岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１２名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11わたくし
　

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


あけましておめでとうございます(^^)


わたくしは年末からの風邪で頭痛と咳に悩まされ


自宅で大人しくしておりますが


世間は初売りとかで賑やかなんでしょうね〜(^^;


一応、初売りのチラシを眺めてはみましたが


残念ながら欲しい物がない(-_-;)


若いころは無意味に散財したもんですが


歳を重ねるにつれ、めっきり物欲が衰えました(-_-;)


好きな不動産にしても、


何が何でも欲しいなんてこともなく


誰も買わないんなら引き取ってもいいかなー


なんて感じでゆる〜く構えてます(^^;



もっと欲を持ってガツガツ取りにいったほうがいいんでしょうかね〜


どうも争奪戦に巻き込まれるのは性に合わなくて


そんな気にならないんですよね(-_-;)


争い事とは無縁に、日々穏やかに好きなことして暮らしたいもんです。


...


そんなあまりやる気ない感じなのに、


物件が増えているというのはありがたいことで


３月にまとめ買いした物件１０，１１，１２号は


普通にネットに掲載されていて


結果的にTAKEさんから情報提供いただきましたし



９月に完成した新築の１３〜１９号は


一昨年に仲間内に情報配信した土地の中の


残り物に建てたもの(^^;



１１月に取得した土地３号は


インターネット公売で世間に晒されていたものの


ryokoさんの乙多見１６０万円の絡みで発見。



１２月３０日に契約した２０号候補も


１年ぐらいネットに掲載されていましたが


結果的に、これまたryokoさんからの情報提供の末



と、なんだかんだ幸運に恵まれているんですよね〜(^^;


...


他にも、去年仲間内へあみだくじに提供させてもらった物件情報も


こんな感じで大家仲間や不動産屋さんから頂けましたから

大・北区宿　戸建４００万円
他・倉敷市徳芳　戸建２０万円
不・中区藤原西町　アパート２棟６０００万円
大・中区福泊　アパート１３８０万円
不・倉敷市徳芳　戸建１３０万円
不・北区一宮　戸建１００万円
不・赤磐市和田　戸建２０万円
不・倉敷市東塚　アパート４００万円
大・東区古都南方　戸建７５万円
不・倉敷市上富井　アパート３２００万円
不・中区乙多見　戸建１６０万円
不・倉敷市中庄　アパート４５００万円
不・玉野市田井　戸建２００万円


毎年のことですが、


今年も各方面いろんな方に助けられた１年でした(*´▽｀*)



このブログも正月から６年目に突入ですが


今年もいろいろ恩返しができればと思いますね。


また１年よろしくお願いします(^^)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

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　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

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　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
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　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
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　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１４名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


咳のし過ぎで腹筋が痛い今日この頃です(-_-;)


からくもブログだけはどうにか維持しておりますが


自然治癒力の衰えでしょうかね〜


回復する気配も無く...


ほぼ寝たきりで困ったもんです(-_-;)


人生を楽しむには健康が不可欠ですから


今年は真剣に考えなさいよというサインでしょうか...


体力も衰えて、体重も増えて、


血圧や血糖も高めなんでね〜(-_-;)


しっかり運動して体力をつけて


まずは、今年の岡山マラソンにチャレンジしてみましょうか。


もちろんファンラン（４．５ｋｍ）のほうですが(^^;

※岡山マラソン２０１６　大会要項



...


