岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


ついにきましたよ〜


ふるさと納税のお礼のノートPC　VAIO



関連記事
2015年07月21日　ふるさと納税ってお得ですね〜
2015年08月26日　２年以上は確実


いや〜助かりました。


いまのノートPCは４年ぐらい使っていて使い勝手もいいんですけど


何度か落としちゃって(ｰｰ;)


いまは本体と液晶が外れそうなのを無理矢理使ってます(^^;






安曇野市の刻印がなんとなくかっちょいい(^-^)






長野県安曇野市なんてどこにあるか知りませんでしたけど(^^;

yahoo地図　長野県安曇野市


アルプスの山々や温泉がたくさんあるんですね〜（ﾟдﾟ）


ほ〜、立山黒部アルペンルート、松本空港、松本城も近いんですね。


いつか行く機会もありそうだな〜


安曇野市さん、ありがとうございましたm(__)m


...


さて、もう９月が終わりましたね〜(＞＜)


今日は３０日なんで買物デー


イオン系は２０日、３０日は５％オフなんでまとめ買い(^^;




こうして時々業者さんへ差し入れします(^-^)


...


今日はもうひとつ大きな買い物を。




市内某所の土地に、１８００万円で買付けを入れてみました。


買付けだけなんでまだ買い物じゃないですね(^^;


それなりに納得のいくプランができそうなんで


来年３月完成に向けて新築をやってみようかな〜って。


まだ銀行もこれからなんですけど(^^;


木造だったら３〜４ヶ月もあれば充分建ちますけど


調査や確認に時間がかかるから早め早めに動かないとね


融資通したり、細かいこと決めたりしないといけないから


それなりに忙しくなりそうです



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億


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......


＜見学会＆ランチのお知らせ１＞

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日　ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日　面白くしたいんだよねー
2015年06月01日　持て余しているならぜひ！
2015年11月30日　人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店　１階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

１２月１８日（金）１３時半〜
　参加予定
　　1,かこちゃま（女性）
　　2,ＨＲ田さん
　　3,mtanaさん
　　4,こももさん（女性）
　　5,６８さん
　　6,shinobuさん（女性・初登場）
　　7,OCさん
　　8,OCさん奥さん（女性）
　　9,nobuさん
　　10,JBさん（改名しました。元の名前は本人に聞いてね(^^;）
　　11,A山さん
　　12,hiroakiさん（初登場）
　　13,わたくし
※時間が変わっています（１２時→１３時半）のでご注意ください。


１２月１９日（土）１２時〜
　参加予定
　　1,Ｏ幡さん
　　2,Ｉ島さん
　　3,摂津屋さん
　　4,よーすけさん
　　5,N原さん（初登場）
　　6,N原さん奥さん（女性・初登場）
　　7,わたくし


両日ともにお時間のある方はランチかお茶でも。

※漏れがあったら黙っていないで教えてくださいよー(ｰｰ;)

------


＜忘年会のお知らせ＞

昼の部
１２月２７日（日）１１時半〜

人数によって場所を決めようと思います。




夜の部
１２月２７日（日）１８時〜
１２月２８日（月）１８時〜

の２日開催です。

岡山市北区磨屋町５−１５
あぁ　それなのに　おかやまっ子
８品　１２０分飲み放題　３５００円

参加予定
　２７日　１８時〜（とりあえず１２名で予約中）
　　F原Hさん
　　Ｏ幡さん
　　わたくし

　２８日　１８時〜（とりあえず１２名で予約中）
　　
参加ご希望の方は、専用フォームからお願いしますm(__)m
専用フォームはこちら

電話、メール、LINEとバラバラに連絡がくると大変なんです(^^;


-----


＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時〜　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半〜　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時〜　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月２７日（日）１１時半〜　忘年会　昼の部
　１２月２７日（日）１８時〜　　忘年会　夜の部１日目
　１２月２８日（月）１８時〜　　忘年会　夜の部２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


.....


こんばんは。岡山大家です。


お待たせしました(^^;


ようやく忘年会の時間と場所を決めました


昼の部
１２月２７日（日）１１時半〜

昼の部は人数によって場所を決めようと思います(^^;



夜の部
１２月２７日（日）１８時〜
１２月２８日（月）１８時〜

の２日開催で

岡山県岡山市北区本町４−１８　コア本町２Ｆ
居酒家　土間土間　岡山店

全８品　３時間飲み放題　３,０００円



参加ご希望の方は、専用フォームからお願いしますm(__)m

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電話、メール、LINEとバラバラに連絡がくると大変なんです(^^;


...


