岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建完成見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建完成見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)



西側の市道は建築基準法上の道路では無いとのこと...


なので、南面の県道からしか接道を取れませんよ〜って話しでしたが


なんとか計画通りに西側からの接道を確保したいわたくし...



その問題の道路はこんな感じ。




見た目は普通の道路です。


この壁に沿った赤いラインまでで４ｍあります。




奥の家の横までずーっと同じ側溝が伸びています。


で、この面に合わせて奥の割と新しい家も建っています。




建築するには、幅員４ｍ以上の道路に接していないといけませんが


ここの幅はもちろん４ｍあります。


だから建っているわけで...


わたくしの側は50ｃｍほどのコンクリート壁で段差がありますが


お隣さんの道路との面は同じ。


もちろんこちらも４ｍあります。


...


ここを壊して土をすき取ってしまえば


接道面の長い西側からの進入も可能です。


ここは周辺相場の３分の２ぐらいの価格で買えているので


少々費用はかかってでも


敷地内に無駄な通路部分を作らず


５〜６ｍすき取って駐車場にできればと考えていました。



実際、割りと新しめの建物が


同じ幅の道路沿いに建っている訳ですから


一見何の問題もなさそうなんですが...


...


...


ところがどっこい


全体が道路に見えるこの道路。


この青と赤の線の間の側溝。




ここもわたくしの土地なんです(-_-;)


となると、道路幅が青から左ということで


約３．５ｍ...


あらら(-_-;)


建築するには幅員４ｍ以上の道路に接していないとダメなので


このままじゃダメですね...



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　　６月３日（金）１１時〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１しゅんさん
　　　　２じいじさん
　　　　３摂津屋さん
　　　　４デンチさん（F森さん改め）
　　　　５OCさん
　　　　６こももさん（女性）
　　　　７ロバートS田さん
　　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　　６月３日（金）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１しゅんさん
　　　　２じいじさん
　　　　３ロバートS田さん
　　　　４ayakoさん（女性）
　　　　５摂津屋さん
　　　　６こももさん
　　　　７デンチさん
　　　　８O村さん
　　　　９わたくし
　　　　※閉め切りました。

＜見学会のお知らせ３＞
　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　　６月４日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１SB田さん
　　　　２J子さん（女性）
　　　　３F原Hさん
　　　　４SB田さん
　　　　５K只さん
　　　　６
　　　　７
　　　　８
　　　　９わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　　６月４日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１じゅんこさん（女性）
　　　　２むーさん（女性）
　　　　３むーさん娘さん（女性）
　　　　４eriさん（女性）
　　　　５J子さん（女性）
　　　　６F原Hさん
　　　　７K只さん
　　　　８
　　　　９わたくし
　
＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)



この西側の市道は建築基準法上の道路では無いとのこと...



そして、青線と赤線の間の側溝はわたくしの土地らしい...




この側溝、少々伏線がありました。


この土地、１０年ぐらい前の測量図があったんです。


その際に境界確定も行われ、杭も一部は残っていました。


ですが、わたくしのイメージしているプランは


結構敷地をパンパンに使うので


図面上と誤差があってはいけないので


簡単に現地で実測も行いました。


すると、測量図よりも少し狭かったんです...


「あれ〜？おかしいな〜？」


ってことで、不動産屋にも聞いてみましたが


測量、境界確定の書類もある。

登記簿、公図とも一致。

境にはコンクリート壁を作ってある。（境界杭は消滅）

奥まで同じ側溝が延びている。

奥の家も同じ面で建っている。




見た目は全くおかしくないんですよね...


「うーん...　測り間違えたか〜？」


って思いながらも進めてみたところ


結局、側溝部分の青線が境界ということが発覚した訳でした(-_-;)


となると、道路幅員が３．５ｍしかない...



「そんなのセットバックすりゃいいじゃん？」
「奥の家もセットバックして建てたんでしょ？」


って声が聞こえてきそうですが...



