できるかと思いますが


太陽光を扱っている業者さんで


読者のかこさん、麒麟さん、Ｉ本さん、TAKEさんの


太陽光導入のお手伝いをしてくださいました


...


どうやら、今も太陽光の件で大忙しらしいですが


China電力がなんだかんだ難しいことを言うらしいです


大型案件は、設置にあたって、なんとか負担金？がいるらしいんですが


以前は少額だったのが、今は数百万円出してくれとか


GOが出るまでに半年かかるとか


何かと難しくなってきて仕事が進まないんですと


大変な業界ですね

...


さて、岡山市南区東畦（ひがしうね）というと、どんな印象でしょう？



JR妹尾駅の南側に広がる田園地帯で


駅に近いところは一部宅地化しています


いくつかメーカー物件や戸建賃貸もあるんですけど


そもそも賃貸ニーズは弱いところです


...


不動産は場所が命だと思うので


このエリアで、賃貸物件を建てるとなると


基本的には反対しますが


これだったら悪くないなーって。



それがこちら

※クリックで大きくなります。




東畦（ひがしうね）の端っこのほうで、敷地は旗竿で、しかも三角


かなり良くない条件なんですけど


上下２戸の１階２LDK、２階３LDKが


完成前にあっさり終了


スペックは

２LDK　５８．６６�u

３LDK　８３．９０�u

広さは充分です。



家賃は

２LDK　６．４万

３LDK　７．２万

どちらも共益費３千、P１込み、２台目２千

です。
　

かなり安いです


...


結構郊外なんで、そんなにポコポコ集合住宅も建ちませんし


この広さでこの家賃なら入居者的には魅力的なんでねー



家賃が安ければ少々郊外でも入居しますから


ここは元々の地主かどうか知りませんが


郊外の変形地で、劇的に安いなら


こういう企画もありだなーと思いますね。


まぁ、ここはJRも遠くないっていうアドバンテージはありますが。



基本的にハウスメーカーは高いので


そこがなんとかできれば尚良いですが。



おしまい




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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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参加予定
　A山さん
　F原さん（初登場）
　ジムさん
　Ｉ島さん
　A木さん
　O倉さん（初登場）
　S田さん
　O幡さん
　H田さん
　わたくし


平日お休みの方に追加日決定
　７月８日（火）１１時
　集合場所は同じです。

参加予定
　T戸さん
　あつさん
　O本さん
　わたくし


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
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こんばんは。岡山大家です。


わたくしの乗っている車は貰い物なんですけど


タバコとかの匂いが染み付いてて臭いんですよー


それで、先日こんなのを買いました。




車用のバルサンみたいなかんじでしょうか。


缶と箱の大きさが結構違うでしょ？


中身はこんな風になっていて




３分の１には何も入っていません...


この売り方、なんかスッキリせんなー


そんな今日この頃。


...


さて、非公開情報が二つほど入りました。


ひとつは、中古の戸建


南区豊浜町

昭和４９年築　木造２階建て

５７．９５�u　（１階　３５．６�u　　２階　２２．３５）

土地　９３．７２�u　　（２８．４坪）


価格は　４００万円　スタート


これで固定資産評価額ぐらいだと思われます。


実勢が坪２０万としても、土地だけで５６０万。


これでも安いと思いますけど、もう少し下がるかも？




でも、建物がどうか...


一応、外観は見てきたんですけど


かなり古びています


どこまで再生できるか...


...