さて、今日は決済が２つありました


ひとつめは、ayakoさんの１号戸建


そういえば、ayakoさんがブログやってたの忘れてた(ｰｰ;)


こちらにいろいろ書いてあるので覗いてみてくださいね(^-^)

ayakoさんブログ
稼ぐ主婦になるための投資&節約ブログ



３児の母として奮闘中のayakoさん。


時々、見学会にもお越しになりますが


いま生後５ヶ月の赤ちゃんを抱っこしてやってきます(^^;


それで何件も不動産屋回って物件見て回ってますからね〜（ﾟдﾟ）


母はたくましいですね(^-^)


そんなayakoさんが自力で探してきた物件の決済が今日だったんですよ




夢の１号物件です


これを軌道に乗せて、２つ３つと増やしていきましょう


決済後、自分で法務局へ登記に向かいましたよ(^^;


ほんと母はたくましい(^^;



暗闇に迷い込んでいるそこのあなた。


普通の主婦でも大家になれるんですよ！


少しは光が見えませんか？


...


さて、もうひとつの決済は、わたくしの物件１１号。




南区植松の２０８坪の土地を買いました

関連記事
2015年09月30日　買物デー


春先にも土地を買ったのでこれで今年は２つめですね。

関連記事
　2015年02月19日　違いは紙一重



減価償却の面からも、年に１つぐらいは安いボロ戸建も欲しいんですけど


ほとんど全部があみだくじ行きになるから全然当たらない（笑）


もう何件放出したかな〜？


中には欲しいのがいくつもあったんだけどな〜(＞＜)


まぁでも安いボロ戸建だと初めての人でも金額的に買いやすいし


自分の富ばかり増やしてもおもしろくないしね。


またこんなん買ったんだぜ〜

オーバーローンなんだぜ〜

わずか○年で家賃収入○○○○万円なんだぜ〜

いいだろ〜

すげ〜だろ〜

羨ましいだろ〜


なんてやってても個人的には全然おもろくないけどね〜(ｰｰ;)


でもその人にとってはおもろいんだろうね...


まぁよろしいわ。


要はね、自分がおもろいかおもろくないかなんですよ（笑）


関連記事
　2015年11月28日　判断基準



自分自身が現状でそれなりに満たされてるんなら、


それ以上そんなに得しなくても


彷徨っている人に光を見せてあげられて


その人の人生が変わっていく様を見ているほうが


ワクワクしておもろいって思うんだけどね〜



生活に困らないお金が入ってきて、ある程度の貯金ができれば


１億も５億も１０億も一緒ですわ（笑）


...


そんなこんなで、この土地は誰も手を挙げなかったんで


じゃあ自分で買ってみようかな〜なんて(^^;


あみだくじ行きにならなかったのを


こうやってちょこちょこ拾っていくしかないかな(^^;



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時〜　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
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　５月 １２日（木）１２時〜　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　 １４時半〜倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月 １４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月 １９日（木）１１時〜　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
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　５月 ２８日（土）１３時〜　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


昨年１２月に購入したわたくしの物件１１号土地。


忘れたころにやってくる


例のあれもちゃっかりやってきて(-_-;)




２４９,８００円...


普通の人の１ヶ月分の給料ぐらいあるね...


零細大家にとっては結構なインパクトです(-_-;)


まぁ約２００坪で評価も結構あるから仕方ないけどね...


そういえば自動車税もきてたわ...


３０万円仕事ですな(;´Д｀)


まぁnanacoでせこくポイントを稼いでおきますわ(=_=)


...


この物件１１号土地。


いま新築を進めているんですけど


少々トラブル勃発でなかなか前に進みませんでした(-_-;)


ここの土地、こんな感じで




南側に広い道路と西側に狭い道路がありまして。


南側は県道の児島線。


西側は市道。


どちらも道路としては問題なさそうなんですけど


実は、南側だけが建築基準法上の道路で


西側は建築基準法上の道路ではなかったという...


そうなると、南側から接道は取れても


西側からの接道が取れないという事態にΣ（・□・；）



南側を進入口にして大きなの一棟だけ建てるとか





南側の進入路を２ｍずつ確保して旗竿みたいな恰好で


複数棟建てれば問題ないんですが




わたくしの計画では西からの接道も必要なのです...


旗竿みたいにやっても通路部分がもったいないし


折角の二方道路だからね...


そもそも、西側は市道で接道も取れるということでの計画...


西側は幅員も４ｍあるし


北隣は家が数軒立ち並んでいます。


なのに西側からはダメなんて


計画自体が台無しになるじゃないの(>_<)



つづく



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建完成見学会１日目
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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)



西側の市道は建築基準法上の道路では無いとのこと...