つづく



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　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

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　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　　６月４日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１SB田さん
　　　　２SB田さん奥さん（女性）
　　　　３J子さん（女性）
　　　　４F原Hさん
　　　　５K只さん
　　　　６みっちゃん（女性）
　　　　７
　　　　８
　　　　９わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　　６月４日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１じゅんこさん（女性）
　　　　２むーさん（女性）
　　　　３むーさん娘さん（女性）
　　　　４eriさん（女性）
　　　　５J子さん（女性）
　　　　６F原Hさん
　　　　７K只さん
　　　　８みっちゃん（女性）
　　　　９わたくし
　　　　※閉め切りました。
　
＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は１１時から


ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　　
しゅんさん
じいじさん
摂津屋さん
デンチさん（F森さん改め）
OCさん
こももさん（女性）
ロバートS田さん
わたくし

の８名で。




もうね、完全に別物Σ（・□・；）


素晴らしいの一言ですね〜(*´▽｀*)


明日もあるのでこれは後ほど(^^;


...


その後、北区中井町で６月１日にオープンしたばかりの


カレーハウスシェフへ


するとここで事件が！？


いつも張飛の生まれ変わりでは？と疑われるじいじさんが、


このお金が湧いてくる財布で




全員分払うって言うじゃありませんか！？



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2016年05月07日　安く買うのがミソ


え〜！？Σ（・□・；）


あなた様は数々の武勇伝の他に


ついに錬金術まで手に入れたのですか！？


もはや　"神"　の領域Σ（・□・；）


すごい...


ゴッドじいじ...




詳しく聞くと、手に触れて念じたものがお金に変わり


さっきのお金の湧き出る財布から出てくるそうで...


今回お金に変わったものは


トレジャーハンター　５　で獲得した

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2016年02月02日　もはや定番（笑）


このカゴの中にある




これ。




これを錬金術で８０００yenに変えて


下々の我々に施してくださいましたm(__)




ゴッドじいじ...


これで今日も一日生きることができました...


ありがとうございます！


明日は焼肉でお願いしますm(__)m


...


そして、ゴッドじいじ一行は赤磐市の


シークレット２０万円戸建見学会１日目へ

ayakoさん（女性）
O村さん

が合流し現場到着。




ここも明日があるのでまたね(^^;


...


そんなこんなで、今日も昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)




この西側の市道は建築基準法上の道路では無い。



青線と赤線の間の側溝はわたくしの土地。



青線から左は道路幅員が３．５ｍ。


４ｍないのでこのままじゃ西側接道では建てられない。


「そんなのセットバックすりゃいいじゃん？」


ってことで、まずはセットバックとはなんぞや？


使える敷地が狭くなる!?　セットバックって何？


このリンク先にはこうあります。


一般には、狭い道でも日常生活上は「道路」と呼んでいますが、
建築基準法では幅が４ｍ以上ないと「道路」とは認められません。

ただし、建築基準法が制定される前から幅４ｍ以下の道路は存在したため、
幅が４ｍ未満でも、行政から指定を受けた場合には「道路」とみなす例外規定があります。

こういった道は建築基準法第42条第2項で規定されていることから「二項道路」と呼ばれています。
二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの「セットバック」が必要になり、
これには状況に応じて二つのケースがあります。

まず第一は、道路の反対側が宅地の場合。
道路の中心線から２mセットバック（後退）する必要があります。

第二は、道路の反対側が崖、川、線路等の場合。
道路の端から４mセットバック（後退）しなければなりません。




ふむふむ...


路地に入るとこんな凸凹の道が時々ありますよね？




こういうの、広くなっているところはセットバックしたあとなんですね。


古い建物を将来解体し、建て直す際には


中心線から２ｍ後退しないといけない。


そうすれば、いつかは全部が建て替えられ


全部４ｍの幅の道路になりますよってことですね。


いつのことになるかわかりませんが(^^;




つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
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＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日も１１時から


ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目へ
　　
SB田さん
SB田さん奥さん（女性）
J子さん（女性）
F原Hさん
K只さん
みっちゃん（女性）
トナカイさん
わたくし

の８名で。

昨日の見学会
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)


この物件は以前ここで登場しています。

関連記事
2015年07月26日　ありがたいことで。
2016年01月15日　残された大物たち


倉敷大家さんと見に行った時はこんな感じでしたね。












その数か月後にロバートS田さんの２○○万円の指値が通ったというΣ（・□・；）


それから、トレジャーハンター　４　にも登場(^^;

関連記事
2016年01月20日　男が３人？？
























...