もうひとつ。


これは、あっちこっち流れるとまずいそうで、詳しくは書けません


詳細の公開は、はわたくしが実際にお会いした方のみとさせてください。



岡山市某区

昭和５９年　軽量鉄骨２階建て

１K　１２戸

土地　２７０�u　（８１．８坪）


価格は　２４００万円

満室時表面利回り　１５．７％


ちなみに値交渉は不可です


単身用としてみたら場所はそんなに悪くないです。


JRも近いですし。


現在１０室入居中。


家賃は下限値まで下がっている感じです。



わたくしは、家賃の安い集合住宅に興味がありませんが


利回りに魅力を感じる方はどうぞ



非公開情報とはいえ、飛びつくほどっていうのはそうそうないですねー



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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お知らせ

先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月８日（火）　１１時　
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


参加予定
　T戸さん
　あつさん
　O本さん
　わたくし


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


--------


こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のA山さんが購入された中区国富の物件の見学会にいってきましたー




大人１１名、子供３名で、どっかの町内の遠足みたいです（笑）


以前は荒れ果てたジャングルだった庭。


アフター




何も残っていません　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


何がすごいって？


購入直後の状態を見ればわかります。


...


...



こちらが購入直後のジャングル状態。


ビフォー





これ、ご自身でコツコツ切り出して行ったんですって(^_^;)


お疲れ様でした


内装はまだまだですが、以前の状態はこんな感じ。







こちらもアフターの状態がどうなるのか楽しみです


A山さん、ありがとうございましたー


...


さて、数日前に書いたこの記事。

2014年07月03日　こういう企画、悪くないと思います。


読者の方から情報提供をいただきまして。


投資家の方が、分譲地の売れ残りを買ってこれをやったんですって


土地値は市場の半値に近いぐらいでしょうか。


安く買えていますけど


やっぱり建物が高いですかねー



まぁそれぐらいはするだろうなって額でしたが


大手ですから信頼性や安心感はありますし


サブリースなので魅力に感じる方もいらっしゃいますもんね。


...


しかし、総事業費を聞いちゃうと、この家賃は安いなーって感じで


太陽光も１０kw載っているそうですけど


この収入で成り立たせているのがすごい　ヽ〔ﾟДﾟ〕丿ｽｺﾞｲ



今回の土地も安いですけど


もっと安く、そして建物も安くならないと


土地から新築ってなかなか難しいなーと改めて思います



でも、また次（物件９号？）やりたいんだよー(>_<)


新築の企画って楽しいんだよー(>_<)


安い土地が欲しいんだよー(>_<)


いつできるんだよー(>_<)




おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月８日（火）　１１時　
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


参加予定
　T戸さん
　あつさん
　O本さん
　mtanaさん
　わたくし


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、午前中が子守だったので


岡山県総合グラウンドで遊ばせてきましたー


そこで古民家を発見




うーん。現代人が住むにはちょっと無理がありますかねー（笑）


津島遺跡


...


午後からは、読者のいいてんきさん、O野さん、初対面のT田さんと北区某所へ


T田さんが購入されたという戸建ての賃料査定にいってきました。


このT田さん、普通のサラリーマンをしながら


今年の２月に区分を２室同時購入し


４月に今回の物件を買ったという強者です(ﾟoﾟ;;


最近はこういう方がほんと増えましたよねー(^_^;)


...


さて、この物件、１階が美容院で２階が住居です。


美容院とは別々になっていて既に賃貸中。


２階をいくらで貸せるかってお話です。


...


１階が美容院なだけあっておしゃれな感じです




建物自体が結構変わっていて


１階に１２帖ぐらいのLDK、風呂、トイレなど


以前は寮？に使われていたらしく


２階は、４部屋プラス納戸で、それぞれに鍵がかかります。


かなり広くて、お概ねリフォームも完了しています


...


このT田さんが何人かに聞いてみたところ


家賃９万円という人もいれば、７万円という人もいて


迷っているということで私の登場でございます


...


家賃って、大家さんの好きに決めればいいんで


これだけ広いんだから結構いけるだろって


強気な設定をすることもできますけど


需要があってのことなんでねー


...


今回の物件、かなり広いんですけど


北区某所の賃貸ニーズの弱めのエリア


駐車場も近隣になります


もっと街中であれば１０万円ぐらいはいけるかもしれませんが


さすがにこのエリアで１０万円級で探している人は相当少ないです


もし、１０万円級のお客さんがいたとしても


敷地内駐車場が２〜３台取れる築浅物件を選ぶでしょう...


