岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋100万円。家賃３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入
　125坪１円...　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23号　中古購入
　約113坪＆平屋を63万円で購入
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東
☆土地５号　土地購入　（R1年10月29日売却）
　新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
　→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件24号　中古購入
　20坪＆ボロ家で120万円。
　アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件25,26,27号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件28号　戸建
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%



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＜イベントのお知らせ＞

２月

☆「視察」奥田ＡＰ＆ランチ
　10日（月）13時
　１Ｏ幡さん
　２Ｆ原Ｈさん
　３まゆさん（女性）
　４ＯＣさん
　５norikoさん（女性）
　６こももさん（女性）
　７はぴりたさん奥さん（女性）
　８わたくし

☆「見学会」ひろさん玉野市戸建見学＆ランチ
　11日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ひろさん
　２よーすけさん
　３あーめいさん（女性）
　４ゆたかさん
　５わたくし
　※帰りがけに南区川張のまゆさんとこに寄ります。
　　都合のいい方は一緒にどうぞ(^^)

☆「視察」牛窓戸建見学＆ランチ
　12日（水）11時半
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２Ｓ波さん
　３摂津屋さん
　４namiさん（女性）
　５Ｍさん
　６そうさん
　７こはらさん
　８わたくし

☆「視察」横井上120万円＆ランチ
　14日（金）12時
　参加予定（定員１０名）


２月
1日（土）波乗りニーノさんセミナー
2日（日）ニーノさんらと観光
7日（金）10時 初公判見学＆ランチ
9日（日）12時「見学会」よーすけさん5000円戸建見学＆ランチ
10日（月）13時「視察」奥田ＡＰ＆ランチ
11日（火）12時 「見学会」ひろさん玉野市戸建見学＆ランチ
12日（水）11時半「視察」牛窓戸建見学＆ランチ
14日（金）12時「視察」横井上120万円＆ランチ
25日（火）13時 勉強会＆晩御飯
26日（水）「見学会」備前？
29日（土）13時 勉強会＆晩御飯


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今週からauPAYがお得なんで早速買い物。




だからといって無駄遣いするのはよくないけど


どうせ買うって決まってるものならね(^^;


しかしあっという間に火曜日には終了らしい...




１０億円なんてあっという間ですな(;'∀')







今日は、奥田でアパート見学。






事情があって外からしか見られないけど


なかなかのボロさでした(^^;


場所はいいので、新築がいいかもですねー








さて、昨日のよーすけさん５０００円戸建見学の前後で

関連記事
2020年02月09日　５０００円物件



実は２つ賃貸契約がありました。


まずは集合場所でかおりん＆ご主人と娘さんと。





ここで登場した倉敷市鳥羽の平屋。

関連記事
2019年07月19日　野菜とうどん
2019年07月20日　１日がはえー



第９９回あみだで３８分の１の難関を突破し


かおりんが初当選した


風呂が超きれいなやつですねー






駐車場が無いのがネックだったけど


自分たちでＤＩＹやって


近所を訪ねて交渉の末、無事２台確保。


Ｐが確保できてからは結構すぐだったねー(^^)/



実質２５％は優にあるでしょ。


やっぱり駐車場はデカイですな。


ご近所にお願いし回った甲斐がありましたね(^^)




これが待望の１号。


また大家さん誕生です(*´▽｀*)



初めてお会いしたのが昨年１月だったから


ちょうど１年ぐらいですね。


今年はもうすぐお子さんも生まれるし


記念の１年になりましたね。


いろんなことをちょっとずつ経験しながら


１年にひとつぐらいは増やしていけたらいいですねー


きっとお子さんの成長とともに資産も成長しますよ(^^)







見学会後の夕方からは


北区青江の倉式珈琲館でしーさんと賃貸契約。






物件はここで登場した真備町２０万円戸建。


関連記事
2019年06月17日　巨大な岩の壁
2019年09月25日　駐車場の重要性




２２分の１を突破して初当選でしたねー


ここは外壁が崩れ落ちてたりしてました(-_-;)



駐車場も１台だったしね...







それが外壁もきれいに直って



駐車場も拡大(*´▽｀*)



庭も大木もすっきり。







もちろん室内もきれいに。










これぐらいきれいになって


駐車場も余裕ならそりゃ決まりますわね。





それでもちゃんと抜くとこは抜いてます。


ここはゴザ。



この壁は板１枚貼っただけ。




この部屋全部をクロス化したら


まぁまぁかかるからね(^^;




これで実質２５％ぐらい。


素晴らしい。


しーさんはこれが２号。


１号はオーナーチェンジだったから


最初からするのはこれが初ですね。


こうしていろいろ経験しながら


少しずつ大きくしていきましょう(^^)/






その翌日の今日は、


サンマルクカフェできよしさんと賃貸契約。




物件はここで登場した、金光町の戸建。

関連記事
2018年12月30日　今年最後の視察
2019年02月22日　両方買いまーす
2019年03月11日　勝ち戦に出かけますかー
2019年03月26日　ビレッジハウス
2019年11月19日　７０歳代はバリバリ現役
2019年12月28日　２・戸建は特殊案件に強いんです。




