岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
　１２月 ２３日（金,祝）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１ryokoさん（女性）
　２とっこさん（女性）
　３よーすけさん
　４倉敷大家さん
　５むーさん（女性）
　６真中さん（女性）
　７N村さん奥さん（女性）
　８TAKEさん
　９じゅんこさん（女性）
　10わたくし
　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ２＞
　南区某所全空きアパート見学会１日目
　１２月 ２３日（金,祝）15時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２むーさん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４とっこさん（女性）
　５真中さん（女性）
　６minakoさん（女性）
　７N村さん奥さん（女性）
　８rikouさん
　９kentaさん（初登場）
　10わたくし
　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ３＞
　南区某所全空きアパート見学会２日目
　１２月 ２６日（月）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１OCさん
　２OCさん奥さん（女性）
　３こももさん（女性）
　４かこちゃま（女性）
　５じいじさん
　６麒麟さん
　７SB田さん
　８norikoさん（女性）
　９みっちゃん（女性）
　10わたくし
　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 ２３日（金,祝）12時半〜じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
　　　　　　　　　 15時半〜南区某所全空きアパート見学会１日目
　１２月 ２６日（月）１２時半〜　南区某所全空きアパート見学会２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


昨日も登場した、公売で落札したryokoさんの廃墟物件。

関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？
2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
2016年11月09日　役所三昧
2016年11月20日　ふむとおちるよおちるよ
2016年12月21日　未踏の地へ


ryokoさんがあみだくじでゲットした


中区乙多見１６０万円戸建への

関連記事
2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり
2016年08月19日　悩める乙女
2016年09月30日　ぎりぎり間に合った(^^;



車の進入ができるようになりました〜(*´▽｀*)
　


１月中には駐車場として稼働できそうですね(^^)v


...


さて、新潟県糸魚川（いといがわ）市でどえらい火事ですねΣ（・□・；）

TBS News i
新潟・糸魚川市の大規模火災、１４０棟焼き鎮圧


とはいっても、新潟の糸魚川市がどこにあるのかわからない(^^;


ということで調べてみました(^^;

糸魚川市　グーグルマップ


火災は糸魚川駅のすぐ北の大町１町目の商店街だそうで。


駅の近くの商店街いうたら


岡山なら奉還町商店街みたいな感じですかね。


あのあたりも火事になったらひとたまりもないもんな...


こういう時のために火災保険に入っとけばいいんでしょうけど


時々ケチってる人がいますからね〜(-_-;)


自分は家事を起こさないみたいな根拠のない自信？


があるのかどうかわかりませんが


火事って自分が出火元とは限りませんからね(;´Д｀)


火災に関しては、失火法（失火の責任に関する法律）というのがあって

自宅から出火し延焼！失火法について


自分が火元でも損害賠償責任を負わなくてよい場合があります。


自分とこが燃えれば、そりゃ自分の責任で直せばいいですけど


火災は際限なく広がっていく可能性があるので


燃え広がったもの全てに関して


火元に責任を負わせても払いきらんですからね。


それで、燃え移ったものまでは責任を負わなくてもよいことになっています。


ただし、重過失がある場合は除きます。


ここに書かれていますが

All About
失火責任法とは？ 重過失と損害賠償責任

●天ぷら油
天ぷら油を入れた鍋をガスコンロで加熱したまま、長時間その場を離れた間に引火

●暖房器具
・電気ストーブをつけて布団で横になったところ眠ってしまい、布団に火が燃え移って引火
・石油ストーブのそばに蓋の無い容器に入ったガソリンを置いた

●寝タバコ
寝タバコで引火、火災が発生

などなど。


要は、普通に注意しとけば大丈夫だったでしょうに...


ということですね(-_-;)


なので損害賠償されなくて困らないように


自分の建物には自分で火災保険に入っておくほうがいいんです(-_-;)


わたくしはたまたま不動産屋の営業マン時代に


損害保険の募集人の資格の取得の際に知りましたが


もらい火で損害を請求できないなんて


ちょっとビックリしましたよ(^^;




火災保険には特約がいろいろあって


火災以外の損害に適用されるケースがあるんで


加入はもちろんのこと


どんな場合に適用されるのか？


ちゃんと理解しておかないと


え！？こんなケースでも保険が出るの？？


みたいなこともあるんで


実は、せっかく貰えるものを貰っていないなんてことも


あったかもしれませんよ(^^;



世の中、知らないと損することばかりです(-_-;)



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆総社市　見学会３件＆ランチ
　３月１３日（火）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Ｙ口さん
　　２ひろさん
　　３じいじさん
　　４DDMさん
　　５こももさん（女性）
　　６ラーメンnnwさん
　　７わたくし

☆茶屋町戸建視察＆ランチ
　１５日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２N西さん
　　３N西さん奥さん（女性）
　　４わたくし

☆新京橋アパート見学会
　１５日（木）１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１namiさん（女性）
　　２まこりん
　　３わたくし　　　　　


＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）１９時〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）１１時〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１２時半〜そうさん学南町新築完成見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ここで見学会をさせてもらったみーこさん。

関連記事
2017年03月22日　「ふーん...じゃあ次へ」




もう４年ぐらいになるかな〜？


静岡県へ引っ越ししていったんで


こちらは遠隔で運営してますけど


ついに静岡で２号物件を購入する運びとなったそうで(≧▽≦)





それで火災保険を段取してあげたんですけど


やっぱり静岡って地震保険が高いんだね〜Σ（・□・；）




木造平家建て　５７．９３平米で

火災　５００万円
地震　２５０万円

の５年契約、１年払いで

本体　１２,５７０円
地震　　９,０８０円


ですと。


地震リスクをかなり高く見積もってますね(◎_◎;)





ちなみにわたくしの物件３号は


同じく木造平家建て　５０．０８平米で

火災　３００万円
地震　１５０万円

の５年契約、年払いで

本体　１０,５９０円
地震　　１,７１０円




５００万円と３００万円の違いはあるけど


火災本体はそんなに変わらないのに


地震部分は


９,０８０円　と　１,７１０円(;´Д｀)




物件４号なんて


木造平家建て　４１．１８平米　で

本体　２００万円
地震　１００万円　で


地震は１,１４０円だからね〜(^^;



ボロだから万一大地震がきたら


壊れる可能性も高いだろうし


そんなに安いならついでに入っとけって感じで


本体が安いなら気軽に入れる価格(^^;




今年買った総社のアパート２号でも


鉄骨２階建て　２４５．５２平米　に


火災　１０００万円
地震　　５００万円

で、５年、年払いにしたけど


本体　２３,６００円　で


地震部分は　３,０５０円


６部屋のアパート１棟でこれなら


入っときゃよろしいがーって感じ(^^;


.....


