岡山大家の不動産投資日記

2012年04月21日

賃貸営業マンであれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。

大家さんにとって一番大切にしないといけない人って

どんな立場の人だと思います

...

...

...

個人的には　賃貸店舗の営業マン　だと思っています。

例えば、

・超人気エリアに物件がある
・周辺相場よりも家賃が安い
・建物が新しい、若しくはきれいにリフォームされている

など、物件のスペックに問題がなくても

賃貸営業マンがお客さんに紹介をしてくれないと

入居が決まらないからです。

自分で募集して決めるっていう強者の大家さんもいらっしゃると思いますけど、

普通は不動産屋さんにお願いしている訳ですから

そもそも紹介をされていないと、

どれだけ待っても決まらないと

という訳で、賃貸営業マンが一番大切な人だろうと思っています

ですが、勘違いしている大家さんってすごく多いです

わかりやすく書くと

「うちは人気物件なんだからどこの不動産屋も頭下げて紹介させてくれっ言っててくるんだよ。お前のとこにも紹介させてやってもいいぜ

」

とか

「なんでおめ～のところは決めんのなら

さっさと決めろや

」

とかね

横柄な大家　や　文句しか言わない大家　は実際多いんですよ

文句を言えば言うほど

賃貸営業マンから紹介されなくなる　って気づかないんですね～

賃貸営業マンからすれば、星の数ほどある物件の一つや二つが紹介できないからって

ど～ってことないんですよ。

まぁそれでも、新築なんかの場合は、不動産屋も紹介したいですから

下手に出て紹介させてもらえるように話をしますけど、

古くなってきたら、そんな大家の物件なんて用無しですから

そりゃそうなるでしょう

賃貸営業マンの間で

「あの大家うっとうしいわ～。文句しか言わんし。」

「あんなんほっときゃええんよ。もう付き合いせんかったらええが。」

みたいなことになっていることも知らずにね～

不動産屋もたくさんありますけど、そうやって徐々に干されていくんです

どの業界も同じでしょうが、結局は　人間関係　です。

大家自身が、自分の物件を売り込む営業マンでなければいけません。

賃貸営業マンに気持ちよく働いてもらう

それができている大家さんは成功していますよ

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ

2012年04月22日

賃貸営業マンであれこれ2

　

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こんばんは。岡山大家です。

横柄な大家さんもいますけど、

横柄な不動産会社や営業マンもいます

わたくしは、大家として不動産会社を訪問したことはありませんけど、

仕事で訪問しても無愛想な対応をするところはありますね。

共同仲介で契約を進めていて、

全く理解していないトンチンカンな営業マンに遭遇したこともあります。

そんな相手と仕事をすると、

どうせトラブルになるので、極力避けるようになります。

なので、お互いパートナー選びが重要になると思います。

個人的に思う　大家さん側のポイント　は

・いつでも連絡がつながる
　
　深夜などの非常識な時間は別として、

　日中に連絡がつきやすいと
　
　空室の確認や案内などがとてもスムーズなので、

　営業マンとしてはとても紹介がしやすいんです。

・ある程度柔軟に対応してくれる

　営業マンも決めてなんぼですから、

　どうにか決めようと頑張ります

　そんな過程で、交渉が入ることがありますが

　「この大家さんは柔軟に対応してくれる」ってイメージがあれば

　お客さんの要望を積極的に伝えてくれます

　
　

　わたくしの　物件3号　の場合、

　営業マンから電話がかかってきて

　「ペット希望のお客さんがいるんですけど、猫一匹はダメですか

」

　「猫か～

う～ん...　現状（修繕なし）で入ってくれるんならいいわ。話してみて。」
　
　で、あっさり決まりました

　ペットはなかなか決断が難しいですけど、

　一例として挙げておきます。

要は、大家さんもある意味　営業　ですから

ある程度コンタクトを取って、

いろいろ相談をしてきやすい環境を整えると

おいしい話も入ってきやすいだろうなと思うわけです

お菓子を持って、たまに訪問するだけで

気にかけてもらえるようになるもんです

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ

2012年04月27日

賃貸営業マンであれこれ3

　

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こんばんは。岡山大家です。

みなさん、不動産業界で言う　「広告料」　って知ってますか

最近は　「報奨金」　なんて言い方が増えてきました。

...

...

ひとつ質問を出してみます。

ここに　大家A　と　大家B　がいます。

それぞれの物件はとても近くに建っていて

同じころに同じメーカーで建てたので、

築年数、外観、設備などもほぼ同じです。

営業マンのあなたは、お客さんをそれぞれにご案内しました。

家賃も同じなので、

お客さんは「どちらでも構わない」と言っています。

営業マンのあなたはどちらをプッシュしますか

...

...

