岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


みなさん、この間取りで

家賃はいくらで貸しますか

3LDK　108.3�u




場所は、中区国富です。

後楽園の土手沿いで、岡山城や後楽園が望めます。

・セコムホームセキュリティ
・カウンターキッチン
・ペット飼育可
・オートロック

などがあります。


何円ぐらいですかね〜




こちらはどうですか？

2LDK　70.86�u




場所も設備関係も概ね同じです。




個人的には、

3LDKは　15〜16万ぐらいで、

2LDKは12〜13万程度ならといったところですかね〜




正解は


...


...


...



どん




3LDK

　家賃　245,000円
　共益費　5,000円
　駐車場　10,000円
　敷金　2ヵ月
　礼金　2ヵ月






2LDK

　家賃　185,000円
　共益費　5,000円
　駐車場　込
　敷金　2ヵ月
　礼金　2ヵ月






これで満室になるんかな〜



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今朝の山陽新聞にこんな記事が載ってました。






2LDK〜4LDK

70�u〜108�u

家賃18万〜24.5万


最高級の賃貸住宅...



...



そう　以前ブログで取り上げた物件です。



ついに完成したんですねー


でも、全空き...　


総事業費　約３億円



でも、ダイワのサブリースだと思われるので、


オーナーは関係ないか...


ダイワは大変なことになるでしょうねー



...




しかーし


さっき確認したら


申し込みが入ってるー



家賃　18,5万円

共益費　5,000円

駐車場　１台目10,000円










単なる申し込みでキャンセルになるのか


このまま契約までいくのか




要注目です　




おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


ついに行ってきましたよー


例のやつですよ


そう　以前紹介した家賃の高いあれです。


名を　さくらみちガーデン　と申す。







ふむふむ...


ひとつの街みたいな感じですな。


一体感があってとてもよろしいです




共用部分へ入るのにオートロックがあるんですね。







一歩入るとこんな雰囲気です。







ほーう。なかなかかけとるやないけー



その他の写真はこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓






玄関横の土間が印象的でした



ガレージハウスの連棟タイプです



これはパッとしなかったなー



唯一和室がありました。




...




場所や雰囲気はいいけど...


まぁふつうのダイワですね。


個人的に、物件単体で家賃20万前後の価値はないかなと...


でも二部屋決まってるんですよねー




お金のあるところにはあるらしいです




おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


以前、取り上げた　岡山市中区の超高級物件


誰が借りるの？？　シリーズ


岡山では最高ランクの家賃にも関わらず


１１部屋中６部屋が決まりました





決まった部屋は


１０１　２４．５万円（３LDK　１０８．３９�u）
１１２　２３．５万円（４LDK　１０３．４２�u）
１１３　２３．５万円（４LDK　１０３．４２�u）

戸建タイプが早めに決まり


連棟式の

１０６　１８万円（２LDK　７０．５９�u）
１０７　１８万円（２LDK　７０．５９�u）

１１０　１８．５万円（２LDK　８３．９５�u）

がポロポロ決まるといった感じでした。


駐車場入れて２５万円ぐらいするのに


時間かけたら決まるもんですねー


...



ですが、さすがにこの繁忙期になんとかしたいのか


期間限定で値下げを断行しました


１０２　３LDK　１０８．３９�u　２４．５万円　⇒　２０万円

１０３　２LDK　７０．８６�u　１８．５万円　⇒　１５．５万円

１０５　２LDK　７０．５９�u　１８万円　⇒　１５万円

１０８　２LDK　７０．５９�u　１８万円　⇒　１５万円

１１１　２LDK　８３．９５�u　１８．５万円　⇒　１５．５万円
　

４．５〜３万円の値下げでもまだ安くはないですが...


さらに広告料７万円つきます


ここまでやったからか


先日　１１１号　は決まってましたねー


...