ここは１９分の１で初参戦でいきなり獲得でしたねー


足場無しで自力で外壁を２階まで塗ったりと


渾身のＤＩＹ作品に仕上がったやつですね(^^;




これがきよしさん１号。


ここも実質２５％ぐらいはいってるんじゃないかな？



きよしさんは１号２号セットで買ったから


今度は２号に着手ですね。


こちらもどう変わるか楽しみです(^^♪






みなさんロケットスタートですな( ´ー｀)y-~~


あとに続く人の励みになりますよ。



コツコツやってれば必ず実るんでね。


徐々に実ってきてる先輩が何人もいるから


それに倣ってがんばっていきましょう(^^)







富山編はまたね(;'∀')

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※１月２７日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

※近日中追加予定
倉敷市粒江　　　３ＤＫ
中区御成町　　　４ＤＫ
和気町日室　　　４ＤＫ
和気町和気　　　４ＬＤＫ
備前市浦伊部　　３ＤＫ
中区赤坂台　　　３ＤＫ
笠岡市金浦　　　５ＤＫ
倉敷市三田　　　１Ｋ
北区伊福町　　　２ＤＫ
吉備中央町高富　４ＤＫ
北区西辛川　　　３Ｋ
中区新京橋　　　４Ｋ
北区伊福町　　　２Ｋ
中区湊　　　　　店舗
北区原　　　　　４ＤＫ
中区海吉　　　　５Ｋ
北区清輝橋　　　４Ｋ
北区中撫川　　　４Ｋ
南区植松　　　　倉庫


一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23,24-1.2号　中古購入　63万円
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　


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＜イベントのお知らせ＞

４月

☆「見学会」関西町猫屋敷完成＆ランチ
　29日（水）12時
　参加予定（定員８名）
　１みーちゃん（女性）
　２わたくし
　３Ｍさん
　４りんしょ〜さん
　５じゅんこさん（女性）
　６しいたけさん
　７Ｎ岡さん（女性）
　８けんさん
　※満席になりました。


☆「視察」西大寺上平屋＆ランチ
　1日（金）12時40分
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２Ｏ幡さん
　３Ｋさん
　４ＧＭさん
　５まゆさん（女性）
　６たかぱぱさん
　７摂津屋さん
　８


４月
1日（水）12時「視察」瀬戸内市鹿忍戸建＆ランチ
2日（木）13時「視察」倉敷市鶴形戸建＆ランチ
3日（金）11時「視察」津山市川崎戸建＆ランチ
7日（火）12時半「見学会」総社AP一部完成＆ランチ
8日（水）13時「視察」児島下ノ町戸建＆ランチ
9日（木）11時「視察」中区東中島戸建＆ランチ
9日（木）17時「視察」北区広瀬町Ｍ＆お茶？
10日（金）15時「視察」東畦戸建＆お茶
15日（水）12時「見学会」まゆさん川張完成＆ランチ
17日（金）12時「トレジャー」麒麟さん横井上＆ランチ
18日（土）11時「視察」七日市ＡＰ＆ランチ
23日（木）12時半「見学会」はぴりたさん１号ビフォー＆ランチ
25日（土）11時「トレジャー」ゆたかさん青江戸建＆ランチ
25日（土）13時半「見学会」まゆさん原平屋アフター＆お茶
27日（月）12時「視察」倉敷市新田平屋群＆ランチ
28日（火）15時「視察」花尻戸建＆お茶
29日（水）12時「見学会」関西町猫屋敷完成＆ランチ

５月
1日（金）12時40分「視察」西大寺上平屋＆ランチ
2日（土）12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー＆ランチ
4日（月）12時「見学会」ＨＴさん妹尾戸建３戸ビフォー＆ランチ
9日（土）12日「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


建築の専門家が造る、高利回り新築話しが５日続く間に


関連記事
2020年04月23日　中区西川原
2020年04月24日　２　中区西川原
2020年04月25日　３　中区西川原
2020年04月26日　４　中区西川原
2020年04月27日　５　中区西川原



世の中いろいろ動いてます(^^;





２４日１３時は


まっきーさんの北長瀬本町の土地の契約。





ここは駅が近いのに


周辺に比べるとかなり安い価格で流れてきました。


この界隈は、駅ができてからめちゃめちゃ上がったからね(-_-;)





もちろん集合住宅も建てられる。


場所的には単身用でもファミリー用でもいける。


でも、どちらにしてもかなり競合も多いし


駐車場の確保を考えると


ボリューム的にあまりおいしくない(-_-;)



土地が安いとはいえ


このボリュームじゃ収支が...





やっぱ、そうさんの新築みたいに


高利回り条件を満たさないとね...


・土地を安く仕入れる
・容積率をいっぱいに使う
・建築費を安く
・単身用で戸数を増やす
・Ｐなし
・家賃も高く



土地代は、せめて坪２０程度まで...




ここも周辺に比べるとかなり安いんだけど


さすがに２０いうわけにはね...