なので、南面の県道からしか接道を取れませんよ〜って話しでしたが


なんとか計画通りに西側からの接道を確保したいわたくし...



その問題の道路はこんな感じ。




見た目は普通の道路です。


この壁に沿った赤いラインまでで４ｍあります。




奥の家の横までずーっと同じ側溝が伸びています。


で、この面に合わせて奥の割と新しい家も建っています。




建築するには、幅員４ｍ以上の道路に接していないといけませんが


ここの幅はもちろん４ｍあります。


だから建っているわけで...


わたくしの側は50ｃｍほどのコンクリート壁で段差がありますが


お隣さんの道路との面は同じ。


もちろんこちらも４ｍあります。


...


ここを壊して土をすき取ってしまえば


接道面の長い西側からの進入も可能です。


ここは周辺相場の３分の２ぐらいの価格で買えているので


少々費用はかかってでも


敷地内に無駄な通路部分を作らず


５〜６ｍすき取って駐車場にできればと考えていました。



実際、割りと新しめの建物が


同じ幅の道路沿いに建っている訳ですから


一見何の問題もなさそうなんですが...


...


...


ところがどっこい


全体が道路に見えるこの道路。


この青と赤の線の間の側溝。




ここもわたくしの土地なんです(-_-;)


となると、道路幅が青から左ということで


約３．５ｍ...


あらら(-_-;)


建築するには幅員４ｍ以上の道路に接していないとダメなので


このままじゃダメですね...



つづく



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
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　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　　６月３日（金）１１時〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１しゅんさん
　　　　２じいじさん
　　　　３摂津屋さん
　　　　４デンチさん（F森さん改め）
　　　　５OCさん
　　　　６こももさん（女性）
　　　　７ロバートS田さん
　　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　　６月３日（金）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１しゅんさん
　　　　２じいじさん
　　　　３ロバートS田さん
　　　　４ayakoさん（女性）
　　　　５摂津屋さん
　　　　６こももさん
　　　　７デンチさん
　　　　８O村さん
　　　　９わたくし
　　　　※閉め切りました。

＜見学会のお知らせ３＞
　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　　６月４日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１SB田さん
　　　　２J子さん（女性）
　　　　３F原Hさん
　　　　４SB田さん
　　　　５K只さん
　　　　６
　　　　７
　　　　８
　　　　９わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　　６月４日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１じゅんこさん（女性）
　　　　２むーさん（女性）
　　　　３むーさん娘さん（女性）
　　　　４eriさん（女性）
　　　　５J子さん（女性）
　　　　６F原Hさん
　　　　７K只さん
　　　　８
　　　　９わたくし
　
＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)



この西側の市道は建築基準法上の道路では無いとのこと...



そして、青線と赤線の間の側溝はわたくしの土地らしい...




この側溝、少々伏線がありました。


この土地、１０年ぐらい前の測量図があったんです。


その際に境界確定も行われ、杭も一部は残っていました。


ですが、わたくしのイメージしているプランは


結構敷地をパンパンに使うので


図面上と誤差があってはいけないので


簡単に現地で実測も行いました。


すると、測量図よりも少し狭かったんです...


「あれ〜？おかしいな〜？」


ってことで、不動産屋にも聞いてみましたが


測量、境界確定の書類もある。

登記簿、公図とも一致。

境にはコンクリート壁を作ってある。（境界杭は消滅）

奥まで同じ側溝が延びている。

奥の家も同じ面で建っている。




見た目は全くおかしくないんですよね...


「うーん...　測り間違えたか〜？」


って思いながらも進めてみたところ


結局、側溝部分の青線が境界ということが発覚した訳でした(-_-;)


となると、道路幅員が３．５ｍしかない...



「そんなのセットバックすりゃいいじゃん？」
「奥の家もセットバックして建てたんでしょ？」


って声が聞こえてきそうですが...



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　　６月４日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１SB田さん
　　　　２SB田さん奥さん（女性）
　　　　３J子さん（女性）
　　　　４F原Hさん
　　　　５K只さん
　　　　６みっちゃん（女性）
　　　　７
　　　　８
　　　　９わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　　６月４日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　　１じゅんこさん（女性）
　　　　２むーさん（女性）
　　　　３むーさん娘さん（女性）
　　　　４eriさん（女性）
　　　　５J子さん（女性）
　　　　６F原Hさん
　　　　７K只さん
　　　　８みっちゃん（女性）
　　　　９わたくし
　　　　※閉め切りました。
　
＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は１１時から


ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　　
しゅんさん
じいじさん
摂津屋さん
デンチさん（F森さん改め）
OCさん
こももさん（女性）
ロバートS田さん
わたくし

の８名で。




もうね、完全に別物Σ（・□・；）


素晴らしいの一言ですね〜(*´▽｀*)


明日もあるのでこれは後ほど(^^;


...


