岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


先日、南区某所の安い戸建の情報が入ったので


ひとまず現地を見に行ってきました


地名を聞いてもパッと思い浮かぶ人も少ないだろうな〜


ってぐらいマイナーなところですけど


車があれば街中へのアクセスはそれほど悪くないし


なんせライバルがいない


ライバルっていうのはほんと厄介でね〜(ｰｰ;)


消費者からすれば、ライバル同士がガンガンやりあって


サービス合戦を繰り広げてくれたらありがたいんですけどね(^^;


牛丼戦争、コンビニ戦争、携帯電話戦争...


お陰で良いサービスが安く提供されていますもんね


でも、サービスを提供する側（大家）からしたら絶対避けたい



ここは、金額も３００万円以下は確実のようなので


貸せるレベルの建物で安く買えるならまぁアリじゃないかな〜


なんて思って見に行ってみました。


...


現地はというと、


草木がボーボーでゴミ？が散乱(＠_＠;)






う〜ん...これ片付けるだけでも大変じゃな〜(ｰｰ;)


でも、建物の外観はまだいけそうだな...


とりあえず入ってみるか...


ガラガラ...（玄関を開ける音）


OH！？　ゴミ屋敷やんけ(＠_＠;)




うわぁ〜なにこれ！？


くっさ〜(＞＜)


何の臭い！？


...


ガラガラ...（玄関を閉める音）


こりゃいけん、出直しじゃ(ｰｰ;)
※このあとアポがいくつかあるのでニオイがつくと困るので(＞＜)



とりあえず、勇者たちを募ってみるか...（笑）



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


毎日何かと相談を受けますが


みなさんほんと精力的ですビックリしますね〜（ﾟдﾟ）



今日の一人目はnaomiさんから法人化の相談。


すでにアパートを運営中で


相続でさらに増えるので


どういう方向がいいのかってことで。


法人化したほうがいいと思うけどな〜って。


税理士さんに相談してみよー


...


二人目は電話でayakoさん。


ネットで物件を見つけて見に行ってきたけど


購入についてどう思うか？ってことで。


場所的に客付けも問題なし。

建物も新しい、内外装も綺麗。

駐車場も２〜３台取れる。

角地で広さもある。

希少な平屋。

しかも自宅の近所。


あとは価格次第ですけど、


○○○万円なら買ってもいいんじゃないですか？


初めての物件としては悪くないですし


コケる気配は全く感じませんね〜って。


ここの運営ははっきり言って余裕ですな

...


三人目はSB田さん。


今年、戸建てを２棟建てて１棟を貸す作戦で大家人生をスタート。


先日めでたく入居が決まり


今後の物件購入の方向性について。


いまは資金不足ということもありますが


基本、安い築古戸建て狙いでいいんでしょー


...


４人目はこももさん。


猫屋敷の方向性も随分固まってきましたが

こももさんブログ　不動産


今日は間取りの相談。


ターゲットをどうするかで変わってくるんでね。


１LDK？２DK＋S？


ここの場合、２DK＋Sのほうが拾いやすいと思いますよ〜


...


５人目はmotoさん。


売主さんの事情で１週間ほど４号物件の決済が伸びちゃったので

関連記事
2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。


その間に契約内容の確認やリフォームなどの方向性の確認。




家賃が高くできないのでなるべくローコストでね(^^;


印象が随分変わるからトイレは洋式にしたほうがいいよね〜


...


６人目は麒麟さん。


あみだくじでゲットしたアパートも比較的順調で(^-^)

関連記事
2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。
2015年05月23日　人生の転機になればいいですね(*^_^*)


この度１室空いたので、リフォーム内容の確認を。


単価自体は安くないんですけど、


入居者からきっちり回収してくれるなら


大家負担は少なく済むんでこれでもありっちゃありかな(^^;



以前新築した戸建賃貸も順調

2013年11月10日　戸建て賃貸建築中
2013年11月12日　戸建賃貸募集開始
2013年11月28日　戸建賃貸建築中　２
2013年12月17日　戸建賃貸建築中　３
2014年01月25日　麒麟さん戸建賃貸完成見学会 ＆ 申込
2014年01月26日　見学会二日目 ＆ 必殺さんセミナー


道路挟んで向かいに２LDKのメゾネットアパートが建つんだって〜（ﾟдﾟ）


でも全然ライバルにならないから余裕ですな


...


