臭いがなー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


 ドル箱だった物件3号にH27年4末退去の通知が出てしましましたバッド(下向き矢印)

 次はどうしよう...



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
 4月3日にまさかの入金あり(゚o゚;;
 6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)

 そして、ほんとに入居した(@_@;)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、100万円物件9号の契約開始日でした...


本当に契約書を持ってくるのか?


ギリギリまで信じていませんでしたが


どうやら契約書を持ってきて、鍵を持って帰ったそうです(゚д゚)


本当に入居するんですね...


表面42%、諸費用含めても35%... ごっつぁんです。


今度は3号が月末に空くのでそっちをどうしたもんか...


とりあえず見学会でもやるかね...


この他にも見学会などの予定をいくつか調整中なので


近日中にお知らせしたいと思います手(パー)


...


さて、今日はこももさんの物件の決済引渡しがありましたーグッド(上向き矢印)

DSC_3524.JPG


関連記事
2015年03月10日 リフォーム練習用?
2015年03月17日 またひとり増えます。


これで晴れてオーナーになりましたグッド(上向き矢印)


...


その後、物件現地で、リフォーム屋さん、水道屋さん、ガス屋さんに


お集まりいただいてリフォームの相談を。

DSC_3525.JPG


敷地パンパンに建っているので


プロパンのボンベ置き場が気になっていましたが


そこは問題なくクリアひらめき



水道関係は今ある浄化槽をそのまま使えば


安く済みそうとのことひらめき


洗濯置場を新設しないといけないので


その分は余計な出費ですがバッド(下向き矢印)


しかし、洗濯機置場を安く作ろうと思えば


今度は洗面台を置く場所が無くなってしまう...バッド(下向き矢印)


個人的には、洗面台は無くてもよいと思うんですけどね...


そりゃ当然あったほうがいいに決まってますけども。


今どき洗面台があったところで大したアピールにもなりゃしませんし


入居にも家賃にも影響力は小さいんでね...


無けりゃ無いで入居者が勝手に考えます


この手の物件に住む方は


洗面台重視ではなく、家賃重視なんでね...


設置しておけば基本的にみなさん喜びはしますけどね...


顧客サービス?

自己満足?

経営的視点?



どれも重要といえば重要なんですけどねー(^_^;)


なんぼで貸したいか? 或いはなんぼで貸せるか?


というところからの逆算になると思うんですけどねー


...


まぁ内装はどうにでもなるとして、ひとつ問題があせあせ(飛び散る汗)


見学会の日は思ったほど動物臭もしませんでしたが


今日は雨で湿気っていたので随分臭いを感じましてねたらーっ(汗)


この臭いをどうするか?


何か良い案をお持ちの方がいらしたら


ぜひ教えてください(^_^;)



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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この記事へのコメント

じいじさん、tomoeさん、バーダックさん、ありがとうございますm(__)m
こももさんの買った物件は場所は悪くないのでそこをクリアすればかなり楽なんですよー
岡山大家|2015年04月08日(Wed) 09:30
>岡山大家さん
色々とお世話になります<(_ _)>
これが秋〜冬だったらリフォーム後までニオイに気付かなかったかもしれません。
早くにわかって良かったと思って良い方にとらえます。
最初の試練 何とかクリアしたいですー。

>じいじさん
『猫ピタ』情報ありがとうございました。
ミョウバン水しかないと思ってたんですが
この情報を見てネットで即ポチりました(*^-^*)。
届いたら試してみますね。

>tomoeさん
そうなんです。
業者さんに入っていただくにもあのニオイは申し訳ないと思います。
『猫ピタ』である程度収まってから業者さんに入っていただけたらなぁと思います。
消臭用クロス情報ありがとうございます。
検討します(*^-^*)。

>バーダックさん
オゾン脱臭器ダメでしたか…。
やはり全面やりかえが必要なんですね。
床は既にめくってあるので床板も取り換えっぽいですね…(@_@)。
ありがとうございました(*^-^*)。
こもも|2015年04月08日(Wed) 09:00
動物臭を完全に消すのは難しいですね。
知人の戸建が犬屋敷で、オゾン脱臭器を使いましたが歯が立たず。
床をめくり、壁はクロスを貼り直してようやく臭いが消えました。

少しの動物臭なら、漂白剤や脱臭剤でいいかもしれませんが、
強烈な臭いを消すには、部屋の全面やりかえしか無いと思います。
バーダック|2015年04月07日(Tue) 10:31
うちの会社も昔動物屋敷やりましたが、業者さんから結構クレーム出ましたね(^^;;
鼻が痛いし、お昼も、取れないとかなんとか、、って。笑、、
でも、ボード、クロス張替えである程度は消えましたよ!最近クロスも消臭用とかありますしどうでしょうか?
tomoe|2015年04月07日(Tue) 10:10
猫ピタはいかがですか?

長い間染み込んだままな状態だと消えないかもですが…
じいじ|2015年04月07日(Tue) 00:58
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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