その後、北区中井町で６月１日にオープンしたばかりの


カレーハウスシェフへ


するとここで事件が！？


いつも張飛の生まれ変わりでは？と疑われるじいじさんが、


このお金が湧いてくる財布で




全員分払うって言うじゃありませんか！？



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2016年05月07日　安く買うのがミソ


え〜！？Σ（・□・；）


あなた様は数々の武勇伝の他に


ついに錬金術まで手に入れたのですか！？


もはや　"神"　の領域Σ（・□・；）


すごい...


ゴッドじいじ...




詳しく聞くと、手に触れて念じたものがお金に変わり


さっきのお金の湧き出る財布から出てくるそうで...


今回お金に変わったものは


トレジャーハンター　５　で獲得した

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2016年02月02日　もはや定番（笑）


このカゴの中にある




これ。




これを錬金術で８０００yenに変えて


下々の我々に施してくださいましたm(__)




ゴッドじいじ...


これで今日も一日生きることができました...


ありがとうございます！


明日は焼肉でお願いしますm(__)m


...


そして、ゴッドじいじ一行は赤磐市の


シークレット２０万円戸建見学会１日目へ

ayakoさん（女性）
O村さん

が合流し現場到着。




ここも明日があるのでまたね(^^;


...


そんなこんなで、今日も昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)




この西側の市道は建築基準法上の道路では無い。



青線と赤線の間の側溝はわたくしの土地。



青線から左は道路幅員が３．５ｍ。


４ｍないのでこのままじゃ西側接道では建てられない。


「そんなのセットバックすりゃいいじゃん？」


ってことで、まずはセットバックとはなんぞや？


使える敷地が狭くなる!?　セットバックって何？


このリンク先にはこうあります。


一般には、狭い道でも日常生活上は「道路」と呼んでいますが、
建築基準法では幅が４ｍ以上ないと「道路」とは認められません。

ただし、建築基準法が制定される前から幅４ｍ以下の道路は存在したため、
幅が４ｍ未満でも、行政から指定を受けた場合には「道路」とみなす例外規定があります。

こういった道は建築基準法第42条第2項で規定されていることから「二項道路」と呼ばれています。
二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの「セットバック」が必要になり、
これには状況に応じて二つのケースがあります。

まず第一は、道路の反対側が宅地の場合。
道路の中心線から２mセットバック（後退）する必要があります。

第二は、道路の反対側が崖、川、線路等の場合。
道路の端から４mセットバック（後退）しなければなりません。




ふむふむ...


路地に入るとこんな凸凹の道が時々ありますよね？




こういうの、広くなっているところはセットバックしたあとなんですね。


古い建物を将来解体し、建て直す際には


中心線から２ｍ後退しないといけない。


そうすれば、いつかは全部が建て替えられ


全部４ｍの幅の道路になりますよってことですね。


いつのことになるかわかりませんが(^^;




つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
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　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


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　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
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☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

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☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
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こんばんは。岡山大家です。


昨日はロバートS田さんのDIY戸建見学のあと



関連記事
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月04日　リフォーム費用は約７０万円


ランチは　北区天神町1-16　串揚 山留へ




昼間から高級感ある串の定食でございます(^^)v


そして、メインイベントの、２０万円戸建見学へ。


この２０万円戸建、実はここで登場しております。

関連記事
2016年04月30日　八方塞がり


室内はかなりまともなんですよねー







もちろん、土地建物で２０万円。


わたくしが２０万円支払い済みで、


すでに権利書、印鑑証明なども回収。



あとは契約書に署名捺印し、誰で登記するか？だけ



という至れり尽くせりの物件。

じゅんこさん（女性）
むーさん（女性）
むーさん娘さん（女性）
J子さん（女性）
F原Hさん
K只さん
みっちゃん（女性）
SB田さん
SB田さん奥さん（女性）
トナカイさん
わたくし

の１１名でいざ！


しか〜し、問題勃発Σ（・□・；）


なななんと、鍵がない！？(;''∀'')


忘れた気もするけど


鞄の中に入れたような気もする...


どっちにしても無い(>_<)


ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m


で、家に帰って心当たりの場所を見ても


ない！？


え〜？？ここになかったら...