こんな残置物満載で大変な状況が一変Σ（・□・；）


まずはキッチン

ビフォー


↓

アフター





このキッチン、こももさんの２号物件から移植されました(*´▽｀*)



こももさん２号戸建関連記事
2016年01月15日　残された大物たち
2016年01月20日　男が３人？？
2016年01月24日　大家仲間
2016年02月11日　８　借りる・返す　ということ。
2016年02月15日　ありがたい。
2016年02月26日　入りたくない率　１００％
2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し

こももさんブログ
キッチンをあげたら　イイコトあった(≧▽≦)。


ちなみにこももさんの２号のキッチンはこんな感じね(^^)




これ、１００均一で買って付けたんだって(^^)v




次はトイレ

ビフォー


↓

この扉を開けると...


アフター



...


お風呂

ビフォー


↓

アフター



...


庭

ビフォー


↓




...


この押入れを開けると




...


...


じゃーん！




洗濯機置き場と洗面を新設しました〜(*´▽｀*)



２階も畳を替えてスッキリ(^^)/





全く別物になりましたね〜


これをDIYでやってのけ、リフォーム費用は約７０万円Σ（・□・；）


ロバートS田さんはこの時もDIYで頑張っていましたね(^^)

関連記事
2015年11月11日　最後は「ロバートS田さん○○○万円戸建」
2015年11月21日　まだまだ控えているんですよ(^^;)
2016年01月07日　勉強になることが必ずありますねー


わたくしではとても真似はできませんが


いろいろ勉強になります(^^)v


いつもありがとうございますm(__)m



おしまい



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　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
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　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
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　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
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＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


昨日はロバートS田さんのDIY戸建見学のあと



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2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月04日　リフォーム費用は約７０万円


ランチは　北区天神町1-16　串揚 山留へ




昼間から高級感ある串の定食でございます(^^)v


そして、メインイベントの、２０万円戸建見学へ。


この２０万円戸建、実はここで登場しております。

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2016年04月30日　八方塞がり


室内はかなりまともなんですよねー







もちろん、土地建物で２０万円。


わたくしが２０万円支払い済みで、


すでに権利書、印鑑証明なども回収。



あとは契約書に署名捺印し、誰で登記するか？だけ



という至れり尽くせりの物件。

じゅんこさん（女性）
むーさん（女性）
むーさん娘さん（女性）
J子さん（女性）
F原Hさん
K只さん
みっちゃん（女性）
SB田さん
SB田さん奥さん（女性）
トナカイさん
わたくし

の１１名でいざ！


しか〜し、問題勃発Σ（・□・；）


なななんと、鍵がない！？(;''∀'')


忘れた気もするけど


鞄の中に入れたような気もする...


どっちにしても無い(>_<)


ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m


で、家に帰って心当たりの場所を見ても


ない！？


え〜？？ここになかったら...


どこにもない...　困ったな...


え〜、鞄の中なかったよな...


あっ...




ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m


１０日（金）、１１日（土）の予定で再度配信します(^^;


...


そんなこんなで、前回からの続きを

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2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)


セットバックという意味はわかったと思いますが




今回は、片側が水路なので一方的にこちらが下がる場面(-_-;)


青線までが３.５ｍしかないので



全部こちらに後退して赤線のところまでいけば４ｍ確保で


無事に進みまーす(*´▽｀*)


ってことぐらいは


ちょっと分かる人ならすぐに想像できること。


...


...


しかーし


セットバックする必要があるのはこのケース。

二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの「セットバック」が必要


二項道路...




二項道路というのは


建築基準法第42条第2項で規定されていることから「二項道路」


では建築基準法第42条第2項には


どう書いてあるかというと

この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、
同項の道路とみなし、
その中心線からの水平距離二メートル
（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル
（特定行政庁が周囲の状況により
避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。
以下この項及び次項において同じ。）
の線をその道路の境界線とみなす。

ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で
がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、
当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に
水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。



そうだね。勉強したから知ってるよ。


この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したもの


今回の道路は

×　この章の規定が適用されるに至つた際、現に建築物が立ち並んでいる

○　幅員四メートル未満

×　特定行政庁の指定


がびーんΣ（・□・；）



この道路は二項道路ではないのです...


