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あとに続く人の励みに

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
 新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
 →IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件25,26,27号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件28号 戸建
 1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%



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<イベントのお知らせ>

2月

☆「視察」奥田AP&ランチ
 10日(月)13時

 1O幡さん
 2F原Hさん
 3まゆさん(女性)
 4OCさん
 5norikoさん(女性)
 6こももさん(女性)
 7はぴりたさん奥さん(女性)
 8わたくし

☆「見学会」ひろさん玉野市戸建見学&ランチ
 11日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1ひろさん
 2よーすけさん
 3あーめいさん(女性)
 4ゆたかさん
 5わたくし
 ※帰りがけに南区川張のまゆさんとこに寄ります。
  都合のいい方は一緒にどうぞ(^^)

☆「視察」牛窓戸建見学&ランチ
 12日(水)11時半

 参加予定(定員10名)
 1じいじさん
 2S波さん
 3摂津屋さん
 4namiさん(女性)
 5Mさん
 6そうさん
 7こはらさん
 8わたくし

☆「視察」横井上120万円&ランチ
 14日(金)12時

 参加予定(定員10名)


2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー
2日(日)ニーノさんらと観光
7日(金)10時 初公判見学&ランチ

9日(日)12時「見学会」よーすけさん5000円戸建見学&ランチ
10日(月)13時「視察」奥田AP&ランチ
11日(火)12時 「見学会」ひろさん玉野市戸建見学&ランチ
12日(水)11時半「視察」牛窓戸建見学&ランチ
14日(金)12時「視察」横井上120万円&ランチ
25日(火)13時 勉強会&晩御飯
26日(水)「見学会」備前?
29日(土)13時 勉強会&晩御飯


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今週からauPAYがお得なんで早速買い物。
IMG_8455-thumbnail2.jpg



だからといって無駄遣いするのはよくないけど


どうせ買うって決まってるものならね(^^;


しかしあっという間に火曜日には終了らしい...
b.jpg



10億円なんてあっという間ですな(;'∀')







今日は、奥田でアパート見学。
5.jpg

6.jpg



事情があって外からしか見られないけど


なかなかのボロさでした(^^;


場所はいいので、新築がいいかもですねー








さて、昨日のよーすけさん5000円戸建見学の前後で

関連記事
2020年02月09日 5000円物件



実は2つ賃貸契約がありました。


まずは集合場所でかおりん&ご主人と娘さんと。
3.jpg




ここで登場した倉敷市鳥羽の平屋。

関連記事
2019年07月19日 野菜とうどん
2019年07月20日 1日がはえー



第99回あみだ38分の1の難関を突破し


かおりんが初当選した


風呂が超きれいなやつですねー

IMG_6822.jpg




駐車場が無いのがネックだったけど


自分たちでDIYやって


近所を訪ねて交渉の末、無事2台確保。


Pが確保できてからは結構すぐだったねー(^^)/



実質25%は優にあるでしょ。


やっぱり駐車場はデカイですな。


ご近所にお願いし回った甲斐がありましたね(^^)




これが待望の1号


また大家さん誕生です(*´▽`*)



初めてお会いしたのが昨年1月だったから


ちょうど1年ぐらいですね。


今年はもうすぐお子さんも生まれるし


記念の1年になりましたね。


いろんなことをちょっとずつ経験しながら


1年にひとつぐらいは増やしていけたらいいですねー


きっとお子さんの成長とともに資産も成長しますよ(^^)







見学会後の夕方からは


北区青江の倉式珈琲館しーさんと賃貸契約。

IMG_8767.jpg




物件はここで登場した真備町20万円戸建


関連記事
2019年06月17日 巨大な岩の壁
2019年09月25日 駐車場の重要性




22分の1を突破して初当選でしたねー


ここは外壁が崩れ落ちてたりしてました(-_-;)
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駐車場も1台だったしね...
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それが外壁もきれいに直って
1.jpg


駐車場も拡大(*´▽`*)
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庭も大木もすっきり。
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00.jpg




もちろん室内もきれいに。
1.jpg 2.jpg

3.jpg 4.jpg

5.jpg 6.jpg

1.jpg 2.jpg



これぐらいきれいになって


駐車場も余裕ならそりゃ決まりますわね。





それでもちゃんと抜くとこは抜いてます


ここはゴザ
3.jpg


この壁は板1枚貼っただけ
4.jpg



この部屋全部をクロス化したら


まぁまぁかかるからね(^^;




これで実質25%ぐらい


素晴らしい。


しーさんはこれが2号。


1号はオーナーチェンジだったから


最初からするのはこれが初ですね。


こうしていろいろ経験しながら


少しずつ大きくしていきましょう(^^)/






その翌日の今日は、


サンマルクカフェできよしさんと賃貸契約。
4.jpg



物件はここで登場した、金光町の戸建。

関連記事
2018年12月30日 今年最後の視察
2019年02月22日 両方買いまーす
2019年03月11日 勝ち戦に出かけますかー
2019年03月26日 ビレッジハウス
2019年11月19日 70歳代はバリバリ現役
2019年12月28日 2・戸建は特殊案件に強いんです。




ここは19分の1で初参戦でいきなり獲得でしたねー


足場無しで自力で外壁を2階まで塗ったりと


渾身のDIY作品に仕上がったやつですね(^^;




これがきよしさん1号。


ここも実質25%ぐらいはいってるんじゃないかな?



きよしさんは1号2号セットで買ったから


今度は2号に着手ですね。


こちらもどう変わるか楽しみです(^^♪






みなさんロケットスタートですな( ´ー`)y-~~


あとに続く人の励みになりますよ。



コツコツやってれば必ず実るんでね。


徐々に実ってきてる先輩が何人もいるから


それに倣ってがんばっていきましょう(^^)







富山編はまたね(;'∀')

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※1月27日現在

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※近日中追加予定
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中区御成町   4DK
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備前市浦伊部  3DK
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倉敷市三田   1K
北区伊福町   2DK
吉備中央町高富 4DK
北区西辛川   3K
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23,24-1.2号 中古購入 63万円
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号 


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<イベントのお知らせ>

4月

☆「見学会」関西町猫屋敷完成&ランチ
 29日(水)12時

 参加予定(定員8名)
 1みーちゃん(女性)
 2わたくし
 3Mさん
 4りんしょ〜さん
 5じゅんこさん(女性)
 6しいたけさん
 7N岡さん(女性)
 8けんさん
 ※満席になりました。


☆「視察」西大寺上平屋&ランチ
 1日(金)12時40分

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2O幡さん
 3Kさん
 4GMさん
 5まゆさん(女性)
 6たかぱぱさん
 7摂津屋さん
 8


4月
1日(水)12時「視察」瀬戸内市鹿忍戸建&ランチ
2日(木)13時「視察」倉敷市鶴形戸建&ランチ
3日(金)11時「視察」津山市川崎戸建&ランチ
7日(火)12時半「見学会」総社AP一部完成&ランチ
8日(水)13時「視察」児島下ノ町戸建&ランチ
9日(木)11時「視察」中区東中島戸建&ランチ
9日(木)17時「視察」北区広瀬町M&お茶?
10日(金)15時「視察」東畦戸建&お茶
15日(水)12時「見学会」まゆさん川張完成&ランチ
17日(金)12時「トレジャー」麒麟さん横井上&ランチ
18日(土)11時「視察」七日市AP&ランチ
23日(木)12時半「見学会」はぴりたさん1号ビフォー&ランチ
25日(土)11時「トレジャー」ゆたかさん青江戸建&ランチ
25日(土)13時半「見学会」まゆさん原平屋アフター&お茶
27日(月)12時「視察」倉敷市新田平屋群&ランチ
28日(火)15時「視察」花尻戸建&お茶

29日(水)12時「見学会」関西町猫屋敷完成&ランチ

5月
1日(金)12時40分「視察」西大寺上平屋&ランチ
2日(土)12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー&ランチ
4日(月)12時「見学会」HTさん妹尾戸建3戸ビフォー&ランチ
9日(土)12日「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


建築の専門家が造る、高利回り新築話しが5日続く間に


関連記事
2020年04月23日 中区西川原
2020年04月24日 2 中区西川原
2020年04月25日 3 中区西川原
2020年04月26日 4 中区西川原
2020年04月27日 5 中区西川原



世の中いろいろ動いてます(^^;





24日13時は


まっきーさんの北長瀬本町の土地の契約。
IMG_0823.jpg




ここは駅が近いのに


周辺に比べるとかなり安い価格で流れてきました。


この界隈は、駅ができてからめちゃめちゃ上がったからね(-_-;)





もちろん集合住宅も建てられる。


場所的には単身用でもファミリー用でもいける


でも、どちらにしてもかなり競合も多いし


駐車場の確保を考えると


ボリューム的にあまりおいしくない(-_-;)



土地が安いとはいえ


このボリュームじゃ収支が...