さて、先ほどの　「広告料」（報奨金）　の話に戻ります。

「報奨金」といえば、なんとなくピンとくるかもしれませんね。

そう。いわゆる　リベート　のことです。

リベートの意味はこちら

つまり、

「報奨金を払うからうちの物件をもっと紹介してよ～

」

「決めてくれてありがとう

報奨金を払うから次回も頼むよ

」

といった類のものです。

もちろん大家さんから支払う義務はありません。

地域にもよりますけど、

昨今、報奨金の相場は

家賃の1か月分　は当たり前で

家賃の2ヵ月分　3ヵ月分　を支払うといった物件も少なくありません。

くどいようですが、

大家さんから支払う義務はありません。

...

...

さて、もう一度質問です。

ここに　大家A　と　大家B　がいます。

それぞれの物件はとても近くに建っていて

同じころに同じメーカーで建てたので、

築年数、外観、設備などもほぼ同じです。

営業マンのあなたは、お客さんをそれぞれにご案内しました。

家賃も同じなので、

お客さんは「どちらでも構わない」と言っています。

ここまではさっきと同じです。

違うのは...

大家Aは、報奨金で　家賃1ヵ月分　を　支払う　と言っています。

大家Bは、報奨金を　支払わない　と言っています。

営業マンのあなたはどちらをプッシュしますか

つづく

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投稿者：岡山大家｜20:27 ｜賃貸営業マンであれこれ

2012年04月28日

賃貸営業マンであれこれ4

　

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こんばんは。岡山大家です。

賃貸営業マンであれこれの続きです。

賃貸営業マンって、

会社から売上を求められています。

会社によって違うと思いますが、

それぞれ目標やノルマがあったりします。

一般的には、月１００万円程度が多いでしょうか。

頑張る営業マンなら、２００万や３００万をあげるでしょう。

営業マン自身は

どこの物件を決めても、手間というかすることは同じなんですね。

ならば、

１件決めて５万円の作業よりも

１件決めて１０万円の作業のほうを

営業マンとして求めるのは

自然な流れだと思います。

そこで、前回出てきた

報奨金　の存在です。

大家Aは、報奨金で　家賃1ヵ月分　を　支払う　と言っています。

大家Bは、報奨金を　支払わない　と言っています。

この場合なら、

確実に　大家A　の物件が決まります。

できる営業マンは、

報奨金の額が頭の中に入っています。

物件A　報奨金２ヶ月

物件B　報奨金１ヶ月

物件C　報奨金なし

...

誰でも　物件A　で決める動きを取るでしょうね～

大家さん側の考え方としては

報奨金を１ヶ月払うということは

家賃を１ヶ月損するということです。

家賃を１ヶ月損するということは、

空室期間が１ヶ月あるということです。

いつまで続くかわからない　空室期間　にドキドキするよりも

さっさと決めてしまいたいということになります。

空室期間というのは、

かなりのストレスです

さっさと営業マンに決めてもらって楽になりましょう

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ

2012年05月22日

賃貸営業マン VS 管理担当者

　

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こんばんは。岡山大家です。

昨日、バーダックさんからのコメントで

「賃貸営業マンとはほとんど交流が無いです。
満室時でも時々訪問し、雑談でもしてコミュニケーションとった方がいいですかね？
顔つなぎしておけば、優先順位が少しでも上がります？」

というお話がきたので、

今日はその関連のお話で。

...

ちょっと前置きが長くなりそうですが

大家さんとして、賃貸物件の仲介をお願いするならば、

基本的には、

ある程度、複数店舗展開していたり

地場に古くから根付いているような

会社に依頼するのがベターと言えます

そんなある程度の規模の不動産会社というと

賃貸仲介もするけど

管理業務もするよっていうところが多いでしょう。

そもそも、管理業務ってなんだ

ってことですけども

業務的にはいろいろありますが

・空室募集
・入居審査
・退去修繕
・敷金精算
・入居中のクレーム処理
・滞納家賃の督促、回収
・リフォーム提案

などなど、たくさんあります。

要は、大家さんが自分でできないとか

面倒だからやりたくないとか

ってことを、管理会社に委託してるんですね。

ちなみに一般的には、回収家賃の5％程度を頂く場合が多いですね。

さて、その管理業務。

規模にもよりますが、

基本的に不動産の素人では到底できません

では、どんな人がすることになるのかというと...

つづく

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投稿者：岡山大家｜21:45 ｜賃貸営業マンであれこれ

2012年05月23日

賃貸営業マン VS 管理担当者 2

　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の続きで。

さて、賃貸物件の管理業務。

することが多すぎて素人では難しいということで、

賃貸経験者を配置することになります。

賃貸って不動産の基本なんで、

賃貸現場を経験しているといろんなことを覚えられるんですね。

なので、大概の会社は賃貸経験者が数名いるはずです。

その人を軸に、管理部門に入った新人を育てていったりします。

....

