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失敗するパターンであれこれ

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。

毎月読んでいる業界誌に、面白いはてなことが書いてあったので

ぜひご紹介しておこうと思いまして。


不動産投資に失敗する10のパターン

ということで、一部転載させていただきます。


不動産投資で失敗するともう一生立ち直れない困った

という過激な書き出しから


1、自分でやろうとする

 そこそこ頭が良く、自分に自信のある人が陥りがち。
 いろいろなところで説明を聞いているうちにわかったきになって
 自分で判断・運営をするパターン。


2、賃貸のプロ以外のすすめに乗る

 銀行や工務店など賃貸専門以外からのすすめで購入するパターン。


3、自宅や自分の土地に物件を建てようとする

 立地がよければ別だが、たまたま土地があるからといって
 安易に建てるパターン。


4、賃貸のプロに物件を選ばせない

 とにかくその物件を売りたいと思っている業者にぶつかり
 言葉巧みに売りつけられるパターン。


5、自己資金比率が低すぎる

 わずかな資金での参入はリスクが高まることが多い。


6、賃貸のプロに管理をさせない

 素人が自分で運営して失敗するパターン。
(個人的には規模によると思います)


7、完全家賃保証にしない

 (サブリースではなく、滞納保証のほうですね)


8、表面的な利回りのみを追いかける

 見栄えのいい物件に目を奪われたり、逆にメンテ費用に目がいかないパターン。


9、リフォームにお金をかけすぎる

 貸せるレベルを大きく超えて自己満足になるパターン。


10、物件に見栄えを求める

 ビジネス的な視点が欠けるパターン。



どうでしたかはてな


リォームをするのが好きとか

入居者さんとコミュニケーションを取るのが好きとか

自分で掃除したりするのが好きとか

目的や目指すところによって変わってきますけど、

個人的には、概ね同調できる考え方でしたまる



わたくし、岡山市の賃貸の専門家ですから、

落とし穴に落ちる前に、しっかり質問してきてくださいよ〜笑顔



おしまい



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失敗するパターンであれこれ2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです汗

 

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こんばんは。岡山大家です。


いや〜やらかしましたわ〜汗汗


ある不動産会社が 自社独占 で募集してた、

3月末完成の 26u程度の1Kマンション なんですけども

比較的中心地 で ペット可 だから

自分とこだけで決められるだろ〜

みたいな...


で...


完成間近で 12戸全空き...困った



ペット可なんで家賃も強気...

今時26u程度の1K...

ちなみに風呂はこんな感じ...




ここは中心地とはいえ、危険ゾーンのすぐ近く...


サブリースしてればいいですけど、

大家さんが気の毒でね〜悲しい



みなさんは仲介力のある不動産会社にお願いしてくださいね汗







ところで、先日、少し畳の話が出たので、

賃貸物件探訪に 畳コーナーのある物件 の写真を載せておきました。


ちなみにわたくしの物件2も畳コーナーがあるので、ついでにご紹介しておきます。


近頃の和室は結構いけてるんですよバニー


何かの参考になればうれしいです笑顔



おしまい



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失敗するパターンであれこれ3

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


新築物件の写真を入手しましたびっくり



天気が悪いですが汗

コンクリートで頑丈そうな感じですね。






...



全体的に部屋が小さく、無理やり3Lにしています困った






...



まぁ新築だけあってぼちぼちですね星












2012年2月築のこれが、


家賃 64,000円
共益費 4,000円
駐車場 3,150円
2台目 3,150円

敷金 2ヵ月
礼金 1ヵ月



なので、条件だけ見たらすんなり満室になりそうです力こぶ



...



しかし、現在、全空き 困った



...



原因は場所にありまして...




どんなに素敵な建物でも


多くの人が好む場所でないと難しいってことですね汗



不動産は場所が命ですばい まる




大家さんのためにも、

早く満室になるのをお祈りするばかりです汗



その他の写真は、賃貸物件探訪に掲載していますので

参考になさってください笑顔



おしまい



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叩き売り(>_<)

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、不動産は 場所 だなーっていう出来事がありましてねー


あと、不動産は 値段次第 で売れるもんだなーとも思いまして。


といいますのが、


主に競売で落として


リフォームしてから再販する


Y社さんがやらかしたんですよー困った


専門にやってるプロでも失敗するもんなんですねー汗


...