やっぱ、そうさんの新築みたいに


高利回り条件を満たさないとね...


・土地を安く仕入れる
・容積率をいっぱいに使う
・建築費を安く
・単身用で戸数を増やす
・Pなし
・家賃も高く




土地代は、せめて坪20程度まで...




ここも周辺に比べるとかなり安いんだけど


さすがに20いうわけにはね...





なので、集合住宅は厳しいかもしれんけど


マイホーム用地ならいいんじゃないの?


ってことでみんなに送ったら


一番にまっきーさんが手を挙げたのでそのまま進むことに。





ということで、マイホームと戸建賃貸で計画中。


この場合、いくつか条件はあるものの


住宅ローンが使えるのがいいね。



投資額が大きい割に家賃は...


という面もあるけど


自宅敷地の有効利用という点では一理あるからね。





あまりにも高くなりそうなら


場所的には、マイホーム&月極Pってパターンもあるしね。




IW本さんとyazinさんのマイホームはそのパターン。


IW本さんは月極8台を外部に貸して4万円超


yazinさんは近くの法人に一括貸しで7万円超?だったかな。




折角の好立地の土地だから


大きな自宅を建てて自分で使うだけはもったいない。


少しでも収益を生む工夫ができたらいいね。




まぁ何事もチャレンジです(^^;






14時半からは、


わたくしの奥田西町の新築予定地の契約。
IMG_0824.jpg




ここは、まっきーさんの土地には遠く及ばないものの


立地的には悪くない。


価格も相場の3分の2以下。



土地値の面はクリア。


場所的に単身用でもいける。


ただ、Pは必要かな...


周辺にライバルも多いけど


変わった物件なら戦えるんじゃないかと。




と思ってみんなに流したところ


8名のエントリーが。


再生派と解体して新築派が混在。


ちなみにわたくしは新築派





ただ、いろいろ難しい状況があってね...





売主も売り側の不動産屋さんもおじいちゃんで


詳細がよくわからない(;´Д`)


そんな中、売り側の不動産屋は非協力的...





そして、建物はかなりボロ...


全部で8戸あってパッと見1戸の入居...


でも話しによるともう1戸入ってるとか...


ただ、家賃は入っていないとか...



よくわからん(-_-;)




そんな状況の中、O幡さんが現金でチャレンジを申し出るも


詳細もよくわからんし、


滞納や立ち退きも絡むしで撤退(-_-;)





気持ちはわかる。





でももったいないからなんとかならんかなーと思って


新築のプランニングをして銀行に打診したら


めでたくOKが(^^;



土地建物 1200万円
諸費用   100万円
解体費   200万円
建築費  2500万円
計    4000万円


ぐらいの計画です。


諸費用だけ持ってくださいと言われ


3900万円の借入です(^^;





果たして、滞納や立ち退きがどうなりますやら...





まぁ何事もチャレンジです(^^;







27日は、倉敷市新田の見学が終わって


夕方からここで登場した七日市の物件の契約。

関連記事
2020年04月20日 制限時間10分

IMG_0905.jpg



これはわたくしが初当選しました(^^;


6年ぐらいで初ですよ!?


ほんとどんだけ運が弱いんだ(-_-;)





しかも、ここもよくわからん状態でしたね(;'∀')




どんな人が入ってるとか


どの部屋が家賃いくらとか


滞納状況とか、全くわからん(^^;




それでも破格に安いのは間違いない




見学会時に競合も視察にきてたし


うだうだ言うてる時間なんかないからね(;'∀')





まぁ何事もチャレンジです(^^;







そのまま夜は津山市


ここで登場した戸建の契約決済。

関連記事
2020年04月05日 津山市の戸建を見てきました。



先着順で獲得したやなぎさんと行ってきました。
IMG_0906.JPG



4月7日17時40分に配信して


2分後には手を挙げる駿足ぶり(;´Д`)




岡山市内在住のやなぎさんにとっては


ちょっと遠いんでないの?と心配するも


いまは戸数を増やしたいからということで前向き。




まぁ何事もチャレンジです(^^;





まぁ1号は鴨方のほうだし


2号は児島のほうだから


少々距離があるのは苦にならないみたい(^^;




そうそう。2号はタダでもらったそうで


しかもそれがジモティー


ノーリフォームで2万円で貸せたとか(^^;




なかなかやりますなー




いろいろチャレンジしてたら


何かが起こるもんですよ。







28日はここで登場した児島の決済で

関連記事
2020年03月26日 倉敷市児島の戸建を見てきました。
2020年03月31日 年度末



rikouさんと行ってきました。

IMG_0908.jpg




仲介さんが昨年度の成績にしたくて急いでたやつですね(^^;





周辺の土地相場からするとかなり安いので


わたくしが買って、土地で売ろうかと思いましたが


チャレンジャーが5人もいたのでお譲りしました。



そんな高値を狙わなければ


サクッと数百万円は抜けると踏んでますが


果たしてどうなりますやら(^^;




なんにしてももし多少時間かかったとしても


儲かるのは確実ですよ( ´ー`)y-~~






まぁ何事もチャレンジです(^^;






とはいえ、今日登場した5つのチャレンジは


どれも勝つと思ってるからやるんですけどね(^^;





チャレンジと無謀は違いますからご注意を(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※3月7日現在

ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。


北区新庄下 8DK 5.9万円※ペット相談可1匹+3000円
北区矢坂本町3DK 3.9万円※ペット相談可1匹+3000円
中区旭東町 3DK 3.9万円※ペット相談可1匹+3000円
中区原尾島 1LDK 4.2万円※ペット相談可1匹+3000円



※近日中追加予定
倉敷市粒江   3DK
和気町日室   4DK
備前市浦伊部  3DK
笠岡市金浦   5DK
北区伊福町   2DK
吉備中央町高富 4DK
北区西辛川   3K
中区新京橋   4K
北区伊福町   2K
北区原     4DK
中区海吉    5K
北区清輝橋   4K
北区中撫川   4K

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

結果残す営業マンはメンタリスト。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号 

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

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<イベントのお知らせ>

5月
☆「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター&ランチ
 30日(土)11時

 参加予定(定員10名)
 1じゅんこさん(女性)
 2わたくし
 3りんしょ〜さん
 4よーすけさん
 5Mさん
 6K只さん
 7まゆさん(女性)
 8やなぎさん
 9A藤さん
 10ひろしさん


5月
1日(金)12時40分「視察」西大寺上平屋&ランチ
2日(土)12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー&ランチ
4日(月)12時「見学会」HTさん妹尾戸建3戸ビフォー&ランチ
9日(土)12時「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー&ランチ
12日(火)15時「見学会」norikoさん新保戸建ビフォー&お茶
14日(木)12時「見学会」ひろさん玉野アフター&ランチ
16日(土)16時半「視察」北区西崎戸建&お茶
19日(火)15時「視察」表町テナント&お茶
20日(水)12時「見学会」まゆさん赤磐戸建退去後&
            わたくしの赤磐平屋退去後&ランチ
27日(水)11時「見学会」こーへーさん井原アフター&ランチ
28日(木)12時「見学会」yazinさん妹尾戸建アフター&ランチ

30日(土)11時「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター&ランチ


6月
2日(火)12時「見学会」飛脚大家さん玉野1円戸建ビフォー見学&ランチ
5日(金)12時「視察」倉敷市林戸建&ランチ
20日(土)11時「見学会」じゅんこさん江並平屋ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしのアパートの決済でした。

IMG_1543.jpg





集合住宅は、不動産屋営業マン時代から


なにかと苦労させられてきましたから


基本的にはあまり持ちたくない(^^;






空室で困ってるオーナーを山ほど見てきたからね...





