岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで


なんで、ここに入居がつかないのかをトップ営業マンに聞いてみました。


わたし⇒わ　営業マン⇒営


わ「なんで決まらんと思う」

営「なんででしょうねー普通なら決まってもいい条件ですけど...」

　「でも実際、一度も案内に行ったことがないし、店頭で紹介したことすらないんですよー」

　「そこまで下らなくても物件ありますから、わざわざそこまで行かないですね」

　「結局、そこら辺に高い１LDKのニーズがないんじゃないですかね」


...


別の営業マンも似たようなことを言っていました。


案内はおろか、紹介すらしていないと...


繁忙期が終わって、ようやく広告料も１ヶ月ついていますけど


時すでに遅しといった感じでしょうか...



そもそも紹介すらされないなんて...

可哀想すぎます




先日、３階が決まりましたけど、やはり法人契約でした。


病院関係者とか法人契約でないと


単身でこの家賃を払う方ってなかなかいませんからね


それに対して、このエリアにはそれを満たす素地がない...


これで駐車場が２台なら若いカップルを狙えましたけどねー


このあたりは、基本的に


１LDKか２LDKで駐車場２台つけての


若いカップル狙いだと思いますねー


小・中学区は人気がないので転勤族ファミリーは狙えませんからねー

...


単身用としては　高い...

２人入居としては　駐車場がない...




「最近は１LDKが人気なんですよー。P込み６．５万はいけますよー」


なーんて建築営業マンの軽ーいアドバイスで


数千万円使ったらダメですよー




おしまい





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