当時はこの３.５ｍの道路沿いに建物が無かったんですね...


ということは、セットバックは適用されない...


Oh...



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。

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2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)


ということで、青線まで３．５ｍしかなく



二項道路でもないのでセットバックも適用されませんが


奥の家はこの道を接道に取って建ち並んでいます。



もちろんここもセットバックは適用されないはず。


なぜでしょう？？


...


...


実は、この家々はこの部分を市に寄付したんですね〜



寄付することで３．５ｍだった道が４ｍになって


緑線から向こうは建築基準法上の道路になり



建築が可能になったんですね〜


見た目は一緒なのに、ここに見えない線があるんですね...


...


なので、わたくしもこの部分を寄付することにしましたよ(-_-;)




じゃないとこっちからの接道が取れないもんね...


図面でいうとこの部分ですな。



幅は５０ｃｍちょいですけど


長さが４０ｍちょいもあるんですよΣ（・□・；）


面積にして　２４．２３�u（約７．３３坪）



坪単価は約９万円で買っとりますので


約６５万円ですな...


しかも、寄付するのには寄付する側の負担で


測量して、境界確定しないといけない...



全部含めると、１００万円近い寄付という感じでしょうか...



わたくし、昨年は長野県安曇野市に


ふるさと納税で３０万円寄付して


ノートPCのVAIOをいただきましたが...

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2015年07月21日　ふるさと納税ってお得ですね〜
2015年08月26日　２年以上は確実
2015年09月30日　買物デー



この寄付はあまり面白くないですな...(-_-;)


仕方ないけど(>_<)



つづく



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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目　
　　６月 １０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員９名）
　　　１じいじさん
　　　２摂津屋さん
　　　３TAKEさん
　　　４HR田さん
　　　５J子さん（女性）
　　　６ayakoさん（女性）
　　　７デンチさん
　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　　６月 １０日（金）１３時半〜
　　参加予定（定員９名）
　　　１TAKEさん
　　　２HR田さん
　　　３わたくし

＜見学会のお知らせ３＞
　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　　６月 １１日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１こももさん（女性）
　　　２OCさん
　　　３摂津屋さん
　　　４J子さん（女性）
　　　５よーすけさん
　　　６むーさん
　　　７rikouさん
　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　　６月 １１日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　１G地さん
　　　２わたくし


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、住宅設備などを扱う


永大産業さんのショールームへ行ってきました。


かっちょええステンレスのキッチン...




いつか使ってみたいんですけど


お高そうですね(-_-;)


...


さて、昨年２月１９日決済した物件１０号土地。

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2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日　近況報告
2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
2016年05月09日　まだ買ってないのに...


ようやく所有権移転を果たしました〜(*´▽｀*)




いや〜長かった〜(^^;


ようやく５００万円が報われました(笑)


...


それと並行して進めていた土留めの工事。




隣の田植えが始まったら何もできなくなるからね(-_-;)


それがこんな感じになりました〜(*´▽｀*)




そして、いいてんきさんにお願いして


昨日から土を入れてもらっています(^^)/




ここまでできればあとはね。


諸々で１区画あたり３００万円ぐらいになるかな。


６０坪あるから、坪５万円ぐらいの仕入れですか。


近所の分譲地が１５区画ぐらいあったかな〜


近隣が坪１１〜１５万円ぐらいで売ってて


あっという間に売れてバンバン建ってるから


こっちも坪１０万円ぐらいなら売れると思うんだよね〜


サクッと売ってしまったほうがいいのか...


せっかく赤磐市では一等地を安く手に入れられたんだから


何か建てたほうがいいのか...


悩ましいところなんです...


というのも、何を建ててもうまくいきそうな場所だから余計にね(-_-;)



プラン的にも

環太平洋大学に向けた６戸１のアパートも入るし

１K３戸のガレージハウスも入るし

戸建賃貸２戸も入るし

もちろん平屋２戸も入る...