不動産屋としていくつもの空室対策の提案をしましたけど


基本的に、お金が関係することばかり...



・きれいにしましょう。

・リフォームしましょう。

・外壁塗装しましょう。

・家具家電を付けましょう。

・ネット無料を導入しましょう。

・人気設備を導入しましょう。

・部屋をステージングしましょう。

・駐車場が足りないので確保しましょう。

・家賃がライバルより高いので下げましょう。

・敷金礼金ゼロにしましょう。

・他の初期費用もオーナーがもって、
 初期費用ゼロキャンペーンをしましょう。

・入居者プレゼント企画をやりましょう。

・広告料を増やしてもらえたら...

・営業マンに個人ボーナスとか...





そんな程度の提案しかないんですよね...





もちろん、ネット掲載の内容を見直したり


チラシを作ってライバル物件にポスティングしたり


掃除したりと


オーナーのお金を使わないこともやりましたけどね...





良い悪いはおいといて


その物件を決めるようにお客さんを誘導してましたよ...





この物件にするってことを決めるのって、


みなさん、お客さんだと思ってますよね?







実はね、決めてるのって営業マンなんですよ。






お客さんは自分で決めているつもりでも


実は、営業マンに決めさせられてる





マジシャンとかメンタリストとかと一緒


そのカードを取るように仕向けられてるんですねー





そこに悪意が入ると


かぼちゃとかスルガの問題に繋がってくるんですけどね。


悪意無くやってた人ももちろんいるんで


全ての取引が悪意に満ちていたとは言いませんけど


まぁそんな感じです。






ある特定の物件を集中的に決めに走るってことは


そういうこと
なんです。


成績をあげる営業マンは、ある意味メンタリストww





流れに任せてるだけじゃ


そんなに集中してポコポコ決まりませんよ(^^;





何かそっち向きの力が強く働かないと





大量の空室をそうまでして集中的に埋めていってる最中も


他の部屋がどんどん退去していくんですよ
(;´Д`)





ほんとリアルもぐら叩きww





初期費用ゼロでお手軽に入ってたりするし


ライバルも似たようなことやってるから


出ていくのもお手軽っていうww





ライバル物件が多いいうことは


そういう競争にしかならんのよね...





なので、根本部部分がそうでない物件がいい。


・ライバルが少ない
・価格が安い





競争も少ないし、競争があっても耐えられるしね。





まぁそういうのはなかなかすんなり買えんのですけどね(^^;






中途半端な集合住宅はそんな運命を辿るのが見えてるから


基本的には手を出したくないんだけど


なんだかんだ言って今回のが9号(;'∀')






今回のなんてひどいよ〜(;´Д`)


1階店舗4戸、2階ワンルーム4戸。


まぁボロですわww




実は、ここで登場しています。


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに




入居は1階店舗が2つだけ...


うちひとつは大滞納(;´Д`)





家主が今回の売買のために家賃チェックしたのがこれ...

IMG_1545.jpg




一応入れてきてる月もあるみたい...


こういうのが一番厄介。


入って無いなら無いで


ずーっと入って無けりゃいいんだけどね〜(;´Д`)





場所自体は悪くないし


土地としても割安なんで


何人かチャレンジャー候補がいたんだけど


結局みんな降りたんでわたくしがチャレンジします(^^;






今回は、残り6戸再生するより


いまの2戸に立ち退きしてもらって新築をします。



こんなのに今更大金かけられんし


こんな壊滅的なのには到底融資なんか付かないから(;´Д`)




かといって現金ぶち込んでまで得るほどのもんでもないしね...





で、壊して新築やりまーすっていうと融資が通っちゃうというね(^^;




もちろん新築ならなんでも通るってことじゃなくて


収支が合えばですけどね。




今回のは、家賃低めに考えても無理なく回りそうなんで


・物件購入費
・解体費
・建築費



の、諸費用以外ほぼ満額を出してくださいました(*´▽`*)





コロナの最中、どう展開していくでしょうね〜(^^;


誰もやらないからこそ燃えます(^^;


まぁ何ごともチャレンジです(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則

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アパート9号のお話し。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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<イベントのお知らせ>
10月
「見学会」かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ
 5日(月)12時

 参加予定(定員10名)
 1かりらさん
 2わたくし
 3こまっちゃん
 4タマさん
 5しのさん
 6かおりん(女性)


「見学会」中区OC村に追加された戸建&ランチ
 6日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3エムエスさん
 4児島大家さん
 5ひろた@さん
 6オーディンさん
 7タマさん
 8オタさん
 9カオリナさん(女性)
 10O村さん
 11
 12
 13
 ※増枠しました。


10月一覧
1日(木)12時半「見学会」
 はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
2日(金)12時「視察」
 玉野市奥玉戸建&ランチ

5日(月)12時「見学会」
 かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ
6日(火)12時「見学会」
 中区OC村に追加された戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
9日(金)12時「視察」
 西辛川戸建&ランチ
10日(土)11時「見学会」
 fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
14日(水)12時「見学会」
 しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
20日(火)12時「見学会」
 よっさん競売芳泉戸建ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今年の5月29日に買ったわたくしのアパート9号


ここで登場した北区奥田のやつですね。


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。





最初の取っ掛かりは結構無茶な状態でしてねー(;´Д`)





売り側の不動産屋がいい加減すぎて


ほとんど情報が無い状態...





年寄りの売主さん


これまた年寄りの不動産屋に任せちゃって


しかもその不動産屋がかなりの遠方ときたもんだから


不動産屋が数年間ほとんど放置していたという...






売主さんは解体して土地で売りたかったみたいなんだけど


この不動産屋が入居者と話したものの


結局話が進まず放置状態に...





それを、わたくしの知り合いの不動産屋が物上げしたんだけど


結局、そのおじいちゃん不動産屋を通さないといけないということでね...




売主のおじいちゃん

やる気ないおじいちゃん不動産屋

知り合い不動産屋

わたくし





これ、なんせ時間かかる(;´Д`)







そんなこんなで、


最初からわかっているのは見た目とかでわかる程度...



・木造2階建て
・1階店舗 4戸、2階住居 4戸
・1階が2つだけ入居
・土地は約50坪
・希望は1500万円
・1000万円台前半がいけるかも?





その後、徐々に判明していき


・昭和40年築
・家賃はどちらも2.5万円
・片方は大滞納中
...






めんどくさそうでしょ?(;'∀')






それでも希望者が数名いたんですよ。


再生派新築派で数名ずつ。


中には現金の方も。





でも、築50年超えの木造の再生に


お金出してくれる金融機関は皆無
...





現金の方も、滞納とか立ち退きとかを考えた結果辞退...





まぁしかたないわな...


滞納処理...


立ち退き...





やったことない人からしたら


恐ろしく見えるんでしょうねー





新築するにしても、再生させるにしても


乗り越えないといけないハードル...






