岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

2015年09月30日

買物デー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

ついにきましたよ～

ふるさと納税のお礼のノートPC　VAIO

関連記事
2015年07月21日　ふるさと納税ってお得ですね～
2015年08月26日　２年以上は確実

いや～助かりました。

いまのノートPCは４年ぐらい使っていて使い勝手もいいんですけど

何度か落としちゃって(ｰｰ;)

いまは本体と液晶が外れそうなのを無理矢理使ってます(^^;

安曇野市の刻印がなんとなくかっちょいい(^-^)

長野県安曇野市なんてどこにあるか知りませんでしたけど(^^;

yahoo地図　長野県安曇野市

アルプスの山々や温泉

がたくさんあるんですね～（ﾟдﾟ）

ほ～、立山黒部アルペンルート、松本空港、松本城も近いんですね。

いつか行く機会もありそうだな～

安曇野市さん、ありがとうございましたm(__)m

...

さて、もう９月が終わりましたね～(＞＜)

今日は３０日なんで買物デー

イオン系は２０日、３０日は５％オフなんでまとめ買い(^^;

こうして時々業者さんへ差し入れします(^-^)

...

今日はもうひとつ大きな買い物を。

市内某所の土地に、１８００万円で買付けを入れてみました。

買付けだけなんでまだ買い物じゃないですね(^^;

それなりに納得のいくプランができそうなんで

来年３月完成に向けて新築をやってみようかな～って。

まだ銀行もこれからなんですけど(^^;

木造だったら３～４ヶ月もあれば充分建ちますけど

調査や確認に時間がかかるから早め早めに動かないとね

融資通したり、細かいこと決めたりしないといけないから

それなりに忙しくなりそうです

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(0)

2015年12月17日

１億、５億、１０億

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億

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......

＜見学会＆ランチのお知らせ１＞

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日　ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日　面白くしたいんだよねー
2015年06月01日　持て余しているならぜひ！
2015年11月30日　人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店　１階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

１２月１８日（金）１３時半～
　参加予定
　　1,かこちゃま（女性）
　　2,ＨＲ田さん
　　3,mtanaさん
　　4,こももさん（女性）
　　5,６８さん
　　6,shinobuさん（女性・初登場）
　　7,OCさん
　　8,OCさん奥さん（女性）
　　9,nobuさん
　　10,JBさん（改名しました。元の名前は本人に聞いてね(^^;）
　　11,A山さん
　　12,hiroakiさん（初登場）
　　13,わたくし
※時間が変わっています（１２時→１３時半）のでご注意ください。

１２月１９日（土）１２時～
　参加予定
　　1,Ｏ幡さん
　　2,Ｉ島さん
　　3,摂津屋さん
　　4,よーすけさん
　　5,N原さん（初登場）
　　6,N原さん奥さん（女性・初登場）
　　7,わたくし

両日ともにお時間のある方はランチかお茶でも。

※漏れがあったら黙っていないで教えてくださいよー(ｰｰ;)

------

＜忘年会のお知らせ＞

昼の部
１２月２７日（日）１１時半～

人数によって場所を決めようと思います。

夜の部
１２月２７日（日）１８時～
１２月２８日（月）１８時～

の２日開催です。

岡山市北区磨屋町５－１５
あぁ　それなのに　おかやまっ子
８品　１２０分飲み放題　３５００円

参加予定
　２７日　１８時～（とりあえず１２名で予約中）
　　F原Hさん
　　Ｏ幡さん
　　わたくし

　２８日　１８時～（とりあえず１２名で予約中）
　　
参加ご希望の方は、専用フォームからお願いしますm(__)m
専用フォームはこちら

電話、メール、LINEとバラバラに連絡がくると大変なんです(^^;

-----

＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時～　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時～　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半～　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時～　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時～　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月２７日（日）１１時半～　忘年会　昼の部
　１２月２７日（日）１８時～　　忘年会　夜の部１日目
　１２月２８日（月）１８時～　　忘年会　夜の部２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....

こんばんは。岡山大家です。

お待たせしました(^^;

ようやく忘年会の時間と場所を決めました

昼の部
１２月２７日（日）１１時半～

昼の部は人数によって場所を決めようと思います(^^;

夜の部
１２月２７日（日）１８時～
１２月２８日（月）１８時～

の２日開催で

岡山県岡山市北区本町４－１８　コア本町２Ｆ
居酒家　土間土間　岡山店

全８品　３時間飲み放題　３,０００円

参加ご希望の方は、専用フォームからお願いしますm(__)m

専用フォームはこちら

電話、メール、LINEとバラバラに連絡がくると大変なんです(^^;

...

さて、今日は決済が２つありました

ひとつめは、ayakoさんの１号戸建

そういえば、ayakoさんがブログやってたの忘れてた(ｰｰ;)

こちらにいろいろ書いてあるので覗いてみてくださいね(^-^)

ayakoさんブログ
稼ぐ主婦になるための投資&節約ブログ

３児の母として奮闘中のayakoさん。

時々、見学会にもお越しになりますが

いま生後５ヶ月の赤ちゃんを抱っこしてやってきます(^^;

それで何件も不動産屋回って物件見て回ってますからね～（ﾟдﾟ）

母はたくましいですね(^-^)

そんなayakoさんが自力で探してきた物件の決済が今日だったんですよ

夢の１号物件です

これを軌道に乗せて、２つ３つと増やしていきましょう

決済後、自分で法務局へ登記に向かいましたよ(^^;

ほんと母はたくましい(^^;

暗闇に迷い込んでいるそこのあなた。

普通の主婦でも大家になれるんですよ！

少しは光が見えませんか？

...

さて、もうひとつの決済は、わたくしの物件１１号。

南区植松の２０８坪の土地を買いました

関連記事
2015年09月30日　買物デー

春先にも土地を買ったのでこれで今年は２つめですね。

関連記事
　2015年02月19日　違いは紙一重

減価償却の面からも、年に１つぐらいは安いボロ戸建も欲しいんですけど

ほとんど全部があみだくじ行きになるから全然当たらない（笑）

もう何件放出したかな～？

中には欲しいのがいくつもあったんだけどな～(＞＜)

まぁでも安いボロ戸建だと初めての人でも金額的に買いやすいし

自分の富ばかり増やしてもおもしろくないしね。

またこんなん買ったんだぜ～

オーバーローンなんだぜ～

わずか○年で家賃収入○○○○万円なんだぜ～

いいだろ～

すげ～だろ～

羨ましいだろ～

なんてやってても個人的には全然おもろくないけどね～(ｰｰ;)

でもその人にとってはおもろいんだろうね...

まぁよろしいわ。

要はね、自分がおもろいかおもろくないかなんですよ（笑）

関連記事
　2015年11月28日　判断基準

自分自身が現状でそれなりに満たされてるんなら、

それ以上そんなに得しなくても

彷徨っている人に光を見せてあげられて

その人の人生が変わっていく様を見ているほうが

ワクワクしておもろいって思うんだけどね～

生活に困らないお金が入ってきて、ある程度の貯金ができれば

１億も５億も１０億も一緒ですわ（笑）

...

そんなこんなで、この土地は誰も手を挙げなかったんで

じゃあ自分で買ってみようかな～なんて(^^;

あみだくじ行きにならなかったのを

こうやってちょこちょこ拾っていくしかないかな(^^;

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(4)

2016年05月30日

道路は難しいね(>_<)

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し

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＜イベント一覧＞　
　５月　１日（日）１２時～　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　５月　２日（月）１２時～　南区某所　OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　５月　７日（土）１２時～　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月　８日（日）１２時～　中区某所　猫専用アパート見学会２日目
　５月１２日（木）１２時～　倉敷某所　かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　　　　　　　１４時半～倉敷某所　果たして値段がつくのか？　平屋見学会
　５月１４日（土）、１５日（日）　必殺三朝温泉旅行
　５月１９日（木）１１時～　南区某所　ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
　５月２０日（金）１１時～　北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
　５月２１日（土）１１時～　北区某所　新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
　　　　　　　１３時半～北区某所　シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
　５月２７日（金）１１時～　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ１日目
　５月２８日（土）１３時～　倉敷某所　F原HさんDIY平屋完成見学会＆ランチ２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

昨年１２月に購入したわたくしの物件１１号土地。

忘れたころにやってくる

例のあれもちゃっかりやってきて(-_-;)

２４９,８００円...