どこにもない...　困ったな...


え〜、鞄の中なかったよな...


あっ...




ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m


１０日（金）、１１日（土）の予定で再度配信します(^^;


...


そんなこんなで、前回からの続きを

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)


セットバックという意味はわかったと思いますが




今回は、片側が水路なので一方的にこちらが下がる場面(-_-;)


青線までが３.５ｍしかないので



全部こちらに後退して赤線のところまでいけば４ｍ確保で


無事に進みまーす(*´▽｀*)


ってことぐらいは


ちょっと分かる人ならすぐに想像できること。


...


...


しかーし


セットバックする必要があるのはこのケース。

二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの「セットバック」が必要


二項道路...




二項道路というのは


建築基準法第42条第2項で規定されていることから「二項道路」


では建築基準法第42条第2項には


どう書いてあるかというと

この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、
同項の道路とみなし、
その中心線からの水平距離二メートル
（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル
（特定行政庁が周囲の状況により
避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。
以下この項及び次項において同じ。）
の線をその道路の境界線とみなす。

ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で
がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、
当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に
水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。



そうだね。勉強したから知ってるよ。


この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したもの


今回の道路は

×　この章の規定が適用されるに至つた際、現に建築物が立ち並んでいる

○　幅員四メートル未満

×　特定行政庁の指定


がびーんΣ（・□・；）



この道路は二項道路ではないのです...


当時はこの３.５ｍの道路沿いに建物が無かったんですね...


ということは、セットバックは適用されない...


Oh...



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
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　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)


ということで、青線まで３．５ｍしかなく



二項道路でもないのでセットバックも適用されませんが


奥の家はこの道を接道に取って建ち並んでいます。



もちろんここもセットバックは適用されないはず。


なぜでしょう？？


...


...


実は、この家々はこの部分を市に寄付したんですね〜



寄付することで３．５ｍだった道が４ｍになって


緑線から向こうは建築基準法上の道路になり



建築が可能になったんですね〜


見た目は一緒なのに、ここに見えない線があるんですね...


...


なので、わたくしもこの部分を寄付することにしましたよ(-_-;)




じゃないとこっちからの接道が取れないもんね...


図面でいうとこの部分ですな。



幅は５０ｃｍちょいですけど


長さが４０ｍちょいもあるんですよΣ（・□・；）


面積にして　２４．２３�u（約７．３３坪）



坪単価は約９万円で買っとりますので


約６５万円ですな...


しかも、寄付するのには寄付する側の負担で


測量して、境界確定しないといけない...



全部含めると、１００万円近い寄付という感じでしょうか...



わたくし、昨年は長野県安曇野市に


ふるさと納税で３０万円寄付して


ノートPCのVAIOをいただきましたが...

関連記事
2015年07月21日　ふるさと納税ってお得ですね〜
2015年08月26日　２年以上は確実
2015年09月30日　買物デー



この寄付はあまり面白くないですな...(-_-;)


仕方ないけど(>_<)



つづく



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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
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　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
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　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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＜見学会のお知らせ１＞
　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目　
　　６月 １０日（金）１１時〜
　　参加予定（定員９名）
　　　１じいじさん
　　　２摂津屋さん
　　　３TAKEさん
　　　４HR田さん
　　　５J子さん（女性）
　　　６ayakoさん（女性）
　　　７デンチさん
　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ２＞
　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　　６月 １０日（金）１３時半〜
　　参加予定（定員９名）
　　　１TAKEさん
　　　２HR田さん
　　　３わたくし

＜見学会のお知らせ３＞
　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　　６月 １１日（土）１１時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１こももさん（女性）
　　　２OCさん
　　　３摂津屋さん
　　　４J子さん（女性）
　　　５むーさん
　　　６rikouさん
　　　７よーすけさん
　　　８わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　　６月 １１日（土）１３時半〜
　　　参加予定（定員９名）
　　　１G地さん
　　　２わたくし


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。

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2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)



２４．２３�u（約７．３３坪）＋測量、境界確定費用の




１００万円近い寄付でサクッと進めばいいですが


そこは役所仕事(-_-;)


なんだかんだ書類も必要ですし






測量、境界確定する時間もそれなりにかかります(-_-;)


隣接する方に協力してもらわないといけないですし...


今回は大半が 官 の土地だったので楽なほうでしょうが


関係者の多くが　民　で


みなさんが遠方だったら印鑑もらうだけで大変です(;´Д｀)


境界確定して市に申請してからも


受理されるまではかなり時間がかかります...