でもね、場所はいいんですよ。





ちなみにわたくしはここは新築派。





50坪ぐらいだとちょうど宅地にいい


しかも角地で、前面道路も広い


ここらで坪24万円ぐらいだったらかなり安いしね。






これ、将来はどうにでもなるな...







再生は銀行的に無理だから、


新築で数字が出せるかどうかじゃな...






ってことで、自分が手掛ける場合は


向かう方向は最初から決まっていました。







地積測量図の寸法をみながら



「どんなサイズの建物をどう配置するかな〜?」

「吉備国際大学岡山キャンパスが近いけど」

「学生物件はライバルがめちゃ多いしな〜」

「ボリュームが大きすぎても総投資額が大きくなるしな〜」





「ん。ちょうど4m×7mのガレージハウスが3つ入りそうじゃん」

「全面道路も広くて取り回しがしやすいし」

「街までも近いから、学生狙いじゃなくてもいけるしな」




「家賃なんぼ取れるかなー」

「住居部分がこれぐらいで、ガレージ部分が...」




「1200で買って、諸費用、解体で1500...」

「建築が戸あたり800の2400〜2500でできんかな...」

「1戸の部屋の部分の面積が8.5坪...」

「坪50としても425...」

「ガレージ部分は割安にできると思うし...」

800(税込)ぐらいで充分いけそうな気がするな...」

「低く見て7%、上は8%いけるか...」

「この場所なら上出来よな...」

「まぁこれなら土俵に乗るじゃろー」







そんな感じでパーっと考えて


そうさんに図面と資金計画をざっくり作ってもらって


銀行へ持ち込み。





プランも数字も出してるからそうさんの段階も早いし


その間に、銀行の担当者とはLINEで何度かやり取りして


大まかな感触も得てるしね。






結果、融資もサクッほぼ満額OK。





頭の中でこれぐらいは


パンパンパンってイメージできないと


いい土地だとすぐ持って行かれちゃう(;´Д`)





新築考えて土地探ししてる人は


普段から鍛えとかんとスピードで勝てないよ。





そこを手を抜いて


たくさんの人がスルーしたであろう


土地と建物のセットで持ち込まれた案件に手を出してると


たっぷり仕掛けられた罠にはまるというね...





「建てさせる」「売る」で生きとる人


会社が損して、こっちが儲かる話しなんて


持ってるはずないじゃんww





「じゃああんたこの建売プラン自分でする?」


って聞いてごらん。




「自分でするのは会社的にNGなんです...」
「自分は借りられないので...」
「貯金がないので...」





なんだかんだ理由付けて


売りつける本人は絶対やらんというね(^^;





相手は引き渡したら勝ち確定


「あとは勝ち目のない、或いは勝ち目の薄い物件でがんばってねー」


だってさ。





そんなのはよっぽど体力がある人とか


罠の中身を理解した上で敢えてという人向けなんよなー



普通の人がやっちゃうと簡単に窮地に立てるよ。





新築するならこっちが主導権持たんとね。





そんなこんなで、融資までは漕ぎ着けた





さぁこっからが本番





滞納処理と立ち退きをどうしかけていくか...







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    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
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☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

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☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
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H27年2月13日 赤磐市河本
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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<イベントのお知らせ>
10月
「見学会」中区OC村に追加された戸建&ランチ
 6日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3エムエスさん
 4児島大家さん
 5ひろた@さん
 6オーディンさん
 7タマさん
 8オタさん
 9カオリナさん(女性)
 10O村さん
 11K本さん
 12
 13
 ※増枠しました。


10月一覧
1日(木)12時半「見学会」
 はぴりたさん北畝戸建完成見学&ランチ
2日(金)12時「視察」
 玉野市奥玉戸建&ランチ
5日(月)12時「見学会」
 かりらさん1号水島戸建ビフォー&ランチ

6日(火)12時「見学会」
 中区OC村に追加された戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂法人2号戸建アフター&ランチ
9日(金)12時「視察」
 西辛川戸建&ランチ
10日(土)11時「見学会」
 fujiさん南方5号戸建ビフォー&ランチ
12日(月)12時「視察」
 玉野市50万円戸建&ランチ
14日(水)12時「見学会」
 しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
20日(火)12時「見学会」
 よっさん競売芳泉戸建ビフォー&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きでアパート9号のお話し。


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日 アパート9号のお話し。





こっからが本番ってことで


滞納処理と立ち退きね。





契約中の2つのうち1つが大滞納...


滞納いうても、前のオーナーの時ので


所有権移転に伴ってこちらに譲ってもらった債権なんで


別に回収できなくても全く損は無い




回収できればできたで丸々お得な状態ね。





契約自体はスナックなんだけど


すでに営業もしていないし、


もう使っていない感じなんよね。





この滞納を盾に、追い出ししやすいから


それはそれで武器になっていいね。






もうひとつはかつては居酒屋的な感じも


こちらもいまは営業していない様子...


ただ、ここに住んでる雰囲気があるね...




こっちは毎月2.5万円入ってるから


立ち退きにはちょっと手間がかかるかもね...






滞納とか立ち退きって


普通はちょっと抵抗あるわねー




弁護士?

裁判?

結構なお金かかるんでしょ?





みたいなイメージ?





立ち退き料に100万円ぐらいかかるんでしょ?


って言われたこともあります(^^;







不動産経営に関することなんて


実は蓋を開けてみたらそんな大したことないのがほとんど


滞納とか立ち退きもそんな類なんよね。





多くの人が知らないだけで。






幸いなことに、わたくしは


不動産屋勤務時代に両方経験してるんでね(^^;





督促も立ち退き要請も気持ちのいいもんではないけど


別に珍しくもなんともないしね。


全国で見たら、毎日どこかであるはずよ。





長短に関わらず滞納に遭った大家さんはたくさんいるだろうし


世間には相変わらずバンバン新築が立ち並んでいってて


完全に更地の状態に建つものばかりでなく


当然、古い建物を解体した後に建つことも多いよね。




その古い建物には誰かしらが直前まで住んでるわけで


解体するにはまずは出て行ってもらわんといけんから


立ち退きもどこかで日常的に行われてることなんよ。





不動産屋から部屋探しの相談でよく電話かかってくるけど


中にはいくつか立ち退き絡みの部屋探しも混ざってるからねー





そんな立ち退き






ズバリ!






話し合いとお金の問題だけね(^^;





そもそもね、基本的に


立ち退きしてもらう建物って相当古いわけ。





だから入居者側もある程度覚悟してんのよ。


「ここももう古いから、近い将来立ち退き話もあるんだろうな...」


なんて。





オーナーが変わったりすると特に。



「家賃上がったりしますか?」
「壊したりしないですよね?」





すごい不安だったり、心配だったり...




「あー、くるべき時がついにきたか...」
「この先どうなるんだろう...」





みたいな。





だから、話しとしては切り出しやすい。


理由は、老朽化による建て替えでね。


もうしかたない。


ほとんどの人が納得する。





問題は、引っ越し先


これが一番の問題ね。





いまの部屋がもう古いから家賃も当然安いわけ。


今回のとこなんて2.5万円...




で、大概住んでる人はご年配の方。


いまさら大きく住環境を変えたくないから


なるべく近くがいいのよ...





これがなかなか見つからんのよ...





少々ボロくてもいいんだけど


近くに安いのがそんなうまいこと物件も無いし


年配の方を受け入れてくれる管理会社もなかなかない...