７人目は電話でHTさん。


フラッと立ち寄った不動産屋さんで


まだ表に出す前の物件をたまたま紹介されたんですって〜（ﾟдﾟ）


値段も高くないし、学区はいいので最後まで持って宅地で処分かな？


出口ははっきりしてるんだけど


１K６帖のトイレ風呂が一緒のやつなんだよね(＞＜)


駐車場も足りなくて、いまは半分空いてるからな〜(ｰｰ;)


まぁ半分でもどうにか回せるんだけど


満室にするにはそれなりの時間と出費を伴う感じ(ｰｰ;)


保有中はあまり儲からんけど、出口では儲かりそう...


でも、今時こんなの滅多に出ないんで表に出たら瞬殺でしょうね(＠_＠;)


１０年耐える覚悟で買ってみてもいいんかな...


...


８人目はLINEでかこさん。


地域的に微妙なエリアの１Kの相談(^^;


場所は不人気

土地は間口が狭くて縦長

建物は築年数不詳。築３５年ぐらい？で１K

半分以上空き


価格的に高くはないけれど...


将来この土地じゃ使いもんにならんか〜


客付けも自信ないな...


まぁ家賃下げて、初期費用０、広告料ガッツリで


時間さえかければなんとかなるかもしれんけど(^^;


...


ほんまみなさん熱心です(^_^;)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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こんばんは。岡山大家です。


毎日、いろいろな方にお会いしたり


メールでやり取りしたりしますが


この人はきっと大家さんになってうまくやるだろうな〜


って人感じる方もいれば


この人は多分無理だろうな〜


って感じる方もいます。


まぁ個人的になんとなく感じるだけなんで


その後どうなるかはわかりませんけども(^^;


...


何が違うかな...　と思ってちょっと考えてみると


この人はきっと大家さんになってうまくやるだろうな〜


って感じる方は


まず　熱心さとか必死さ　が伝わってくるかな。


なんか意志、想いを感じるというかね...


なんとなく大家さんになりたい　って感じじゃないですね(^^;


大家さんになるにはどうすればいい？


学びたい、吸収したい。


前向きで、努力や自己投資ができる感じが伝わります。


そういうのが伝わってくると


なんとか手伝ってあげたいなと思ってしまう(^^;



そういう方は、行動も伴っていて


積極的に動くし、動きも早い。


質問もバンバンしてくるしね〜(^^;



出費が伴う場合でも、自己投資と考え将来につなげていく。


率直に自己投資できん人はきついね〜


自分の成長、自分の未来に投資できんってのは致命的やね(´Д｀)


自己投資が一番固いと思うけどね...


まぁ、時々訳のわからん高額セミナーや高額商材に突っ込んで


チーンなんて人もいるようですけども（笑）


なんもせんよりマシだけど、自己投資って言っても投資先は大事よね(^^;



詰まるところ、頑張っているのが伝わってくる人は


きっといろんな協力者にも恵まれやすくなるだろうし


運も上向いてくるんじゃないかな〜


...


一方、この人は多分無理だろうな〜


って方は、


とにかく　でも　が多い（笑）


っていうか　でも　ばっかり（笑）


でも、ローンが払えなくなったらどうするんですか？

　　⇒払えないような状況にしなければいい。


でも、入居が付かなかったらどうするんですか？

　　⇒入居が付かないようは物件を買わなければいい。


でも、変な人が入ってクレームとかきたらどうするんですか？

　　⇒こちらが悪いならきちんと対応すればいい。相手がおかしいなら戦えばいい。


でも、家賃滞納されたらどうするんですか？

　　⇒督促して回収すればいい。そもそもそんなの入れなければいい。


でも、お金がないんで...

　　⇒貯めればいい。或いは借りればいい。


でも、家族が反対するんで...

　　⇒説得すればいい。説得できるまで繰り返せばいい。


でも、忙しくて...

　　⇒無駄な時間は全くない？のんびり飯食ってない？たくさん寝てない？


でも、いまはちょっと...

　　⇒じゃあいつなの？あんたには一生こんわ（笑）



そういう人には協力者は寄り付かんでしょう（笑）



そんなこんなで一生沈んどけばいいんじゃない？


なんてね。てへっ♪



おしまい




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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


まだまだ昼間は暑いですね〜


なのに、朝と夜は寒い(＞＜)


こんな季節の変わり目は要注意...


とわかっていながら風邪で寝込んでいる今日この頃ですが(ｰｰ;)



元気があればなんでもできる！（アントニオ猪木）


まさにその通りですな(^^;


...


