岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」北区番町戸建？＆ランチ
　 1日（金）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２みしばさん
　３よっさん
　４シャイダさん
　５まゆさん（女性）
　６ジェームスさん
　７よーすけさん
　８Ｔ本さん
　９ぐっちーさん
　10ひろしさん
　※満席になりました。



☆「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
　 2日（土）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２まゆさん（女性）
　３むーさん（女性）
　４よしみん（女性）
　５カンちゃんさん
　６Ｋ本さん
　７じゅんこさん（女性）
　８しのさん
　９ぐっちーさん
　10タマさん
　※満席になりました。



☆「視察」水島平屋４棟＆ランチ＆水島東栄町＋東常磐町＆お茶
　 4日（月祝）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２よーすけさん
　３ＲＹさん
　４タマさん
　５ちーこさん（女性）
　６しょーたさん
　７むーさん（女性）
　８よっさん
　９みしばさん
　10モモさん
　※満席になりました。



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



11月一覧
1日（金）12時半「視察」北区番町戸建？＆ランチ
2日（土）12時半「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
4日（月祝）12時半「視察」水島平屋４棟＆ランチ
4日（月祝）「視察」水島東栄町＆東常磐町＆お茶
6日（水）12時半「見学会」みしばさん赤磐市五日市戸建アフター＆ランチ
7日（木）12時半「視察」清輝本町戸建＆ランチ
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
26〜29日　ポールさん新築AP　富山遠征



12一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
17日（火）19時「忘年会２？」駅前あたり
23日（月）19時「忘年会３？」駅前あたり



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月16日　バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


毎日、なんだかんだあるんで


いろいろ思うこと？考えること？がありますね〜...



ってことで、今日もまた脱線(◎_◎;)


関連記事
2024年10月04日　次の一手にお悩み中...
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2024年10月21日　その３　次の一手にお悩み中...
2024年10月24日　その４　次の一手にお悩み中...





今日は午後から北区番町の見学で


夕方から自己資金１億円の初心者の方の話しを聞いて


その後、そうさんとこで新築の相談に行ってきました。








どれも書きたいこと満載でね〜(◎_◎;)





まずはそうさんとこの新築の相談ですかねー



これはみんなに配信したんだけど


誰も手を出さないって案件で


だったらそこに新築してみようか...と思って


頭で描いたことを、図面にしてもらうという相談でした。





幸いなことに長いこと不動産屋にいたので


「この場所なら」「この間取りで」「この家賃で」


なんとかなるんじゃないか？？




なんてことは感覚的にわかるようになりましてね。




周辺の需要とか、


ライバル関係なんかを理解していないと


建築屋に言われるがまま建てたりして


建てたものの...


なんてことになりますからねぇ...





これまた幸いなことに、幾度か新築をしたので


「サイズ感」がわかるようになったんですね。





いまではいくつものパターンがあるので


そのパターンを敷地にはめ込めばいいんですよね。


１・平屋（津島・５７平米）

２・２階建ての戸建（門田・８４平米）

３・小さめの平屋（植松・４５平米）

４・もっと小さめの平屋（kakurega・３７平米）

５・ガレージハウス（ヒミツキチ・５３平米）

６・小さな部屋のＡＰ（あそびば・１９.８７平米）

７・小さめのガレージハウス（平福・４４.９１平米）





やっぱりねぇ、なにもないところから形にするのって


すごく難しいし、時間がかかるんですよ...(-_-;)






半分冗談、半分本気で


わたくしの時給は４０億円なんて言っていますが


関連記事
2022年10月11日　自分の命の価値
2024年06月04日　お金持ちになるためにやらないほうがいいこと
2024年09月29日　いまさらこんなことする必要ないのにねぇ...




建築士という専門職のそうさんの時給だって


同程度にはなると思いますよ？




まぁこの計算は、


残りの命（想定）で考えているので


専門職とかは関係ないんですけどね^^;





なんにしても、専門職（プロ）の方の


貴重な命の一部（数時間）を借りるわけですから


それ相応の見返りは用意しないと...






とはいうてもですね、この建築士の業界。


どこも、設計とか見積もりはタダなんですよねぇ...





まぁ見積もりがタダなんてのは、


建築士の業界に限らず


リフォーム屋さんとか、解体屋さんとか、車屋さんとか


どこの業界でも概ねそうですけどね...




飲食店なんかもそうですよね。


メニュー表に食事の内容と価格が書いていますよね。




あれ、要は見積もりですよ。


この商品を、この価格で提供しますので


お好きなのを選んでください。ってことですわね。





建築なんかだと、ひとつひとつ違うというか


その敷地に当てはまる「新企画」となると


全部、いちから練っていかないといけないですからねぇ...





そうやって自分の時間（命）を使って


プランとか相談に乗って、詳細な見積もりを作って...




施主候補の方が融資がダメだったとか


その希望の土地が売れたとかって


あっさり反故にされるんですからねぇ...




ほんまたまらんですよ...





なので、話がうまく進んで完成すればいいとして


何らかの事情で進まない場合は


「「企画・相談料」が発生しますよ」


って話しにしたほうがいいのでは？


って話したんですけどね...




まぁそこはどうなるかわかりませんけども


話しが流れた場合はいくらかでもお礼をするとか


ちょっと考えたほうがいいと思いますよね〜



ダメになったという報告さえもない人がいるらしいので...





なので、わたくしとしては


なるべく手間がかからない？ような形で


相談にあがるようにしているつもりで


今回も、プランＡでは


６・小さな部屋のＡＰ（あそびば・１９.８７平米）の


改良版をイメージしていきました。





過去にやったことがあるものがベースになると


図面にしても見積もりにしても


やりやすいんじゃないか？と思ったんですね。





やりやすいということは、


早くできるということに繋がるので


銀行への持ち込みも早くなると思うんですね。





そうさんにお任せした


「kakurega」「ヒミツキチ」「あそびば」も


最初の企画時には、きっと大変だったと思います(◎_◎;)




あーしたい、こーしたいって


思い付きで次から次へと突然言い出す


かなり面倒な施主ですからね〜(◎_◎;)





その後のいまやっている「平福」は


「ヒミツキチ」の改良版なので


少しは手間が省けたのでは？と勝手に想像しますが


今回の案件も「あそびば」の改良版なので


図面・見積もりが早く上がってくるんじゃないかと思っています。





今回も少し改良を入れていますが


これだけラインナップがあれば


大概の候補地にはまるんじゃないかと思います。





別に物件を増やしたいわけじゃないですけど


新築を考えるのは好きなので


次々と新築をやれれば、それで潤う人もいる


と思えば


もう少しだけ踏ん張って取り組んでもいいのかなー


と思いましたね。





おしまい




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タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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