ほんとここが一番大変(;´Д`)





見つかりさえすれば、あとはお金の問題だけ



1・預かっている敷金をそのまま返金

2・新しいとこの初期費用や家賃を負担

3・引っ越し屋さんの費用負担




大概こんなもん。





1は当たり前よね。原状回復しないんだから。


一昔前から長く住んでるパターンが多いから


預かってる敷金は2〜3か月ぐらいかな。


岡山だったら大概の物件でざっと10万円ぐらいでしょ。


まぁこれはオーナーチェンジの際に承継してると思うから


実質の手出しはなしね。





2も当然負担してあげないとね。


敷金1
礼金1
日割り家賃
次月家賃
仲介手数料
保証会社保証料
火災保険
カギ交換代



ぐらいかな。



新しいとこが家賃3万円だとして


ざっと20万円ぐらいか。





3の引っ越し屋さんの費用も当然よね。


基本的に近場での引っ越しとして


10〜15万円ぐらい。





岡山の場合で、ボロ家から立ち退いてもらうのに


引越し先が近場なら


全部で30〜35万円ぐらいみとけばいいんよ。




敷金礼金ゼロとか家賃がもっと安いとかだったら


10〜20万円ぐらいで決着することもあるからね。




まぁ多少ごねるようなら


プラスで5〜10万円握らせたら充分




普段、家賃3万円とかのとこに住んでる方だから


充分大金なんよね。





まぁこんなもんですわ。


MAX35万円。


よっぽど急ぎで強引に持って行っても50まででしょ。


50だとかけすぎだけどね。






出て行かんとしかたない。

引越し先は見つけてもらった。

費用はゼロ。むしろ敷金が返ってきた。
(゚д゚)ウマー




普通はこんな感じです。





無駄なお金っちゃ無駄かもしれんけど


スムーズに出て行ってもらって


予定通りに建築するには


必要な経費でしょうね。





立ち退きさせる予定で買うんなら


予め費用を見込んで買っておけばいい話しだしね。





相手は人間だし、基本日本語も通じるんだし


何も恐れることはないです(^^;






って、偉そうにつらつら書いたけど


新築完成後に管理してくれる予定の会社が


全部やってくれました
(^^;





元居酒屋は敷金3か月返金込みで35万円


まぁ妥当なところでしょう。





大滞納のほうはこちらの負担はなし


滞納分は毎月2万円の分割払いで


順調なら70万円ぐらい回収(^^♪





滞納分の回収で、立ち退き料も出ちゃいました(^^;





全部自分でやる予定だったけど


その分時間が取れて助かりました(^^;


管理会社の担当者には何かお礼をせんといけませんな( ´ー`)y-~~






多くの人が敬遠する物件も


経験と知識であとはやりよう
なんですね〜





そうやってボロを宝に変えていくんですよ(^^)v







富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

実質、初新築アパートに取り組みます。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地7号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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10月
☆「見学会」しのさん万富1号戸建ビフォー&ランチ
 14日(水)12時

 参加予定(定員10名)
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こんばんは。岡山大家です。


別にセンチュリーでなくてもいいんじゃね?(^^;


兵庫県知事「なぜ見直さないといけないのか」
公用車のトヨタ最高級車「センチュリー」





さすがにプリウスとかフィットとかとは言わんけど


せめてクラウンとかアルファードとかじゃダメなんかね??


充分役目は果たすと思うけど...


そんなにセンチュリーに乗りたいのかね...





自分のお金なら好きにしたらいいけど


人のお金(公金)を使ってリースするんだから


公金に対する意識が低い感じがするね...


コスト意識を持って取り組んでほしいというのが


一般的な意見ではなかろうか...




こういう方を当選させた市民の責任でもあるけれど


その人の金銭感覚なんてわかんないよね〜(-_-;)


まぁどうそいまの任期で終了でしょう(^^;






さて、今日はそうさんとこで新築の打ち合わせ。

EkLnD9pVcAEFx8h.jpg





予定通りアパート9号の立ち退きも終わって


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日 アパート9号のお話し。
2020年10月05日 立ち退きのお話し。




来年完成に向けての打ち合わせです。


いまから詰めていくと6月とか7月とか?





ここにはガレージハウスを3戸で計画しています。


かれこれ6度目の新築ですけど


1号の新築区分は別にして


自分で考えたのが

津島東平屋
門田本町戸建2戸
植松平屋2戸、2戸1、テナント3戸
赤磐2戸1
門田本町平屋3戸




厳密にいえば、2戸1は共同住宅なんだけど


純粋にアパートの新築というのは初







日頃から、アパート(集合住宅)はヤバいよって言ってますけど


それは、岡山市内の空室が10000室以上あって


その大半が集合住宅だから


下手に参入しても競争に巻き込まれて大変よ(;´Д`)


ってことを言っています。






なので、その競争に耐えられる


それなりの立地だとか


すごく安いとか


競合が少ないし増える見込みもないとか


客付けやリフォームのスキルや、人脈があるとか


ある程度の条件を満たしていればまだしも


素人、初心者が普通の物件で


首を突っ込むとヤバいっていうことですわ。






初心者より、経験、知識、人脈のあるわたくしでも


アパートの購入にはかなり気を遣います。




家賃が下がりきっているとか

客付けにそんなに困らなさそうとか

将来性があるとか

土地の力があるとか

安いとか




そういうことを満たさないと買いません。






今回も場所はいいし、土地としても安いので


チャレンジすることに。






普通に考えたら


岡大医学部も遠くないし


吉備国際大学岡山キャンパスも近いので


オーソドックスなら学生狙いの1Kなんでしょうけどね(^^;


そのほうがきっと利回りもでるはずですし。





それでもガレージハウスでってのには


やっぱり理由がありまして。





ガレージハウスって岡山市内全体でみても


数えるほどしかない
んです。


戸数でいうと50戸もないんじゃないかな?






やっぱりライバルが少ない


っていうのは大きなポイント
なんでね。





今後、増えていくのでは?




という疑問をお持ちの方もいるでしょうけど


ガレージハウスには増えていきにくい要素があるんです(^^;





まぁそのあたりは追々。





自分のお金が出ていくわけなんで


さっきの知事とは違って


どこが削れるのか?


じっくり精査していこうと思います。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入 49.52坪 1200万円
 1K4戸&店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
 
R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
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☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
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こんばんは。岡山大家です。


アパート9号の解体が始まりました。

1.jpg


関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
2020年05月29日 結果残す営業マンはメンタリスト。
2020年10月04日 アパート9号のお話し。
2020年10月05日 立ち退きのお話し。
2020年10月13日 実質、初新築アパートに取り組みます。




昭和40年築の木造アパートですからね...



お金をかければもちろん再生もできますけど


かなりボロで状態も良くないので


大金かけて再生してもね...




駐車場も無いし、家賃も伸びないと思うから


やっぱり解体が一番いいと思います。






ここで登場した倉敷市鶴形の300万円戸建

関連記事
2020年04月02日 倉敷市鶴形の戸建を見てきました。




はぴりたさんが14分の1で獲得したやつですが


ここもかなりのボロでした(^^;


増築を重ねて魔改造になってるし


建物が大きすぎて


直すとなったらかなり大変だろうな...


という印象。




ここもお金かければ再生はできるんだけど


やっぱり賃料とのバランスよね...




場所がいいだけに、


解体してアパートの新築がいいけどなー


と思っていましたが


やはりそういう方向になりました。

S__2269229.jpg



まだまだプランニングはこれからですけど


1K6戸が入るんじゃないか?と思います。






常々、安易で平凡な新築には反対していますけど


場所がそれなりに良くて、


土地の仕入れが安くできて、


オリジナルな物件が造れるなら


戦えるんじゃないかと思っています。






基本的に、わたくしの周りの人たちは


築古を買って運用することがほとんどなので


それなりの場所であれば


5年後10年後には


解体→新築 の流れが増えてくると思います。





もちろん土地で売ったり


途中でオーナーチェンジで売ることもあるでしょうが


新築しても良さそうなところなら


チャレンジしてみたほうがいいと思います。



そこで爆発的に儲かるなら売ってもいいですけど


優良な土地はなかなか安くは手に入らないので...