不動産に関しては、


近年は毎年ひとつの購入を目標にしていますが


ありがたいことにこちらは順調で。


始めた当初こそ時間がかかりましたが

Ｈ１８年　１号（新築→２７年売却）
Ｈ２１年　２号（新築）
Ｈ２３年　３,４,５号（戸建まとめ買い）
Ｈ２４年　６,７号（新築）
Ｈ２５年　なし（太陽光１０ｋｗ）
Ｈ２６年　８号
　　　　９号
Ｈ２７年　土地１,２号
　　　　土地３号
Ｈ２８年　１０,１１,１２号（戸建まとめ買い）
　　　　１３,１４,１５（２戸１）,１６（３戸１）号（土地３号に新築）
　　　　太陽光３９．７７ｋｗ
　　　　土地４号

と、近年は目標を上回るペース。


Ｈ２９年も


契約中の１７号候補と建築中の１８（２戸１）号（土地１号に建築中）


があるので、とりあえず達成見込み。



そんなにポンポン物件が出てくる市況でもないし


焦って買うようなもんでもないんでね。


焦って高値掴みなんかしたら、元も子もないしね(^^;



買えるときはスムーズに買えるもんだし


買えないときはどうあっても買えないもんです。


それも、きちんと地道に活動していればこそですがね(^^;


買えだしたらそれこそなぜかポンポンいくもんなので


買えていない人も諦めずに活動していれば


きっとそのうち華が開きますよ(^^)



わたくしは元々、際限なく買い進める気はなくて


２０戸ぐらいも点在していればそれで充分。


足るを知るということで(^^;


なので今年はもうよろしいですわ(^^;


いつものように、


誰も買わないなら引き取ろうとは思いますけど(^^;



さて、今年はいくつぐらい提供できるでしょうか？


最低でも月１ペースぐらいはなんとかできたらいいな...


それじゃ少ないけど...



今年もまた新しい大家さんが誕生するのが楽しみです(*´▽｀*)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
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　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
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　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
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　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１４名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


正月休みはやっておきたいことがいくつかあったんですけど


結局、風邪で年末から三が日も寝たきりという


なんともしょーもない正月になってしましました(-_-;)


過去を振り返ると、


盆や正月、ＧＷとか長期休み目前になると


体調崩して予定がパーみたいなことって


わたくし自身は、なんだか多いような気がしますが


これって結構、長期休暇あるあるじゃないです？？


そんな中、ザグザグで売ってる
※岡山のドラッグストアです(^^;


正官庄（せいかんしょう）が自然治癒力を高めてくれる


と、なんとも優しいメールをいただきました(^^;


わざわざありがとうございますm(__)m


...


さて、頭があまり働かないので


今日はネタの続きにしましょうか(^^;

関連記事
2016年12月04日　買っても良い物件の条件
2016年12月05日　２　買っても良い物件の条件
2016年12月09日　３　買っても良い物件の条件
2016年12月12日　４　買っても良い物件の条件
2016年12月29日　５　買っても良い物件の条件


わたくしが重視するのはこの４つということで

・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること



今回は、・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないことの続きで。


要は、今後ライバルが増えそうな場所で


しかも大量供給されるコピー品はやめときなさい


ってことなんですけど


数は増えるは、


しかも増えるのが類似品ってことになれば


将来大した差別化はできません(-_-;)



具体的にいうと、アパート、マンションの


土地から新築や、新築建売、築浅とかですね。



最近は岡山でも、アパートの建売も結構見かけますが


それらは場所こそ、そこそこの立地に仕込んできますが


中身（間取りや収支）を見てみると強引なものばかり(-_-;)


狭い部屋を強引に１ＬＤＫ表記にしてみたり


家賃も高めの設定だったり


敷地いっぱいに部屋をたくさん取りたいから


駐車場削ってるとか


ライバルや需給については無視(-_-;)


請負だったら渡してしまえば


あとの入居があろうがなかろうが関係ないしねー


建売だったら、それをどうにかこうにか


広告料やフリーレントを駆使して満室にして引き渡し...


大手メーカーでサブリースだから安心♪　ってのもどうだかね...



新築でいくんなら、


せめて増える見込みの少ない建物、間取りにしないと


この世界は後出しジャンケンで、後発ほど有利になるからね〜(-_-;)



中心地にマンションやるんなら


１Ｋや１ＬＤＫじゃダメなんよね...