さて先日、３０名で半ばお祭りと化した争奪戦を繰り広げた


例の７０万円物件の作戦会議を現地にて。



関連記事
2015年09月11日　大幅ディスカウント
2015年09月17日　人助け。
2015年09月18日　中間省略？


小さいけど一応駐車場もあるし


ノーリフォームの原状貸しでも


２万円〜２．５万円ぐらいでは貸せそうなんですけど


ちょっと悩む点が一箇所...


それがこちら。




そう、和式トイレ...


このままでも貸せるのは貸せるんだけどな...


う〜ん...(｡-_-｡)


和式でも気にしない人もたくさんいるんで


このまま押し切るのもいいんだけど


安く洋式にチェンジできるなら洋式のほうがいいかってことで


作戦会議でございます。



和式便器の空間が狭いので


この小便器もとっぱらって






和式＆小便器の空間全部を使って


洋式トイレにしようという作戦です。


これなら３．５万円ぐらいでは貸せるんじゃないかな？


費用が安く収まるなら効果は抜群です


...


ここで登場したJBさんの戸建ての南棟みたいに

関連記事
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月10日　片っぽは満室になったねー
2014年12月13日　世の中狭いですね...
2014年12月16日　物件を持っていない方に頑張ってほしいんです。
2015年02月01日　めちゃくちゃにされた！？
2015年02月09日　半分出口発見？一番の問題は...
2015年05月25日　２　１年ほどですか〜(＞＜)
2015年07月31日　またやっちまったよ〜


家賃１．８万円とかならボロボロでも貸せちゃうんだけど


３万円オーバーともなると


水回りはそれなりでないとちょっときついからね〜(ｰｰ;)



ちなみにもうひとつの北棟ほうは


キッチンを新品にして




３．５万円で入居することになりましたよー



水回りは印象を大きく変えるけど


工事するとなると高額になりがちなので


ボロ戸建は水回りがまともなのを選ぶといいですよ



おしまい




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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　約52坪。土地50万、建物200万
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　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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こんばんは。岡山大家です。


いきなり毒舌ですが、大家業を舐めてる人って多いね。


自動運転みたいな。


物件を買うか建てるかすれば家賃が入ってくるから


それで返済して、キャッシュフローも出る。


ある面では確かにそうなんだけど


それは物件のチョイスがきちんとできればって前提でね。


ちょっと調べたぐらいでわかったような気になって


調子こいてやっちゃうんだよね〜(ｰｰ;)


頭いい人ほど自信過剰でね〜


...


賃貸業もそんな甘くないのよ。


入居が無くて困ってる物件なんて腐る程あるんだから(ｰｰ;)


不動産屋とか建築屋にいいことばっかり言われて


調子こいてたら頭打つよ？


あなたの賃貸業がうまくいくかなんてどうでもよくて


建築費からガボッと儲かったらそれでいいんだからさ（笑）


...


困っている現実の一端をお見せしましょうか。


ここのオーナーさんには申し訳ないですが...


ごめんなさいね


まずは、南区新保の１LDK。




６月完成でまだこんなに空いてるんよ（ﾟдﾟ）


家賃はちょっと高いけど(ｰｰ;)


ペットも飼える


新築なのに広告料２ヶ月


...


次は南区豊成の１K。




こっちも６月完成だぜ！？


１K　29.93�uいうたら広いよ。


こっちもペット飼えるし。


こっちは賃料もそんな高くないのに


広告料３ヶ月


...


新築で数ヶ月空いた挙句


広告料２ヶ月も３ヶ月も出してよ〜(＠_＠;)


ただ建てりゃええってもんじゃねーんよ(´д｀)


...


...


軽装で冬山に登る登山者の皆さまへ。


ブームに乗せられて山を舐めるんじゃねぇ！


って、中学生のときに大山に登って以来登山したことないけど（笑）


何事もきちんと装備を固めてからしたほうがいいよ(^-^)


てへ(＾ω＾)



おしまい




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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
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　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
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　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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こんばんは。岡山大家です。


懐かしい物件が売りに出てきました。


中区山崎の２００２年２月築のミサワのアパートです。






わたくしが不動産業界に入ったのが


２００２年１月なんですけども


その頃新築で募集中だったので何度か案内に行きましたわー


最近の築浅じゃお目にかかれないですけど


当時はこんな３DKがそれなりに主流だったんですよね〜


...