なので、集合住宅は厳しいかもしれんけど


マイホーム用地ならいいんじゃないの？


ってことでみんなに送ったら


一番にまっきーさんが手を挙げたのでそのまま進むことに。





ということで、マイホームと戸建賃貸で計画中。


この場合、いくつか条件はあるものの


住宅ローンが使えるのがいいね。



投資額が大きい割に家賃は...


という面もあるけど


自宅敷地の有効利用という点では一理あるからね。





あまりにも高くなりそうなら


場所的には、マイホーム＆月極Ｐってパターンもあるしね。




ＩＷ本さんとyazinさんのマイホームはそのパターン。


ＩＷ本さんは月極８台を外部に貸して４万円超。


yazinさんは近くの法人に一括貸しで７万円超？だったかな。




折角の好立地の土地だから


大きな自宅を建てて自分で使うだけはもったいない。


少しでも収益を生む工夫ができたらいいね。




まぁ何事もチャレンジです(^^;






１４時半からは、


わたくしの奥田西町の新築予定地の契約。





ここは、まっきーさんの土地には遠く及ばないものの


立地的には悪くない。


価格も相場の３分の２以下。



土地値の面はクリア。


場所的に単身用でもいける。


ただ、Ｐは必要かな...


周辺にライバルも多いけど


変わった物件なら戦えるんじゃないかと。




と思ってみんなに流したところ


８名のエントリーが。


再生派と解体して新築派が混在。


ちなみにわたくしは新築派。





ただ、いろいろ難しい状況があってね...





売主も売り側の不動産屋さんもおじいちゃんで


詳細がよくわからない(;´Д｀)


そんな中、売り側の不動産屋は非協力的...





そして、建物はかなりボロ...


全部で８戸あってパッと見１戸の入居...


でも話しによるともう１戸入ってるとか...


ただ、家賃は入っていないとか...



よくわからん(-_-;)




そんな状況の中、Ｏ幡さんが現金でチャレンジを申し出るも


詳細もよくわからんし、


滞納や立ち退きも絡むしで撤退(-_-;)





気持ちはわかる。





でももったいないからなんとかならんかなーと思って


新築のプランニングをして銀行に打診したら


めでたくＯＫが(^^;



土地建物　１２００万円
諸費用　　　１００万円
解体費　　　２００万円
建築費　　２５００万円
計　　　　４０００万円

ぐらいの計画です。


諸費用だけ持ってくださいと言われ


３９００万円の借入です(^^;





果たして、滞納や立ち退きがどうなりますやら...





まぁ何事もチャレンジです(^^;







２７日は、倉敷市新田の見学が終わって


夕方からここで登場した七日市の物件の契約。

関連記事
2020年04月20日　制限時間１０分





これはわたくしが初当選しました(^^;


６年ぐらいで初ですよ！？


ほんとどんだけ運が弱いんだ(-_-;)





しかも、ここもよくわからん状態でしたね(;'∀')




どんな人が入ってるとか


どの部屋が家賃いくらとか


滞納状況とか、全くわからん(^^;




それでも破格に安いのは間違いない。




見学会時に競合も視察にきてたし


うだうだ言うてる時間なんかないからね(;'∀')





まぁ何事もチャレンジです(^^;







そのまま夜は津山市へ


ここで登場した戸建の契約決済。

関連記事
2020年04月05日　津山市の戸建を見てきました。



先着順で獲得したやなぎさんと行ってきました。




４月７日１７時４０分に配信して


２分後には手を挙げる駿足ぶり(;´Д｀)




岡山市内在住のやなぎさんにとっては


ちょっと遠いんでないの？と心配するも


いまは戸数を増やしたいからということで前向き。




まぁ何事もチャレンジです(^^;





まぁ１号は鴨方のほうだし


２号は児島のほうだから


少々距離があるのは苦にならないみたい(^^;




そうそう。２号はタダでもらったそうで


しかもそれがジモティーで


ノーリフォームで２万円で貸せたとか(^^;




なかなかやりますなー




いろいろチャレンジしてたら


何かが起こるもんですよ。







２８日はここで登場した児島の決済で

関連記事
2020年03月26日　倉敷市児島の戸建を見てきました。
2020年03月31日　年度末



rikouさんと行ってきました。






仲介さんが昨年度の成績にしたくて急いでたやつですね(^^;





周辺の土地相場からするとかなり安いので


わたくしが買って、土地で売ろうかと思いましたが


チャレンジャーが５人もいたのでお譲りしました。



そんな高値を狙わなければ


サクッと数百万円は抜けると踏んでますが


果たしてどうなりますやら(^^;




なんにしてももし多少時間かかったとしても


儲かるのは確実ですよ( ´ー｀)y-~~






まぁ何事もチャレンジです(^^;






とはいえ、今日登場した５つのチャレンジは


どれも勝つと思ってるからやるんですけどね(^^;





チャレンジと無謀は違いますからご注意を(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※３月７日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。


北区新庄下　８ＤＫ　５.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
北区矢坂本町３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区旭東町　３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区原尾島　１ＬＤＫ　４.２万円※ペット相談可１匹＋３０００円



