岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ＞
　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ ２日目
　
　お風呂の塗装が残されていましたが、これで完成とのこと(*^^)v
　5万円で購入された戸建てが、いくらで直して、いくらで貸せるのか？？
　興味がある方はぜひ。

　１０月２日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１４名）
　１よーすけさん※
　２Mさん※
　３デンチさん※
　４しんさん？
　５こももさん（女性）※
　６A藤さん
　７K本さん※
　８I島さん※
　９わたくし※
　※はランチ行く人。

　オーナーのI島さんも登場ですので、生々しい声が聞けそうですよ(^^;


＜見学会のお知らせ２＞
　南方面の物件を３軒見学します(^^)/
　１，玉野市taimanさん80万円戸建
　２，玉野市某所　元結婚式場
　３，南区植松　新築平屋見学会　３日目

　１０月 ５日（水）１０時半〜
　参加予定（定員１２名）
　　１のtaimanさん物件から
　　　１taimanさん※
　　　２Y田さん？
　　　３摂津屋さん※、３は欠席
　　　４HR田さん※
　　　５OCさん※
　　　６OCさん奥さん（女性）※
　　　７こももさん（女性）※
　　　８mtanaさん※、３は欠席
　　　９Sa山さん
　　　10わたくし※
　　　※はランチ行く人

　　３の植松から
　　　１T田さん（初登場）
　　　２麒麟さん
　　
　　わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;


＜イベント一覧＞
　１０月 ２日（日）１２時半〜　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ ２日目
　１０月 ５日（水）１０時半〜　トリプル見学会&ランチ
　１０月 １１日（火）　見学会&ランチ予定
　１０月 １６日（日）　見学会&ランチ予定
　１０月 ２６日（水）　見学会&ランチ予定
　１０月 ３０日（日）　見学会&ランチ予定

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月 １２日（土）　セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


以前見学会をした中区乙多見１６０万円戸建。

関連記事
2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり
2016年08月19日　悩める乙女


その後、ひっそりと第２９回あみだくじが行われ



その結果、ryokoさんが当選。


そして今日ついに、決済・引き渡しとなりました(^^)



初の物件購入で大家さんになるきっかけを掴んだryokoさん。


この先どうなるか楽しみです(*´▽｀*)


...


さて、早くも９月最終日を迎えたわけですが


ある出来事が、ようやく一区切りを迎えることになりました。


というのが、８月末に完成・引き渡しを受けた


南区植松の物件１１号平屋群。


８月末に建物表題登記の依頼をし、


早ければ、１０日後の９月９日（金）には完了する見込みで


そこから融資実行まで３営業日ということだったので


９月中旬以降ぐらいなら入居も可能だろうなと


募集をお願いしている不動産屋へアナウンス。


この建物表題登記。


これは建物の存在を公に示すものなので


これができないと、建物の存在を公に確認することができず


金融機関としては融資をすることができません(-_-;)


で、その建物表題登記をするには


土地家屋調査士が現場の確認をしたりが必要なんで


ある程度時間がかかるのはしかたのないことで


大人しく待っていると


表題登記完成予定の９月９日（金）に


「現地を見に行くので鍵の所在を教えてほしい」　と連絡がΣ（・□・；）


「はぁ〜？？まだ行ってないん？？」

「今日（９月９日）ぐらいにできるんじゃなかったの？？」


じゃあ、早くてあと１週間ぐらいかかるわけですか...


ということで、９月１６日（金）ぐらいにできて


融資実行が３営業日となると


翌週は月、木が祝日なので早くて９月２３日（金）か...


実はこの時点で１室入居が決まっていたので


入居日変更をお願いすることに(-_-;)

「たぶん２６日にはいけると思うけど...」

「余裕を見て３０日ぐらいでお願いします...」


...


そして、完了予定の９月１６日（金）に連絡が。

「書類に不備があったので、印鑑をいただきたいのですが...」


「Σ（・□・；）Σ（・□・；）！？！？！？」

「はぁ〜？？いまさら何言ってんの！？」


「だめだこりゃ...」




...


じゃどうなんのよ？？


９月９日（金）完了予定　×
↓
９月１６日（金）完了予定　×
↓
９月１６日（金）申請　〇
↓
２３日（金）、２６日（月）、２７日（火）あたりに完了して
↓
３営業日（２８日（水）〜３０日（金））で融資実行...


最初の入居者は９月３０日（金）...


もうこれ以上ずらしてもらえんぞ(-_-;)


...


２３日（金）　連絡なし...

２６日（月）　連絡なし...

２７日（火）の昼過ぎても連絡なし...


あ〜、もうヤバい(-_-;)


金融機関から「まだできませんか！？」と催促...


こちらから連絡すると

「先ほど届きました！」
「金融機関へ直接持ち込んできます！」


ふぅ〜(;´Д｀)　なんとかギリギリいけそう...


ってことで、


今日３０日に最終実行と入居者へのカギ渡し完了...


...


その間に他の部屋も決まり


二人目の入居日は１０月１日。


あとの２部屋も１０月中旬ぐらいには入居の予定ということで


住居系のほうはなんとか満室スタートとなりました(-_-;)


あとは、テナント３つということですが


こちらもポロポロ話しはあるので


そう遠くない未来に決まってくれればいいなと(^^;



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました