2015年04月06日
臭いがなー
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)
H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
ドル箱だった物件3号にH27年4末退去の通知が出てしましました
次はどうしよう...
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
4月3日にまさかの入金あり(゚o゚;;
6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)
そして、ほんとに入居した(@_@;)
表面利回り42%
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入
120坪 坪単価4.2万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、100万円物件9号の契約開始日でした...
本当に契約書を持ってくるのか?
ギリギリまで信じていませんでしたが
どうやら契約書を持ってきて、鍵を持って帰ったそうです(゚д゚)
本当に入居するんですね...
表面42%、諸費用含めても35%... ごっつぁんです。
今度は3号が月末に空くのでそっちをどうしたもんか...
とりあえず見学会でもやるかね...
この他にも見学会などの予定をいくつか調整中なので
近日中にお知らせしたいと思います
...
さて、今日はこももさんの物件の決済引渡しがありましたー
関連記事
2015年03月10日 リフォーム練習用?
2015年03月17日 またひとり増えます。
これで晴れてオーナーになりました
...
その後、物件現地で、リフォーム屋さん、水道屋さん、ガス屋さんに
お集まりいただいてリフォームの相談を。
敷地パンパンに建っているので
プロパンのボンベ置き場が気になっていましたが
そこは問題なくクリア
水道関係は今ある浄化槽をそのまま使えば
安く済みそうとのこと
洗濯置場を新設しないといけないので
その分は余計な出費ですが
しかし、洗濯機置場を安く作ろうと思えば
今度は洗面台を置く場所が無くなってしまう...
個人的には、洗面台は無くてもよいと思うんですけどね...
そりゃ当然あったほうがいいに決まってますけども。
今どき洗面台があったところで大したアピールにもなりゃしませんし
入居にも家賃にも影響力は小さいんでね...
無けりゃ無いで入居者が勝手に考えますし
この手の物件に住む方は
洗面台重視ではなく、家賃重視なんでね...
設置しておけば基本的にみなさん喜びはしますけどね...
顧客サービス?
自己満足?
経営的視点?
どれも重要といえば重要なんですけどねー(^_^;)
なんぼで貸したいか? 或いはなんぼで貸せるか?
というところからの逆算になると思うんですけどねー
...
まぁ内装はどうにでもなるとして、ひとつ問題が
見学会の日は思ったほど動物臭もしませんでしたが
今日は雨で湿気っていたので随分臭いを感じましてね
この臭いをどうするか?
何か良い案をお持ちの方がいらしたら
ぜひ教えてください(^_^;)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)
H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
ドル箱だった物件3号にH27年4末退去の通知が出てしましました
次はどうしよう...
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)
4月3日にまさかの入金あり(゚o゚;;
6日から入居予定...ほんとに入るのか?(ーー;)
そして、ほんとに入居した(@_@;)
表面利回り42%
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入
120坪 坪単価4.2万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、100万円物件9号の契約開始日でした...
本当に契約書を持ってくるのか?
ギリギリまで信じていませんでしたが
どうやら契約書を持ってきて、鍵を持って帰ったそうです(゚д゚)
本当に入居するんですね...
表面42%、諸費用含めても35%... ごっつぁんです。
今度は3号が月末に空くのでそっちをどうしたもんか...
とりあえず見学会でもやるかね...
この他にも見学会などの予定をいくつか調整中なので
近日中にお知らせしたいと思います
...
さて、今日はこももさんの物件の決済引渡しがありましたー
関連記事
2015年03月10日 リフォーム練習用?
2015年03月17日 またひとり増えます。
これで晴れてオーナーになりました
...
その後、物件現地で、リフォーム屋さん、水道屋さん、ガス屋さんに
お集まりいただいてリフォームの相談を。
敷地パンパンに建っているので
プロパンのボンベ置き場が気になっていましたが
そこは問題なくクリア
水道関係は今ある浄化槽をそのまま使えば
安く済みそうとのこと
洗濯置場を新設しないといけないので
その分は余計な出費ですが
しかし、洗濯機置場を安く作ろうと思えば
今度は洗面台を置く場所が無くなってしまう...
個人的には、洗面台は無くてもよいと思うんですけどね...
そりゃ当然あったほうがいいに決まってますけども。
今どき洗面台があったところで大したアピールにもなりゃしませんし
入居にも家賃にも影響力は小さいんでね...
無けりゃ無いで入居者が勝手に考えますし
この手の物件に住む方は
洗面台重視ではなく、家賃重視なんでね...
設置しておけば基本的にみなさん喜びはしますけどね...
顧客サービス?
自己満足?
経営的視点?
どれも重要といえば重要なんですけどねー(^_^;)
なんぼで貸したいか? 或いはなんぼで貸せるか?
というところからの逆算になると思うんですけどねー
...
まぁ内装はどうにでもなるとして、ひとつ問題が
見学会の日は思ったほど動物臭もしませんでしたが
今日は雨で湿気っていたので随分臭いを感じましてね
この臭いをどうするか?
何か良い案をお持ちの方がいらしたら
ぜひ教えてください(^_^;)
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
【物件9号の話し(牟佐)の最新記事】
この記事へのコメント
こももさんの買った物件は場所は悪くないのでそこをクリアすればかなり楽なんですよー
色々とお世話になります<(_ _)>
これが秋〜冬だったらリフォーム後までニオイに気付かなかったかもしれません。
早くにわかって良かったと思って良い方にとらえます。
最初の試練 何とかクリアしたいですー。
>じいじさん
『猫ピタ』情報ありがとうございました。
ミョウバン水しかないと思ってたんですが
この情報を見てネットで即ポチりました(*^-^*)。
届いたら試してみますね。
>tomoeさん
そうなんです。
業者さんに入っていただくにもあのニオイは申し訳ないと思います。
『猫ピタ』である程度収まってから業者さんに入っていただけたらなぁと思います。
消臭用クロス情報ありがとうございます。
検討します(*^-^*)。
>バーダックさん
オゾン脱臭器ダメでしたか…。
やはり全面やりかえが必要なんですね。
床は既にめくってあるので床板も取り換えっぽいですね…(@_@)。
ありがとうございました(*^-^*)。
知人の戸建が犬屋敷で、オゾン脱臭器を使いましたが歯が立たず。
床をめくり、壁はクロスを貼り直してようやく臭いが消えました。
少しの動物臭なら、漂白剤や脱臭剤でいいかもしれませんが、
強烈な臭いを消すには、部屋の全面やりかえしか無いと思います。
鼻が痛いし、お昼も、取れないとかなんとか、、って。笑、、
でも、ボード、クロス張替えである程度は消えましたよ!最近クロスも消臭用とかありますしどうでしょうか?
長い間染み込んだままな状態だと消えないかもですが…