普通の人の１ヶ月分の給料ぐらいあるね...

零細大家にとっては結構なインパクトです(-_-;)

まぁ約２００坪で評価も結構あるから仕方ないけどね...

そういえば自動車税もきてたわ...

３０万円仕事ですな(;´Д｀)

まぁnanacoでせこくポイントを稼いでおきますわ(=_=)

...

この物件１１号土地。

いま新築を進めているんですけど

少々トラブル勃発でなかなか前に進みませんでした(-_-;)

ここの土地、こんな感じで

南側に広い道路と西側に狭い道路がありまして。

南側は県道の児島線。

西側は市道。

どちらも道路としては問題なさそうなんですけど

実は、南側だけが建築基準法上の道路で

西側は建築基準法上の道路ではなかったという...

そうなると、南側から接道は取れても

西側からの接道が取れないという事態にΣ（・□・；）

南側を進入口にして大きなの一棟だけ建てるとか

南側の進入路を２ｍずつ確保して旗竿みたいな恰好で

複数棟建てれば問題ないんですが

わたくしの計画では西からの接道も必要なのです...

旗竿みたいにやっても通路部分がもったいないし

折角の二方道路だからね...

そもそも、西側は市道で接道も取れるということでの計画...

西側は幅員も４ｍあるし

北隣は家が数軒立ち並んでいます。

なのに西側からはダメなんて

計画自体が台無しになるじゃないの(>_<)

つづく

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(0)

2016年06月01日

２　道路は難しいね(>_<)

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

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　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

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　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
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　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

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　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
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　６月　３日（金）１１時～　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半～赤磐某所　シークレット２０万円戸建完成見学会１日目
　６月　４日（土）１１時～　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半～赤磐某所　シークレット２０万円戸建完成見学会２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

さて、今日は昨日の続きで。

関連記事
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)

西側の市道は建築基準法上の道路では無いとのこと...

なので、南面の県道からしか接道を取れませんよ～って話しでしたが

なんとか計画通りに西側からの接道を確保したいわたくし...

その問題の道路はこんな感じ。

見た目は普通の道路です。

この壁に沿った赤いラインまでで４ｍあります。

奥の家の横までずーっと同じ側溝が伸びています。

で、この面に合わせて奥の割と新しい家も建っています。

建築するには、幅員４ｍ以上の道路に接していないといけませんが

ここの幅はもちろん４ｍあります。

だから建っているわけで...

わたくしの側は50ｃｍほどのコンクリート壁で段差がありますが

お隣さんの道路との面は同じ。

もちろんこちらも４ｍあります。

...

ここを壊して土をすき取ってしまえば

接道面の長い西側からの進入も可能です。

ここは周辺相場の３分の２ぐらいの価格で買えているので

少々費用はかかってでも

敷地内に無駄な通路部分を作らず

５～６ｍすき取って駐車場にできればと考えていました。

実際、割りと新しめの建物が

同じ幅の道路沿いに建っている訳ですから

一見何の問題もなさそうなんですが...

...

...

ところがどっこい

全体が道路に見えるこの道路。

この青と赤の線の間の側溝。

ここもわたくしの土地なんです(-_-;)

となると、道路幅が青から左ということで

約３．５ｍ...

あらら(-_-;)

建築するには幅員４ｍ以上の道路に接していないとダメなので

このままじゃダメですね...

つづく

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜土地5号→物件13,14,15-1,2号,テナント＆倉庫1,2,3号の話し（植松）｜コメント(0)

2016年06月02日

３　道路は難しいね(>_<)