みーこさん２号
木造平家　５７．９３平米
地震　２５０万円
地震　９,０８０円


物件３号
木造平家　５０．０８平米
地震　１５０万円
地震　１,７１０円


物件４号
木造平家建て　４１．１８平米
地震　１００万円
地震　１,１４０円


アパート２号
鉄骨２階建て　２４５．５２平米
地震　　５００万円
地震　３,０５０円


.....



毎年かかる費用だから


規模が大きくなったらのしかかってくるね...



わたくしが保険の勉強をした１０年ちょっと前でも


南海トラフがどうのってことで


太平洋沿岸部は保険料が高いのは知ってたけど


こんなに違うんだね(◎_◎;)




一般的に災害が少ないと思われている岡山県。


沿岸部では時々台風被害もあるけど


実際、岡山市内では台風とか地震とかそうそうない。



もしかしたら未知の断層とかがあるかもしれないけど


岡山っていまのところ恵まれてます(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆茶屋町戸建視察＆ランチ
　１５日（木）１１時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２しんやさん
　　３真中さん（女性）
　　４こももさん（女性）
　　５norikoさん（女性）
　　６わたくし

☆新京橋アパート見学会
　１５日（木）１４時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１namiさん（女性）
　　２まゆさん（女性）
　　３まこりん
　　４こももさん（女性）
　　５しんやさん
　　６norikoさん（女性）
　　７わたくし　　　　　


＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
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　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
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２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
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２４日（土）１１時〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１２時半〜そうさん学南町新築完成見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は地震保険のことを書いたから


今日も少し保険の話しを。


関連記事
2018年03月12日　地震リスク




勝手に自分の中で


知ってて当たり前的な認識になってたから


いままで特に触れることもなかったけど


よく考えたら


自分も火災保険募集人の資格を取るまでは


全然知らなかったから


この機会に取り上げておこうかと(^^;




素人相手に専門用語をべらべら使って


話しをややこしくするやつは嫌いなんですけど


自分も似たようなことになってるかもしれませんね(◎_◎;)


完全初心者の方とお話することも多いくせに


配慮が欠けていてすみませんm(__)m




そんなこんなで


知ってる人にとってはつまらない内容ですが


ご勘弁を(^^;





さてまず火災保険について。




火災というのは


どんどん燃え広がっていく可能性があって


それに伴い、


損害額もどんどん大きくなる可能性がありますね。




ある個人宅が出火元として


周辺の家などにたくさん燃え広がっていった場合


基本的な考えでは


その出火元が、被害を被ったお宅の全補償をするべきでしょう。



ただ、そうなると


補償額が過大でどうにもならないケース考えられます。




そこで、「失火責任法」というのが登場します。


よく「失火法」なんて呼びます。



失火責任法とは



こちらから抜粋しますが

「民法第七百九条の規定は失火の場合は之を適用せず
　但し失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」
※カタカナ部分をひらがなに直しました。


とあります。



失火の場合は、民法７０９条は適用しない。




では民法７０９条はというと



「故意又は過失によりて他人の権利を侵害したる者は
　之に因りて生じたる損害を賠償する責に任す」



とあります。


故意というと、放火とかですかね。


過失というと、過って失敗した。そのままですね。



そんなときは、損害賠償をしなさいよということですが



「民法第七百九条の規定は失火の場合は之を適用せず」ですから



失火　→　過失による出火は民法７０９条を適用しないということに。



なので、火事を起こしても損害賠償責任を免れるわけです。




もちろん、故意の場合は免れません。


それと


「但し失火者に重大なる過失ありたるときは此の限りに在らず」


とあるので


重大な過失があるときは免れません。




では、重大な過失とは？


これも先ほどのから抜粋しますが

失火責任法とは



・電熱器を布団に入れて使用し、火災が発生した
・寝たばこが原因で火災が発生した
・てんぷらを揚げている途中で台所を離れたため、
　過熱されたてんぷら油に引火した例



こういったケースは重過失であるとされています。



重過失とまで認められるケースはそんなに多くはないです。


多くのケースは過失止まり。


そうなると類焼した先への


損害賠償責任を免れるケースが多くなる訳。




出火元としてはありがたい。


自分のところだけを直せばそれでなんとか...



しかし被害を受けた先は泣き寝入り...



そういうことを防ぐためにも


自分のところは、


自分で保険をかけておかないといけないんですね。




自分とこだけが出火元になる訳ではない<ですし


仮に出火元に


故意や重過失があって損害賠償責任を免れないとしても


その人の賠償能力が足りなければ


結局は泣き寝入りになります...




放火されて、放火犯に賠償能力がないとか


有名なところでは


2016年末に発生した新潟県糸魚川市の大規模火災。



また抜粋しますが


その建物の焼損数は147棟、損害額は12億円近いと言われています。
出火原因はラーメン店の大型コンロの消し忘れとのことですが、
失火責任法により損害賠償責任はないという見方が強いです。
自宅が全て焼けてしまったのに、火災保険に加入していなかった家庭は、
保険金も下りず損害賠償もできず、泣き寝入りということになります。



あのラーメン店の店主は


火元から離れたときに火事になったんですから


これは重過失なんですね。




店主の賠償能力では到底足りないでしょうから


自分で火災保険に入っていなければ


自宅を直すことも困難でしょう。




ということで


自分の建物には必ず火災保険に入っておきましょう(^^;




つづく




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H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
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　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
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　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞

☆広瀬町・南方・津島西坂見学＆ランチ１日目
　１９日（月）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１しっしーさん
　　２Mさん
　　３こももさん（女性）
　　４norikoさん（女性）
　　５わたくし


☆広瀬町・南方・津島西坂見学＆ランチ２日目
　２１日（水祝）１０時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１ryokoさん（女性）
　　２摂津屋さん
　　３J子さん（女性）
　　４なつさん（女性）
　　５じゅんこさん（女性）
　　６じいじさん
　　７rikouさん
　　８そうさん
　　９よーすけさん
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)