しょっちゅう広告に掲載されてたんで


ご存知の方も多いと思いますけど


これ見たことありませんかはてな







広大な敷地 に 大きな家 で


リフォームもバッチリまるなんですけど


場所が中区円山の山の上の方なんですよ悲しい


いくらで仕入れたのか知りませんけど


約1年前から販売してて


3,980万円 もするんです困った




「こんなもんがこんな値段で売れるわけなかろーがー」


って思ってましたら


広告の度にどんどん値段が下がっていく(笑)


...



それが先日ついに売れたんですびっくり



3,980万 ⇒ はてな



いくらで売れたと思いますはてな



つづく




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叩き売り(>_<) 2

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


約1年前から


3,980万円


で売っていたこれですが




どんどん値段が下がっていって


12月上旬には


1,380万円 まで下がっていました落ち込み


ほぼ3分の1...


この時点でもかなりの赤字でしょうけど


これでも売れんだろーって汗


...



それが最近売れたもんで


もうビックリ(゜´Д`゜)



いくらで売れたか調べてみたら...





1,000万円 でしたー落ち込み



...



どんな方が買ったんでしょうねーはてな


自分で住むのかなーはてな


興味津々ですけども。




不動産って少々ミスっても


値段次第で売れるもんでねー
バニー





プロでもこんなことがありますけど


一戸建てなんて


場所を間違えなければ大怪我はしないですから


どんどんチャレンジしていきたいもんですバニー




おしまい




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新築壊滅物件

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


数ヶ月悩まされた花粉症もようやく沈静化してきたと思ったら

急性腸炎で点滴 ⇒ 自宅療養 とダウンしておりましたー困った

やっぱり健康第一ですねー


さて、今日は 新築壊滅物件 のご紹介。


さすが新築ですねー

綺麗ですねー

セ〇スイですねー




3棟22室ですかー

駐車場も各戸2台ありますねーまる




A棟の間取りはこんな感じで

1階1LDK、2階2LDK





B棟の間取りはこんな感じで

1階2LDK、2階3LDK





C棟の間取りはこんな感じで

1階1LDK、2階2LDK






面積と家賃は

A棟
 1階1LDK 約44u 4.9〜5万

 2階2LDK 約62u 5.8〜5.9万


B棟
 1階2LDK 約53u 5.6〜5.7万

 2階3LDK  約71u 6.3〜6.4万


C棟
 1階1LDK 約47u 4.9〜5万

 2階2LDK 約64u 5.8〜5.9万



共益費3000円、P1台込み、2台目3000円は共通です。



これがとんでもないことになっとります汗



つづく




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新築壊滅物件 2

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。


新築壊滅物件 の気になる入居状況ですが


共益費3000円、P1台込み、2台目3000円は共通で


A棟 8室
 1階1LDK 約44u 4.9〜5万

 2階2LDK 約62u 5.8〜5.9万



半分の4室空き...



決まりにくいのは

1LDKだからはてな1階だからはてな


...


B棟 8室
 1階2LDK 約53u 5.6〜5.7万

 2階3LDK  約71u 6.3〜6.4万



こちらも半分の4室空き...



1階が全滅...


...



C棟 6室
 1階1LDK 約47u 4.9〜5万

 2階2LDK 約64u 5.8〜5.9万



ここらも半分の3室空き...



ここは、1LDKが1つ、2LDKが2つ...


...



新築で3月末完成の即入居なのに


繁忙期が終わって 22室中 11室が空き...



今からこんなんじゃ先が思いやられますねー落ち込み


気になるこの物件の場所はこちらでーす。


まぁこの場所じゃなかなか難しいでしょうね...



...



