2018年03月01日
「買ってくれた助かった」
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
３月３日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１Kさん
２HTさん
３なつさん（女性）
４GMさん
５倉敷大家さん
６しっしーさん
７わたくし
☆tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
３月４日（日）１１時半～
参加予定（定員１０名）
１tomoeさん（女性）
２こーへーさん
３よーすけさん
４じいじさん
５よっさん
６てっぺいさん（初登場）
７わたくし
☆motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
３月６日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１motoさん
２しんやさん
３わたくし
＜イベント一覧＞
３月
３日（土）１２時半～Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
４日（日）１１時半～tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
６日（火）１２時半～motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
７日（水）１２時半～M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火） Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
２１日（水祝） 見学会予定
２３日（金）夜 勉強会（内容はこれから(^^;）＆ディナー
２４日（土）昼 勉強会（内容はこれから(^^;）＆ランチ
※勉強会テーマの候補があれば個別にご連絡ください(^^;
いまのところ
・青色申告について
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は朝から備前市へε≡≡ﾍ( ﾟДﾟ)ﾉ
第５５回あみだくじに登場し
１０分の１の確率を突破して
てつさんが獲得した赤穂市のアパートの契約でした(≧▽≦)
しかし、いざ契約というときに
どうやら夜逃げ部屋が発生した模様Σ（・□・；）
現管理会社が訴訟準備中とか...
この物件、大手の管理会社がサブリースをしているので
オーナーチェンジした途端にサブリースも切れます...
恐らく明け渡し訴訟からも手を引かれるでしょう...
オーナーが変わったのに引き続きする必要ないですもんね...
そこで、このタイミングでオーナーチェンジをするのは
得策ではないということで
明け渡しなどができたタイミングで
決済をしましょうということに(^^;
通常であれば遅くても４月中には決済が終わったはず...
そこで、決済が何か月先になるかわからないけれど
５月以降の賃料はこちらがいただけることになり
決済時に精算ということになりました(^^;
それまでは粛々とサブリース賃料をもらって
明け渡し訴訟と空室募集を頑張ってもらいます(^^;
ここ、サブリースしてるんで
きれいな状態でないと客付けに支障が出ますから
しっかり大家さんにメンテを迫ります(^^;
自分とこが建てた新しい建物がライバルとなり
古くなったら客付けが難しくなるので
あれを直して、これを直してで
自分たちが客付けしやすいように
どんどん直させます(;´Д｀)
新たに買うてつさんにとってはありがたい話しですが(^^;
今のオーナーさん、
相続したものの
サブリースで引かれた賃料が約２５万円
返済が約２０万円
残りが約５万円...
そこから税金や修繕にがっつり持って行かれて
全然残らないんですって(;´Д｀)
「買ってくれた助かった」
みたいなことをおっしゃっていました(^^;
これで売ってもなんとか残債が消せるレベルだそうです...
こちらとしてはしっかりメンテされて
まだまだきれいな建物を
固定資産評価ぐらいで売ってもらって
満室で１４％近く出るという
ありがたい状態なんですが(^^;
同じ物件なのにいろんな状況があるもんです(◎_◎;)
てつさんはお得に買えて
売主さんも喜んでくれて
みんながハッピーです(*^_^*)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入（H27年2月6日売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日～H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞
☆Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
３月３日（土）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１Kさん
２HTさん
３なつさん（女性）
４GMさん
５倉敷大家さん
６しっしーさん
７わたくし
☆tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
３月４日（日）１１時半～
参加予定（定員１０名）
１tomoeさん（女性）
２こーへーさん
３よーすけさん
４じいじさん
５よっさん
６てっぺいさん（初登場）
７わたくし
☆motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
３月６日（火）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１motoさん
２しんやさん
３わたくし
＜イベント一覧＞
３月
３日（土）１２時半～Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
４日（日）１１時半～tomoeさん倉敷市戸建見学＆
こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
６日（火）１２時半～motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
７日（水）１２時半～M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火） Y口さん総社市戸建トレジャーハンター
２１日（水祝） 見学会予定
２３日（金）夜 勉強会（内容はこれから(^^;）＆ディナー
２４日（土）昼 勉強会（内容はこれから(^^;）＆ランチ
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いまのところ
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は朝から備前市へε≡≡ﾍ( ﾟДﾟ)ﾉ
第５５回あみだくじに登場し
１０分の１の確率を突破して
てつさんが獲得した赤穂市のアパートの契約でした(≧▽≦)
しかし、いざ契約というときに
どうやら夜逃げ部屋が発生した模様Σ（・□・；）
現管理会社が訴訟準備中とか...
この物件、大手の管理会社がサブリースをしているので
オーナーチェンジした途端にサブリースも切れます...
恐らく明け渡し訴訟からも手を引かれるでしょう...
オーナーが変わったのに引き続きする必要ないですもんね...
そこで、このタイミングでオーナーチェンジをするのは
得策ではないということで
明け渡しなどができたタイミングで
決済をしましょうということに(^^;
通常であれば遅くても４月中には決済が終わったはず...
そこで、決済が何か月先になるかわからないけれど
５月以降の賃料はこちらがいただけることになり
決済時に精算ということになりました(^^;
それまでは粛々とサブリース賃料をもらって
明け渡し訴訟と空室募集を頑張ってもらいます(^^;
ここ、サブリースしてるんで
きれいな状態でないと客付けに支障が出ますから
しっかり大家さんにメンテを迫ります(^^;
自分とこが建てた新しい建物がライバルとなり
古くなったら客付けが難しくなるので
あれを直して、これを直してで
自分たちが客付けしやすいように
どんどん直させます(;´Д｀)
新たに買うてつさんにとってはありがたい話しですが(^^;
今のオーナーさん、
相続したものの
サブリースで引かれた賃料が約２５万円
返済が約２０万円
残りが約５万円...
そこから税金や修繕にがっつり持って行かれて
全然残らないんですって(;´Д｀)
「買ってくれた助かった」
みたいなことをおっしゃっていました(^^;
これで売ってもなんとか残債が消せるレベルだそうです...
こちらとしてはしっかりメンテされて
まだまだきれいな建物を
固定資産評価ぐらいで売ってもらって
満室で１４％近く出るという
ありがたい状態なんですが(^^;
同じ物件なのにいろんな状況があるもんです(◎_◎;)
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おしまい
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