すでにたくさんあるし、


収支が出しやすいからみんな同じことやってくる...


じゃあ何がいいの？


間取りだけでいったら２ＬＤＫかな。


でも、広い部屋だと収支が出しにくいんよね(-_-;)


そんなのわかってるって？


だからこそいまも数は少ないし、今後も増えにくいよ。


そういう難しいことをクリアしていかないと


みんなと一緒だと勝てなくなるんだよね〜(-_-;)


どうしてもクリアできないなら


それは取り組まない方がよい案件だと思いますよ。



つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
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☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１４名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


相変わらず寝たきり正月を過ごしているけれど


１月４日ともなれば仕事始めの方もポロポロいる様子。


お仲間たちのブログが始動されたり


不動産屋からの問い合わせ電話もポロポロ鳴った。


そんな中、ある１本の電話が。


昨年末から話しのあった


南区植松の募集中のテナントの件だった。


昨年末は、検討中のその会社が休みに入るので


内見は年始にしてほしいということだったが


早速見せてほしいとのこと。


わたくしは病床に伏しているものの


幸いなことに現地にカギを設置している。


申し訳ないが、それで内見してほしいと暗証番号を伝えた。


...


...


数時間後、再びその方から電話が。


「番号合わせても開かないんですけど...」


いやそんなはずは...


番号は合っているはず...


...


もしや誰かが勝手に番号を変えた？？


それとも開け方がおかしいのか？？


...


結局、謎のまま空けることはできず、後日ということに...


...


...


ということで正月早々、確認に行かねばなりませぬ(-_-;)


しんどいけど明日にでも行ってみるかね〜(;´Д｀)


...


こんな感じで、普段は滅多に事が起こらなくても


たまーにちょっとしたことで駆り出されると


物件が遠いと大変です(;´Д｀)



ちなみにここはわたくしの自宅から


直線で１５〜１６km


時間にして、スムーズなら３０〜３５分


といったところ。



常々、みなさんにアドバイスする際には


遠すぎると何かと不便だからそんなのは避けた方がいいよー


と言っていますが


それこそ、OCさんみたいに半径１００以内に全棟固まってると


超便利(*´▽｀*)



みなさんは


どれぐらいの距離、或いは車で何分


までなら許容範囲でしょうか？



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
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　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
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　１月 ６日（金）１２時半〜　
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　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
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　10mihoさん
　11HR田さん
　12
　13
　14わたくし
　※定員を２名増やしました(^^;

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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで、距離のお話し。

関連記事
2017年01月04日　距離感覚


どの程度を遠いと思うかは人それぞれですけど


何をするにしてもやっぱり近いのに越したことはないかと(^^;


ちなみに、岡山駅からの半径距離はこんな感じで


内側から

赤・半径５ｋｍ
緑・半径１０ｋｍ
青・半径１５ｋｍ




半径５ｋｍなら

南はバイパスのちょっと南で、泉田や万倍、備前西市駅あたり。

西は平田や田中がすっぽり入って、久米、花尻、一宮あたりまで。

北は国立病院や備前原あたり。

東は平井、円山、高屋、国府市場あたりか。


５ｋｍいうてもまぁまぁあるな〜(;´Д｀)


どっち方面に行くにしても交通量も信号も多いから


時間にして１５分ぐらいかな〜


これぐらいならどうってことないか(^^;


...


緑・半径１０ｋｍなら

南は児島湾超えて郡。藤田がすっぽり。

西は備中高松や中庄駅や早島駅の一歩手前で岡山市を出ちゃうね(;´Д｀)

北は岡山空港や御津の一歩手前。

東は西大寺駅手前かー


１０ｋｍだと２５分〜３０分ぐらいかな〜(;´Д｀)


ここまでいくとまぁまぁ走らんといけんな〜(-_-;)


個人的には自主管理ならここらが限界距離かな(^^;


...