前置きが長くなりましたが、

ある会社の賃貸部門に

Aさん　社歴５年　30歳
Bさん　社歴３年　28歳
Cさん　社歴２年　25歳
Dさん　社歴１年　23歳
Eさん　新入社員　22歳

の５名がいるとします。

管理部門を作るにあたって、

AさんかBさんが候補にあがります。

Aさんが管理部門にいくと

管理部門の発言力が強くなり

Aさんが賃貸部門に残ると

賃貸部門の発言力が強くなり

パワーバランスができるんです。

管理部門が強ければ

「管理物件の客付けをもっとやってくれ

」
「変な客はいれるな

」

賃貸部門が強ければ

「売上がいるんだから、管理物件にばかりこだわっていられない

」
「少々微妙な客でもどんどん入れないと売上にならない

」

みたいなことになるんですね。

なので、その会社の誰が強いのか

を見極める必要があります。

　

さらに言うと、

懇意にしている担当者が異動することもありますし、退職することもあるので

どちらの部門にも顔を売っておくことがよろしいかと思いますね。

一般的に、不動産業界は人の入れ替わりが多いですし、

店長クラスだけでなく、営業マンや事務員とも仲良くしていれば

その会社全体で大家さんの評判があがりますから

ひいきにしてもらえやすいと思います

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ

2013年11月14日

不動産屋へ営業にいってきました。

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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　復旧までのコメントなどは　FC2拍手　へお願いします。

かこさん、ロッカーキャットさん物件の見学会をやります。
１１月１９日（火）　午前１１時
岡山市南区並木町２－１４－１５　ネグザスボール　駐車場
へ集合でお願いします。

現在の参加予定者

　ロッカーキャットさん
　かこさん
　あつさん
　みーこさん
　大黒天人さん
　Tさん（初登場）
　わたくし

こんばんは。岡山大家です。

今日は、１９日に見学会をさせていただく

読者の　かこさん　の記念すべき１号物件

に先乗りで見学してきましたー

なかなかの好仕上がりです

１９日にはもっとたくさん写真を撮ってきますね

...

なぜ先乗りしてきたのかといいますと、

リフォームも美装を残すのみということで

本格募集するために、地元の有力業者にアポをとって

１０時に現地待ち合わせにしたからなんです

やっぱりね、営業マンに現場を見てもらうのが一番

リフォーム箇所の解説をしたり

質問にも即答してきましたよ

少々の差し入れを持参し、

広告料２ヶ月や、

各種相談事にもある程度柔軟に対応するというようなことを

アピールしておきました

バシバシ写真も撮ってくれたので

社員同士での共有や広告掲載に役立ててくれるでしょう

...

いつの募集のときでも

こうやって動いてくれれば助かるんですけど

そうそう動きがいい不動産屋ばかりでもないんでねー

売上に貪欲な人ほどこういう情報には敏感なもんなんですけど

営業マンっていつも仕事に追われてるもんで...

お客さんが急に来店するとか

いろいろ目先の仕事が山盛りなんでねー

今回は結構リフォームしていて

広告料２ヶ月　なので　一撃で１５万円以上

家賃相場的にも高くない

ってことで魅力的に感じてくれたんだと思います。

たまたまスケジュールが空いていたとか

たまたま天気がよかったからとか

オファー自体がよかったとか

いろいろ要因はありますけど

いかに営業マンに動いてもらうかっていうのは大切ですね

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ

2014年03月19日

ダメな営業マン

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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３月２１日（金・祝）に　東区東平島で
大東建託の新築１LDK、２LDKの１０時から見学会があります。
１１時ぐらいに集合でお時間のある方は一緒にいかがですか？
よかったらその後食事でも

ご希望の方はご連絡お待ちしております。

こんばんは。岡山大家です。

先週、どうにかこうにか確定申告を終わらせましたが

早速、「還付金の振込の手続きに入りますよー」

っていうお知らせがきました。

昨年の分は、サラリーマンの収入がなくなったので

所得税も少なかったんですが、

数万円戻ってくることになりましたー

どうせ、そのまま固定資産税の支払いに回すんですけどね

でも、戻ってくるのはありがたいですね。

...

さて、最近、久々にダメな営業マンに出くわしましてね...

ダメな営業マンって言っても、いろんなパターンがありますけども

今回出くわしたのは　放置するタイプ　でした。

ある日、某物件の件で問い合せてきて

まだ空いているか？

犬は飼えるか？

犬をを買う場合条件は変わるか？

などを聞かれました。

そして、３月末退去なので内見はできませんが

次の日申込を入れてきました。

法人契約だけど、とりあえず全部手書きで。

普通、法人契約だと、総務から会社のゴム印を押してくるんですけど

雑な感じの手書きの申込書...

...

一応、大家さんにペットの打診。

「近所迷惑でなければOK。犬種を知りたい。」

その営業マンに聞いてもらうことに...

１日経過...

２日経過...

...

犬種を聞くだけで　３日　もかかるかー

そして、その犬種は

シーズー　と　マルチーズ...

...

シーズー　「と」？

は？

２匹なんて聞いてないよ？

話しがおかしいでしょ？

...

３日もかけてこれか。

どうなっとんじゃ。

いまさら２匹って言いにくかったんかな？

そのまま隠して進めるつもりだったか？

どっちにしてもどっかで発覚するもんね。

...