☆勉強会（融資関係）１日目
　２３日（金）１９時１５分〜２０時４５分
　　参加予定（定員２４名）
　　１ゆうじろうさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３ゆうさん
　　４まっきーさん
　　５J子さん（女性）
　　６じょーさん
　　７DDMさん
　　８GMさん
　　９たかぱぱさん
　　10Y�ｱさん
　　11じいじさん
　　12かやのさん
　　13たろぽんさん
　　14O幡さん
　　15u-kiさん
　　16HTさん
　　17なつさん（女性）
　　18まゆさん（女性）
　　19大工のT田さん
　　20yasuさん
　　21とっこさん（女性）
　　22
　　23
　　24
　　※増枠しました。テーブル無しの椅子だけですが(^^;

☆勉強会後の飲み会
　２３日（金）２１時〜２３時
　　参加予定（定員１６名）
　　１ゆうじろうさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３まっきーさん
　　４DDMさん
　　５J子さん（女性）
　　６じょーさん
　　７namiさん（女性）
　　８GMさん
　　９たかぱぱさん
　　10たろぽんさん
　　11O幡さん
　　12なつさん（女性）
　　13大工のT田さん
　　14わたくし
　　15
　　16
　　※増枠しました(^^;

☆勉強会（融資関係）２日目
　２４日（土）１１時１５分〜１２時４５分
　　参加予定（定員１６名）
　　１しっしーさん
　　２よーすけさん
　　３じゅんこさん（女性）
　　４A木さん
　　５O村さん
　　６こーへーさん
　　７てつさん
　　８K本さん
　　９じゅんじゅんさん（女性）
　　10IW本さん
　　11N岡さん
　　12ロッカーキャットさん
　　13K原さん
　　14わたくし
　　15
　　16
　　※増枠しました(^^;

☆勉強会後のランチバイキング
　２４日（土）１３時〜１４時半
　　参加予定（定員１２名）
　　１しっしーさん
　　２よーすけさん
　　３IW本さん
　　４こーへーさん
　　５てつさん
　　６K本さん
　　７ロッカーキャットさん
　　８K原さん
　　９わたくし


＜イベント一覧＞
３月
　３日（土）１２時半〜Kさん長船３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　４日（日）１１時半〜tomoeさん倉敷市戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こーへーさん戸建賃貸見学＆ランチ
　６日（火）１２時半〜motoさん南区８号ビフォー見学会＆ランチ
　７日（水）１２時半〜M本さん惣爪完成見学会＆ランチ
１３日（火）１２時〜　総社市　見学会３件＆ランチ
　　　　　　　　　　　　としさん〇〇万円平屋アフター
　　　　　　　　　　　　わたくしの２号アパートアフター
　　　　　　　　　　　　Y口さん〇〇万円戸建トレジャーハンター
１５日（木）１１時〜　茶屋町戸建視察＆ランチ
　　　　　　１４時〜　新京橋アパート見学会
１９日（月）１２時半〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ１日目
２１日（水祝）１０時〜北区広瀬町戸建ビフォー見学＆
　　　　　　　　　　　ryokoさん１号外国人満載アパートDIYアフター＆
　　　　　　　　　　　摂津屋さん津島西坂戸建アフター＆ランチ２日目
２３日（金）19時15分〜　勉強会（融資関係）＆ディナー
２４日（土）11時15分〜　勉強会（融資関係）＆ランチ
２９日（木）１２時半〜そうさん学南町新築完成見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


なにかしらの郵便物が届くと大概憂鬱に...


それは請求書の類が多いから(;´Д｀)




あー、ほんま空室なんていいことひとつもね〜(;´Д｀)



リフォームのために開栓しておいた


アパート２号の上下水道代が５部屋分(-_-;)





水道代　６４８円
下水道代５６０円

計　１,２０８円


が、５部屋で　６,０４０円(;´Д｀)



さっさと入居してもらうことですな(-_-;)



...



こんな郵便も一緒にきてました(-_-;)





火災保険の口座振替のご案内...


これは、東区広谷の物件10.11.12号のやつ。


年払いにしているので、その案内ですね。



１０号　　６,５７０円
１１号　　６,５７０円
１２号　１０,１９０円

計　　　２３,３３０円


なんやかんや出ていきますな〜(;´Д｀)




ここで書いたけど

関連記事
2018年03月13日　火災保険



自分の建物は自分で守らないといけないから


火災保険はしかたないけどね...




時々聞かれるのが


「入居者が保険に入ってたら、大家は入らなくていいの？」



いや。その場合でもやっぱり大家自身で入っとく必要があるね。



というのが、


入居者が火元となった場合


大家に対して損害賠償責任を負うのは


その室内のみ(;´Д｀)



隣の部屋とかその他への類焼は


失火法で保護されて


重過失の場合以外は問われないんですね...



ということで


入居者の保険では室内しか直してもらえない...



自分の物件は自分で守るしかないんです(;´Д｀)





逆に、入居予定の人から聞かれることもあります。


「火災保険って大家さんが入ってるんじゃないですか？」
「だったら自分たちは不要では？」


はい。大家さんで入ってますね。




ここで入居者さんにいう火災保険ってのは


細かいこと言うと、「家財保険」なんです。


自分の「家財」にかける保険なんですね。


「家財」いうたら、テレビとか冷蔵庫とかもろもろね。


なんやかんや全部いうたら


１００万や２００万はすぐいくから


万一の際には、家財をお守りしますよということで。




で、大家さんへの補償ももちろん必要なので


この家財保険に、


大家への補償（借家人賠償）もついたのが


「住宅総合保険」。



これに加入してもらうんですね。


三井住友海上　リビングFIT



火災はもちろん

・落雷
・破裂、爆発
・風災、雹災、雪災
・落下・飛来・衝突等
・水ぬれ
・暴力、破壊行為
・盗難
・水災
・破損、汚損等

でも適用されることがあります。



これで、家財も大家へも（室内は）カバーされる訳だけど


それは入居者自身だけのことなんで


大家は大家で入っとかないといけないんですねー



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞


＜イベント一覧＞
４月
7日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
9日（月）12時〜　視察（水島）＆ランチ
13日（金）12時〜　西古松新築見学＆ランチ
14日（土）12時〜　西古松新築見学２
　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学
　　　　　　　　　＆ランチ
15日（日）16時半〜視察（原尾島アパート）
16日（月）13〜18時　北区相談日
17日（火）12時半〜よーすけさん５号完成見学
　　　　　　　　　　２日目＆ランチ
　　　　　14時半〜HTさん４号門田文化町戸建
　　　　　　　　　ビフォー見学
20日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
21日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　13時　　　ランチバイキング
　　　　　15時〜　あつおさん５号磨屋町ビフォー
　　　　　16時〜　HTさん４号門田文化町ビフォー見学２
22日（日）17時〜　「視察」当新田アパート
23日（月）12時半〜「視察」当新田アパート２