お陰で３ヶ月ぐらい着工が延びてしまいました(-_-;)


...


でも、良いこともありました。


元々、南側からの接道なら何ら問題ありませんが


わたくし、今回は西側の接道も使ったプラン


を実現することを伝えて購入しておりました。


その上で、西側からはセットバックが必要になるとの説明を受けていました。


そうなんです。この寄付の話しは寝耳に水。


今回の部分は駐車場の一部の予定でして


元々駐車場の奥行きを６ｍに設定していたものが


セットバックで５０ｃｍ食い込もうが

寄付で５０ｃｍ持っていかれようが


５．５ｍになるだけなので、大きな影響はありません。


どちらも構造物を作ることはできませんが


車の通行ができればわたくしの目的は果たせますから。


ただ、

セットバックで５０ｃｍ　と

寄付で５０ｃｍ　では

大きな違いが。


セットバックで５０ｃｍは自分の土地　

寄付で５０ｃｍは岡山市の土地


どちらも自由にはできないけれど


２０８.１２坪　が　２００.７９坪　へ


財産上は減ってしまう...


でも、わたくしの購入価格は


坪９万円の２０８坪で　１８７２万円
※正確には８９,９４８円×２０８.１２坪


そこから２４．２３�u（約７．３３坪）が減る...


でもそんな話は聞いていない...


そこで、寄付が必要なことが発覚した際、仲介業者さんに

「そんな話は聞いていませんけど
　減る分の売買代金を戻してもらって
　寄付までの費用を負担してもらえればそれで構いませんけどねー」

って提案したら




差額の６５９,３４０円が戻ってきました〜(*´▽｀*)


もちろん寄付までの費用も売主持ちで。


ま、南側からの接道だけで計画していれば


こんなこともなかったんですけどね(^^;


ただのセットバックなら一銭にもなりませんけど


寄付して接道を得て、お金も戻ったんで


工期は延びたけどこれはこれで良かったんでしょう(^^;


その後、無事建築確認も下りて




９月完成で進んでおります(^^)/



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？


　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　　６月 １７日（金）１４時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２sachikaさん（女性）
　　　３ryokoさん（女性・初登場）
　　　４J子さん（女性）
　　　５HR田さん
　　　６わたくし
　　　
＜見学会のお知らせ２＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　　６月 １８日（土）１２時半〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２りょういちさん（初登場）
　　　３O幡さん
　　　４むーさん（女性）
　　　５むーさん娘さん（女性）
　　　６F原Hさん
　　　７わたくし
　　　
＜見学会のお知らせ３＞
　倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１Mさん
　　　２OCさん
　　　３OCさん奥さん（女性）
　　　４わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２Sさん
　　　３わたくし


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日も打ち合わせ三昧(^^;




設備、電気、ガス、水道...


もう大変ですΣ（・□・；）


...


そんな感じでどんどん進んでいる物件１１号土地。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)


実際のところ何が建つのか？


ここ、少し寄付して減ったとはいえ、まだ２００坪あります。


４０ｍ以上ある寄付した西側面を攻略すれば


こんな感じの配置が可能です。




１階は少し狭いけど３６�uの１LDK　６室

２階は４０�uの１LDK　６室

駐車場は１５台


南側を工夫すればもう３台ぐらいいけるかな？


客付けには問題のない台数でしょう。


このあたりの場所なら駐車場１台は必須ですし


二人で住むケースもあるでしょうから


２台目駐車場は多いほうが有利ですね。


JRが近いから１台で済むケースも案外多いかも？


...


家賃設定は

１階
家賃　　５万円
共益費　２千円
駐車場　３千円　　
計　５．５万円

２階
家賃　　５．３万円
共益費　２千円
駐車場　３千円
計　５．８万円

駐車場２台目　３千円×６台　１．８万円


これぐらいはいけるでしょ？


そんな強気で見てないつもりだけど...



これなら

５．５万円×６室　３３万円
５．８万円×６室　３４．８万円
駐車場２台目６台　１．８万円
計　６９．６万円

年８３５．２万円　ですか。


...


この規模だったら１戸あたりどれぐらいで建つかな...


建物本体だけなら４００万円台でいけんかな...


杭、外構、給排水、消費税諸々入れて


１戸あたり５５０〜６００万円でなんとか...


それなら１２戸で６６００〜７２００万円か...



面積が４０�u×１２で４８０�uで１４５．２坪


坪単価５０万円で見たら７２６０万円...



７０００いうたらそんな的外れでもないんかな...


土地が約１８００万円


合わせて８８００万円


土地の仲介料やら諸々で９０００万円ぐらい？


...