※近日中追加予定
倉敷市粒江　　　３ＤＫ
和気町日室　　　４ＤＫ
備前市浦伊部　　３ＤＫ
笠岡市金浦　　　５ＤＫ
北区伊福町　　　２ＤＫ
吉備中央町高富　４ＤＫ
北区西辛川　　　３Ｋ
中区新京橋　　　４Ｋ
北区伊福町　　　２Ｋ
北区原　　　　　４ＤＫ
中区海吉　　　　５Ｋ
北区清輝橋　　　４Ｋ
北区中撫川　　　４Ｋ

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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＜イベントのお知らせ＞

５月
☆「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター＆ランチ
　30日（土）11時
　参加予定（定員１０名）
　１じゅんこさん（女性）
　２わたくし
　３りんしょ〜さん
　４よーすけさん
　５Ｍさん
　６Ｋ只さん
　７まゆさん（女性）
　８やなぎさん
　９Ａ藤さん
　10ひろしさん


５月
1日（金）12時40分「視察」西大寺上平屋＆ランチ
2日（土）12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー＆ランチ
4日（月）12時「見学会」ＨＴさん妹尾戸建３戸ビフォー＆ランチ
9日（土）12時「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー＆ランチ
12日（火）15時「見学会」norikoさん新保戸建ビフォー＆お茶
14日（木）12時「見学会」ひろさん玉野アフター＆ランチ
16日（土）16時半「視察」北区西崎戸建＆お茶
19日（火）15時「視察」表町テナント＆お茶
20日（水）12時「見学会」まゆさん赤磐戸建退去後＆
　　　　　　　　　　　　わたくしの赤磐平屋退去後＆ランチ
27日（水）11時「見学会」こーへーさん井原アフター＆ランチ
28日（木）12時「見学会」yazinさん妹尾戸建アフター＆ランチ
30日（土）11時「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター＆ランチ


６月
2日（火）12時「見学会」飛脚大家さん玉野1円戸建ビフォー見学＆ランチ
5日（金）12時「視察」倉敷市林戸建＆ランチ
20日（土）11時「見学会」じゅんこさん江並平屋ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしのアパートの決済でした。







集合住宅は、不動産屋営業マン時代から


なにかと苦労させられてきましたから


基本的にはあまり持ちたくない(^^;






空室で困ってるオーナーを山ほど見てきたからね...





不動産屋としていくつもの空室対策の提案をしましたけど


基本的に、お金が関係することばかり...



・きれいにしましょう。

・リフォームしましょう。

・外壁塗装しましょう。

・家具家電を付けましょう。

・ネット無料を導入しましょう。

・人気設備を導入しましょう。

・部屋をステージングしましょう。

・駐車場が足りないので確保しましょう。

・家賃がライバルより高いので下げましょう。

・敷金礼金ゼロにしましょう。

・他の初期費用もオーナーがもって、
　初期費用ゼロキャンペーンをしましょう。

・入居者プレゼント企画をやりましょう。

・広告料を増やしてもらえたら...

・営業マンに個人ボーナスとか...




そんな程度の提案しかないんですよね...





もちろん、ネット掲載の内容を見直したり


チラシを作ってライバル物件にポスティングしたり


掃除したりと


オーナーのお金を使わないこともやりましたけどね...





良い悪いはおいといて


その物件を決めるようにお客さんを誘導してましたよ...





この物件にするってことを決めるのって、


みなさん、お客さんだと思ってますよね？






実はね、決めてるのって営業マンなんですよ。






お客さんは自分で決めているつもりでも


実は、営業マンに決めさせられてる。





マジシャンとかメンタリストとかと一緒で


そのカードを取るように仕向けられてるんですねー





そこに悪意が入ると


かぼちゃとかスルガの問題に繋がってくるんですけどね。


悪意無くやってた人ももちろんいるんで


全ての取引が悪意に満ちていたとは言いませんけど


まぁそんな感じです。






ある特定の物件を集中的に決めに走るってことは


そういうことなんです。


成績をあげる営業マンは、ある意味メンタリストww





流れに任せてるだけじゃ


そんなに集中してポコポコ決まりませんよ(^^;





何かそっち向きの力が強く働かないと。





大量の空室をそうまでして集中的に埋めていってる最中も


他の部屋がどんどん退去していくんですよ(;´Д｀)





ほんとリアルもぐら叩きww





初期費用ゼロでお手軽に入ってたりするし


ライバルも似たようなことやってるから


出ていくのもお手軽っていうww





ライバル物件が多いいうことは


そういう競争にしかならんのよね...





なので、根本部部分がそうでない物件がいい。


・ライバルが少ない
・価格が安い




競争も少ないし、競争があっても耐えられるしね。





まぁそういうのはなかなかすんなり買えんのですけどね(^^;






中途半端な集合住宅はそんな運命を辿るのが見えてるから


基本的には手を出したくないんだけど


なんだかんだ言って今回のが９号(;'∀')






今回のなんてひどいよ〜(;´Д｀)


１階店舗４戸、２階ワンルーム４戸。


まぁボロですわww




実は、ここで登場しています。


関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに




入居は１階店舗が２つだけ...


うちひとつは大滞納(;´Д｀)





家主が今回の売買のために家賃チェックしたのがこれ...






一応入れてきてる月もあるみたい...


こういうのが一番厄介。


入って無いなら無いで


ずーっと入って無けりゃいいんだけどね〜(;´Д｀)





場所自体は悪くないし


土地としても割安なんで


何人かチャレンジャー候補がいたんだけど


結局みんな降りたんでわたくしがチャレンジします(^^;






今回は、残り６戸再生するより


いまの２戸に立ち退きしてもらって新築をします。



こんなのに今更大金かけられんし


こんな壊滅的なのには到底融資なんか付かないから(;´Д｀)




かといって現金ぶち込んでまで得るほどのもんでもないしね...





で、壊して新築やりまーすっていうと融資が通っちゃうというね(^^;




もちろん新築ならなんでも通るってことじゃなくて


収支が合えばですけどね。




今回のは、家賃低めに考えても無理なく回りそうなんで


・物件購入費
・解体費
・建築費


の、諸費用以外ほぼ満額を出してくださいました(*´▽｀*)





コロナの最中、どう展開していくでしょうね〜(^^;


誰もやらないからこそ燃えます(^^;


まぁ何ごともチャレンジです(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 新品価格 ￥1,620から (2019/9/24 09:06時点)

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

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総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
「見学会」かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
　5日（月）12時
　参加予定（定員１０名）
　１かりらさん
　２わたくし
　３こまっちゃん
　４タマさん
　５しのさん
　６かおりん（女性）


「見学会」中区OC村に追加された戸建＆ランチ
　6日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３エムエスさん
　４児島大家さん
　５ひろた@さん
　６オーディンさん
　７タマさん
　８オタさん
　９カオリナさん（女性）
　10Ｏ村さん
　11
　12
　13
　※増枠しました。


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今年の５月２９日に買ったわたくしのアパート９号。


ここで登場した北区奥田のやつですね。


関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに
2020年05月29日　結果残す営業マンはメンタリスト。





最初の取っ掛かりは結構無茶な状態でしてねー(;´Д｀)





売り側の不動産屋がいい加減すぎて


ほとんど情報が無い状態...





年寄りの売主さんが


これまた年寄りの不動産屋に任せちゃって


しかもその不動産屋がかなりの遠方ときたもんだから


不動産屋が数年間ほとんど放置していたという...






売主さんは解体して土地で売りたかったみたいなんだけど


この不動産屋が入居者と話したものの


結局話が進まず放置状態に...





それを、わたくしの知り合いの不動産屋が物上げしたんだけど


結局、そのおじいちゃん不動産屋を通さないといけないということでね...




売主のおじいちゃん
｜
やる気ないおじいちゃん不動産屋
｜
知り合い不動産屋
｜
わたくし




これ、なんせ時間かかる(;´Д｀)







そんなこんなで、


最初からわかっているのは見た目とかでわかる程度...



・木造２階建て
・１階店舗　４戸、２階住居　４戸
・１階が２つだけ入居
・土地は約５０坪
・希望は１５００万円
・１０００万円台前半がいけるかも？




その後、徐々に判明していき


・昭和４０年築
・家賃はどちらも２.５万円
・片方は大滞納中...






めんどくさそうでしょ？(;'∀')






それでも希望者が数名いたんですよ。


再生派と新築派で数名ずつ。


中には現金の方も。





でも、築５０年超えの木造の再生に


お金出してくれる金融機関は皆無...





現金の方も、滞納とか立ち退きとかを考えた結果辞退...





まぁしかたないわな...


滞納処理...


立ち退き...





やったことない人からしたら


恐ろしく見えるんでしょうねー





新築するにしても、再生させるにしても


乗り越えないといけないハードル...






でもね、場所はいいんですよ。





ちなみにわたくしはここは新築派。





５０坪ぐらいだとちょうど宅地にいいし


しかも角地で、前面道路も広い。


ここらで坪２４万円ぐらいだったらかなり安いしね。






これ、将来はどうにでもなるな...







再生は銀行的に無理だから、


新築で数字が出せるかどうかじゃな...






ってことで、自分が手掛ける場合は


向かう方向は最初から決まっていました。







地積測量図の寸法をみながら



「どんなサイズの建物をどう配置するかな〜？」

「吉備国際大学岡山キャンパスが近いけど」

「学生物件はライバルがめちゃ多いしな〜」

「ボリュームが大きすぎても総投資額が大きくなるしな〜」




「ん。ちょうど４ｍ×７ｍのガレージハウスが３つ入りそうじゃん」

「全面道路も広くて取り回しがしやすいし」

「街までも近いから、学生狙いじゃなくてもいけるしな」




「家賃なんぼ取れるかなー」

「住居部分がこれぐらいで、ガレージ部分が...」




「１２００で買って、諸費用、解体で１５００...」

「建築が戸あたり８００の２４００〜２５００でできんかな...」

「１戸の部屋の部分の面積が８.５坪...」

「坪５０としても４２５...」

「ガレージ部分は割安にできると思うし...」

「８００（税込）ぐらいで充分いけそうな気がするな...」

「低く見て７％、上は８％いけるか...」

「この場所なら上出来よな...」

「まぁこれなら土俵に乗るじゃろー」






そんな感じでパーっと考えて


そうさんに図面と資金計画をざっくり作ってもらって


銀行へ持ち込み。





プランも数字も出してるからそうさんの段階も早いし


その間に、銀行の担当者とはＬＩＮＥで何度かやり取りして


大まかな感触も得てるしね。






結果、融資もサクッとほぼ満額ＯＫ。





頭の中でこれぐらいは


パンパンパンってイメージできないと


いい土地だとすぐ持って行かれちゃう(;´Д｀)





新築考えて土地探ししてる人は


普段から鍛えとかんとスピードで勝てないよ。





そこを手を抜いて


たくさんの人がスルーしたであろう


土地と建物のセットで持ち込まれた案件に手を出してると


たっぷり仕掛けられた罠にはまるというね...