５月
2日（水）12時〜　しっしーさん３号５万円戸建
　　　　　　　　　＆目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、わたくしの物件２号に関して


火災保険金の支払いを受けました。



細かいことは置いといて


メインの支払いが　１３５,３０４円

特約部分が　２７,０６１円

計　１６２,３６５円






え？火事なんてあったっけ？




はい。もちろん火事なんかありません(^^;





「火災保険」と名乗りつつも


実は、火事なんて滅多に起こらない(^^;


火事のニュース自体はよくあるけれど


自分の周りで火事なんかほとんどないでしょ？


わたくし、今年で４６歳ですが


自分ちの極至近で火事が起こったことなんかないですもん。


案外そんなもんです。


でも、万が一があるんで加入はしますけど。






火災の確率を書いたサイトがありました。


自宅が火災に遭う確率はこんなに高い！
隣家出火のせいで自宅全焼、ローンだけ残る危険も


・住宅火災（2013年1〜12月）　1万3621件
（消防庁より）

・世帯数（13年1月1日現在）　5554万9282世帯
（総務省統計局より）

上記の数字から、

住宅火災は1年間に4078件に1件発生し、

その発生確率は0.024％



１００００分の２．４回




記事のタイトルには

「火災に遭う確率はこんなに高い！」


ってあるけど、そんなに高いか？？



確かに、万が一（１万分の１）よりは少し高いけど


万が二だね(^^;




確率が高いか低いかは


それぞれの感じ方だけど


今回は火事は起こっていない。




じゃあなんで保険金が出たのか？


それは、火事以外でも出ることがあるからだね。




一般的にはこんな感じ。




1.火災、落雷、破裂・爆発
2.風災、雹（ひょう）災、雪災
3.水ぬれ
4.盗難
5.水災
6.破損・汚損等



「火災保険」といいつつも


対象になる事象は結構いろいろあります。




で、それぞれの支払い件数の割合は

　６％　1.火災、落雷、破裂・爆発
３５％　2.風災、雹（ひょう）災、雪災
　８％　3.水ぬれ
　３％　4.盗難
　１％　5.水災
４７％　6.破損・汚損等



火災関係なんてわずか６％しかない。


実は、火災以外で使うことのほうが圧倒的に多い。


保険会社の統計ではっきり出てます。





今回、具体的にどういう部分で使ったかは


会った人にだけ教えるとして


知っているのと知らないのとでは


大きく違ってくるよってことですね(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
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　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
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☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
　6/9 また外国人シェア...　あと半分...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置


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＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　21時〜　　飲み会
3日（日）17時〜　　横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半〜　東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
5日（火）16時〜　　横井上100万円平屋見学会２日目
　　　　　18時〜　　単なる飲み会
9日（土）12時半〜　長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
13日（水）12時半〜　いいてんきさん原尾島マンション
　　　　　　　　　　 アフター見学＆ランチ
　　　　　　　　　　追加でじいじさんアパート途中経過見学
　　　　　　　　　　＆門田本町１円？物件外観見学
21日（木）13時〜　　北区相談日
23日（土）12時半〜　見学会予定


７月

８月
4日（土）18時〜22時　花火大会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


大阪方面が大変なことになりましたね...


土日に滞在していたのでドキッとします。


関連記事
2018年06月16日　不動産の視察以外に何かあります？？



お亡くなりになった方々もいるようで...


通学中の９歳の女の子が


ブロック塀に潰されていましたね...


なんでこんな子が死なないといけないんでしょうね...


切ないですな...




しかし、老朽化したブロックは怖いですね...


時々斜めってるブロックを見かけたりしますけど


我々が好むボロ物件には付き物なんで


他人事じゃないですね...



中には、ブロックを積んだだけで


鉄筋が入っていない軟弱なものもありますしね...


ほんと怖いです...



家のメンテには気を遣っても


ブロックや擁壁にはあまり目がいきませんからね...



古いブロックは早めに壊しておいた方が無難ですね...





さて、先日購入した


南区福島と和気町の保険証券が届きました。





ちなみにこれは南区福島。





通常の火災保険って、建物だけではなく


門、塀、垣、物置、車庫なども含んでいます。


もし、自分の物件でブロックが倒れたら


保険の対象になる訳ですね。




ただし、今回の場合は「地震」


なので、地震保険をセットしておかないとダメですね。




地震保険って、単体では加入できなくて


火災保険とセットでないとダメです。


さらに、火災保険の半分までしか掛けられません。


火災保険が１０００万円の契約なら


半分の５００万円までってことです。


保険会社によっては


特約で、火災保険と同額にする商品もありますが


基本は半額まで。




例えば、この福島の場合


最高に掛けられる金額は２３９２万円。





家の大きさや構造などから算出されます。



ＭＡＸで掛けておけば


全焼した場合、２３９２万円出るってことですね。



１９０万円で買ったのに


全焼したら２３９２万円も出るなんてねー




マイホームの場合


いくらで買おうが


燃えてしまったら再建築しないといけませんから


同規模のものが再建築できるであろう金額が


補填されないと困りますわね。


そういうのを再調達価額といいます。




もし燃えて儲かったら


「焼け太り」なんていいますが


そういうのも時々ありますよね。



まぁ当然支払う保険料も大きくなりますけど(-_-;)


燃えたときにはいいですわね。




でも再建築するつもりは無くて


撤去費用ぐらいが出ればいいなんて時もありますから


そういう時は再調達価額を下げて契約すれば


保険料も安くなりますね。


ちなみに最低は、最高の１０％にまで抑えられます。



ここのケースは


最低ラインに近い２４０万円。





もし全焼した際には、再建築するつもりはないんで


保険料を安くする作戦です(^^;




で、地震は半分の１２０万円に自動的に決定。




マイホームだとこんな設定にできるはずもないですけど


再建築するつもりのないボロ戸建てなら


こんな感じの掛け方で


オプションを充実させたほうがいいと考えています。





近年は災害が多いように感じますし


今回の出来事も近場で起こりましたから


次回の勉強会は「火災保険」をテーマにしましょうか。




わたくしは損害保険募集人の資格の際に勉強したんで


基本的なことは理解しているつもりですけど


普通の人はなんとなく加入しているケースが多いと思いますから


この機会に理解を深めたらと思いますね。



火災保険って思った以上に奥が深いですから(^^;