このあたりは渋滞がきつくて


エリア的に賃貸のニーズが強いわけでも無く


当時は古びた天満屋ハピータウン円山店（失礼）




ぐらいしか無かったんですけど


まぁ新しいうちはそれなりに決まるもんで。



今はハピーズに建て替えられ




ハローズもできて




当時よりは便利感が高まりましたね〜


渋滞は相変わらずですが(^_^;)


...


そのアパートが　４,５００万円　だそうで。




いまは満室だって。


まだ新しめだけど、P２台でせいぜい５．５万円ぐらいまでかな〜


新しめとはいえ、築１３年でここだとそんなもんだろうね...


賃貸経営って厳しいね〜(＞＜)



ということは、年２６４万円か...


南側が月極駐車場で貸してて、月5,000円。


４台はアパートで使ってて、


残り１３台貸せるらしいから、満車で７８万円。


ここで１３台も満車になるかな...


5,000円もちょっと高いかな...


とりあえずそのまま足すと、３４２万円。



資料には想定収入　３３４．６８万円　ってなってる。


まぁ妥当なところよね...


４５００万円だから、表面７．４３％か...


土地が１９３坪あるんでそんな高過ぎでもないけど


ここらは家賃がそんなに取れんからな〜(＞＜)


利回りでみたら厳しいわな...



そろそろメンテがかかりそうだから売るんかな？



月極駐車場を潰してもう１棟建てたら面白いかも？


何にしてももうちょっと下がらんと厳しいか(ｰｰ;)



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げた北区富原の物件。




どうやら売れたようですよ。


金額は不明ですが




今どきのことなんで大幅なディスカウントは無いでしょうね...


６０００万円〜満額の間ぐらいでしょうか。


１億クラスは県外組がポンポン買っていく印象ですけど


ここはどんな方が購入されたんでしょうね〜？


...


建物はそれなりに綺麗なのと


ワンルームとは言え、セパレートなのが救いですね。


家電も付いているようなので


すんなり客付けができればいいですね。


１Kのトイレ風呂一体型よりまだマシでしょうか。


トイレ風呂一体型はほんま客付けがきついんで(ｰｰ;)


どちらにしてもここは社会人の単身が主になるんで


入退去の回転は早そう(＞＜)


そうなるとリフォームコストと募集コストがイヤな感じですね...


どっちも賃貸経営の足を引っ張りますからね〜(＞＜)


入居期間が長くなればそういった部分はかなりカットできますから


初期段階の方は避けたほうが無難な道ですね。


...


持ち続けて将来解体してもあまり面白い土地ではないので


数年後には転売で再登場するのかな？


実際、短期間で売り抜けて儲かってる人もいるからな〜（ﾟдﾟ）


いつババに変わって、誰がババを引くのか？


ババを引くのは、決まって無知な人なんでしょうけどね〜


大人のババ抜きはこえ〜な(ｰｰ;)



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


北区某所で、こんな立派な家が賃貸に出ていましてね。




大きな家で、元々はマイホームだったんでしょう


何らかの事情で賃貸に出すことにしたんでしょうね。


間取りはこんな感じの４SLDK（ﾟдﾟ）




広いですね〜


面積は　１０６．６７�u


賃貸市場で戸建っていうのは元々希少なんですけど


１００�u超えとなると更に希少。


平成１０年築で駐車場も２台ある。


物件のスペック的には上々なんですけど


家賃１２万円、共益費、P２台込(^^;



大きな家だと、どうしても高く貸したくなるんですよね〜(ｰｰ;)


元々マイホーム仕様といっても


築１７年といえばそれなりに古くもなっていますしね...


賃貸の新築級とは設備面でも見劣りしますからね...


このあたりでは、８０�u前後の新築戸建でも１０万円ちょいぐらいのもんなんで


１００�u超えとはいえ、１２万円はいかにも高い感じですね〜


ローン返済の絡みもあるんじゃないかと思いますけど


貸したい額　と　貸せる額　はまた違うんでね...



もちろん、借りる人もゼロではないんでしょうけど


それなりに時間がかかるでしょうね...


そもそも借りる側の家賃に上限ってだいたい似たりよったりなんで


家が大きければそれだけ家賃が上がるってもんじゃないですよね


それなら適正価格でサクッと決めたほうが...


...