たまたま、以前のように寮みたいに使いたいって方がいればいいですが


それもかなりミラクルです


...


そうなると、周辺の家賃相場や顧客層などを勘案した


家賃設定にならざるを得ないって感じです


特殊な物件というのは


ハマれば爆発するんですけど、時として足枷になることも多いですねー


類似物件がないので、なかなか判断が難しいところですが


早く貸すなら６万円台真ん中まで


じっくり構えるにしても７万円前後まで


ってとこじゃないでしょうかね...



全く同じ建物だとしても


立地でどえらい変わってきますからねー(ｰｰ;)


貸すにも売るにも高くいけるところで買いたいもんです。


...


さて、見学会のお知らせです。

読者のいいてんきさんが、北区某所に平屋５棟を購入されます。

2014年05月22日　田舎暮らし風物件

早速そちらを見学させていただけることになりました

７月１２日（土）　１１時

岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店

集合にします。

お時間のある方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?




おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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お知らせ

先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月８日（火）　１１時　
岡山市中区浜3-8-46　パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも　( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?


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　T戸さん
　あつさん
　O本さん
　mtanaさん
　O崎さん
　わたくし


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もうひとつ　お知らせ


読者のいいてんきさんが、北区某所に平屋５棟を購入されます。

2014年05月22日　田舎暮らし風物件

早速そちらを見学させていただけることになりました
７月１２日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店
集合にします。
お時間のある方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?



※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


読者のT戸さんって古着屋を営んでおられるんですが


ずっと、事務所兼倉庫になるような物件を探していたんですけども


ついに契約までたどり着きましたー




ボロっちい倉庫なんかは時々あるんですけど


内外装やり変えないといけなかったりするんで


そうなると予算オーバー


今回のもいくつか問題はありますが


○○○万円値交渉できたので、少しはカバーできそうです


よかったですね


...


さて以前、読者のいいてんきさんと、Oh.ＮＯ！さんと外観だけ見に行った


この物件。




北区下中野という人気エリアの


７５７．１５�u（２２９坪）というかなりまとまった土地に


１K　１２戸　　と　　１K　６戸　　の２棟　が


７８００万円で売りに出ていたんですけども


７３５０万円で売れたようです。




３．５万円平均で貸せれば、１０％ちょいですね。


...


利回りで見たらそんなでもないですけど


このあたりだったら坪単価３５〜４０万ぐらいするでしょ？


更地だったら８０００万〜９０００万円ぐらい？



少々家賃が下がっても


１０年程度は充分回せるでしょうし


利回りが９％とかでも


その後のことを考えたら全然問題なさそう




ほんと、どうにでもなりそうな感じですねー



うらやましい限りです



おしまい




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　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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参加予定
　　いいてんきさん
　　Ｉ島さん
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※当日は、スリッパを持ってきてください。
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　何でも構わないのでお持ちいただければ、
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こんばんは。岡山大家です。


先日登場したT田さんの戸建てのアプローチ部分。


ビフォー写真をいただきました

2014年07月06日　家賃設定の相談を受けました。


アフター



ビフォー



砂利を敷いたら随分雰囲気変わりますねー


...


今日の見学会も、平日にも関わらず


A山さん、T戸さん、あつさん、O本さん、

mtanaさん、O崎さん、K原さん（初登場）、わたくし　の８名の参加。




みなさん不動産が好きですねー


A山さん、ありがとうございましたm(__)m


...


さて、北区某所の新築１K


※クリックで大きくなります。



１０帖　３２．９８�u


単身用としては結構広いですね。



最近の東建の建物はちょっとカッコイイ感じですねー


昔のイメージとは全然違います


ここは、浴室TVまでつけてるんですねー


...


新築　１K　３２．９８�u


共益費と駐車場は別で


家賃おいくら万円だと思います？



北区某所っていうのがポイント



つづく




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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※読者にF原さんが５人いるので(^_^;)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
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こんばんは。岡山大家です。


まだ詳しくは書けませんが、今日はF原Hさんと


市内某所の土地を見学。


面白そうな土地でしたわー


ほんとみなさんいろいろ見つけてきますねー　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


...


さて、全国賃貸住宅新聞にこんなのが載っていました。


「最高裁で初の判断、建物の明け渡しを求めた事案で勝訴」

「賃料立替済みでも賃貸契約を解除」


※クリックで大きくなります。



おー！？



これ、どういうことかというと


最近の賃貸借契約には　保証会社　というものを


挟むことがほとんどでなんですけど


賃料の滞納があったら、滞納者に代わって


この保証会社が大家さんに立替入金してくれる仕組みがあるんです。


そして、保証会社は立替えた分を滞納者から回収するんです。




で、細かいことは置いといて、


通常、長期の賃料不払い（滞納）などがあれば


裁判で、賃貸借契約の解除、明け渡しなどで勝つことが多くなる訳ですが



「大家さんは保証会社から立替えてもらって入金があるんだから


（保証会社への不払いはあるけど）大家への賃料などの不払いはないじゃないか！」


という論法で、　解除・明け渡しはしない！　


というメチャクチャな話の決着がついたというお話です。



ちょっと待ってよ


あなたが払っていない事実と、立替えとは別問題でしょ？


って話だと思うんですけど...

...


で、結果は、


賃貸借契約の債務不履行（賃料を払わない）の有無の判断にあたり


保証会社の代位弁済（立替え払い）を考慮するのは相当ではない。


ということで。



まぁ、そりゃそうでしょ。　って感じのお話なんですけども、


いちいち裁判やらんといけんのですねー



この判例が後押しになる状況の大家さんって


世の中にはたくさんいらっしゃるんでしょうし


一大家としては大歓迎です



つづく




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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お知らせ


読者のいいてんきさんが、北区某所に平屋５棟を購入されます。

2014年05月22日　田舎暮らし風物件

早速そちらを見学させていただけることになりました
７月１２日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店
集合にします。
お時間のある方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

参加予定
　　いいてんきさん
　　Ｉ島さん
　　F原Hさん
　　O幡さん
　　Ｉgo（イゴ）さん　（初登場）
　　わたくし

※読者にF原さんが５人いるので(^_^;)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日取り上げた

2014年06月25日　世界にひとつだけの...

2014年06月30日　振り返りを少々...


読者のO本さんの物件の決済・引渡しでしたー


お金と鍵を交換。






わーいo(^o^)o　おめでとうございます



さぁー次はリフォームだ


...


さて、先日の　2014年07月08日　家賃おいくら万円？


正解は

１階　１K　３２．６９�u


家３．８〜３．９万　　共３５００円　　P３２４０円


ちなみに、２階は１LDK　４５．３９�u


家４．４〜４．５万　　共３５００円　　P３２４０円



安っ！　もう激安です(ﾟoﾟ;;


新築でこの家賃は破格ですよー


...


まぁ、もちろん理由はありますわね...


ここの場合は、場所ですね。

現地


ここわかります？


北区中原ってとこなんですけど。


わたくしは地元が近いからよく知ってますけど、結構マイナーです


最近ローソンができて少し便利になったんですよ


でも、このあたりまでくると、流石にこの程度の査定しかできませんわねー




...


ここの場合は、古いアパートの建替えみたいですけど


もし、「土地買って新築アパートするんよー」


って相談受けたら、やっぱりやめるように言うでしょうねー


...


ライバル物件が増える要素はほとんどないんで


希少性は際立っていますけど


やっぱり入居付けはちょっと苦労するかもなー



何にもないところに、ぽつんとやる。


個人的には、こんなん好きですけどね（笑）


...


ちなみに、８月上旬入居予定で


今のところ、全空き　です


建物自体は問題ないから誰か住んであげてよー(＞人＜;)




おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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