まぁ、どれでもいけるように区切ってもらったんですけどね。


でも、選択肢が多いと逆に困りますね(>_<)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　　６月 １１日（土）１１時〜
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　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
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　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
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　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。

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2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
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2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)



２４．２３�u（約７．３３坪）＋測量、境界確定費用の




１００万円近い寄付でサクッと進めばいいですが


そこは役所仕事(-_-;)


なんだかんだ書類も必要ですし






測量、境界確定する時間もそれなりにかかります(-_-;)


隣接する方に協力してもらわないといけないですし...


今回は大半が 官 の土地だったので楽なほうでしょうが


関係者の多くが　民　で


みなさんが遠方だったら印鑑もらうだけで大変です(;´Д｀)


境界確定して市に申請してからも


受理されるまではかなり時間がかかります...


お陰で３ヶ月ぐらい着工が延びてしまいました(-_-;)


...


でも、良いこともありました。


元々、南側からの接道なら何ら問題ありませんが


わたくし、今回は西側の接道も使ったプラン


を実現することを伝えて購入しておりました。


その上で、西側からはセットバックが必要になるとの説明を受けていました。


そうなんです。この寄付の話しは寝耳に水。


今回の部分は駐車場の一部の予定でして


元々駐車場の奥行きを６ｍに設定していたものが


セットバックで５０ｃｍ食い込もうが

寄付で５０ｃｍ持っていかれようが


５．５ｍになるだけなので、大きな影響はありません。


どちらも構造物を作ることはできませんが


車の通行ができればわたくしの目的は果たせますから。


ただ、

セットバックで５０ｃｍ　と

寄付で５０ｃｍ　では

大きな違いが。


セットバックで５０ｃｍは自分の土地　

寄付で５０ｃｍは岡山市の土地


どちらも自由にはできないけれど


２０８.１２坪　が　２００.７９坪　へ


財産上は減ってしまう...


でも、わたくしの購入価格は


坪９万円の２０８坪で　１８７２万円
※正確には８９,９４８円×２０８.１２坪


そこから２４．２３�u（約７．３３坪）が減る...


でもそんな話は聞いていない...


そこで、寄付が必要なことが発覚した際、仲介業者さんに

「そんな話は聞いていませんけど
　減る分の売買代金を戻してもらって
　寄付までの費用を負担してもらえればそれで構いませんけどねー」

って提案したら




差額の６５９,３４０円が戻ってきました〜(*´▽｀*)


もちろん寄付までの費用も売主持ちで。


ま、南側からの接道だけで計画していれば


こんなこともなかったんですけどね(^^;


ただのセットバックなら一銭にもなりませんけど


寄付して接道を得て、お金も戻ったんで


工期は延びたけどこれはこれで良かったんでしょう(^^;


その後、無事建築確認も下りて




９月完成で進んでおります(^^)/



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
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　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目　
　　６月 １０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員９名）
　　　１じいじさん
　　　２摂津屋さん
　　　３TAKEさん
　　　４HR田さん
　　　５J子さん（女性）
　　　６デンチさん
　　　７わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　　６月 １０日（金）１３時半〜
　　参加予定（定員９名）
　　　１TAKEさん
　　　２HR田さん
　　　３わたくし

＜見学会のお知らせ３＞
　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　　６月 １１日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１こももさん（女性）
　　　２OCさん
　　　３摂津屋さん
　　　４J子さん（女性）
　　　５むーさん
　　　６rikouさん
　　　７よーすけさん
　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　　６月 １１日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　１G地さん
　　　２わたくし


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日、南区役所に行く用事がありまして。




今更ながら、２５年末にオープンして以来初めて行きましたが


かっちょええ建物ですな〜Σ（・□・；）


かっちょええですけど、


税金でやる以上はコストも気にしてほしいですが...


それはさておき、この南区役所の中でこんなん見つけました。


「一歩踏み出せ　何かが変わる」



ほ〜、ええこと書いてますな〜


うんうん。ほんとその通り。


なんでもかんでもってことじゃないけど


じっとしてても何も変わらないしね〜


何かを変えたいなら自分が動くしかないわね...


南区役所、なかなかやりますな(^^)


...


...


貼ってあったのはここだけど(^^;




...