大きければ大きいほど、リフォームにかかるお金も大きくなりますし


家賃の上限が一定のラインで決まってくるなら


そこそこの大きさに留めておくほうが賢い選択なんですよ。



まぁ、こういうマイホームを賃貸に出す場合は仕方がないですが


中古戸建てを買って賃貸に出す場合には


大きすぎる家はリフォーム費用などの割に高く貸せないので


そういうことも意識して探したほうがいいですよー



おしまい




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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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こんばんは。岡山大家です。


今日も物件三昧で、


まずは中区某所のHR田さんのリフォーム中の物件にお邪魔しましたよー

関連記事
2015年03月12日　とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日　これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日　外国人向けシェアハウス


おー、作業感が出てますね〜（ﾟдﾟ）




床を貼っているところでした。




どんな仕上がりになるか楽しみですね〜(^-^)


...


お次は、北区某所のほぼ非公開の収益物件へ


平成７年築の木造の１K１６室で


場所的に学生オンリーなんですけど


某大学までは割と近いので入居はそこそこいけるかな〜


っていう感じ。


実際、一旦満室になったんですけど


留学だったかな？で、その後２室空いちゃったんですけどね(ｰｰ;)


基本的に１度入ったら卒業まで居てくれるんですけど


時々、別物件に住み替えや留学、休学、退学なんかの


憂き目に会うこともあるのが学生物件の宿命(＞＜)


年度の途中に空いちゃうと、次の３月までまず決まらんからね〜


そんなこんなで、今日は室内を見せてもらいました


ここはミサワの１Kでね。キッチン周りが広めなのが好印象。





キッチンはIHに変わっています



古い電気コンロはちょっとね(^^;



風呂とトイレはセパレート





これは募集に大きく関わってくるからね〜


昭和末期〜平成初期の物件は一体型が主流だったけど


平成４〜５年ぐらいからの物件は徐々にセパレートになってきたから


この年代の物件は助かるね



元々クッションフロアなのもいいね。





これが表面利回り１１％ぐらい。


最近は利回り低いのばっかりだからな〜(ｰｰ;)


何年借りられるかがポイントかな。


...


次は、某市の戸建てへ。


場所は全く問題ないんですけどね〜


かなり荒れ果てた感じでした


大きく越境した木々




庭にはゴミが散乱(＞＜)





長いこと誰も使っていないんで荒れ放題です



こりゃ相当安いところで折り合ってくれんと


話しが進まんですね〜


ごめんなさいね(＞＜)


いくらで言ってみようかな...



おしまい




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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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こんばんは。岡山大家です。


時々登場するTAKEさんですが


躯体以外はDIYでコツコツ作っていたお店が


ついにオープンを迎えることになりましてね〜


今日少しお邪魔しましたけど素敵な仕上がりに





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2014年12月17日　２０００万円ぐらい抜いちゃいます。
2015年01月28日　見えないところはわかりませぬ...
2015年02月14日　どうやって売るのがいいのかな...
2015年02月18日　ざーんねん(ｰｰ;)
2015年02月26日　即席勉強会
2015年03月08日　次回期待しています！
2015年03月19日　通らなくてよかった〜(ﾟoﾟ;;
2015年03月25日　なかなかやりよるな。
2015年04月09日　堂々と越境(ｰｰ;)
2015年04月18日　シェアできんかな？
2015年04月27日　高級物件が増えすぎたんでしょうね...
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月22日　ライバル増殖中(ｰｰ;)
2015年06月17日　安いな〜
2015年08月11日　結局誰かがやるんだけどさ。
2015年09月09日　素敵な空間


過去記事拾ってみたらめちゃいっぱいあった(^^;


企画や建築屋選定から考えるともう１年経ちますね〜


途中体調を崩しながら大変でしたね(＞＜)



正式オープンは１６日からですが

cafe THE CHAYAオープニングイベント16.17日


１４日（水）、１５日（木）に


DIY店舗の見学会をさせていただけることになりました。


この店舗にはTAKEさんのお店（CHAYA）と

プリザーブドフラワーのワークショップ

レザーの小物作りのワークショップ

足揉み＆量子場調整士


が入居します。


DIYのことはもちろん、


開店にこぎつけるまでの店舗募集や資金調達など


実体験を教えてくださると思います。


ランチも提供してくださるので




１３時に集合してランチがてら見学会にしたいと思います。


興味のある方はご連絡ください(^-^)


１０月１４日（水）、１５日（木）　１３時〜
※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
　岡山市東区広谷３５２−１　ニューシティハナミズキ
　の東隣なので、ここまでくればすぐわかります（笑）

グーグルマップ




おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました