2019年05月01日
大家にとっては「神」
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9％... 伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
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＜イベントのお知らせ＞
５月
1日（水）12時～ 「視察」湊２戸１平屋＆
M本さん湊戸建完成見学＆
門田文化町200万円見学＆ランチ
6日（月）見学会
６月
25日（火）勉強会予定
28日（金）勉強会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
令和最初の見学会は３本立て。
・湊２戸１ 600～700万円？
・Ｍ本さん湊30万円戸建アフター
・門田文化町200万円戸建
ＧＷ中というのもあってか希望者が多くて
１部、２部に分けて、わたくしはそれぞれ２回ずつ。
豪華６本立てです(^^;
そんなこんなで、まずは湊の２戸１平屋へ。
湊いうと岡山駅から４ｋｍ程度で
中心部までそんなに遠くもないけど
東山峠を越えるのがちょっとね...
なんせ、主要道路の岡山牛窓線が片側１車線だから
旭川超えるまでがめちゃ混むんよね(-_-;)
渋滞を嫌って避ける人もいるけど
このあたりはこのあたりで
商業施設も結構あって、日常生活には何ら困らない
それなりに便利な場所です(^^;
湊と一口でいうてもかなり広くて
衛星写真で見ると半分ぐらいは山。
北部の山側は道も狭いし傾斜もきついとこが多いから
わざわざ買わなくてもってところ。
この池ノ内のあたりは
県道から下っていった谷間状で
水が集中しそうな怖さはあるね...
土地柄的にもあまりよろしくはないので
ここもわざわざってところ。
こっちの山の上はアクセスが悪くて不便なんで
ここもわざわざってところ。
もちろん安く買えて、貸せそうなところならいいけどね(^^;
こっちのほうはバブル期に造成された
セキスイの高級住宅地なんで
賃貸に適した安くて小さな家は無いね。
残りの平地は元々は海で、その後干拓されて農地に。
で、いまは多くが宅地に。
地盤はゆるゆるだけど
岡山市南部はどこもそうだから気にしてもしかたない(^^;
新たに造成された宅地は
道も広めで整備されてるけど
用水路沿いの古い家が多いところは
道も狭くてちょっとごちゃついた感があるね(^^;
前置きが長くなったけど
今回はそういう感じのところ。
湊は、案外土地も安くないし
平坦地で安く買えるところってそんなにないからねー
場所的には全く問題なし。
ここだったら坪１５～１６万円ぐらいかなー
まぁ将来、宅地としての出口は固いね。
そんなこんなで物件へ。
５０坪ほどの土地に築４７年が２軒。
ひとつは３.２万円で入居中。
新築時からお住まいだそうで(◎_◎;)
大家からしたら「神」ですな...
きっと後光が差していることでしょう(^^;
空き家のほうはこんな感じ。
めちゃきれいじゃないですかー(*^▽^*)
風呂も上々。
クラックがあるけどご愛敬(^^;
トイレはしかたないね...
あと、電気も... でもこのままでもいいかな...
少し床の緩いところがあるけど
まぁ知れとるわね(^^;
あとは、
なぜか崩壊した物置の処分と
勝手口の補修と
一部クラックの補修ぐらいかなー
屋根も手を入れる時がくるだろうけど
平屋は楽だからいいねー
軽四が１台置けるし
直せば３.５～３.７万円ぐらいはいけんかな。
２つで７万円いけたらいいけどなー
ペット加算とかあればね。
あまりお金かけずに直して
普通に貸して
いけるとこまでいって
あとは壊して宅地で売るか、
自分でなんか建てるかですな。
かなり見易い案件でした(^。^)y-.。o○
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
実質36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
7/9 めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％になりました(^^;
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
固定資産評価は1370万円も解体必須...
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
表面8.9％... 伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
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５月
1日（水）12時～ 「視察」湊２戸１平屋＆
M本さん湊戸建完成見学＆
門田文化町200万円見学＆ランチ
6日（月）見学会
６月
25日（火）勉強会予定
28日（金）勉強会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
令和最初の見学会は３本立て。
・湊２戸１ 600～700万円？
・Ｍ本さん湊30万円戸建アフター
・門田文化町200万円戸建
ＧＷ中というのもあってか希望者が多くて
１部、２部に分けて、わたくしはそれぞれ２回ずつ。
豪華６本立てです(^^;
そんなこんなで、まずは湊の２戸１平屋へ。
湊いうと岡山駅から４ｋｍ程度で
中心部までそんなに遠くもないけど
東山峠を越えるのがちょっとね...
なんせ、主要道路の岡山牛窓線が片側１車線だから
旭川超えるまでがめちゃ混むんよね(-_-;)
渋滞を嫌って避ける人もいるけど
このあたりはこのあたりで
商業施設も結構あって、日常生活には何ら困らない
それなりに便利な場所です(^^;
湊と一口でいうてもかなり広くて
衛星写真で見ると半分ぐらいは山。
北部の山側は道も狭いし傾斜もきついとこが多いから
わざわざ買わなくてもってところ。
この池ノ内のあたりは
県道から下っていった谷間状で
水が集中しそうな怖さはあるね...
土地柄的にもあまりよろしくはないので
ここもわざわざってところ。
こっちの山の上はアクセスが悪くて不便なんで
ここもわざわざってところ。
もちろん安く買えて、貸せそうなところならいいけどね(^^;
こっちのほうはバブル期に造成された
セキスイの高級住宅地なんで
賃貸に適した安くて小さな家は無いね。
残りの平地は元々は海で、その後干拓されて農地に。
で、いまは多くが宅地に。
地盤はゆるゆるだけど
岡山市南部はどこもそうだから気にしてもしかたない(^^;
新たに造成された宅地は
道も広めで整備されてるけど
用水路沿いの古い家が多いところは
道も狭くてちょっとごちゃついた感があるね(^^;
前置きが長くなったけど
今回はそういう感じのところ。
湊は、案外土地も安くないし
平坦地で安く買えるところってそんなにないからねー
場所的には全く問題なし。
ここだったら坪１５～１６万円ぐらいかなー
まぁ将来、宅地としての出口は固いね。
そんなこんなで物件へ。
５０坪ほどの土地に築４７年が２軒。
ひとつは３.２万円で入居中。
新築時からお住まいだそうで(◎_◎;)
大家からしたら「神」ですな...
きっと後光が差していることでしょう(^^;
空き家のほうはこんな感じ。
めちゃきれいじゃないですかー(*^▽^*)
風呂も上々。
クラックがあるけどご愛敬(^^;
トイレはしかたないね...
あと、電気も... でもこのままでもいいかな...
少し床の緩いところがあるけど
まぁ知れとるわね(^^;
あとは、
なぜか崩壊した物置の処分と
勝手口の補修と
一部クラックの補修ぐらいかなー
屋根も手を入れる時がくるだろうけど
平屋は楽だからいいねー
軽四が１台置けるし
直せば３.５～３.７万円ぐらいはいけんかな。
２つで７万円いけたらいいけどなー
ペット加算とかあればね。
あまりお金かけずに直して
普通に貸して
いけるとこまでいって
あとは壊して宅地で売るか、
自分でなんか建てるかですな。
かなり見易い案件でした(^。^)y-.。o○
おしまい
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