２匹なら条件変えてくれんと説得できんわー

...

...

そしてさらに３日経過。

結局、白紙に...

連絡ひとつできない営業マンは相手にせんほうがよいです。

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:45 ｜賃貸営業マンであれこれ｜コメント(2)

2015年11月24日

あなたの話しはどっち？

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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＜必殺さんセミナー＆懇親会のお知らせ＞

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ　自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
１１月２８日（土）　受付１３時４０分～
セミナー　１４時～１７時
岡山市北区本町6-36　第一セントラルビル１号館
５階　Ａ会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円（税込）

セミナー内容は下記の通りです。
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法

その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

１１月２８日（土）１８時～
岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋がってん八兵衛

料金 4000円　３時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひ

めちゃ勉強になるし、楽しいですよ～

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
　受付フォーム

　１１月２４日現在　５３名+１

　定員５３名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
　受付フォーム

　１１月２４日現在　３４名+３

　定員３４名満席になりました(>_<)

※数名なら押し込めるかもしれませんので
　どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com　へ
　とりあえずお尋ねください(^^;
　
もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......

＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円～５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名～２５名程度を予定しています。

今回は１２月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね！
（バンガローですので、人数調整が簡単なため）
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方は
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
　OCさん
　わたくし

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＜イベント一覧＞
　１１月　７日（土）１２時～　　so goodさんリノベ見学会
　１１月　９日（月）１２時～　　猫部屋など見学会＆ランチ会　１日目
　１１月１７日（火）１０時～　　シークレット見学会１　北区某所テナントビル
　　　　　　　　　　１４時～　　シークレット見学会２　倉敷市某所平屋　
　　　　　　　　　　１５時半～　大型戸建ノーリフォーム　見学会　１日目
　１１月１８日（水）１３時～　　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　１日目
　１１月２１日（土）１２時～　　猫部屋など見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１６時～　　大型戸建ノーリフォーム　見学会　２日目
　１１月２２日（日）１０時半～　ジムさんＤＩＹ戸建見学会＆ランチ会　２日目
　　　　　　　　　　１４時～　　確定申告勉強会
　１１月２８日（土）１４時～　　必殺大家人さんセミナー＆懇親会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山

※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)

.....
.....

こんばんは。岡山大家です。

届いたって話しを数名から聞いた　マイナンバー

わたくしの元にも届きまして。

今回は法人のやつでしたが。

個人のやつは順次くるんでしょうが

なんやかんや紐付けされるんで戦々恐々の方も多いのかな(ｰｰ;)

早速、マイナンバー詐欺もあるようなのでご用心を。

...

今晩は、しんさんと食事にいってきました

場所を決めて欲しいということだったので

どこにしたもんか...　と悩んだ結果こちらに。

ここ、必殺さんセミナーのあとの懇親会場です(^-^)

岡山市北区本町2-16 1F・2F
元祖居酒屋がってん八兵衛

一応、下見ってことでね(^^;

参加予定の方は迷わないようにきてくださいね～

...

さて、昼間はある物件の視察に。

リフォームが終わったので感想を聞かせて欲しいというようなことでね。

建物も少々古かったのであまり期待していなかったんですけど

玄関を開けてみると

ほ～。ここは下駄箱がないんですね。

代わりに置いてある収納がなかなかいい感じじゃないですか～

何も無いよりは断然いいね

全体を白系のCFで明るく見せていますね～

ちゃんとレースのカーテンや照明器具も付けて

小奇麗になってます

部屋の隅にこんな小道具も。

緑がワンポイントであるとちょっと雰囲気が変わるな～

あとはお客さんを連れてくるだけですね

...

といっても、そこが一番難しいところかも...

リフォームや小奇麗にしておくってことは

こっち主導で積極的に取り組むことができますけど

お客さんを案内しにくるのは賃貸の営業マンだからね...

こっちがどれだけ綺麗にして準備していても

案内が無ければ基本的には決まりません

転勤者や遠方からの学生とかで、

時々、案内無しの写真だけで決まる時もありますけど

基本的には案内があってなんぼです。

小奇麗にしていても長期間決まらないって部屋は

もしかしたら案内がほとんど無いかもしれませんよ？

なぜ案内がないんでしょう？

ちゃんと不動産屋には伝えに行ったのに...

需要が少ない地域だと、

元々案内も少ないので仕方ないケースもありますが

それ以外で案内が少ない場合は

恐らく、営業マンがその部屋の存在を知らないんだと思いますよ。

こちらは伝えた...

確かにね、ごく一部の人には伝わっているでしょう。

でもね、その人たぶん普段からめちゃめちゃ忙しい人だと思います(^^;

或いは、めちゃテキトーな人か（笑）

そこで情報が止まったままになってる可能性って結構ありますよ(^^;

聞いた側からしたら

毎日たくさん入ってくる話しのひとつでしかないですからね(ｰｰ;)

「おっ！？これは儲かる話しだぞ！すぐ拡散しよう！」

「あ～、あそこのあれがちょっと小綺麗になったんね。はいはい。」

あなたの話しはどっちの話しなんでしょうね？

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ｜コメント(0)

2015年12月07日

物件力と...