青・半径１５ｋｍだと

南は玉野市突入。

西は倉敷駅すぐで、総社駅もすぐ。

北は岡山空港や金川超えて建部も間近。

東は邑久、長船。


ここまできたらちょっとしたドライブっちゅうか


個人的には遠出のイメージかな(^^;


時間的には３０〜４０分ぐらいかな。


郊外に行くほど交通量も信号も減るから


１０ｋｍ超えたあたりから時間的には短くなるね(^^;


東西方向だとバイパスの込み具合でかなり左右されそう(-_-;)


...


ちなみにわたくしの物件を配置するとこんな感じ。




２号、３,４,５号、６,７号、土地４号は５ｋｍ以内


個人的にはこれぐらいの距離感が望ましいな〜(^^;



８号と１０,１１,１２号は１０ｋｍ以内。


これだとちょっと億劫な感じがするな〜(;´Д｀)


混まない道があるからまぁなんとかって感じ(^^;



１３,１４,１５,１６号、土地１,２号は半径１５ｋｍギリギリ...


ここまでいくともうしんどい(;´Д｀)


途中から車が流れるんで


スムーズなら３０分で行けるからここらが限界ね(^^;



岡山駅から自宅までは３ｋｍ７〜８分なんで


概ねこの円が適用できるとして


個人的には、半径距離は１０ｋｍ、時間なら３０分までってとこかな〜


地図左下の８号なんて半径２０ｋｍオーバーで


時間にして５０〜６０分(-_-;)


こりゃ完全に無理(;´Д｀)


せめてここが集合住宅ならまだしも


平屋一戸だけだからね〜(;´Д｀)


２６年４月から所有してもうすぐ３年で


その間の出動は２回かな？


年に１度も無いけれど、なんかあったらと思うとほんと面倒(-_-;)


これは個人所有だから


５年超になったら確実にリリースだね(^^;


...


遠くても気にしないって人もいるけど


時間もかかるし、ガソリン代もかかるからね〜(;´Д｀)


時間＝人生＝命　だと思ってるんで


自分の貴重な寿命を、


移動で１時間も費やせれんね(-_-;)


１時間いうたら新幹線なら、大阪、広島までいけるよ(;´Д｀)


もう小旅行レベルじゃんね(^^;


ということで、


わたくしは、半径１０ｋｍ、時間は３０分ぐらいまでが限界ですな。


...


ん？キーボックス？


あー、ちゃんと空いたよ。


別の番号で...


単なるわたくしの記憶違いでした(-_-;)


まぁ何するにも近い方がいいよ(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　第２３回あみだくじでＴ畠さんが当たった１３０万円平屋のリノベ後と
　motoさんが大幅指値で獲得した７号戸建のビフォー見学会です。
　１日目　１月９日（月,祝）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１真中さん（女性）
　　２BLXさん
　　３よーすけさん
　　４よーすけさん奥さん（女性）
　　５倉敷大家さん
　　６A木さん
　　７じいじさん
　　８rikouさん
　　９T畠さん
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)

　２日目　１月１０日（火）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３norikoさん（女性）
　　４
　　５
　　６
　　７
　　８
　　９T畠さん
　　10わたくし

　　
＜イベント一覧＞
　１月　９日（月,祝）１２時〜T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月 １０日（火）１２時〜　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月 １１日（水）１２時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。


昨日の記事で使った半径距離の地図。

関連記事
2017年01月05日　近い方がいいと思うよ(^^;




このサイトで簡単に作成できるので

地図を使って半径を調べるサイト


自分の距離感の目安に使っていてはいかがでしょう？(^^;


...


さて、体調が完全回復とはいきませんが


今日は新年最初の見学会(*´▽｀*)


さー、今年もみんなで不動産巡りをしましょうか(^。^)y-.。o○


舞台となったのは


ここで登場した、北区某所１１０万円戸建。

関連記事
2016年11月25日　とりあえず返事待ちです...
2016年12月06日　宅地建物取引士法定講習


新年早々の平日でこの盛況ぶりΣ（・□・；）



Y崎さん
真中さん（女性）
ryokoさん（女性）
ロバートS田さん
摂津屋さん
u-kiさん
麒麟さん
O倉さん
GOGOさん
mihoさん
HR田さん
OCさん
K原さん
わたくし

の１４名。


みなさん興味津々ですな〜






これは何倍ぐらいの競争率になるんでしょうね〜？？


過去最高は、北区一宮の１００万円戸建で８５倍。


今回はこれに迫るのか？？


今日にでもエントリー開始でーす(*´▽｀*)


...


そんな中、残念なニュースが(-_-;)


１月８日、９日に予定されていた


必殺川湯温泉旅行が中止に(>_<)


どうやら８日日曜日は雨模様とのことで...


屋外でバーベキューだからしかたないね(;´Д｀)


残念なので、


新年会がてら岡山へ招待しようかなんて話もチラホラ。


実現するようでしたらまたお知らせします(^^;


必殺旅行が中止になったということで


急遽９日（月、祝）が空いたので


見学会を実施しようと思います(^^;


ついでに１０日（火）と連続開催です(*´▽｀*)



舞台は、第２３回あみだくじとなった


中庄駅近くの１３０万円の平屋。

関連記事
2015年11月17日　もはや小旅行
2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年04月09日　旅行積み立てが熱い！
2016年05月03日　大幅リノベ予定。


Ｔ畠さんが獲得して地道にＤＩＹが進んでおりましたが


ここのリノベがついに完成です(*´▽｀*)


果たしてどのような変貌を遂げているのでしょう？？


興味津々です(*´▽｀*)



さらに、motoさんが７号を購入されて


リフォーム中ということで


そちらも併せてお邪魔します(^^)/


motoさんといえば何度も登場していますね。


１号　オーナーチェンジ

２号　関連記事
2014年06月23日　そうそう。東京へ行ったのは...
2014年06月25日　世界にひとつだけの...
2014年06月30日　振り返りを少々...
2014年07月10日　２　家賃おいくら万円？

３号　関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日　第４回あみだくじ　＆　物件情報求む！
2015年03月03日　想定外

４号　関連記事
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年12月06日　駐車場２台
2015年12月07日　物件力と...
2016年02月05日　結局、ここにたどり着くんですよ...
2016年02月06日　いろいろ見つけてくるな〜

５号　関連記事
2016年03月29日　目標４５０万円
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年08月29日　電柱７２本分


５号のあと、６号も立て続けに買われ


ここ７号は普通にネットに出ていた物件で


それをほぼ半値まで交渉して購入に漕ぎつけましたΣ（・□・；）


motoさんはいつも


ネットで探して→大幅指値という王道パターン。


買える人は買えてるんですね〜


１０日はmotoさんも登場できるかも？


今日エントリーフォームを配信しますので


興味のある方はぜひどうぞ(^^)



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

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☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

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　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
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　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

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　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
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　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　第２３回あみだくじでＴ畠さんが当たった１３０万円平屋のリノベ後と
　motoさんが大幅指値で獲得した７号戸建のビフォー見学会です。
　１日目　１月９日（月,祝）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１真中さん（女性）
　　２BLXさん
　　３よーすけさん
　　４よーすけさん奥さん（女性）
　　５倉敷大家さん
　　６A木さん
　　７じいじさん
　　８minakoさん（女性）
　　９T畠さん
　　10わたくし
　　※早々に満席になってしまったので、救済措置として
　　　現地に車以外で来られる方ならなんとか増員しますので
　　　各自ご連絡ください(^^;