って、まだ日程からだけど...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞
　　
９月

＜イベント一覧＞

９月
1日（土）11時〜 見学会（たろぽんさん１号５５万円戸建）＆ランチ
6日（木）12時半〜 見学会　北区足守１００万円戸建＆ランチ
8日（土）11時〜 　見学会３本立て＆ランチ
　　　　　　　　　　かこちゃん神下５号アフター
　　　　　　　　　　湊３０万円戸建
　　　　　　　　　　ＨＴさん ４号門田文化町アフター
9日（日）11時〜 　見学会２本立て＆ランチ
　　　　　　　　　　しっしーさん横井上４０万円戸建
　　　　　　　　　　Ｋ本さん横井上２３０万円戸建
14日（金）12時半〜 こーへーさん水島区分アフター＆ランチ
15日（土）12時半〜 OCさん１万円戸建＆ランチ １日目
18日（火）12時半〜 OCさん１万円戸建＆ランチ ２日目
28日（金）13時〜　 倉敷相談日
29日（土）12時半〜 よーすけさん４号児島５万円アフター＆ランチ

１０月
6日（土）　　　　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


先日、火災保険の更新をしまして。


もちろんいつものＩさんで。






物件は平成２４年築の６、７号。


当時は火災保険募集人の資格こそあったものの


賃貸の窓口で入居者用に使うのみ。



大家としてどんな内容が良いのか？


なんてことは全く気にせず...


保険なんて使うこと無いって思ってたしね...



そんなもんだから


とりあえず当時の勤務先の関係の保険会社で１年契約。


地震は入ったけど、水災はどうだったかな...


もう忘れたけど、たぶん入ってない(^^;


この頃はなんとなく入ってたね(;´Д｀)





もちろん１年で切れたから


同じ内容、同じ保険会社で今度は５年契約に。


長期契約のほうが１年あたりは安くなるしね。


今回その５年が切れるってことでね。



普通なら今回も


前の保険会社でそのまま更新なんだろうけど


５年に一度しか連絡してこないとこより


動きのいいところに変えた方がいいよね(^^;





５年前のは

火災　１０００万円
地震　　５００万円

で入っていて

１年　２１,７２０円




今回も同じ内容でお願いしたら


１年　２７,６５０円(;´Д｀)


保険会社が違ういうても


そもそもそんな変わるもんじゃないからね...




自宅のほうが家財も付けてるけど


５年前　２６,０９０円　が


今回　４２,０２０円(;´Д｀)



この５年でじわじわ上がってきたいうことですね...


災害が多くて今後も上がる見込みだから


１年契約でなくて


５年とか１０年とかの長期で入って


その間は上昇しないようにしておいたほうがいいね...




おしまい




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H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
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H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
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　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
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☆物件20号　 中古購入
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＜イベントのお知らせ＞

☆トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　12日（金）15時〜
　定員１０名
　１ＴＡＫＥさん
　２Ｋ本さん
　３わたくし

☆勉強会（水道関係）１日目
　12日（金）18時〜21時
　定員３０名
　１水道のたくみ先生
　２わたくし
　３ひろさん
　４まっきーさん
　５たかぱぱさん
　６さとしさん
　７じゅんこさん（女性）
　８ＡＩさん

☆ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　13日（土）13時〜
　定員１１名　　
　１すえちゃん先生
　２じいじ先生
　３K本さん
　４ひろさん
　５Ｊ子さん（女性）
　６ＨＴさん
　７こももさん（女性）
　８わたくし
　９たろぽんさん
　10しーさん（女性）
　11

☆勉強会（水道関係）２日目
　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
　定員２０名　※飲み会１６名
　１水道のたくみ先生※
　２わたくし※
　３倉敷大家さん
　４K本さん※
　５じょーさん※
　６Ｊ子さん（女性）※
　７ＯＣさん※
　８ＨＴさん
　９Ｏ幡さん※
　10ＩＷ本さん
　11ryokoさん（女性）※
　12しーさん（女性）※
　13ＴＡＫＥさん※
　14摂津屋さん※
　15こーへーさん
　16namiさん※
　17りょうたさん（初）
　18たぐぼーさん（初）
　19たろぽんさん※
　20Ｂさん
　21なおとさん※
　22あつおさん※
　23よーすけさん※
　※満席になりました。

　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん
　計１７名

＜イベント一覧＞

１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


ＩＴに弱いと何かと大変ですわ〜(;´Д｀)


iPhoneからiPadに１枚だけ写真を写したかったのに


何がどうなったのか


ぜーんぶ一気に移ってしまって(-_-;)


１０００枚以上...


あー、面倒なことになったな〜と


少しずつiPadのほうを削除していってたら


ふと、あれ？もしかしていま


iPhoneと繋がってるんじゃなかろうか...


と嫌な予感...


iPhoneを見てみると案の定...


写真が消えてる...


iPhoneにもiPhoneにも


グーグルフォトにもグーグルドライブにも


どこにもない(◎_◎;)


復元ソフトをいくつか試してみたけど結局ダメ(-_-;)


このために３時間ぐらい無駄にしました...




ネタにする予定だった


最近の見学会の写真とか全滅...

・こーへーさん水島区分アフター
・OCさん１万円戸建リフォーム中
・よーすけさん５万円戸建アフター
・今日のなおとさん新築RCマンション


あと、見学会後にひとつ見に行った戸建...


ここも１円でまとまりそうで(^^;


それどころか残置山盛りなんで


逆に処分費を３０万円もらえそうな感じ(^^;


ネタにしたかったんだけどね〜(-_-;)




あー、ほんま切ね〜(;´Д｀)


じいじさんからいくつかもらったんだけど


誰か他にも写真持ってたらLINEでくだせー(;´Д｀)




世の中はいろいろ進化するけど


全然ついていけれんね(-_-;)






まぁそんなことはどうでもいいですけど


週末の天気が気になった


台風２５号はどっか行っちゃいましたね〜(^^)



２４号がきつかったんで連発となるとね...




その２４号の時、


じいじさんの山の上のアパートで被害が(◎_◎;)


敷地の片隅にあって


木々に隠れて気づかなかった物置とかが






どーん...





全壊；￣ロ￣）！！



あーあ...


どうせ使い道のないものですけども...


...


...