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

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......

＜必殺バーベキューキャンプのお知らせ＞

必殺さんブログから転載

平成２７年１２月１２日（土）から１泊
場所：和歌山県川湯温泉
費用：全て含んで１万円前後
（内訳）
宿泊費：４０００円～５０００円
食　費：３０００円（バーベキュー・酒など含む）
交通費：３０００円程度（自家用車の乗り合いで現地集合）
参加資格：不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合＝必殺大家人が取りまとめて出発（車で約３時間）
名古屋集合＝名古屋大家塾が取りまとめて出発（車で約４時間）
岡山集合＝岡山大家さんが取りまとめて出発（車で約５時間）

総勢２０名～２５名程度を予定しています。

※女性専用バンガローあります。

締め切りました。

岡山から参加予定
　OCさん
　Ｙ本さん
　わたくし

.....

＜見学会＆ランチのお知らせ１＞

かこちゃまの記念すべき戸建初進出、○○万円戸建の見学会です。

関連記事
2013年07月22日　ビアガーデンと見学会に行ってきましたー
2013年08月29日　南区築港緑町　１６５０万円
2013年08月30日　殺到しているらしいです（汗）
2013年09月22日　ついに契約！
2013年10月15日　かこさん物件見学会にいってきましたー
2014年10月22日　面白くしたいんだよねー
2015年06月01日　持て余しているならぜひ！
2015年11月30日　人生には落とし穴がつきものです。

集合場所
パークス東山店　１階駐車場
岡山市中区東山2丁目2-25

近くなので歩いていきます。

１２月１８日（金）１２時～
　参加予定
　　かこちゃま
　　ＨＲ田さん
　　わたくし

１２月１９日（土）１２時～
　参加予定
　　Ｏ幡さん
　　わたくし

両日ともにお時間のある方はランチでも。

------

＜見学会＆ランチのお知らせ２＞

ヘルシーホームさんの新築戸建賃貸を見学させていただけます。

１２月８日（火）１０時半
ホームセンター　ダイキ豊浜店
岡山市南区豊浜町１３番地６８号

参加予定
　かこちゃま
　mtanaさん
　ＨＲ田さん
　わたくし

新築は新築でいろいろ勉強になることもあるんですよ～

ご希望の方はご連絡ください。
okayamaooya@gmail.com
※電話やLINEでも構いません。

-----

＜イベント一覧＞
　１２月　６日（日）１３時～　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月　７日（月）１３時～　　motoさん４号戸建見学会＆ランチ　２日目
　１２月　８日（火）１０時半～　ヘルシーホーム新築戸建賃貸見学会
　１２月１２日（土）朝から？　　必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山
　１２月１８日（金）１２時～　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　１日目
　１２月１９日（土）１２時～　　かこちゃま○○万円戸建見学会＆ランチ　２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

.....

こんばんは。岡山大家です。

今日は　motoさんの物件４号見学会２日目でした

関連記事
2015年02月10日　今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日　みなさん熱心ですな～(ﾟoﾟ;;

　摂津屋さん
　mariさん（女性）
　ＨＲ田さん
　こももさん（女性）
　ＨＲ田Ｙさん
　わたくし

の６名

安い戸建がどう仕上がっていくのか？

みなさん興味津々でした

ありがとうございます(^-^)

２日ともmotoさんはお仕事で不在でしたが

motoさんのお話しを聞きたがっていましたよ(^-^)

完成後もまたお願いしますm(__)m

...

その後のランチはJR上道駅のすぐ横にある

ナマステ・ガネーシャ上道店

ここもボリューム満点(^^;

連日食べ過ぎてしんどいです(＞＜)

...

さて、仲間内でも話題になったので、

ここで少し取り上げてみます。

必殺さんブログ
１２月２日　質問コーナー『仲介会社との付き合い』

豪傑亀三さんという方がコメントをされていました。

「不動産業者の賃貸管理部門のものですがはっきり言います。

優先順位は

１、自社管理物件（専任）
２、虫食い管理物件（一般決まったら管理）
３、案内すれば決まると思われる物件（物件力と賃料設定等）
４、広告宣伝費をいっぱいくれる物件（客付け）
５、会社との付き合いが深い物件（売買のお客）

不動産業者はただ仲介手数料だけで食ってるわけではないので、
お金を落としてくれるオーナーが比較的優先されます。
また、お金を得る可能性が高い物件は営業マンが目をつけます。

あとは、困ったちゃんを受け入れてくれるオーナー物件も営業が目をつけています。
リスクを受け入れ客付けさせてくれるオーナー。

うまみのあるオーナーは相手にしてもらえますが、自分の方針を大事にされ、
『時代にそぐわない方針』を前面に出される方は、優先順位が下がりますね。

不動産業者を信用しない方もいらっしゃいますが、
すべてを言いなりなれって不動産業者はロクな不動産業者ではありません。
お気を付けください。

どこに頼んでも結果が出ないのであれば、それは多分不動産業者ではなく、
物件力や条件が足りないのかもしれませんね。」

まさにそんな感じですね～(^^;

豪傑亀三さんは、どこかの賃貸管理部門の方だそうで。

すごくリアルなお話です。

...