　２日目　１月１０日（火）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３norikoさん（女性）
　　４OCさん
　　５K本さん
　　６かこちゃま（女性）
　　７
　　８motoさん
　　９T畠さん
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ１＞
　F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
　１月１１日（水）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Mさん
　　２OCさん
　　３真中さん（女性）
　　４わたくし

　　
＜イベント一覧＞
　１月　９日（月,祝）１２時〜T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月 １０日（火）１２時〜　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月 １１日（水）１２時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日、基本的には近場で運営したほうがいいんじゃない？


ってお話しでした。

関連記事
2017年01月04日　距離感覚
2017年01月05日　近い方がいいと思うよ(^^;


もちろん例外はあると思います。


例えば、遠隔地の物件を保有するにあたって


仕事などの関係で頻繁にそっち方面へ行くからとか


実家が近いからとか


昔住んでいたことがあって土地勘があるとか


いざという時には対応してくれる信頼できる人


或いは信頼できる管理会社がいるとか


全部が全部、近場以外はダメって話じゃないです(^^;


管理会社に完全に委託するんであれば


自分はいてもいなくても関係ないんだから


場所なんか当然どうだっていいですもんね(^^;


ただ、やはり普通に管理会社にお任せするなら


それなりのロスを覚悟しないといけないですね。


賃料総額の５％程度の管理料や


リフォームや修繕などで多少オンされた請求は


仕方ないですわね。


自分の代わりに人に動いてもらうということは


善意で動いてもらえる以外なら


お金で動いてもらうしかないでしょうから。


だから、立場上誰かに動いてもらわないといけない人や


少々の出費のロスが関係ない人は


あまり近場にこだわる必要はないんじゃないかと思います。


...


ですが、何の伝手もなく資金力も弱い初心者の場合は


信頼できる管理会社についてや


リフォームなどの費用についての正当性とか


全く未知の世界ですから


出費が嵩んで押しつぶされることも少なく


修繕や客付けも比較的難易度が低く


いざという時には撤退（売却や解体）もしやすい


比較的近場の購入価格の安い築古戸建


からスタートした方がいいんじゃないかな〜って思うので


全般的にそういうアドバイスに傾いてくわけです。



というのも、わたくしも


元々は、何の伝手もなく資金力も弱い初心者


だったわけで、


結果的に不動産業界で３年ほど経過したのちに


スタートを切った、初心者出身です（笑）


そんな初心者出身者が


なけなしの私財と時間（人生）を投入して


長い時間実験した結果


いろいろ回り道しながらも


ようやくたどり着いた場所（考え方）なんですよ(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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　　2016年07月28日　営業マンが困ること
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　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
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　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
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　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
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　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
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　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
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　１日目　１月９日（月,祝）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１真中さん（女性）
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　２日目　１月１０日（火）１２時〜
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　１月　９日（月,祝）１２時〜T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月 １０日（火）１２時〜　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月 １１日（水）１２時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。


ちょっとショッキングなニュースが。

女性死亡、ドリルにマフラー絡まり首絞められたか



塩ビ管にドリルで穴開け中に


マフラーが絡まって首が締まったそうで...


こういうこともあるんですね〜Σ（・□・；）


冬場にDIYされている方は要注意ですね(;´Д｀)


...


さて、ryokoさんが落札した公売物件。

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2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？
2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
2016年11月09日　役所三昧
2016年11月20日　ふむとおちるよおちるよ
2016年12月21日　未踏の地へ
2016年12月25日　１９０ｃｍはこんな感じ。


解体が随分進んでおります。


こんな感じのジャングル廃墟が


↓↓↓↓↓↓↓↓

こうなり
　

↓↓↓↓↓↓↓↓

ついに何も無くなりました(*´▽｀*)
　


あと少しですね(^^)


ここに砕石を敷いて、虎ロープで区画割をして完成。


そこから軽四１９台をどうやって埋めるかですね〜(^^;


詳しく聞いてはいませんが


解体費は２００万円オーバー(^^;