「建てさせる」「売る」で生きとる人が


会社が損して、こっちが儲かる話しなんて


持ってるはずないじゃんww





「じゃああんたこの建売プラン自分でする？」


って聞いてごらん。




「自分でするのは会社的にＮＧなんです...」
「自分は借りられないので...」
「貯金がないので...」




なんだかんだ理由付けて


売りつける本人は絶対やらんというね(^^;





相手は引き渡したら勝ち確定。


「あとは勝ち目のない、或いは勝ち目の薄い物件でがんばってねー」


だってさ。





そんなのはよっぽど体力がある人とか


罠の中身を理解した上で敢えてという人向けなんよなー



普通の人がやっちゃうと簡単に窮地に立てるよ。





新築するならこっちが主導権持たんとね。





そんなこんなで、融資までは漕ぎ着けた。





さぁこっからが本番。





滞納処理と立ち退きをどうしかけていくか...







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☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
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　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
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　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
「見学会」中区OC村に追加された戸建＆ランチ
　6日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３エムエスさん
　４児島大家さん
　５ひろた@さん
　６オーディンさん
　７タマさん
　８オタさん
　９カオリナさん（女性）
　10Ｏ村さん
　11Ｋ本さん
　12
　13
　※増枠しました。


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きでアパート９号のお話し。


関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに
2020年05月29日　結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日　アパート９号のお話し。





こっからが本番ってことで


滞納処理と立ち退きね。





契約中の２つのうち１つが大滞納...


滞納いうても、前のオーナーの時ので


所有権移転に伴ってこちらに譲ってもらった債権なんで


別に回収できなくても全く損は無い。




回収できればできたで丸々お得な状態ね。





契約自体はスナックなんだけど


すでに営業もしていないし、


もう使っていない感じなんよね。





この滞納を盾に、追い出ししやすいから


それはそれで武器になっていいね。






もうひとつはかつては居酒屋的な感じも


こちらもいまは営業していない様子...


ただ、ここに住んでる雰囲気があるね...




こっちは毎月２.５万円入ってるから


立ち退きにはちょっと手間がかかるかもね...






滞納とか立ち退きって


普通はちょっと抵抗あるわねー




弁護士？

裁判？

結構なお金かかるんでしょ？




みたいなイメージ？





立ち退き料に１００万円ぐらいかかるんでしょ？


って言われたこともあります(^^;







不動産経営に関することなんて


実は蓋を開けてみたらそんな大したことないのがほとんどて


滞納とか立ち退きもそんな類なんよね。





多くの人が知らないだけで。






幸いなことに、わたくしは


不動産屋勤務時代に両方経験してるんでね(^^;





督促も立ち退き要請も気持ちのいいもんではないけど


別に珍しくもなんともないしね。


全国で見たら、毎日どこかであるはずよ。





長短に関わらず滞納に遭った大家さんはたくさんいるだろうし


世間には相変わらずバンバン新築が立ち並んでいってて


完全に更地の状態に建つものばかりでなく


当然、古い建物を解体した後に建つことも多いよね。




その古い建物には誰かしらが直前まで住んでるわけで


解体するにはまずは出て行ってもらわんといけんから


立ち退きもどこかで日常的に行われてることなんよ。





不動産屋から部屋探しの相談でよく電話かかってくるけど


中にはいくつか立ち退き絡みの部屋探しも混ざってるからねー





そんな立ち退き。






ズバリ！






話し合いとお金の問題だけね(^^;





そもそもね、基本的に


立ち退きしてもらう建物って相当古いわけ。





だから入居者側もある程度覚悟してんのよ。


「ここももう古いから、近い将来立ち退き話もあるんだろうな...」


なんて。





オーナーが変わったりすると特に。



「家賃上がったりしますか？」
「壊したりしないですよね？」




すごい不安だったり、心配だったり...




「あー、くるべき時がついにきたか...」
「この先どうなるんだろう...」




みたいな。





だから、話しとしては切り出しやすい。


理由は、老朽化による建て替えでね。


もうしかたない。


ほとんどの人が納得する。





問題は、引っ越し先。


これが一番の問題ね。





いまの部屋がもう古いから家賃も当然安いわけ。


今回のとこなんて２.５万円...




で、大概住んでる人はご年配の方。


いまさら大きく住環境を変えたくないから


なるべく近くがいいのよ...





これがなかなか見つからんのよ...