これに対して、賃貸営業マンの視点は若干異なります。

同じ会社の一員である以上

管理物件を優先するのはもちろんですが

管理物件といっても

超人気物件から、どうにもならない物件までいろいろあります。

好立地で新築、築浅などで家賃が適正であれば

誰がやってもすぐ決まりますから

売上が立ちやすい

一方、どうにもならない物件はなかなか決まりません

いくら会社から、「決めろ決めろ」と言われても

売上という営業数字を追いかけている訳ですから

管理物件とはいえ、決まりにくいものは敬遠します

なので、管理を任せているから最優先にされている

と単純に言えるものでもありません。

管理物件だろうが、一般物件だろうが

決まらんもんは決まらんです。（キッパリ）

結局は、物件力。

リフォームしたり

広告料を上乗せしたり

家賃を下げたり

決まるための方策を取っていかないといけません。

管理を任せてるからっていっても

決めるのは管理担当者じゃなく、現場の営業マンですから。

上司や管理責任者などが尻を叩いても

その時は「はい！頑張ります！」とは言っても

心の中では「あんなクソ物件決まるわけなかろ～が」と思っています。

そんな声は、上司には絶対聞こえてきませんけどね。

...

現場が決めたい物件。

それは、簡単に売上になって単価の高いもの。

それが、自社管理だろうと、他社管理だろうと、一般だろうと

あまり関係ありません。

具体的には

・賃貸条件が他に比べて有利（家賃が安いとか）

　場所がよくて綺麗で安ければ最高（笑）

・条件などの交渉が通りやすい

　家賃や初期費用の交渉。ペット相談など。

・ちょっとしたことで融通を利かせてもらえる（面倒なことは言わない）

　入居日が少し先でもOKとか。

　あの書類を出せこの書類を出せとか、過剰に要求しない。

　あーだこーだ言わない。

・単価が高い

　家賃が高い。広告料がでかい。

・決済までが早い

　サクッと審査を出して、サクッと契約書をくれるとこ。

　売上計上の関係で月内に入金まで持っていきたいのに

　契約書作成が遅い管理会社は最悪です(ｰｰ;)

・広告料を決済金から相殺させてくれる

　広告料は後日支払になると月を跨ぐことが多いので当月売上にならない(ｰｰ;)

　決済金から相殺させてくれれば最高。

これ以外だと、付き合いの深い大家さんの物件かな。

あまり売上にはならなくても

手伝ってあげんといけんな～って思う大家さんの物件は

特別に頑張りますよ。

大家さんの顔が見えるとか人柄ってのはとても大きい。

これは　人間力

管理オーナーなんか管理担当者とは面識があっても

営業マンが管理オーナーに会うことなんて滅多にありませんし

時々会ってもどこの物件のオーナーだか覚えちゃいない（笑）

しかも物件名を言われてもどこにあるのかさえ把握していない（笑）

そんな営業マンばかりだもんだから

管理を任せてるからって安心してちゃダ～メよ（笑）

ん？もちろんわたくしは全管理物件を見に行きましたよ

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ｜コメント(2)

2016年02月17日

かなり不細工...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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......

＜見学会＆ランチのお知らせ　１＞

よーすけさんが先日購入された記念すべき１号戸建！

関連記事
2015年12月05日　第１７回あみだくじ

こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(๑≧౪≦)

というわけで、よーすけさん１号戸建　見学会＆ランチ
２月２１日（日）　１２時～

詳細、エントリーは専用フォームからお願いします。

参加予定（定員10名）
　１　よーすけさん
　２　Bさん
　３　mitsueさん
　４　tamioさん（初登場）
　５　O幡さん
　６　Ｉ崎さん
　７　K原さん
　８　HTさん
　９　じいじさん
　10　わたくし
※締め切りました(ｰｰ;)

---

＜見学会＆ランチのお知らせ　２＞

HR田さんの１号戸建がついに完成！
DIYで約１年かけて仕上がりました(^-^)

関連記事
2015年03月12日　とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日　これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日　外国人向けシェアハウス
2015年10月09日　水面下で動いております。

ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀｀*)

HR田さん１号DIY戸建　見学会＆ランチ

１日目　２月２６日（金）　１２時～
１日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定（定員１０名）
　HR田さん
　TAKEさん
　ロバートS田さん
　わたくし

２日目　２７日（土）　１２時
２日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定（定員１０名）
　HR田さん
　わたくし

仕上がりが楽しみですね～(´∀｀)

ここも車の置場がないので、車２台分の各日定員１０名でお願いします(^^;