土地建物は２３４万５６７８円で落札ですから


登録免許税やらも含めると


全部で５００万円切るぐらいですかね？


３６２．０５平米（１０９．５坪）なんで坪単価４．５６万円。


この場所の１０９．５坪がこの価格で手に入るなら


万々歳ですね(^^)v


１台３５００円＋税　３７８０円　として


１９台なら７１,８２０円、年８６１,８４０円


総事業費５００万円なら　１７．２％


駐車場でそれぐらい出るなら


それはそれでオッケーでしょ(^。^)y-.。o○


なんといっても、


車の進入ができなかった


奥のあみだで当選した１６０万円戸建への道ができたのが大きい。

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2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり
2016年08月19日　悩める乙女
2016年09月30日　ぎりぎり間に合った(^^;


いずれは残りの３軒も買い取って


道の狭い原因となっている入口の戸建も買い取れば


もやは伝説のいいてんきさん村や

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2016年01月24日　大家仲間
2015年04月26日　１２０万円上がっちゃいました(ｰｰ;)
2016年07月05日　耐性


実家の半径１００以内で着々と構築中の


OCさん帝国に匹敵する


ryoko王国ができますね(*´▽｀*)


ここなら自宅からも遠くないですから

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2017年01月04日　距離感覚
2017年01月05日　近い方がいいと思うよ(^^;
2017年01月07日　ようやくたどり着いた場所


やっぱり初期の段階は近場が何かと都合がいいと思いますね〜


ただねやっぱり固めることのリスクもあるんで、次は...



つづく



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　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　第２３回あみだくじでＴ畠さんが当たった１３０万円平屋のリノベ後と
　motoさんが大幅指値で獲得した７号戸建のビフォー見学会です。
　２日目　１月１０日（火）１２時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３norikoさん（女性）
　　４OCさん
　　５K本さん
　　６かこちゃま（女性）
　　７摂津屋さん
　　８mtanaさん
　　９T畠さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ１＞
　F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
　１月１１日（水）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Mさん
　　２OCさん
　　３真中さん（女性）
　　４わたくし

　　
＜イベント一覧＞
　１月　９日（月,祝）１２時〜T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月 １０日（火）１２時〜　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月 １１日（水）１２時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。


今日は見学会。


最初の舞台となったのは


第２３回あみだくじでT畠さんが獲得した


中庄駅近くの１３０万円の平屋。

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2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年04月09日　旅行積み立てが熱い！
2016年05月03日　大幅リノベ予定。

真中さん（女性）
BLXさん
よーすけさん
よーすけさん奥さん（女性）
倉敷大家さん
A木さん
じいじさん
minakoさん（女性）
T畠さん
わたくし

と現地集合のこーへーさんの１１名で見学。




ここ、当初なかなかの廃れっぷりでした(^^;
　


扱いやすそうな小ぶりな平屋でわたくしの好きなタイプ。


駐車場は無いものの、中庄駅が近いので


あまり直さずに生活保護の方を狙うか？


きちんと直して川崎医大の学生を狙うか？


という感じ。


きちんと直すとしても小ぶりな平屋なので


２００万円もあればなんとかなるかな？


ということで、


どっちでいくにしても、どこまで下げてもらって買えるか？


というところが物件購入の肝(^^;


交渉の結果、１３０万円となりました〜


今回は、それが全面的にリフォームを施されたということで(*´▽｀*)


裏の竹やぶは所有者の方が切ってくださいました(^^)


おしゃれな玄関が出迎えてくれます。
　


室内からは歓声が漏れてきます(^^)


見学会２日目もあるので今日はこのへんで。


...


お次は、motoさんの７号戸建。


この２年ぐらいで７戸目で全部戸建。


順調に買い進めていますねー(^^)


今回の舞台は、倉敷市某所の戸建。



ここはネットに出ていたのでご存じの方も多いかも？
　


ヒーローが登場してきそうな


ついつい上がってみたくなる鉄骨の駐車場です(^^;


室内は工事中。リフォーム職人のすえちゃんがお出迎え(^。^)y-.。o○
　


ここも２日目があるのでまたね(^^;


...