想定家賃が年８３５．２万円だから


利回り９．２８％


土地からの新築でこれなら上出来じゃないですかね〜


そんな無理筋じゃないと思うけどな。



超強気な賃料設定なら１０％も超せるだろうけど


そんな計画で結局全然入居せずに


挙句、値下げ、広告料増額、初期費用なし、保証人なし


とかやってるとこいっぱいあるから(;´Д｀)




つづく



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
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☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
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　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　　６月 １７日（金）１４時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２sachikaさん（女性）
　　　３ryokoさん（女性・初登場）
　　　４J子さん（女性）
　　　５HR田さん
　　　６デンチさん
　　　７わたくし
　　　
＜見学会のお知らせ２＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　　６月 １８日（土）１２時半〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２りょういちさん（初登場）
　　　３O幡さん
　　　４むーさん（女性）
　　　５むーさん娘さん（女性）
　　　６F原Hさん
　　　７倉敷大家さん
　　　８じゅんこさん（女性）
　　　９
　　　10わたくし
　　　
＜見学会のお知らせ３＞
　倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１Mさん
　　　２OCさん
　　　３OCさん奥さん（女性）
　　　４みっちゃん（女性）
　　　５わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２Sさん
　　　３みーちゃん（女性）
　　　４hirokoさん（女性・初登場）
　　　５三Mさん（女性）
　　　６わたくし

＜見学会のお知らせ５＞
　いいてんきさん村　見学会＆ランチ
　　６月 ３０日（木）１１時〜中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２ロバートS田さん
　　　３HR田さん
　　　４OCさん
　　　５OCさん奥さん（女性）
　　　６かこちゃま（女性）
　　　７sachikaさん（女性）
　　　８じいじさん
　　　９いいてんきさん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　６月 ３０日（木）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村　見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


現在進行中の物件１１号土地に乗っかる建物の


洗面台を施主支給する形になりまして(^_^;)




いまは在庫がなくて、月末に２５台だけ入るんだって。


で、先にお金払わないと確保できないってメーカーがいうから


さっさと払ってきたよ(;´Д｀)


他にもいくつか施主支給品があります(^^;


...


さて、今日も物件１１号絡みのお話しを。


関連記事
　2015年09月30日　買物デー
　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？



ここ、１LDK１２戸とP１８台

土地建物９０００万円

年間収入年８３５．２万円

利回り９．２８％




なんていうプランができるって書きました。


...


先日、ある方に別の場所での建売プランを見せてもらいましたけど


それはそれはひどいもんでした(;´Д｀)


ちなみにこんな感じですけども。




自己資金９５５万円出して


８４５０万円を３５年借りて


予定利益は月１５５,４７５円ですと(;´Д｀)


この家賃で満室ならね(-_-;)


その夢の時間はいつまで続くかな？


自己資金１０００万円近く投入するぐらいなら


それで、戸建て３つ４つ買えば１５万円ぐらい残せるけどな...


３５年ローンだと残債もなかなか減らんし


木造で耐用年数が短くなると


いい価格でどっかで売り抜くのも難しいと思うがね〜


部屋も決まらんわ、退去も出るわ、リフォーム・広告料も出るわで


持ってても大してキャッシュも残らんしな...


この土地が最終的にほしいなら３５年間頑張ればいいけど。


まぁ、お金に余裕のない人や初心者が手を出すもんじゃないね(^^;


...


内容的にも市場性を無視した、見た目重視の安普請アパート...


考え方はレ○パレスのパクリですな(-_-;)


８戸に対して駐車場は３台...


この場所ならできれば各戸１台はほしいね〜


駐車場が足りなくても貸せないことはないけど


もっと駅に近くないと...


それなりに時間もかかるし、いずれ苦戦しだすんよね...


場所は悪くないのに、


駐車場が足りないがために


決まらない物件なんてたくさん見てきたよ(=_=)


「あ〜惜しい物件じゃな〜。駐車場が空いてたら決まるのに...」


って何度ぼやいたことか...


こういうのは一般の大家さんや建築営業マンにはわからんわね(;´Д｀)



駐車場を減らして部屋にしたほうが


利回りが出しやすくなるから


ついこういうプランに釣られちゃうんだよね〜(-_-;)



このあたりはまだ田んぼも残ってるし


アパートの建て替えニーズもあるし


相続税対策でまだまだ物件増えるよ？


数年でヤバくなってくるのが目に見えてるのにね...



そのドMAX利回りがいつまで続くと思ってんの？


当初一瞬だけの利回りなんかより


その後の安定経営の方が大事なんだけどね〜


こんなこと書いてたらそのうち刺されるな(-_-;)


...


