2015年02月19日
違いは紙一重
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分～１６時
北区富田町２ー５－１３
ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
さて、昨日のブログでチラッと書きましたが
実は先日物件を買いました。
今日はそのお話を少々。
...
場所は岡山市外の近郊で約１２０坪。
周辺の坪単価の半額以下で買えました。
特殊な事情でみなさんには紹介できませんでした
これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ｰｰ;)
...
この土地、４００坪近くあります。
そこに、この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。
この方を Bさん とします。
この土地の売主を Aさん とします。
Aさんはこの土地全部を一度に売りたいんです。
...
そこでいろいろ問題が発生します
実はここ、現況は 田 で、地目も 田 なんです。
市街化区域内なので、宅地へ転用することは可能で
Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし
全体で農地転用の許可は得ています。
じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...
細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合
開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。
ここの土地全体の約４００坪のままではそこに該当してしまいます
で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると
開発行為に該当するので、
該当しない広さをBさんは欲しい...
でもAさんは一度に全部売りたい...
...
じゃあ、Bさんには開発行為に該当しない広さの土地を売って
残りを誰か（Cさん）に売ればいいのでは？
そうなると、いまはひとつ（一筆）の土地なので、区分け（分筆）しないといけません。
どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...
費用も発生する...
中途半端に残すと残りが売れにくくなる...
まぁそこはなんとかクリアするとして
まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。
しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので
Bさんの買いたい土地だけを農地転用して売ります。
でも、残った土地は 田 のまま...
このままじゃCさんに売れない...
残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので
では、この土地をBさん建築時の資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。
それなら第三者（Cさん）に売れると。
でも、雑種地に転用するには
最初の土地をBさんが買って工事が始まらないといけないね...
となると、Aさん希望の同時に売却はできない...
...
一番丸く収まるのは、Bさんがその雑種地になる予定の土地も買って
その後Cさんに売れば
Aさんは一度に売却できるんですけど
そこまでの資金をBさんは用意していない( ；∀；)
...
ね、ややこしいでしょ(ｰｰ;)
全体で約１５６０万円ぐらいになるんですけど
５００万円ほどが足らないので
Cさんにわたくしがなって
買うことになったというお話し。
...
なので、
Aさん → 全部Bさん → 一部わたくしへ という契約決済を同時にやりました（ﾟдﾟ）
お金の流れは
わたくしの５００万円を → Bさんへ
Bさんはわたくしの５００万円と自分の１０６０万を → Aさんへ
で、契約決済完了と。
...
で、所有権は Aさん → Bさんへ
決済引渡しと同時にBさん部分の宅地へ変更をおこない
わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ...
...
気づきました？
「わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ」...
そうなんです。
お金をBさんに払いましたが
所有権はまだわたくしに移転していないんです(((゜Д゜；)))
雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない
最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)
Bさんのアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けです
あはは(；´∀｀)
...
所有権移転をしてもBさんのアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。
ということは、今から数ヶ月～半年程度は動きが取れず
その後わたくしの土地に新築なりを着工し
数ヵ月後に完成となると
かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねー
土地は減価償却もありませんしね...
あはは(；´∀｀)
そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです(￣◇￣;)
しかも最終的に話がまとまったのが２月９日
契約決済は２月１３日。
これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど
こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ？（笑）
...
良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然。
それに対し、どこまでリスクを許容できるか？
ボロいとか
道路がない、狭いとか
土地の形が悪いとか
土地が狭いとか
出口がないとか
いろんな障害が出現しますが
あーだこーだ言うてたら
リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話です。
買う人はいっぱいいるんですから。
...
ただ、それらを買う人は
リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。
この違いは紙一重なのかもしれません。
わたくしは前者でありたいものですが(ｰｰ;)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分～１６時
北区富田町２ー５－１３
ご一緒してくださる方は、１２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
さて、昨日のブログでチラッと書きましたが
実は先日物件を買いました。
今日はそのお話を少々。
...
場所は岡山市外の近郊で約１２０坪。
周辺の坪単価の半額以下で買えました。
特殊な事情でみなさんには紹介できませんでした
これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ｰｰ;)
...
この土地、４００坪近くあります。
そこに、この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。
この方を Bさん とします。
この土地の売主を Aさん とします。
Aさんはこの土地全部を一度に売りたいんです。
...
そこでいろいろ問題が発生します
実はここ、現況は 田 で、地目も 田 なんです。
市街化区域内なので、宅地へ転用することは可能で
Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし
全体で農地転用の許可は得ています。
じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...
細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合
開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。
ここの土地全体の約４００坪のままではそこに該当してしまいます
で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると
開発行為に該当するので、
該当しない広さをBさんは欲しい...
でもAさんは一度に全部売りたい...
...
じゃあ、Bさんには開発行為に該当しない広さの土地を売って
残りを誰か（Cさん）に売ればいいのでは？
そうなると、いまはひとつ（一筆）の土地なので、区分け（分筆）しないといけません。
どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...
費用も発生する...
中途半端に残すと残りが売れにくくなる...
まぁそこはなんとかクリアするとして
まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。
しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので
Bさんの買いたい土地だけを農地転用して売ります。
でも、残った土地は 田 のまま...
このままじゃCさんに売れない...
残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので
では、この土地をBさん建築時の資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。
それなら第三者（Cさん）に売れると。
でも、雑種地に転用するには
最初の土地をBさんが買って工事が始まらないといけないね...
となると、Aさん希望の同時に売却はできない...
...
一番丸く収まるのは、Bさんがその雑種地になる予定の土地も買って
その後Cさんに売れば
Aさんは一度に売却できるんですけど
そこまでの資金をBさんは用意していない( ；∀；)
...
ね、ややこしいでしょ(ｰｰ;)
全体で約１５６０万円ぐらいになるんですけど
５００万円ほどが足らないので
Cさんにわたくしがなって
買うことになったというお話し。
...
なので、
Aさん → 全部Bさん → 一部わたくしへ という契約決済を同時にやりました（ﾟдﾟ）
お金の流れは
わたくしの５００万円を → Bさんへ
Bさんはわたくしの５００万円と自分の１０６０万を → Aさんへ
で、契約決済完了と。
...
で、所有権は Aさん → Bさんへ
決済引渡しと同時にBさん部分の宅地へ変更をおこない
わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ...
...
気づきました？
「わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ」...
そうなんです。
お金をBさんに払いましたが
所有権はまだわたくしに移転していないんです(((゜Д゜；)))
雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない
最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)
Bさんのアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けです
あはは(；´∀｀)
...
所有権移転をしてもBさんのアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。
ということは、今から数ヶ月～半年程度は動きが取れず
その後わたくしの土地に新築なりを着工し
数ヵ月後に完成となると
かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねー
土地は減価償却もありませんしね...
あはは(；´∀｀)
そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです(￣◇￣;)
しかも最終的に話がまとまったのが２月９日
契約決済は２月１３日。
これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど
こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ？（笑）
...
良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然。
それに対し、どこまでリスクを許容できるか？
ボロいとか
道路がない、狭いとか
土地の形が悪いとか
土地が狭いとか
出口がないとか
いろんな障害が出現しますが
あーだこーだ言うてたら
リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話です。
買う人はいっぱいいるんですから。
...
ただ、それらを買う人は
リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。
この違いは紙一重なのかもしれません。
わたくしは前者でありたいものですが(ｰｰ;)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