階層別は

1階 11室中 8室 空き

2階 11室中 3室 空き


こうなんで、やっぱり一般的に2階が好まれるんでしょうね。


B棟の1階2LDKなんか全滅ですもんねー汗



間取り別では

1LDK 4.9〜5万  7室中 4室 空き

2LDK 5.6〜5.9万 11室中 7室 空き

3LDK 6.3〜6.4万 4室満室



この地域のことはよくわかりませんけど


3LDK P2台 7万 だと


モノが少ないかそれなりにニーズがあるんでしょうね。



新築即入居なのに 入居率50%



こんなもん、まだ序の口ですよ。



つづく




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新築壊滅物件 3

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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


昨日は、新築で完成しているのに


3棟22室のうち、11室しか入っていない物件でしたが


世の中、上には上がいるもんで...


...



こちらの物件もきれいなもんですよー

そりゃ、セキスイの新築ですからねー家




ここも3棟建ってまして


A棟は10室です。


1LDK、2LDKの混合です。




...


募集中の部屋はこちら




9室募集中...落ち込み


...


B棟、C棟の間取りはこんな感じ




どちらも2LDK、3LDK混合の6室


...


で、募集中の部屋はこちら




B棟 全空き

C棟も一つだけ...
困った


...



繁忙期が終わって ABC棟 22室中 20室が空き...


気になるこの物件の場所はこちらでーす。



テキトーなところで借上げを切られてしまいそうですね...




おしまい




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南区西市 新築1LDK

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


南区西市に新築1LDKがありましてねー


これなんですけどね



ほんとRCで立派なもんですよーまる


間取りはこんな感じなんですけどね



1LDK 40.4u

家賃 6.5万  共益費3000円  P1台込み



1LDK人気にあやかって、しかも場所も悪くないんで



まぁぼちぼち妥当なところなんでしょうねーお金


相場的には決して高くはないんですよねー


...



これね、実は ○サワの建物なんですよー(((゜Д゜;)))




数年前からRCもポロポロはやってますけど


やっぱり○サワって2階建てのアパートか


最近はカシーヤっていう戸建て賃貸のイメージが強い
ですからねー



ちょっと意外な感じでね


○サワにしてはなかなかやるじゃねーか


って超上から目線なんですけども(笑)




いやーほんと、なかなかやってくれますわー


ははは(^_^;)



つづく





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南区西市 新築1LDK 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続き


○サワは、なかなかやってくれますなーって話しなんですけどもね


昨日の南区西市の新築1LDKねー


アパートだけじゃダメなんだーっていうことを感じてるんでしょうねー


RC、40uの1LDK、P1台、共益費込みで6万後半なら


まぁスペックだけ見ると妥当なラインなんですけどねー


3月末完成で、繁忙期に詰めておきたいという狙いもバッチリですし、


わずか9世帯ですからねー家


...


...



ところで


これが、先週の時点の空き部屋なんですけどね...




...


9部屋中 8部屋空いてます...落ち込み



入居率11%...


繁忙期でたったの1室しか決まってないなんて...



どうせ○サワの借上げなんでしょうけどねー


それにしても悲惨過ぎますよね悲しい


...



そんな中さらなる悲劇が...困った




唯一決まっていた203号が


5月9日で退去します
汗汗



つづく





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南区西市 新築1LDK 3

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

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 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き


新築で、RC、40uの1LDK なら普通はすんなり入りそうなもんです。


P1台、共益費込みで6万後半ならそれほど高くもないですし...


なんでこんな状況になっているかというと


ここもミスマッチなんですよねー


...


40u 1LDKというと、二人で住むにはギリギリどうかなーって広さでして、


しかも駐車場が1台しかないので、


基本的に単身者が中心になりそうな物件になっています。


...



昔よくあった、田んぼの田の字みたいな2DKなんかは


40uないぐらいでしたけどねー


DK6帖、和室6帖、和室6帖みたいなのが多くて


そんなのに家族3人とか4人とかで住んでたもんですけど


どんどん部屋が大型化してきているので


40uで2人というと結構ギリギリの水準になってるんですよねー汗


それでも、駐車場2台あれば、ここでも2人入居もありなんですけどねー...


...