少々ボロくてもいいんだけど


近くに安いのがそんなうまいこと物件も無いし


年配の方を受け入れてくれる管理会社もなかなかない...




ほんとここが一番大変(;´Д｀)





見つかりさえすれば、あとはお金の問題だけ。



１・預かっている敷金をそのまま返金

２・新しいとこの初期費用や家賃を負担

３・引っ越し屋さんの費用負担



大概こんなもん。





１は当たり前よね。原状回復しないんだから。


一昔前から長く住んでるパターンが多いから


預かってる敷金は２〜３か月ぐらいかな。


岡山だったら大概の物件でざっと１０万円ぐらいでしょ。


まぁこれはオーナーチェンジの際に承継してると思うから


実質の手出しはなしね。





２も当然負担してあげないとね。


敷金１
礼金１
日割り家賃
次月家賃
仲介手数料
保証会社保証料
火災保険
カギ交換代


ぐらいかな。



新しいとこが家賃３万円だとして


ざっと２０万円ぐらいか。





３の引っ越し屋さんの費用も当然よね。


基本的に近場での引っ越しとして


１０〜１５万円ぐらい。





岡山の場合で、ボロ家から立ち退いてもらうのに


引越し先が近場なら


全部で３０〜３５万円ぐらいみとけばいいんよ。




敷金礼金ゼロとか家賃がもっと安いとかだったら


１０〜２０万円ぐらいで決着することもあるからね。




まぁ多少ごねるようなら


プラスで５〜１０万円握らせたら充分。




普段、家賃３万円とかのとこに住んでる方だから


充分大金なんよね。





まぁこんなもんですわ。


ＭＡＸ３５万円。


よっぽど急ぎで強引に持って行っても５０まででしょ。


５０だとかけすぎだけどね。






出て行かんとしかたない。

引越し先は見つけてもらった。

費用はゼロ。むしろ敷金が返ってきた。(ﾟдﾟ)ｳﾏｰ




普通はこんな感じです。





無駄なお金っちゃ無駄かもしれんけど


スムーズに出て行ってもらって


予定通りに建築するには


必要な経費でしょうね。





立ち退きさせる予定で買うんなら


予め費用を見込んで買っておけばいい話しだしね。





相手は人間だし、基本日本語も通じるんだし


何も恐れることはないです(^^;






って、偉そうにつらつら書いたけど


新築完成後に管理してくれる予定の会社が


全部やってくれました(^^;





元居酒屋は敷金３か月返金込みで３５万円。


まぁ妥当なところでしょう。





大滞納のほうはこちらの負担はなし。


滞納分は毎月２万円の分割払いで


順調なら７０万円ぐらい回収(^^♪





滞納分の回収で、立ち退き料も出ちゃいました(^^;





全部自分でやる予定だったけど


その分時間が取れて助かりました(^^;


管理会社の担当者には何かお礼をせんといけませんな( ´ー｀)y-~~






多くの人が敬遠する物件も


経験と知識であとはやりようなんですね〜





そうやってボロを宝に変えていくんですよ(^^)v







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　
R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日　北区京山
☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　今回は18人34口で購入。
　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。


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１０月
☆「見学会」しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
　14日（水）12時
　参加予定（定員１０名）
　１しのさん
　２わたくし
　３りんしょ〜さん
　４エムエスさん
　５摂津屋さん
　６ひろた＠さん
　７なおとさん

☆「見学会」じいじさんがタダでもらった戸建ビフォー＆お茶
　16日（金）16時
　参加予定（定員６名）
　１じいじさん
　２わたくし
　３やなぎさん
　４
　５
　６


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
16日（金）16時「見学会」
　じいじさんがタダでもらった戸建ビフォー＆お茶
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ

１１月一覧

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


別にセンチュリーでなくてもいいんじゃね？(^^;


兵庫県知事「なぜ見直さないといけないのか」
公用車のトヨタ最高級車「センチュリー」




さすがにプリウスとかフィットとかとは言わんけど


せめてクラウンとかアルファードとかじゃダメなんかね？？


充分役目は果たすと思うけど...


そんなにセンチュリーに乗りたいのかね...





自分のお金なら好きにしたらいいけど


人のお金（公金）を使ってリースするんだから


公金に対する意識が低い感じがするね...


コスト意識を持って取り組んでほしいというのが


一般的な意見ではなかろうか...




こういう方を当選させた市民の責任でもあるけれど


その人の金銭感覚なんてわかんないよね〜(-_-;)


まぁどうそいまの任期で終了でしょう(^^;






さて、今日はそうさんとこで新築の打ち合わせ。







予定通りアパート９号の立ち退きも終わって


関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに
2020年05月29日　結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日　アパート９号のお話し。
2020年10月05日　立ち退きのお話し。




来年完成に向けての打ち合わせです。


いまから詰めていくと６月とか７月とか？





ここにはガレージハウスを３戸で計画しています。


かれこれ６度目の新築ですけど


１号の新築区分は別にして


自分で考えたのが

津島東平屋
門田本町戸建２戸
植松平屋２戸、２戸１、テナント３戸
赤磐２戸１
門田本町平屋３戸



厳密にいえば、２戸１は共同住宅なんだけど


純粋にアパートの新築というのは初。







日頃から、アパート（集合住宅）はヤバいよって言ってますけど


それは、岡山市内の空室が１００００室以上あって


その大半が集合住宅だから


下手に参入しても競争に巻き込まれて大変よ(;´Д｀)