---

＜イベント一覧＞
　２月　２日（火）１１時半～　 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　５日（金）１２時～　　　東区トリプル見学会＆ランチ　１日目
　２月　６日（土）１２時～　　　東区トリプル見学会＆ランチ　２日目
　２月　９日（火）１２時～　　　HTさん１号戸建　見学会＆ランチ　１日目
　２月１１日（木・祝）１２時～ HTさん１号戸建　見学会＆ランチ　２日目
　２月２１日（日）１２時～　　　よーすけさん１号戸建　見学会＆ランチ
　２月２６日（金）１２時～　　　HR田さんDIY１号戸建　見学会＆ランチ　１日目
　２月２７日（土）１２時～　　　HR田さんDIY１号戸建　見学会＆ランチ　２日目
　３月　５日（土）、６日（日）必殺群馬県草津温泉旅行
　　申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)（; °_°）
※各自スリッパや名刺（自作でもなんでもOK）など必要なものを持ってきてくださいね。
　みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;

---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。

...

こんばんは。岡山大家です。

昨日の記事で、配管が貫通したじいじさんの１号物件で

話しが進んでいると書きましたが...

関連記事
2016年02月16日　君に必要のないものでも世界のどこかで必要とされる物がある。

ま・さ・かのキャンセル(T_T;)

その理由が、

「その後、ネットで他の物件を見つけたので...」

は～？？

まぁキャンセルというのはちょいちょい起こるものではありますが

このキャンセルはかなり不細工(´Д｀;)

申込から２週間経過、審査もすでに通過している...

それでまだ契約を巻けていないとは何事じゃ( ￣っ￣)ﾑｩ

...

部屋探しの人って、申込はしたものの、

なんとなくスーモとかをうろうろしてしまうもんなんです(ｰｰ;)

別に積極的に他を探してみようって感じじゃなく

なんとなく他にもないかなーって。

時々、キャンセル前提で申込み入れてくる

不届き者もいますがねヽ(`Д´)ﾉ

...

そんなことをしているうちに、偶然にも良さそうなものを発見！

↓

不動産屋へ見に行ってみた。

↓

割と気にいったので、いま申込中のものと比べて悩む...

↓

営業マンはなんとかこちらで決めさせようと頑張る

↓

鞍替え...

ガーンΣ(|||▽||| )

...

最近はどこの不動産屋も、見積もりに

・抗菌施工
・簡易消火器
・２４時間緊急対応

なんかのオプションを組み込んで

敷金・礼金などの諸費用以外に

数万円UPしたものを提示しますから

新たに見に行った先の不動産屋で根掘り葉掘り聞かれ

「この物件だったらこんな費用要りませんよー」

「いま申込されている物件よりこっちのほうが安く入居できますからー」

「キャンセル料とかガタガタ言われても突っぱねたら大丈夫ですからー」

なんてひっくり返されるのがオチ(ｰｰ;)

まぁ今回どんな経緯か知りませんけどもー　(-｡-;

...

不動産屋同士はお客さんの取り合いです。

今回のことはともかく

日常茶飯事的に、取った取られたなんてことは起こっています(＞＜)

他社のこういうあまーいグリップのお客さんは正に狙いどころ。

こんなのに遭遇したらホイホイひっくり返しちゃいますよ（笑）

時間が経てば経つほど

こういうことが起こる隙を作ってしまいます(ｰｰ;)

なので、「申込後はどれだけ早く契約・決済までもっていけるか。」

契約してお金を払ってしまうと腹が決まりますからね。

こんなの当たり前のことなんですけど

当たり前のことが当たり前にできない営業マン・店舗が多いので

こういうことができる営業マン・店舗は

売上を伸ばしていきますね(・∀・)

今回のことを反省して、申し訳なく思って

挽回してくるような営業マン・店舗であってほしいですねー

こういう失敗をしたあとって、実は勝負どころでね。

これで次がサクッと決まるようだと評価も逆に上がるんだけど

そういうところに気がついてるかな？

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜賃貸営業マンであれこれ｜コメント(0)

2016年07月28日

営業マンが困ること

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　
　新築計画進行中。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜見学会＆ランチのお知らせ１＞
　早島町１２０万円古民家見学会＆ランチ１日目
　７月２９日（金）１２時半～
　　参加予定（定員１４名）
　　１摂津屋さん
　　２しゅんさん
　　３u-kiさん
　　４OKOさん（初登場）
　　５のぶさん
　　６Kもりさん
　　７Sさん
　　８麒麟さん
　　９こももさん（女性）
　　10ロバートS田さん
　　11デンチさん
　　12mayukaさん（女性）
　　13
　　14わたくし
　　※希望者が多そうなので２枠増やしました^^;

＜見学会＆ランチのお知らせ２＞
　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　７月３０日（土）１２時半～
　　参加予定（定員１０名）
　　１摂津屋さん
　　２むーさん（女性）
　　３TAKEさん
　　４わたくし

＜見学会＆ランチのお知らせ３＞
　早島町１２０万円古民家見学会＆ランチ２日目
　７月３１日（日）１２時半～
　　参加予定（定員１４名）
　　１りょういちさん
　　２HTさん
　　３OCさん
　　４OCさん奥さん（女性）
　　５ryokoさん（女性）
　　６みっちゃん（女性）
　　７児島大家さん
　　８minakoさん（女性）
　　９よーすけさん
　　10rikouさん
　　11じいじさん
　　12minakoさんご主人
　　13むーさん（女性
　　14わたくし
　　※希望者が多そうなので２枠増やしました^^;
　　※が、あっという間に満席...