もうひとつ解体案件が。


ここで登場した、ryokoさんがクリスマスプレゼントで獲得した


ー20万円の戸建

0-22f1c-thumbnail2.jpg


関連記事
2019年09月25日 駐車場の重要性
2019年10月01日 1円の価値
2019年12月24日 ヘロヘロのサンタさん



ここも解体が完了しました。

2.jpg




ここもお金かければ再生できますけど


建物の状態からすると解体一択でしたからね(^^;





土地柄はよくないけど


市内中心部にはかなり近いので


なにか建ててもいい。



でも、駐車場で決まりそうな感じです。


が、なんかお隣が買いたいみたいな話も。





解体したのを買いたい...




ちーん...






富山編はいつ再開されるのか...

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2019年10月22日 富山遠征
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☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号
 8月1日から満室稼働で表面28.2%

R2年3月31日 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1200万円 1K4戸&店舗4戸...
 

R2年7月16日 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日 北区京山
☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
 場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
 今回は18人34口で購入。
 表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。


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<イベントのお知らせ>
11月
☆「見学会」麒麟さん横井上戸建2棟工事中&ランチ
 19日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1麒麟さん
 2わたくし
 3あらさん
 4タマさん
 5なおとさん
 6K本さん

☆「視察」大和町戸建&お茶
 19日(木)15時

 参加予定(定員10名)
 1麒麟さん
 2わたくし
 3あらさん
 4タマさん
 5なおとさん
 6u-kiさん
 7エムエスさん
 8O幡さん
 9ひろしさん
 10K本さん
 ※満席になりました。

☆「見学会」ぐっちさん弓之町戸建アフター&お茶
 19日(木)16時

 参加予定(定員10名)
 1麒麟さん
 2わたくし
 3あらさん
 4タマさん
 5なおとさん

☆「視察」門田文化町戸建150万円&ランチ
 20日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2あゆはこさん
 3OCさん

☆「視察」妹尾戸建&ランチ
 25日(水)12時半


☆「セミナー」必殺大家人さん1回目
 12月5日(土)13時半

 参加予定(セミナー34名、※懇親会12名)
※1必殺さん
※2わたくし
 3カリラさん
 4タマさん
 5namiさん(女性)
※6O幡さん
※7F原Hさん
 8オタさん
※9まっきーさん
 10ゆういちさん
※11じょーさん
※12やなぎさん
 13(初)
 14しーさん(女性)
 15N岡さん(女性)
 16こまっちゃん
 17O村さん
 18こはらさん(女性)
※19しんさん
※20HTさん
※21ひろた@さん
※22りんしょ〜さん
※23Mさん
 ※懇親会は満席。以降はキャンセル待ち。
  ある程度人数がまとまれば店と増枠を話してみます。
 24しいたけさん
 253Mさん
 26かりんさん(女性)
 27かなさん(女性)
 28みしばさん
 29OKOさん
 30やまさん
 31オーディンさん
 32Rさん(女性)
 33まこりんさん
 34たかぱぱさん
 満席になりました...
 キャンセル待ち希望は連絡ください。



11月一覧
3日(火,祝)11時〜13時「勉強会」2日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日(水)13時「視察」
 中区平井戸建&ランチ
6日(金)11時〜13時「勉強会」3日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
6日(金)14時「視察」
 東区古都南方戸建2棟&amiさん鉄戸建アフター
8日(日)10時半「視察」
 備前市三石戸建&ランチ
9日(月)11時〜13時「勉強会」4日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
9日(月)14時「見学会」
 摂津屋さん牟佐平屋アフター&お茶
10日(火)12時「視察」
 撫川AP&ランチ
12日(木)11時〜13時「勉強会」5日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
12日(木)15時「見学会」
 共同購入2号京山AP
12日(木)15時「視察」
 北区菅野&お茶
13日(金)11時〜13時「勉強会」6日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
16日(月)13時「視察」
 玉野市宇野戸建&ランチ
16日(月)16時「見学会」
 わたくしの植松倉庫
17日(火)18時〜20時「勉強会」7日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
18日(水)15時「見学会」
 こまっちゃんガレージハウスビフォー
18日(水)16時「見学会」
 ゆたかさん青江戸建工事中&お茶

19日(木)12時「見学会」
 麒麟さん横井上戸建2棟工事中&ランチ
19日(木)15時「視察」
 大和町戸建
19日(木)16時「見学会」
 ぐっちさん弓之町戸建アフター&お茶
20日(金)12時半「視察」
 門田文化町戸建150万円&ランチ
25日(水)12時半「視察」
 妹尾戸建&ランチ
30日(月)14時〜16時「勉強会」8日目 東区広谷
 サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

12月一覧
5日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん1回目
12日(土)13時半「セミナー」
 ふん様、ポールさん(ゲスト ニーノさん)
 ※参加者が殺到する恐れがあるので抽選が有力です。

1月一覧
16日(土)13時半「セミナー」
 必殺大家人さん2回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日の超ぺいぺ祭で買ったものがポロポロ到着。

関連記事
2020年11月15日 準備不足でした...




主にいまやっている奥田西町の新築に付ける予定のものですが


まずはこれ。

1.jpg



ボルダリングの壁につけるパーツですね。


今度の新築の壁面につけてみようと思って(^^;


登る登らないは別にして


あったらあったで面白いんじゃないかと(^^;



3セットで15900円


で、ポイントが20%3339円分(*´▽`*)





あとはかっこよさげな照明器具。

5.jpg



今回の物件はインダストリアル、工業的に予定なので


こんな感じの照明を買ってみました。


これは2個で12996円


で、ポイントが26%3358円分(*´▽`*)



これは2個しか売っていなかったので


もうひとつは別のやつで

6.jpg



1個7720円


で、ポイントが26%2004円分(*´▽`*)





あとは、こんな感じでの伸びるライト。

3.jpg

4.jpg



これも2個しかなくて14560円


で、ポイントが26%3771円分(*´▽`*)




まだポロポロ届いてないけど


結局、なんだかんだ


145,811円注文して、


ポイントが33273円(*´▽`*)


22.8%引きの状態ですね(^^♪





これ、普通の日に買ってたら


通常ポイントで6%ぐらいしかつかないからね(;'∀')


買う日を工夫するだけ(^^)v





しかも一個一個ハピタスを経由して(^^;

その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス



ハピタスでも1079円もらえます(^^♪


ただ、ひとつひとつ経由するだけでね(^^)v





零細大家はこんな感じで節約しています(^^;






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

不動産屋さんもいい勉強になった?

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
 13日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1りんしょ〜さん
☆2わたくし
☆3Dさん
 4Mさん
 5かりんさん(女性)
 6てつさん
 ☆岡山から出発

☆「見学会」まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
 14日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1まゆ弟さん
 2まゆ弟さん奥さん(女性)
 3わたくし
 4まっつーさん
 5ジェームスさん
 6しいたけさん


☆「見学会」ロバートS田さん御幸町戸建アフター&ランチ
 18日(火)12時

☆「視察」県北ツアー3軒視察
 25日(火)10時〜

☆「見学会」ayakoさん西大寺南戸建&邑久郷戸建&ランチ
 27日(木)12時



5月一覧
1日(土)12時「見学会」
 fujiさん北区南方戸建アフター&
 中区湊戸建アフター&ランチ
1日(土)16時「見学会」
 じいじさん三田平屋DIYアフター&晩御飯
3日(月,祝)12時「視察」
 北区島田本町AP&ランチ
7日(金)11時「見学会」
 かおりん津島本町4号戸建&ランチ
8日(土)12時「見学会」
 西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
10日(月)12時「見学会」
 なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
11日(火)12時「見学会」
 norikoさん神田町戸建アフター&ランチ

13日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
14日(金)12時「見学会」
 まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
18日(火)12時「見学会」
 ロバートS田さん御幸町戸建アフター&ランチ
25日(火)10時「視察」
 県北ツアー3軒視察
  11時 高梁市津川 無料の倉庫&
  真庭市湯原温泉 店舗兼住居&
  吉備中央町岨谷 無料の戸建&ランチ
27日(木)12時「見学会」
 ayakoさん西大寺南戸建&
 ayakoさん邑久郷戸建&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


12日にnorikoさんの神田町の戸建にお邪魔しましたが


そのあと、奥田西町の建築中のガレージハウスに寄ってみました。




外観は随分できていますねー

IMG_8858.JPG



中はまだまだこれからですね。

IMG_8859.JPG




ガレージ部分は、奥行5.915m×幅3.64mあるんで


大概の車はOKでしょうが


階段の上り部分がどれぐらい干渉してくるか


気になるところです...