ってことを言っています。






なので、その競争に耐えられる


それなりの立地だとか


すごく安いとか


競合が少ないし増える見込みもないとか


客付けやリフォームのスキルや、人脈があるとか


ある程度の条件を満たしていればまだしも


素人、初心者が普通の物件で


首を突っ込むとヤバいっていうことですわ。






初心者より、経験、知識、人脈のあるわたくしでも


アパートの購入にはかなり気を遣います。




家賃が下がりきっているとか

客付けにそんなに困らなさそうとか

将来性があるとか

土地の力があるとか

安いとか




そういうことを満たさないと買いません。






今回も場所はいいし、土地としても安いので


チャレンジすることに。






普通に考えたら


岡大医学部も遠くないし


吉備国際大学岡山キャンパスも近いので


オーソドックスなら学生狙いの１Ｋなんでしょうけどね(^^;


そのほうがきっと利回りもでるはずですし。





それでもガレージハウスでってのには


やっぱり理由がありまして。





ガレージハウスって岡山市内全体でみても


数えるほどしかないんです。


戸数でいうと５０戸もないんじゃないかな？






やっぱりライバルが少ない


っていうのは大きなポイントなんでね。





今後、増えていくのでは？




という疑問をお持ちの方もいるでしょうけど


ガレージハウスには増えていきにくい要素があるんです(^^;





まぁそのあたりは追々。





自分のお金が出ていくわけなんで


さっきの知事とは違って


どこが削れるのか？


じっくり精査していこうと思います。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　
R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日　北区京山
☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　今回は18人34口で購入。
　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。


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１０月


１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
16日（金）16時「見学会」
　じいじさんがタダでもらった戸建ビフォー＆お茶
19日（月）12時「視察」
　玉野市玉全空きＡＰ
19日（月）13時「視察」
　玉野市宇野戸建＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ
22日（木）12時「視察」
　総社市古民家110万円＆ランチ
27日（火）12時「視察」
　北区吉宗古民家＆ランチ
28日（水）15時「視察」
　西辛川区分＆お茶
29日（木）12時「見学会」
　しーさん真備町戸建アフター＆ランチ
30日（金）15時「見学会」
　中区門田文化町築90年美邸古民家＆お茶

１１月一覧
2日（月）12時「見学会」
　摂津屋さん牟佐平屋アフター＆ランチ

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


アパート９号の解体が始まりました。




関連記事
2020年02月10日　あとに続く人の励みに
2020年05月29日　結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日　アパート９号のお話し。
2020年10月05日　立ち退きのお話し。
2020年10月13日　実質、初新築アパートに取り組みます。




昭和４０年築の木造アパートですからね...



お金をかければもちろん再生もできますけど


かなりボロで状態も良くないので


大金かけて再生してもね...




駐車場も無いし、家賃も伸びないと思うから


やっぱり解体が一番いいと思います。






ここで登場した倉敷市鶴形の300万円戸建。

関連記事
2020年04月02日　倉敷市鶴形の戸建を見てきました。




はぴりたさんが１４分の１で獲得したやつですが


ここもかなりのボロでした(^^;


増築を重ねて魔改造になってるし


建物が大きすぎて


直すとなったらかなり大変だろうな...


という印象。




ここもお金かければ再生はできるんだけど


やっぱり賃料とのバランスよね...




場所がいいだけに、


解体してアパートの新築がいいけどなー


と思っていましたが


やはりそういう方向になりました。





まだまだプランニングはこれからですけど


１Ｋ６戸が入るんじゃないか？と思います。






常々、安易で平凡な新築には反対していますけど


場所がそれなりに良くて、


土地の仕入れが安くできて、


オリジナルな物件が造れるなら


戦えるんじゃないかと思っています。






基本的に、わたくしの周りの人たちは


築古を買って運用することがほとんどなので


それなりの場所であれば


５年後１０年後には


解体→新築　の流れが増えてくると思います。





もちろん土地で売ったり


途中でオーナーチェンジで売ることもあるでしょうが


新築しても良さそうなところなら


チャレンジしてみたほうがいいと思います。



そこで爆発的に儲かるなら売ってもいいですけど


優良な土地はなかなか安くは手に入らないので...







もうひとつ解体案件が。


ここで登場した、ryokoさんがクリスマスプレゼントで獲得した


ー２０万円の戸建。




関連記事
2019年09月25日　駐車場の重要性
2019年10月01日　１円の価値
2019年12月24日　ヘロヘロのサンタさん



ここも解体が完了しました。






ここもお金かければ再生できますけど


建物の状態からすると解体一択でしたからね(^^;





土地柄はよくないけど


市内中心部にはかなり近いので


なにか建ててもいい。



でも、駐車場で決まりそうな感じです。


が、なんかお隣が買いたいみたいな話も。





解体したのを買いたい...




ちーん...






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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