でもね、


これも保険の対象なんですよねー(*^▽^*)



Q、「建物」に保険をかけています。
　　敷地内にある物置が
　　台風で飛ばされた場合は補償されますか？

A、物置の延床面積が66�u未満で、
　　ご契約時に含めない旨のお申出がない限り、
　　建物契約の保険の対象に含まれるため、補償対象です。
　　※商品によって異なります。



明らかに６６平米未満(^^)v





じいじさんも保険出るって思ってなかったから


使い道の無いものが


お金に変わってよかったね(^。^)y-.。o○




おしまい




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☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
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　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
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　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　ここももちろんノーリフォーム。
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　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...
　30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆勉強会＆公開抽選会１
　19日（土）18時〜
　参加予定（定員３０名ちょいまでなら）
　１ゆういちさん（初）
　２よーすけさん
　３Ｔ本さん
　４よーこさん（女性）
　５Ｏ幡さん
　６Ｎ岡さん（女性）
　７なつさん（女性）
　８けんさん
　９いなせさん
　10namiさん（女性）
　11ＨＴさん
　12ちくさん
　13Ｊ子さん（女性）
　14ＤＤＭさん
　15Ｋ只さん
　16Ｂさん
　17Ｆ原Ｈさん
　18摂津屋さん
　19ひろさん
　20じょーさん
　21三Ｍさん（女性）
　22riekoさん（女性）
　23BANK Oさん
　24じいじさん
　25児島大家さん
　26ＯＣさん
　27あつおさん
　28かこちゃん（女性）
　29mihoさん（女性）
　30
　31
　32
　わたくし

☆新年会第一弾
　19日（土）20時半〜
　参加予定（定員２０名）
　１ゆういちさん（初）
　２Ｔ本さん
　３よーすけさん
　４Ｏ幡さん
　５Ｎ岡さん（女性）
　６けんさん
　７いなせさん
　８namiさん（女性）
　９ＨＴさん
　10Ｊ子さん（女性）
　11ＤＤＭさん
　12Ｂさん
　13Ｆ原Ｈさん
　14摂津屋さん
　15じょーさん
　16BANK Oさん
　17よーこさん（女性）
　18ＴＡＫＥさん
　19わたくし
　20
　
☆ミニ勉強会＆新年会第二弾
　20日（日）19時〜
　参加予定（定員６名）
　１わたくし
　２あつしさん
　３こももさん（女性）
　４しんさん
　５りょういちさん
　６

☆勉強会＆公開抽選会２
　25日（金）18時15分〜
　参加予定（定員３０名ちょいまでなら）
　１Ｋ本さん
　２ＯＣさん
　３たかさん
　４Ｏ村さん
　５まっきーさん
　６たかぱぱさん
　７ＧＭさん
　８norikoさん（女性）
　９たろぽんさん
　10なおとさん
　11Ｍさん
　12そうさん
　13まゆさん（女性）
　14よーこさん（女性）
　15こーへーさん
　16じゅんこさん（女性）
　17かおりんさん（初・女性）
　18たくみさん
　19Ｙ崎さん
　20デンチさん
　21むーさん（女性）
　22ryokoさん（女性）
　23ひろしさん
　24りょうたさん
　25rikouさん
　わたくし

☆新年会第三弾
　25日（金）20時半〜
　参加予定（定員１８名）
　１Ｋ本さん
　２ＯＣさん
　３まっきーさん
　４たかぱぱさん
　５たかさん
　６たろぽんさん
　７なおとさん
　８Ｍさん
　９そうさん
　10こーへーさん
　11かおりんさん（初・女性）
　12よーこさん（女性）
　13たくみさん
　14デンチさん
　15ryokoさん（女性）
　16ひろしさん
　17りょうたさん
　18わたくし
　※満席になりました。
　※キャンセル待ちをしたい方は連絡ください。

１月
11日（金）12時半〜　南古都水没平屋見学＆ランチ１
12日（土）12時半〜　南古都水没平屋見学＆ランチ２
19日（土）18時〜　　勉強会＆公開抽選会１（シティホテル桑田町）
　　　　　20時半〜　新年会第一弾（イオン岡山６階）
20日（日）19時〜　　新年会第二弾＆ミニ勉強会（イオン岡山６階）
22日（火）見学会予定（倉敷）
23日（水）見学会予定（津山）
25日（金）18時15分〜勉強会＆公開抽選会２（シティホテル桑田町）
　　　　　20時半〜　新年会第三弾（イオン岡山６階）

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日の見学会後のランチ中に




関連記事
2019年01月12日　１０人乗っても、だいじょうぶー



大家仲間から連絡が。


なんと、南区のＯＣさん村の近くで火事(◎_◎;)





結局、少し離れたところでひと安心(^^;




あー、数軒隣も燃えてますね...







いいてんきさんもこのあたりにお持ちだそうで


数軒隣まで火がきたそうな...


近くで起こると怖いですね...



ほんとこのあたりは住宅がパンパンに詰んでるんで


１軒燃えたらすぐですよね...





火災保険のことは何度か書いていますが


関連カテゴリー
・保険のこと



過失度合いにはよりますが


基本的に、隣からのもらい火は


直してもらえませんからね...




自分とこは自分で守らねば...





今回の水没物件も保険に入っていればね...


保険料もバカにならんけどね(;´Д｀)





ちなみにわたくしはこんな感じで払っています。


２号 6,362円
３号 12,300円
４号 9,260円
５号 10,390円
６号 21,720円
７号 26,090円
８号 6,570円
９号 13,580円
10号 6,570円
11号 6,570円
12号 10,190円
13号 10,030円
14号 10,030円
15号 20,050円
ﾃﾅﾝﾄ 16,850円
AP1号 58,504円
16号 19,806円
AP2号 23,600円
17号 15452円
18号 11,150円
AP3号 41,180円
AP4号 42,760円
※年払いのは１年あたりで計算。


計399,050円(;´Д｀)


戸建が買えるがな...





大きな金額ですけど


ケチって痛い目みるのもね...


うまく付き合えばちょいちょい使うこともあるから


ここはちゃんとお金かけた方がいいと思います(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋100万円。12/1から家賃３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入
　125坪を１円で...　年22万円 表面2200万％も上物4棟あり...