ちなみにスーパーカーの全長×全幅×全高はこれぐらい。

フェラーリ ローマ 4656×1974×1301 mm

1_o.jpg



ランボルギーニ アヴェンタドール 4780×2030×1136mm

30301509_201103.jpg



プリウスなら4,575×1,760×1,475mmね。





面積でいうと21.53平米(6.5坪)


これに別途トイレ部分が3.72平米(1.1坪)



わたくしの植松の倉庫が5m×4m 20平米(6坪)なんで


1.6坪広いですねー




植松は6坪で洋菓子屋さんやってるぐらいだから


事務所、倉庫、店舗兼住居の利用も見込んでるんですけど


どうなるでしょうね?(^^;




普通のガレージはいくつも見てきたので


入り口部分は2階からの光が入るようにしてみました。

IMG_8860.JPG



ここにはグレーチングとアクリル板を敷いてみます(^^;

ファイル_001.jpeg





募集開始はほぼ完成してからと思っていますけど


市場の反応がどんなのか気になるところです(^^;






さて、本題のnorikoさんとこ。




こりゃ場所がいいですわ。


スーパーとか近いし、なんでも揃うよねー


建物も平成築でまだまだきれい(;'∀')





これが元々は800ぐらいで出てたそうです。




ただ、道に問題ありだそうで...


旗竿地で接道が1.8mほどしかないので


現状では再建築不可(>_<)




さすがに800じゃどうもならんでしょうな...




それが500ぐらいに下がったところで


問い合わせが殺到したそうです(;・∀・)


場所がいいからな〜(^^;





でも、道が原因で150とか200とか極端な指値ばかり(-_-;)





不動産屋さんが嫌になったそうで(>_<)





道の問題以外にも、違法建築?で一部が隣に越境中らしいので


投資家目線で安く買いたい気持ちはわかりますわな...





で結局、


この不動産屋さんが過去に取引のあったnorikoさんに持ってきて


ある程度のところでまとまったというね(*´▽`*)






やっぱりねー、不動産屋の気持ちとして


何度も案内に行かされては


その都度、わけのわからん交渉
となると


ほんまイヤになりますわな(>_<)





近頃、初心者系の人が来店してはわけのわからん話し


ってのがほんま多いそうなんですよね〜(;´Д`)




いろんな情報が氾濫してるから


とにかく安く言ってみたりするんでしょうか...




交渉は相手の反応を見ながら探りながら


投げかけていかんとね...





不動産屋さんとしても


500に下げてここまで反響があるってのも


大きな誤算だったでしょうけど


これはこれでいい経験でしょう(^^;




結局、最初から買ってくれそうな顧客に直電が一番いいですわ。




判断、決断も早いし、売った後も文句言わんっていう


暗黙知的なものができあがってる人が一番楽(^^)/v




仲介手数料の仕組み的に


接客数、案内数は少ないに限るから


買う側がそこに回れたら大きく前進するよね。





安く買えればどうにでもなる


成功するかどうかなんてほとんど価格の問題だから


どうにか安く買いたいところだけど


これが簡単じゃないんよねー




初心者の方はいろいろ大変そうです(^^;




前置きが長すぎて、norikoさんの物件の話しに入れんかったわ(;・∀・)




つづく





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岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
 10日(木)11時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2じいじさん
 3じゅんこさん(女性)
 4Mさん
 5りんしょ〜さん
 6Dさん


6月一覧
1日(火)12時「見学会」
 共同購入5号妹尾平屋シロアリ駆除後&ランチ
3日(木)12時「視察」
 玉野市田井戸建3戸?&ランチ
4日(金)12時「見学会」
 DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー&ランチ
5日(土)12時「見学会」
 いなせさん奥田西町平屋退去後見学&ランチ
5日(土)15時半「見学会」
 yazinさん神崎全空きアパートビフォー&お茶

10日(木)11時「視察」
 笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
11日(金)12時「見学会」
 M本さん厚生町区分ビフォー&ランチ
12日(土)12時「見学会」
 まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
14日(月)12時「見学会」
 まっつーさん1号,2号ビフォー&ランチ
16日(水)12時「視察」
 西大寺中130万円戸建&ランチ
18日(金)12時「視察」
 津山市戸建&美咲町戸建&ランチ
19日(土)12時「見学会」
 長船サブリース案件完成&ランチ
21日(月)12時「視察」
 総社市戸建&田んぼ300坪&山林1500坪&ランチ
22日(火)12時「視察」
 妹尾戸建&ランチ
24日(木)12時「見学会」
 じゅんこさん大安寺戸建&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は5日の三本立てのひとつの

・わたくしの奥田西町の建築中現場
・近くのいなせさんの平屋退去後
・yazinさん全空きアパートビフォー


yazinさん全空きアパート関連記事
2021年06月05日 ストライクゾーンが広いんよね。




ガレージハウスの新築現場のお話し。

関連カテゴリー
アパート9号のお話し





外観は概ねできていますねー

IMG_9335.JPG




電動リモコンのシャッターも入ってます(^^♪

IMG_9336.JPG





これ、結構高いんですよね〜(;´Д`)




以前、植松で採用しましたけども高かった(>_<)

テナント.jpeg





電動シャッターがあるといっても


大きく家賃が伸びるいうわけでもないけど


いちいち車から降りて

手動でシャッターを開けて




なんてなるとイマイチね...


雨の時とかうっとうしいし...





今回はそれでもちょっと節約?(^^;


わかります?





今回は、巻き込み部分を外に出しました(^^;

IMG_9336.JPG




植松では屋内に巻き込むやつにしたんですよね。

テナント.jpeg




いまどきのシャッターだと内巻きが多いですよねー


やっぱり外観の見た目もすっきりもするし。




それでも、外巻きでも内巻きでも


見せ方次第で家賃は変わらんと思ったんです(^^;





まぁこれは実際に蓋を開けてみんとわからんですけど


ガレージの空間に主眼を置く人は


車とかその他を大事にしたい
わけで


シャッターの巻き込みが大事なわけじゃないと思うんで(^^;





外観ではもうひとつ変化を。




この玄関ドアなんですけどね。

IMG_9334.JPG




ちょっと低くしてるんですよ(^^;


普通のドアだと180cmとか200cmとかありますけど


わざと切ってもらって155cmだったかにしました(^^;




もう少し低いほうが良かったんですけど


これ以上は短くできないんですって(-_-;)




普通の大人なら、完全に頭当たります(^^;




玄関としてなら普通の高さでいいんですけど


パッと見の違和感?

アンバランスさ?

不思議さ?



が欲しくてですね(^^;





ここみたいに、


シャッターに横並びで玄関ドアのある


ガレージ物件も見たことありますけど


なんか物足りなさを感じてたんですよね...




面白くないというか...


普通な感じというか...





要は、見た目のインパクトとか


なんか普通ではない?


ってイメージにしたかったんですよ(^^;




「あれ?この玄関低くない??」


ってちょっと目が寄るでしょ?