＜食事会・飲み会のお知らせ＞
　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月　６日（土）　食事会１９時～
　　定員５２名　7/28 8:49時点４６名
　　・座席確定者（先着順）大人３６名、小学生８名、幼児３名、（３歳以下８名）
　　　Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
　　　mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
　　　minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
　　　TAKEさん一家、しんさん一家、岡山大家一家
　　　K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
　　　O幡さん、ryokoさん、aiさん
　　　よーすけさん、taimanさん

　　これ以降の申込の方はほんとに抽選（６名）にしますね^^;
　　　shinobuさん一家（大人３、小学生２）

　　キャンセル出たので１枠増えました。

　　飲み会　２１時～　詳細未定
　　

＜イベント一覧＞
　７月　１日（金）１１時～　中区某所　いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
　７月　２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
　７月　８日（金）１２時～　minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
　７月　９日（土）１２時半～yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
　７月１３日（水）１２時半～　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
　７月１７日（日）１２時半～　F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
　７月２２日（金）１２時半～　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
　７月２４日（日）１２時半～　倉敷大家さん１２０万円戸建ビフォー＆
　　　　　　　　　　　　　IW本さん２号戸建アフター＆ランチ
　７月２９日（金）１２時半～　早島町１２０万円古民家見学会＆ランチ１日目
　７月３０日（土）１２時半～　I島さん１号５万円戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　７月３１日（日）１２時半～　早島町１２０万円古民家見学会＆ランチ２日目

　８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

新聞にこんなん載ってましたΣ（・□・；）

こぇ～(@_@)

「大島てる」行きは免れてよかったですね(^^;

...

さて、久々に物件１１号土地のお話し。

先日、建設中の現場を見てきました。

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　2015年09月30日　買物デー
　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？
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　2016年06月28日　長期保有が前提
　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　2016年07月08日　自分の物差し

当たり前ですが前回より随分進んでいましたヽ(=´▽`=)ﾉ

これ、もう１０日ぐらい前の写真なんで

いまはもっと進んでるんでしょうが(;''∀'')

...

今回の新築は長期保有が前提で

2016年06月28日　長期保有が前提

安定的に長く戦えるものを考えた時に

2016年07月07日　安定的に長く戦うには

どんな建物が長く住んでもらえるのか？

どんな建物が供給不足なのか？

どんな建物が供給過多になりにくいのか？

こういうことをクリアできればよいと考えました。

かれこれ数年前から考えていて

実は、営業マン時代の体験が生きています。

わたくしが、現役時代に一番困ったこと。

なんだと思います？？

...

...

...

それは紹介できる物件が無いこと。

これは痛い(-_-;)

せっかく目の前にお客さんがいるのに何もできない...

例えば、大学周辺で大学生向けの１Ｋを探しに来てくれれば

いくらでも紹介するものがあるので

３～４軒条件にマッチするものに案内すれば

それでおしまい。

郊外で駐車場１台付の１ＬＤＫを探しに来れば

これもたくさんあるので、

数軒案内すればどっかで決まる(*´▽｀*)

要は、類似品、代替（だいたい）品が多くあるものは

いくらでも紹介できるんで

そのうちのどれかで決まればそれでいいから

すごく簡単なんですね～(*´▽｀*)

営業マンそしてはその逆がすごく困る(-_-;)

わかります？

営業マンがいくらでも類似品、代替品を紹介できるということは

ライバルが多くて物件が余ってるってことね。

そんなものをいくら市場に供給したところで

その他大勢の中に組み込まれてふるいにかけられるだけ。

地主さんのように資力があって

入居に興味の無い人はそんなのどうでもいいけどね(^^;

だから、お客さんが探しに来て一定のニーズがあるにも関わらず

営業マンが紹介できずに困っているものを作ってあげればいいのね。

それが、似たようなものが大量生産、大量販売される

ハウスメーカーなどのどこにでもあるありふれた

アパートやマンションで無い

ことは明白だと思うんだけど...

後を絶たずどんどんレッドオーシャンに突っ込んでくるよね～(;''∀'')

そんな人たちと同じ土俵で戦うなんて

全く考えられないんだけどね～(-。-)y-゜゜゜

日本人は、同じことをやってる人が多いと安心するんですな(;´Д｀)

多数派が正しいとは限らんと思うがね～

おしまい

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