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＜イベントのお知らせ＞

１０月
　☆「視察」矢坂本町平屋＆ランチ
　7日（水）12時〜
　参加予定（定員１０名）
　１こももさん（女性）
　２じいじさん
　３ＯＣさん
　４こはらさん（女性）
　５ポコさん
　６デンチさん
　７Ｋ本さん
　８しいたけさん
　９なおとさん
　10わたくし
　※満席になりました。


１０月
7日（水）12時〜「視察」矢坂本町平屋＆ランチ
11日（金）「見学会」ひろしさん新築マンション＆ランチ１日目
12日（土）「見学会」ひろしさん新築マンション＆ランチ２日目

１１月
22日（金）ぺんたさんと物件見学ツアー＆夜は飲み会
23日（土）ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


次の三連休にぶつかるように


また台風がきてますね(-_-;)




台風や集中豪雨の被害が回復しないうちに


どんどん次がくると


被害地域の方はたまらんですね(-_-;)





そんな時の強い味方の損害保険。


近年、災害が多いからまた値上がりするそうで(-_-;)



火災保険料値上げの見通し
自然災害相次ぎ支払い増




値上がりするのはもちろん新規契約ですけどね。


なので長期契約しているのはちょっと得ですね(^^;




昔は最長３０年契約があったから


３０年間保険料据え置きでめちゃお得(^^;



でもいまは最長１０年に短縮されちゃった(-_-;)


こんなに災害が多いのに


長期間据え置きだと保険会社がヤバくなるもんね。




こんな調子だと、


そのうち最長５年とかになってくるのかな〜(-_-;)




今後の保険料って、


どう転んでも値上がりしかしないと思うから


これから入ろうとする人は


１年契約で毎年更新していくより


せめて５年契約ぐらいにはしといたほうがいいかもねー


そのほうが保険料も安いし


どうせ毎年更新するんだろうから。




ちなみにわたくしはどの物件も


三井住友海上で５年契約でした。




他所は知らんけど


三井住友海上の場合、


１０年契約にすると


全期間分の一括払いしか選択できんから


１０年契約にはしてなかったんよね...


５年だと年払いもできるからさ...





ちょっとボリュームの大きな保険だと


１０年一括だ払いと


まぁまぁの額が一気にでていくからね(-_-;)





でも、そこまで負担の大きくない物件の分は


１０年契約一括払いに見直したほうがいいかもな...




１０年の間にきっとちょこちょこ上がってくるだろうし


１０年ってのがダメになるかもしれんから


ちょっと相談してみよう...




いま全物件で年４０万円以上払ってるし


今後も物件は増えていくだろうから


削れるところは削らんとね...




根はせこいもんですから(^^;



関連記事
2019年10月05日　根はせこい





おしまい

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☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
　西長瀬戸建　家賃８.８万円
　ベルシティ津高　203号　家賃２.４万円
　ブルーハイツ西古松　２階　家賃３万円

☆中区
　旭東町アパート１階　家賃３.９万円
　御成町戸建　家賃４万円

☆東区
　西大寺中野本町戸建　家賃５万円

☆玉野市
　槌ケ原平屋　家賃４万円

☆倉敷市
　玉島陶戸建　家賃５.５万円
　

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23,24-1.2号　中古購入　63万円
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東
☆土地７号　土地購入（R1年10月29日IW本さんにパス）
　新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　どこかであみだに出す予定...
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入（R2年2月7日なつさんにパス）
　10万円で買って1月20日から
　ノーリフォームで貸出。表面360%

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　売主さんのこだわりで一旦法人名義に(-_-;)
　これもどこかであみだに出す予定...

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　


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＜イベントのお知らせ＞

２月
☆勉強会１日目＆晩御飯
　25日（火）13時
　参加予定（定員１４名）※晩御飯参加者
※１わたくし
※２りんしょ〜さん
※３ＯＣさん
※４yazinさん
　５ひろぴー
　６デンチさん
※７Ｏ幡さん
　８はぴりたさん奥さん（女性）
※９かりんさん（女性）
　10まさしさん
※11ＯＫＯさん
　12じょーさん
　13カオリナさん（女性）
　14かこちゃん（女性）
　※満席になりました(;´Д｀)
　　少人数でやろうと思ったらあっという間に満席...
　　別の平日でまた開催しましょうかね...
　　希望日があったら戸別に連絡ください(^^;


２月
1日（土）波乗りニーノさんセミナー
2日（日）ニーノさんらと観光
7日（金）10時 初公判見学＆ランチ
9日（日）12時「見学会」よーすけさん5000円戸建見学＆ランチ
10日（月）13時「視察」奥田ＡＰ＆ランチ
11日（火）12時 「見学会」ひろさん玉野市戸建見学＆ランチ
12日（水）11時半「視察」牛窓戸建見学＆ランチ
14日（金）12時「視察」横井上120万円＆ランチ
17日（月）13時「見学会」総社共同購入アパート＆お茶
25日（火）13時 勉強会＆晩御飯
26日（水）「見学会」備前方面いくつか＆ランチ
28日（金）14時 Ｆ原Ｈさん二日市戸建トレジャー＆お茶
29日（土）13時 勉強会＆晩御飯


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


グーグルの衛星写真見てたらこんなん発見。


秘密基地...




...


...



全然秘密になってね〜(;´Д｀)








さて今日はあつおさんの益野の戸建の決済。



関連記事
2019年11月17日　アスレチック物件その１




昨日は、Ｋさんの矢坂東町の平屋の契約。


関連記事
2019年10月09日　変態好みの物件





ほんとみなさんどんどん買っていきますな〜(^^;






物件の購入に伴い欠かせないのが火災保険。



賃貸経営にもいくつかリスクはあるけれど


最大級のリスクが災害。


滞納とか事件とかはまだなんとかなるけれど


災害は一気に全部持って行かれる可能性も。




甚大な被害だった西日本豪雨でも、


水災をつけておけば保険金が出ました。


残念ながら、真備地区の大半は水災未加入だったとか...




リスクとはいいつつも


保険で回避できるなら、もはやリスクとは呼べないか。





先日、わたくしの牟佐の８号戸建の保険の満期のお知らせが。




５年契約の一括払。





あー、もう５年経ちますか。


結局、保険は一度も使わずでした(^^;


それはそれでいいことなんですけど。




５年で６７９００円なんで


年１３５８０円、月１１３１円。


何があるかわからないんで掛けとかんといけんと思うし


月１１００円なら掛ときゃよろしいがね(^^;






次のページに今後の３パターンほどの記載が。


その中のひとつに、「今回と同条件」の場合が。





ん？？






５年一括払いで１１８,０７０円ですと　ぉお!!(ﾟﾛﾟ屮)屮




２倍まではいかんけど...


...


...



１.７３倍か...