まぁそんな冗談は置いといて


こんなんも貼ってました。




南区管内を中心に岡山南部の地図ですが


ピンク色のところはこういうことだそうで。



ほとんどが海抜０ｍ以下〜１ｍとなっています(-_-;)


海抜ってのは平均海面からの高さね。


海抜　と　標高　の違いはここでも読んでください(^^;

「標高」と「海抜」の違いは?


南区は大雨で冠水するところもちょいちょいあるんですけど


南海地震で津波が堤防を越えたら


この一帯は完全にOUTですね...


津波がくるかどうかなんて誰にもわかりませんけど。


...


分散なのか？集中なのか？

関連記事
2016年05月25日　分散？集中？
2016年05月29日　その２　分散？集中？


過去２回は資金の面で書いてみましたが


複数物件を所有するようになったら


こういう地理的リスクも考慮しておいたほうが良いのでは？


とも思います。


集中的に立地を絞って拡大させていく戦略を


ドミナント戦略なんていいます。


物件の場所が集中していれば


何か突発的なことが起こってもすぐ向かえるので


管理しやすいですもんね。


自主管理大家さんだと必須の戦略でしょうね。



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　　６月 １１日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１こももさん（女性）
　　　２OCさん
　　　３摂津屋さん
　　　４J子さん（女性）
　　　５むーさん（女性）
　　　６rikouさん
　　　７あつおさん
　　　８よーすけさん
　　　９OCさん奥さん（女性）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　　６月 １１日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　１G地さん
　　　２わたくし

＜見学会のお知らせ３＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　　６月 １７日（金）１４時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２ロバートS田さん
　　　３HR田さん
　　　４sachikaさん（女性）
　　　５わたくし
　　　
＜見学会のお知らせ４＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　　６月 １８日（土）１２時半〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２わたくし

＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日はトリプル見学会へ出撃。


まずはmotoさんの５号平屋へ

じいじさん
摂津屋さん
TAKEさん
HR田さん
J子さん（女性）
デンチさん
わたくし

の７名。


motoさんは普通のサラリーマンなのに


早くも５棟目ですか〜Σ（・□・；）

motoさん４号の関連記事
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年12月06日　駐車場２台
2015年12月07日　物件力と...
2016年02月05日　結局、ここにたどり着くんですよ...
2016年02月06日　いろいろ見つけてくるな〜


４号からそんなに間がないんですけどね〜


１年に２棟ずつぐらいの割合で買っていますね。


素晴らしいですな〜(^^)


さて、motoさんの５号、実はここで登場しています。

関連記事
2016年03月29日　目標４５０万円


物件価格が３○○万円でリフォームが６０万円ぐらい。


DK　ビフォー


↓

アフター


元々奇麗だったので、CFとクロスの交換ね。


とりあえず畳はそのまま。


...


ここは３部屋も和室が(^^;


壁とふすまが汚かったので


壁はベニヤ板を貼ってクロス、ふすまは張り替え。

ビフォー
　

↓

アフター
　


...


庭もスッキリしました。

ビフォー


↓

アフター



ちょっとインパクトが欲しかったんですけど


まぁ無難な仕上がりですね(^^;


なかなか思い切ったことはしにくいもんね。


予算的には諸費用入れても目標は達成です(^^)v


あとはなんとか早めに客付けしたいですね(^^;


...


続いては１００万円古民家。


これはここで登場しています。

関連記事
2016年04月12日　ある意味、宝の山なんですが...


勇者のみなさんがいろいろ探検しております(^^;






ここはもう一日どこかで見学会しようかな。


素材は面白いんだけど


１００万円で買っても再生に結構かかるからな〜(-_-;)


どうしたもんかね...


...


恒例のランチは

岡山市中区 神下 162-1
焼肉296 （ヤキニクフクロウ）




なかなかおいしゅうございましたよ(*^^)v


...


摂津屋さんとはここでお別れし


６名の勇者で２０万円戸建見学会３日目へ突入。




ここは誰が見ても安いっていうね〜(^^;


まぁ普通、２０万円なんかである程度まともな戸建ては買えんからね〜


来週あたりエントリー開始しましょうかね(^。^)y-.。o○


今度は何人手を挙げるかな？



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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