ここはじいじさんがＤＩＹ中の物件が近いので


なんと飛び入りで３軒目へ突入(*´▽｀*)

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玄関入ってすぐを土間にしたい言うてましたけど


どうなりましたかね？？


元々はこんな感じで


　

玄関、すぐ横にトイレ、奥にキッチンだったのを壊しました。


↓
↓
↓

おー！？めちゃ変わってる！？Σ（・□・；）
　


素晴らしいですね〜


完成したらまた見学会ですね(^。^)y-.。o○



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
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　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
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　　2016年08月05日　連系工事負担金
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　　2016年08月10日　３　土地探し
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　　2016年08月30日　何かと物入りです。
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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
　１月１１日（水）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Mさん
　　２OCさん
　　３真中さん（女性）
　　４わたくし

　　
＜イベント一覧＞
　１月　９日（月,祝）１２時〜T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月 １０日（火）１２時〜　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月 １１日（水）１２時半〜 F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、第２３回あみだくじでＴ畠さんが当たった


１３０万円平屋のリノベ後の見学会２日目。

じゅんこさん（女性）
こももさん（女性）
norikoさん（女性）
OCさん
K本さん
かこちゃま（女性）
摂津屋さん
mtanaさん
T畠さん
わたくし

の１０名でお邪魔しました(^^♪




昨日も少し登場しましたが

関連記事
2015年11月17日　もはや小旅行
2016年04月08日　松煙墨＋黒弁柄＋焼酎＝？
2016年04月09日　旅行積み立てが熱い！
2016年05月03日　大幅リノベ予定。
2017年01月09日　大変だけど楽しそうだね(^^♪


玄関が素敵に様変わり(^^♪

玄関ビフォー


↓↓↓↓

玄関アフター
　


この玄関、自分たちで作ったんですってΣ（・□・；）


立派なもんですよ(^^)/


...


玄関を入るとこんな感じで

ビフォー


↓↓↓↓

アフター



この奥にトイレ、開かずの扉、風呂がありましたが


↓↓↓↓

廊下を潰して脱衣所を作り


トイレ、開かずの扉、風呂はこうなりました(*´▽｀*)



...


以前はこうだったＤＫと和室は
　→　


キッチンは
　→　


水回りの影響は大きいですからね〜(*´▽｀*)


...


奥にもう一部屋ありましたが

ビフォー
　

↓↓↓↓

アフター
　


天井を見上げるとそこは大空間Σ（・□・；）
　


ビフォーの見学会に来た方は特に大歓声(^^♪


ビフォー写真はこちら

アフター写真はこちら


T畠さんはこれが一発目の物件。


ＤＩＹで楽しくできた上にすごく勉強になったそうで(^^)/


もうひと踏ん張りですね(^^;


作業の様子をブログで公開されているそうですよ(*´▽｀*)

ライフスタイルギャラリー家を買う

面白いんでぜひご覧になってみてください(^^)


...


ここのあみだくじに参戦したのは６名。


実はわたくしもひっそり参戦しました(^^;


１３０万円と低価格にも関わらず少なめ。


ボロで雰囲気も悪いし、みなさん敬遠気味でしたね(^^;


逆にこういうのがチャンスなんですけどね〜


いろんなネガティブ意見をクリアしてこそ


新しい価値が生まれるもんです。


誰もが人は空を飛べないと言っていたのに


いまは空を飛んでるじゃないですか。


みんなが良いというものは


すでにある程度の水準に達してるんですね。


誰もやらないなら、自分が先駆者になればいいだけでね。


人がやらない、できないと思われていることにこそ、


価値が隠れているもんですよ(^^)



おしまい



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