そんなこんなで、


わたくしの案件のほうがよっぽどマシなんですけど


それでも実はこっちも




似たり寄ったりのクソプランの典型（笑）


自分でブログに書いときながら


こんなんどっかから提案されても


絶対やらん！（笑）



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　K本さん１号平屋＆こももさん１号戸建 見学会＆トレジャーハンター＆ランチ
　　６月 ２５日（土）１２時〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１倉敷大家さん
　　　２Yさん（初登場）
　　　３OCさん
　　　４Mさん
　　　５じいじさん
　　　６よーすけさん
　　　７こももさん（女性）
　　　８りょういちさん
　　　９K本さん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ２＞
　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２Sさん
　　　３みーちゃん（女性）
　　　４hirokoさん（女性・初登場）
　　　５三Mさん（女性）
　　　６こももさん（女性）
　　　７K高さん（初登場）
　　　８のぶさん
　　　９わたくし
　　　10

＜見学会のお知らせ３＞
　いいてんきさん村　見学会＆ランチ１日目
　　６月 ３０日（木）１１時〜中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２ロバートS田さん
　　　３HR田さん
　　　４OCさん
　　　５OCさん奥さん（女性）
　　　６かこちゃま（女性）
　　　７sachikaさん（女性）
　　　８じいじさん
　　　９いいてんきさん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ４＞
　いいてんきさん村　見学会＆ランチ２日目
　　７月１日（金）１１時〜中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２ryokoさん（女性）
　　　３nnwさん
　　　４こももさん（女性）
　　　５O村さん
　　　６デンチさん
　　　７わたくし
　　　８
　　　９
　　　10


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　６月 ２５日（土）１２時〜　倉敷某所　K本さん１号平屋＆こももさん１号戸建 見学会＆トレジャーハンター＆ランチ
　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　６月 ３０日（木）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村　見学会＆ランチ１日目
　７月　１日（金）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村　見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


不動産屋さんが、赤磐の物件１０号土地に看板をつけてくれました(*´▽｀*)




いい値段で売れんかな〜？


...


さて、今日も前回の続きで物件１１号土地のお話し。

関連記事
　2015年09月30日　買物デー
　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？
　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　2016年06月16日　空間効率の最大化
　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！






アパート１２戸　４８０�u

１階６戸　家賃５万円、共益費２千円、P３千円
２階６戸　家賃５．３万円、共益費２千円、P３千円
P２台目　３千円×６台
月６９．６万円　年８３５．２万円　表面９．２８％


戸建て５戸　４００�u

家賃８万円　P２台込み　２戸
家賃８．３万円　P３台込み　３戸
月４０．９万円　年４９０．８万円...

...


今度は建築費で比較してみましょうか。


アパート１２戸（４８０�u １４５．２坪）は

１戸あたり５５０〜６００万円
坪単価５０万円なら７２６０万円
※杭、外構、給排水、消費税諸々含め

で、７０００万円（土地込み９０００万円）ぐらいでみていましたが


戸建５戸（４００�u １２１坪）ならどうかな...


アパート２戸と戸建１戸は同じ面積だけど


アパート２戸のほうが住宅設備なんかが倍になるからな...


でも戸建てのほうは外壁が増えるか...


それなら、戸建１戸のほうがちょっと安くなりそうだけどな...


とりあえず、１戸あたり１１５０万円ぐらいでみてみようか。


ってことで、１１５０万円×５戸　５７５０万円


と、土地諸々で７７５０万円。


賃料が年４９０．８万円だから


表面利回り６．３％　Σ（・□・；）


Oh...


...


そもそもここが、８０�u３LDK戸建てで家賃が取れなさすぎなんよね〜(-_-;)


まぁ坪１２〜１５万円（購入は９万円）の地域だからそんなもんだけど(;´Д｀)



家賃１０万円取れたら、年６００万円の表面７．７４％

家賃１１万円なら、年６６０万円の表面８．５１％

家賃１２万円なら、年７２０万円の表面９．２９％



建築費はまともな場所ならそんなに変わらんのだから


３LDKの戸建ては家賃が取れるところでやらんと合わんってことです(=_=)


土地持ちの方なら

建物１１５０万円×５戸　５７５０万円

賃料年４９０．８万円　でも　８．５３％


やっぱり土地の負担は大きいね〜(;´Д｀)



ということで、ここは土地から３LDKの戸建てをやる場所じゃないんですね。



うん！やっぱりアパートにしよう！



つづく



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