で、1LDK 40u の6万円後半の物件に単身で入る方ってどんな人かというと


それなりの大手にお勤めで住宅補助がたっぷり出る人とか


そもそも収入が多い人
に限られます。



南区西市のバイパス南まで下らなくても


もっと利便性が良くて中心地に寄った場所で


同じ水準のマンションがありますから


ここに住む理由があまり見当たりません汗


...



買い物に便利でもない...


JRの駅は遠くもないですけど、便が少ない...


バイパスとのアクセスは良いけど、便利なバイパス北側にも物件がある...


二人で住むにしても郊外なんでP2台ほしいけど、2台目はない...


大手企業が近くにある訳でもない...




そんな感じで理由はいろいろあるんですけど


単身者が高額物件に住む理由が見当たらないんです困った



つづく





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南区西市 新築1LDK 4

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き


なんで、ここに入居がつかないのかをトップ営業マンに聞いてみました。


わたし⇒わ 営業マン⇒営


わ「なんで決まらんと思うはてな

営「なんででしょうねーはてな普通なら決まってもいい条件ですけど...」

 「でも実際、一度も案内に行ったことがないし、店頭で紹介したことすらないんですよー」

 「そこまで下らなくても物件ありますから、わざわざそこまで行かないですね」

 「結局、そこら辺に高い1LDKのニーズがないんじゃないですかねはてな



...


別の営業マンも似たようなことを言っていました。


案内はおろか、紹介すらしていないと...


繁忙期が終わって、ようやく広告料も1ヶ月ついていますけど


時すでに遅しといった感じでしょうか...



そもそも紹介すらされないなんて...

可哀想すぎます悲しい




先日、3階が決まりましたけど、やはり法人契約でした。


病院関係者とか法人契約でないと


単身でこの家賃を払う方ってなかなかいませんからね汗


それに対して、このエリアにはそれを満たす素地がない...悲しい


これで駐車場が2台なら若いカップルを狙えましたけどねーまる


このあたりは、基本的に


1LDKか2LDKで駐車場2台つけての


若いカップル狙いだと思いますねーまる


小・中学区は人気がないので転勤族ファミリーは狙えませんからねーダメ

...


単身用としては 高い...

2人入居としては 駐車場がない...





「最近は1LDKが人気なんですよー。P込み6.5万はいけますよー」


なーんて建築営業マンの軽ーいアドバイス


数千万円使ったらダメですよーダメ




おしまい





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南区西市 新築1LDK 5

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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こんばんは。岡山大家です。


南区西市 新築1LDK
南区西市 新築1LDK 2
南区西市 新築1LDK 3
南区西市 新築1LDK 4


について、麒麟さんから質問がありまして。


「入居者の方が付かないとなれば家賃を下げるか以前書かれたいたように広告費を上げるかだと思いますがこの事例ではどういう手が有効でしょうか?」


ということですが...


なかなか難しいところですけども


まずは駐車場をなんとか増やせないかを考えてみたいですねー


現場を見ていないのでなんとも言えないところですけど



写真を見る限り、左奥のスペースが死んでしまっているんで


なんとか有効活用したいところなんですが...



全部が全部5mクラスの車が止まるわけではないので


軽四スペースや小型車スペースを作ってみたり


縦列や斜め置きなんかで


1台でも多く駐車場を確保できるようにしてみたいですね。


敷地内で無理なら、お隣が月極駐車場のようなので



数台は借り上げしておきたいかなと。


相場的には1台5000円ぐらいでしょうか。


1LDK 40u にカップルで住む方の


家賃帯は、P2台含めて 6万円後半〜7万円 までなので


2台目を確保しても上乗せはできませんが...悲しい


...


○サワのサブリースなら別になんともないですけど


サブリースでない場合は、このまま指をくわえて待っていても仕方ないですからねー


法人契約で劇的に決まるという訳でもないと思いますし


広告料をバラまいたり、営業マン個人に裏金を渡したりしても


大きな効果は得られないと思いますねー
汗


現状でも、広告料1ヶ月と営業マン個人へ商品券2万円が付いてますから...


それで8万円以上使う訳ですから、


不動産屋の口車に乗って広告料2ヶ月なんかにしてしまうと


15万円ぐらいでていく訳でしょーはてな


そんなん使うぐらいなら5000円で駐車場増やしたほうが効果的だと思いますがねー


隣が借りられたらですけど,,,


なので、極力敷地内で増やしたいです汗


...