先月は　「１月入居限定」　ってなってましたけど


今月は　「２月入居限定」　になってます（笑）


残り４部屋



この繁忙期になんとか決めておきたいですけど


来月は　「３月入居限定」　ってやる羽目になるのかな




おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


繁忙期明けで、気になる物件のその後を追跡してみます。


まずは、誰が借りるの？？シリーズでお馴染みのこちら


大幅値下げ断行の末


なんとか２部屋決まりましたー




期間限定の値下げ効果でしょうか。


１０２　３LDK　１０８．３９�u　２４．５万円　⇒　２０万円

１０３　２LDK　７０．８６�u　１８．５万円　⇒　１５．５万円

１０５　２LDK　７０．５９�u　１８万円　⇒　１５万円

１０８　２LDK　７０．５９�u　１８万円　⇒　１５万円

１１１　２LDK　８３．９５�u　１８．５万円　⇒　１５．５万円


戸建タイプや３LDK、２LDKの広めが先に消えましたね。


...



結果、ここもニーズを読み間違えたといえるでしょうねー


戸数を増やしたかったのか、リスク分散を考えたのか知りませんけども


いくら高級住宅地とはいえ


２LDKメゾネットアパートでは


富裕層ファミリーの心を掴めないということなんでしょうねー。




この広さでこの家賃なら


岡山駅近くの築浅分譲賃貸に取られてしまうでしょうから


ガレージハウスという売りがあるとはいえ


競合相手を軽く見ていたような気がします




中心市街地にはなかなか存在しない


１００�u前後の築浅賃貸物件なら


２０万円超の家賃でも富裕層を取り込めるということなんですね


...



ダイワさんには気の毒ですけども


これはこれで勉強になりましたねー


人の物件でリサーチするのってデメリットがなくていいですね(笑)



残り３室はいつ決まるのかな...




おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は追跡シリーズ。


例の、誰が借りるの？？シリーズでお馴染みのこちら


相変わらず、３万円値下げ中で


今は、４・５月入居限定と謳っておりますが


たぶん６月も続くんでしょう...


...


そんな中、１０５号が決まったようです




１０３　２LDK　７０．８６�u　１８．５万円　⇒　１５．５万円

１０５　２LDK　７０．５９�u　１８万円　⇒　１５万円

１０８　２LDK　７０．５９�u　１８万円　⇒　１５万円


今年は、中途半端な時期にも関わらず


若干、法人の部屋探しが動いているようで


４月に入ってこんな高額物件が決まってちょっと驚いています


...


...



しかし、逆を言うと中途半端な時期に退去もあるということで



早くも１０６号が退去してしまいましたー





理由は知りませんけど、


短い期間で退去されてしまって痛すぎます


これで、この部屋は新築表記もできなくなりましたし...




なかなかうまくいかないもんですね



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


昨日取り上げた


希少なRC２LDKなんかはサクサク決まってますけど


相変わらず動きのないものもありまして...


追跡シリーズ１　でお馴染みのこちら





前回登場時（４月３０日）は


退去が出て残り３部屋でしたけども





今も変わりません


相変わらずキャンペーン中です...

満室になるまで続くでしょう...



この物件、


完成　は　２０１２年５月


今は、２０１３年６月


そうなんです


１年経ってしまったんです





「新築」　というのは


完成後１年以内　で　未入居　のものをいうので


残念ながら　新築　ではなくなりましたとさ




いつ満室になるんでしょう...


家賃１３万円ならあっさりいってたかも...


１３万　×　３室　×　１２ヶ月...


４６８万円...


ぐっばーい



おしまい





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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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　復旧までのコメントなどは　FC2拍手　へお願いします。



こんばんは。岡山大家です。


明日は、先日亡くなった妻の祖母のの四十九日ということで


三連休を利用して蒜山にきております


こちらはかなり寒いですねー(＠_＠;)


...


さて、フリーレントといえば


簡単に言えば、ある一定期間は家賃はいらないよー


ってサービスです


例えば、ある部屋に


１１月２日に申込みがあったとして


入居日が１１月１０日だったとしたら


当然、１１月分の家賃として


１０日からの２１日分の家賃が発生する訳です。


家賃は前払いなんで、


１２月分は１１月末までに支払ってもらいます。


で、この場合、


１０日から入居してもらいながらも


１１月分の家賃はサービスするわー


なので、１１月末に払ってもらう１２月分からでいいよー


って大家さんが言うと


３０日　−　９日　の


２１日分をフリーレントしたことになる訳です




一般的には、フリーレントしてあげる期間は


１か月以内ぐらいが多いですね。


そこは大家さんの自由ですから


広告料を２か月も３か月も払って


管理会社や仲介店を太らせるより


ダイレクトに入居者に還元


するって判断もありでしょう。


...


で、タイトルの　フリーレント最大３か月　ですが


追跡シリーズで取り上げている


こちらの物件で実施中のようです




すでに新築とは呼べなくなっていますが


１０６　と１０８　が空いているようです


家賃は　１８万円　と　１８．５万円　ですが


１３．９万円　までは、値下げOKというのは従来通り



そんな大盤振る舞いからさらに


来年の１月３１日　まで


フリーレント（要は家賃はいらない）を実施しているようで



まぁ放っておいても来年の繁忙期まで動きはないでしょうから


空けておくよりはこうやってアピールしておいたほうがいいでしょうね



残り２部屋なんで、来年の繁忙期で決まればいいですねー


建築を受注した担当の方も胃が痛いでしょうに



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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物件２号の追加見学会です。

１２月２９日（日）
　１４時　に　Nさん（初対面）
　１５時　に　Aさん（戸建賃貸志望）、Mさん（女性、初対面）

時間が重なっても構いませんし、前後１時間程度なら対応します。




こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者のBさんとＩ上さんが物件２号にお越しになりましたー


どちらも新築を企画中なので、何か参考になればうれしいですね


...


さて、、そろそろほとんどの不動産屋さんが仕事納めだと思いますが、


ということは、今年の入居者探しはほぼ修了ということで


追跡シリーズ　を書いておきたいと思います。


まずは、有名な　さくらみちガーデン


前回は　2013年11月02日　フリーレント最大３か月


１０６号　と　１０８号　（両方共２LDK　７０．５９�u）


が空いていました


...


その後,,,


...


...


変化なし


まっ、今の時期だとなかなか動きませんか...


...


と言いつつも、岡山屈指の学区、伊島京山エリアのこちらの

2013年12月09日　学区パワーはすごい

３LDK　８０．１９�u　

家賃１４３,０００円　P２台込

の戸建タイプは

残念ながら１棟キャンセルとなったものの


入居者が太陽光売電を享受できるのもあってか


この時期にも関わらず、３棟中２棟があっさり決定


...


さくらみちガーデンは


１０６号、１０８号は連棟のメゾネットタイプで


共に家賃１８万円、P１台込、２台目１０,０００円...


それが、１月入居限定で


１０６号　１５０,０００円　P１台込、２台目１０,０００円

１０８号　１５５,０００円　P１台込、２台目１０,０００円


にしていますが、


先ほどの物件と比べると見劣りしますね...



この繁忙期を逃したら、丸々２年以上空くな...



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は倉敷で見学会の予定だったんですけど


岡山では珍しい　”大雪”　だったので中止に



１２〜１３センチは積もってましたけど


岡山人はこれぐらいでパニックです


我が家の前の短い坂に、近所の車が２台トライしましたが


敢え無くバックで戻ってきていました


雪国の人からするとお笑いでしょうけど


ここまで積もるのは、記憶の範囲では１５年ぶりぐらいですかねー


１５年ぐらい前に東山峠がえらいことになってました　(((゜Д゜；)))


そんな中、夜はセミナー仲間との飲み会に出席



意識の高い人たちと話しをするとモチベーションあがりますねー


そういえば、まだ新年会をやっていないので、今月には企画しましょうかねー


...


さて、繁忙期も中盤に差し掛かって


苦戦中の物件がどうなっているのか気になる方もいると思うので


様子をお知らせしておきましょう。


まずは、追跡シリーズ１　でお馴染みの　さくらみちガーデン

2013年12月27日　繁忙期にかける！


この時点で、１０６号、１０８号が空き（連棟のメゾネットタイプ）

共に家賃１８万円、P１台込、２台目１０,０００円...


それが、２月入居限定で

１０６号　１５０,０００円　P１台込、２台目１０,０００円
１０８号　１５５,０００円　P１台込、２台目１０,０００円

３月末までフリーレント

室内小型犬　か　猫　２匹までOK


となって、１０６号が申込中に


あと一つ。


５月で丸２年空きになるぞ


がんばれ


...


追跡シリーズ２　でお馴染みの　北区一宮の新築は

2013年12月28日　２、繁忙期にかける！

この時点で、３０７、４０４、４０７の３室（１K）が残り。


その後...


...


...


何の変化もなく...


条件も同じ、広告料も同じ...


こりゃ丸々１年（３月で）空くかもなー


...


追跡シリーズ３　でお馴染みの　中区古京の新築は

2013年12月29日　３、繁忙期にかける！


時点で、２０３号　４７．９７�u（１LDK）　８９,０００円　が残り。


その後は...


...


...


こちらも変化なし...


３月で丸１年...


あとひとつなんだけどねー


...


新築後、１年かけても（さくらみちガーデンは２年近く）満室にらならいとはいえ


相場よりかなり高い家賃で


満室に近い状態になっているというのは


新たな家賃相場を切り開くという面で


一定の成果を上げていると言えるのかもしれませんねー



満室にも関わらず、毎月持ち出しっていう大家さんもいますし


満室　＝　成功　という訳でもないですから


こういう事例も、個人的にはある意味参考になりますけどね



そうやって、日々、人の物件を利用（物件動向を観察）している悪い奴なんです（笑）



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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見学会＆お茶会のお知らせ

読者のS村さんが、東区可知に３LDKのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土）　１３時　からで考えています。
ご都合の合う方はぜひ



こんばんは。岡山大家です。


今日は、年末ギリギリに応募した


創業者向けの補助金の審査結果の発表がありましてね...


全国で7800件も応募があって2125件が合格したそうで


なんとその中に含まれておりましたー


よかったよかった


...


さて、苦戦中物件の続報です。

2014年02月08日　苦戦中物件　続報


もはや有名な？　さくらみちガーデン


連棟のメゾネットタイプ　１０８号


家賃１５５,０００円　P１台込、２台目１０,０００円　が残っていましたが


大幅値下げやフリーレントを駆使し


完成後、１年１０ヶ月をかけて　満室　になりましたー


...


...


...


と、喜びも束の間


１０１号が３月末で退去に


空いた部屋は　家賃　２４６,０００円...



なかなかすんなりいかないですねー


これはいつ決まるかな...


...


追跡シリーズ２　でお馴染みの　北区一宮の新築は

関連記事
2014年02月08日　苦戦中物件　続報
2013年12月28日　２、繁忙期にかける！


３０７、４０４、４０７の１K３室　が残っていましたが


先週、３０７号が決まったようです


もうすぐ１年経って新築じゃなくなっちゃうぞ


残り２部屋、がんばれ


...


追跡シリーズ３　でお馴染みの　中区古京の新築は

関連記事
2014年02月08日　苦戦中物件　続報
2013年12月29日　３、繁忙期にかける！


前回時点で、２０３号　４７．９７�u（１LDK）　８９,０００円　が残り。


今も特に動きはないようです...


...


昨今の建築ラッシュで、わずか１年足らずの間に


中心地で１LDKのマンションが爆発的に増えていますからねー


郊外に建つアパートにしても、ほとんど１LDKですから


その影響は大いにあるでしょうね...


昨日取り上げた物件にしてもそうですけど

2014年02月27日　３月注目物件


新築時から苦戦するってなると先が思いやられますね...



１１月に、岡山駅前にイオンができるので


苦戦中の新築も、あと半年もすれば満室になるんでしょう。


でも、これだけ新築が建てば


中途半端な築年数、立地、間取りの物件は


イオンの恩恵は届かないかもしれないですねー



数年後にはそんな物件が回らなくなって


市場に出てくるかもしれませんね。



おしまい



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