保険料が年々上がってるのは知ってたけど


どえらい上がりっぷりじゃな...


関連記事
2019年10月06日　火災保険の見直しをしてみようかと。




それでも月２０００円ほどだから


掛けんわけにはいかんわな...





もっと災害が増えて保険会社の支払いが増えて


これが毎月５千円も６千円もってなると


数件ならともかく、数十件ともなると


賃貸経営への影響も大きいでな...





いま年５０万円ぐらいは払ってるから


１.７３倍なら３６.５万円アップ...


ボロ戸建の年間賃料が吹き飛ぶね...



リスク回避のための保険が首を絞めることになるかもね...





よし。保険支払い用にもう一軒ボロ戸建を買おう。



えっ？そういう問題じゃない？ww





最初から最長の１０年掛けて


その間の上昇リスクを消すぐらいしかないか...


一括払いで１０年分出ていくけど


５年後の更新時に一気に上昇することを思えば


それがいいかもしれないね...


或いは、そこで売ってしまうか...





しかしそこまで上昇するとはね...


この牟佐は、いまは４００万円掛けてるけど


下限いっぱいまで下げてみても


毎月数百円程度の差だから気にはならんわね。



でも、規模の大きいやつだとちょっと考えんといけんね...







富山編はまたね(;'∀')

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※２月１３日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

北区栢谷　　３Ｋ　５万円　　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区伊福町　１Ｋ　２.５万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区新庄下　８ＤＫ　５.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　１Ｋ　３.９万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　２Ｋ　３.３万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　２Ｋ　３.５万円　　※ペット相談可１匹＋３０００円
北区矢坂本町３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
北区関西町　３ＬＤＫ　４万円　※ペット相談可１匹＋３０００円
中区旭東町　３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区原尾島　１ＬＤＫ　４.２万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区海吉　　５ＤＫ　５.５万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区赤坂台　３ＤＫ　３.８万円※ペット相談可１匹＋３０００円
南区郡　　　７ＤＫ　５.８万円※ペット相談可１匹＋３０００円
南区藤田　　４ＬＤＫ　７万円　※ペット相談可１匹＋３０００円
南区泉田　　２ＬＤＫ　９.２万円※ペット１匹相談可　敷金＋１か月
倉敷市日吉町３ＤＫ　４.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
赤磐市山陽　５ＤＫ　６万円　※ペット相談可１匹＋３０００円



※近日中追加予定
倉敷市粒江　　　３ＤＫ
中区御成町　　　４ＤＫ
和気町日室　　　４ＤＫ
和気町和気　　　４ＬＤＫ
備前市浦伊部　　３ＤＫ
笠岡市金浦　　　５ＤＫ
北区伊福町　　　２ＤＫ
吉備中央町高富　４ＤＫ
北区西辛川　　　３Ｋ
中区新京橋　　　４Ｋ
北区伊福町　　　２Ｋ
中区湊　　　　　店舗
北区原　　　　　４ＤＫ
中区海吉　　　　５Ｋ
北区清輝橋　　　４Ｋ
北区中撫川　　　４Ｋ

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com

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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞
６月
☆「視察」倉敷市林戸建＆ランチ
　5日（金）12時
　１わたくし
　２Ｄさん
　３飛脚大家さん
　４やなぎさん
　５みのるさん
　６あーめいさん（女性）
　７マジシャンかんかんさん
　８Ｋ本さん
　９３Ｍさん（女性）
　10はぴりたさん奥さん（女性）
　※満席になりました。


６月
2日（火）12時「見学会」飛脚大家さん玉野1円戸建ビフォー見学＆ランチ
5日（金）12時「視察」倉敷市林戸建＆ランチ
20日（土）11時「見学会」じゅんこさん江並平屋ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日、新規融資を申し込むのに必要な書類を集めたんですけど


これがなかなか大変(;'∀')





求められたのは

１・納税証明（国・県・市）
２・商業登記簿謄本
３・固定資産評価証明（個人、法人）
４・住民票
５・印鑑証明（個人、法人）
６・所得証明（個人）




４・住民票、５・印鑑証明はちょいちょい取りに行くけど


市役所とか区役所でいいよね。



３・固定資産評価は市役所の別館。



６・所得証明も同じく市役所の別館。


ただ、昨年分は６月１日以降でないと反映されない...



２・商業登記簿謄本は法務局



１・納税証明が面倒(-_-;)

国税は税務署

県税は県民局

市税は市役所別館...





まとめると

市役所
　４・住民票
　５・印鑑証明（個人）

市役所別館
　３・固定資産評価証明（個人・法人）
　６・所得証明　（個人）
　１・市税納税証明（法人）

法務局
　２・商業登記簿謄本
　５・印鑑証明（法人）

税務署
　１・国税納税証明（法人）

県民局
　１・県税納税証明（法人）




ほんま半日潰れるわ(;´Д｀)




いまどきなんだからオンラインで繋げて


ワンストップサービスができんもんかね...





固定資産評価証明は


倉敷市、総社市、赤磐市、和気町もあるから


それぞれ取りに行かんと...


さすがに遠い...


郵送での取り寄せもできると思うんだけど


固都税の納付書で役割は果たすと思うんで


それでなんとかしてもらいたい(^^;




あとは

・定款の写し
・決算書３期分
・免許証
・宅建士証
・不動産コンサルティングマスター証



なんでも最初は力要りますが


そういう労力の先にこそ果実があると信じて(^^;







さて、こんなニュースが出てましたね。


＜北海道＞恐怖　７階の階段手すり腐蝕　女性転落死




たぶん手すりに寄りかかったらそのまま...


７階から...



休憩時間にタバコ吸いに出て、寄りかかったら...


みたいな感じでしょうか？




１階なら笑いですみますけど、めちゃ怖いですね...





自分の物件でそんな高層のなんかないですけど


自分自身もうかつにもたれかかったりしないように


教訓にしないと...





しかしこういうの、


ビル所有者の責任を問われますよね...





各社こういう保険がありますけど

施設賠償責任保険



ちゃんと加入してますかね...





保険会社によってまちまちですけど


三井住友海上には賃貸物件向けでこんなんがあります。

賃貸建物所有者賠償(示談代行なし)特約




通常の契約にオプションでつけるんですけど


保険料は微々たるもんなんで


わたくしは一応全物件につけてます(^^;




賃貸物件って多くの部分を保険でヘッジできるのがいいよね。


古い鉄骨をお持ちで未加入の方は


検討してみてもいいと思いますよ。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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