もし駐車場を増やせない場合は


ダイレクトに、その分ぐらいの家賃を下げたほうが効果的ですね。


そもそも、どうせ建築屋都合の表面利回りを合わせるためだけの家賃設定なんですから。



さらに口車に乗ってむやみに広告料増額するぐらいなら


一旦家賃を下げてでも満室にして立て直すほうがよいと思うんですが...


サブリースだったり、体力的に耐えられるのであればほっとけばいいですけど...



1、一般的な単身者が払える範囲の家賃設定に変更するか

2、2人入居に対応させるように駐車場を数台確保するか



という感じが効果的ではないかと思います。



広告料の増額はもったいないですよダメ



おしまい




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リフォームしただけでは充分でないです。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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※お知らせ 1

読者のBさんが、南区に戸建賃貸を新築されまして
ご好意で見学会をさせていただけることになりました
グッド(上向き矢印)

7月26日(土) 11時

参加予定
 O幡さん
 F原さん
 わたくし

7月29日(火) 11時

参加予定
 mtanaさん
 わたくし

集合場所
マルイ大福店
岡山市南区大福350-2
  地図

2日開催です。ご都合の合う方はその後ランチでもいかがですか? ( ´・ω・`)_イカガ?



※お知らせ 2

飲み会を開催しようと思います。

7月27日(日) 岡山駅周辺 18時スタート予定


参加予定
 O幡さん
 あつおさん(初登場)
 わたくし

7月29日(火) 岡山駅周辺 18時スタート予定

参加予定
 mtanaさん
 A倉さん
 あつさん
 わたくし

こちらも2日開催ですビール


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷の大家さんの物件を視察電車


築25年の3DKで、1年近く空室が埋まらないとお悩みの様子バッド(下向き矢印)


200万円ぐらいかけて水周りを全部交換しようか?


あと20年は保有したいので、外壁を塗りなおそうか?


などなど...


お金は借りられるので、大金を投入するおつもりで...ふらふら


...



とりあえず現物を見ないとなんとも言えないなーということで


現地へ出撃車(セダン)



場所はまぁまぁですが、


もう少し先に便利エリアがあって、


そのあたりに新築が大量供給中もうやだ〜(悲しい顔)


新築なのに家賃もかなり安い、しかも空いている...


うーん。どうしたもんか...バッド(下向き矢印)


...


現地到着。


実物の外観は、古いけどそんなに悪くない


室内も1室はリフォーム済

DSC_1805.JPG


家賃設定も悪くない


これ、いいじゃん。普通に決まると思うけどな...


..


元楽天の監督の野村さんが


「勝ちに不思議の勝ちあり。負けに不思議の負けなし」


と言っていましたが


決まらないのにはやっぱり理由があるもんです。



ここの場合は、


まず、リフォーム後のまま、掃除ができていなかったですふらふら


折角リフォームしていても、作業の際の木屑などがバラバラあったりして


汚い感じでしたバッド(下向き矢印)



他にもポロポロあるんですが


そんな中、一番強く感じたのが、


そもそも、案内をされたような形跡がない ということでしたがく〜(落胆した顔)


周辺にライバル物件が多い中


店頭での物件選定の時点で消されている可能性が高いですねバッド(下向き矢印)


そりゃそうでしょう。


周辺には新築、築浅が低価格で供給されていますから


そちらを選びやすくなるのは当たり前です。


...


一部、例外はあるものの、


基本的に、まずは案内をしてもらわないことには始まりません。


店頭の時点で、


お客さんが見に行ってみたい とか


営業マンが 少々強引でも連れて行きたい と


思わせられないと案内まで持ち込めないです。



この物件には、そのあたりの仕掛けが足りないように感じたので


いくつかアドバイスをしておきました手(チョキ)



リフォームも家賃設定も悪くないので


案内の数が増えればそのうち決まると思いますよひらめき



単にお金をかけてリフォームすれば決まるというもんではないんですよねー




おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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