そこに、ちょっと頭を下げて出入りがあったりすると


この中どうなってんの??


みたいな、なんか怪しい雰囲気が出るかと思って(^^;






実は、ガレージ内部の高さも200cmしかないんです(^^;

IMG_9327.JPG




200cmの高さの屋内空間いうたら


かなり低く感じると思います(^^;




いまごろは天井を高く取って


解放感とか大空間を作ることが多い
ですからねー




ガレージ空間とはいえ、


普通は240cmぐらいはあるもんで。



うちは時代に逆行してますね(;・∀・)





でも、実際のところ240cmもなくても


ほとんどの車は入る
じゃないですか?




アルファードやハイエースとか


いわゆるハイルーフ車では


200cmの天井だと難しいですけどね(^^;




スーパーカーの類なんかだと


150cmぐらいしかないし


わたくしの身長は167cmぐらいですけど


200cmも高さがあれば


なんの不具合もない
ですからね(^^;




確かに180cm級の人なら


「低すぎる!」
ってことになるでしょうけど



要は、



ハイルーフ車の人や背の高い人は


ここのお客じゃない
んですわww





背の高い車を入れたいなら他所のガレージに行けばいいし


それでもここに入りたいなら車を変えればいい。




天井の高い物件がいいなら他所に行けばいいし


それでもここに入りたいなら我慢するか


背を小さくしてきなさいな
ww






だってそうでしょ?




赤ちゃん本舗に大人用の服探しにいく?


ジョイフルに高級な肉食べに行く?


中古車屋にレクサスの新車買いに行く?


腕を骨折して歯医者に診てもらう?






こっちはお客を限定してるだけなんよね(^^;




万人受けしようとするほど


普通の出来上がりになる
ことに気づかんと(^^;





おしまい





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

「目」を動かさせたいんよねー

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳) 契約 北区宿本町
☆戸建37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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☆「視察」笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
 10日(木)11時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2じいじさん
 3じゅんこさん(女性)
 4Mさん
 5りんしょ〜さん
 6Dさん
 7N村さん奥さん(女性)
 8HTさん
 9なおとさん
 10F木さん
 ※満席になりました。


☆「見学会」M本さん厚生町区分ビフォー&ランチ
 11日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1M本さん
 2わたくし


☆「見学会」まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
 12日(土)12時

 参加予定(定員10名)
 1まゆさん(女性)
 2わたくし
 3バナナさん
 4しっしーさん


6月一覧
1日(火)12時「見学会」
 共同購入5号妹尾平屋シロアリ駆除後&ランチ
3日(木)12時「視察」
 玉野市田井戸建3戸?&ランチ
4日(金)12時「見学会」
 DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー&ランチ
5日(土)12時「見学会」
 いなせさん奥田西町平屋退去後見学&ランチ
5日(土)15時半「見学会」
 yazinさん神崎全空きアパートビフォー&お茶

10日(木)11時「視察」
 笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
11日(金)12時「見学会」
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12日(土)12時「見学会」
 まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
14日(月)12時「見学会」
 まっつーさん1号,2号ビフォー&ランチ
16日(水)12時「視察」
 西大寺中130万円戸建&ランチ
18日(金)12時「視察」
 津山市戸建&美咲町戸建&ランチ
19日(土)12時「見学会」
 長船サブリース案件完成&ランチ
21日(月)12時「視察」
 総社市戸建&田んぼ300坪&山林1500坪&ランチ
22日(火)12時「視察」
 妹尾戸建&ランチ
24日(木)12時「見学会」
 じゅんこさん大安寺戸建&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きでガレージハウスのお話し。

関連カテゴリー
アパート9号のお話し



・シャッターの格納部は外側の旧式
・玄関ドアは155cm
・ガレージ内の高さは200cm





ってとこまで書きましたけども


シャッター格納部を外にしたかったのは

IMG_9334.JPG




内部でちょっと細工をしたかったから


ってのもありましてね。





実は、入ってすぐの天井は吹き抜けなんですよ。

IMG_9331.JPG




シャッターが内側収納だと邪魔になってできない(^^;





いままで見てきたガレージハウスって


なんだかちょっと暗かったんだよね...





まぁガレージなんだから


元々、明るさは求められていないんだろうけど...





今回は200cmと低い天井高にすることで


建物全体の高さを低くして


外壁材を減らす目的もあるんだけど


主に閉塞感、隠れ家感を強調していく作戦なので


むしろ薄暗さ感は歓迎なんよね。




でも、吹き抜けから明かりが入ることで


閉塞感の中にも


一縷の明るさというコントラスト的なこととか


上下の広がり


内見者の目を動かそうと思ったんよね。





こんなイメージ。

無題.jpg




Aのとこにはもうひとつ仕掛けが入るんだけど


@の低いドアをくぐる時に目が下に行って


Aの吹き抜けで目が上にいって


Bで初めて前に目がいく





普通は玄関開けてからのBしかないからね。





去年建てたkakurega


外観でも目が動くように変化を付けて

2020-8-kakurega (34).jpg




高低差で目が上下に動いて広く見せるというか

2020-8-kakurega (101).jpg



奥の天井の低さをごまかしてるんよね(^^;







世の中の「楽しさ」の多くって、見ることだと思うんよね。


その根元には「目」があるわけ。





いろんなものを見たり、いろんな変化を見たりが


楽しさの中心なんだと思うわけ。




世の中の多くの戸建は

「ここを開けると...」
「この部屋は...」



とかって思えるんだけど



世の中の多くのアパートは似たり寄ったり


先が予想しやすいというか


案内に連れて行って中を見てもらっても


「ふーん」


って終わっちゃうことがすごく多いんよね(-_-;)





それは違いとか変化が少ないからなんよ。




面白くないから目が動かないんよね。




「え!?ここはなに??」

「えー!?この先はどうなってんの??」





そういう楽しさの根源的なものに触れるようなことにできれば


不動産屋も案内にいきたいと思うだろうし


自然と差別化になるんじゃなかろうか?





今回の新築が世間に受け入れられるかどうかは


完成してみないとわからんけども(^^;





不要なところは省いてなるべく安く建てつつ


顧客からは支持される。






そういう作品になればいいんだけど


毎回が実験ですわ(^^;





おしまい





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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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シャワーブースの是非。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」マジシャンかんかんさん西阿知戸建
 &西富井アパート3棟売り案件
 &金光町アパート用地売り案件&ランチ
 29日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1マジシャンかんかんさん
 2わたくし
 3こーへーさん
 4よっさん
 53Mさん(女性)
 6K本さん


☆「視察」益野戸建&ランチ
 2日(金)12時

 参加予定(定員15名)
 1わたくし
 2Gucciiさん
 3ゆたかさん
 4u-kiさん
 5かおりんさん(女性)
 6O幡さん
 7しいたけさん
 8ひんくんさん
 9オタさん
 10HTさん
 11モモさん
 12麒麟さん
 13かずさん
 14Dさん
 15Kさん奥さん(女性)
 ※満席になりました。


6月一覧
1日(火)12時「見学会」
 共同購入5号妹尾平屋シロアリ駆除後&ランチ
3日(木)12時「視察」
 玉野市田井戸建3戸?&ランチ
4日(金)12時「見学会」
 DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー&ランチ
5日(土)12時「見学会」
 いなせさん奥田西町平屋退去後見学&ランチ
5日(土)15時半「見学会」
 yazinさん神崎全空きアパートビフォー&お茶
10日(木)11時「視察」
 笠岡市北木島無料戸建&北木島観光
11日(金)12時「見学会」
 M本さん厚生町区分ビフォー&ランチ
12日(土)12時「見学会」
 まゆさん津島東戸建ビフォー&ランチ
14日(月)12時「見学会」
 まっつーさん1号,2号ビフォー&ランチ
15日(火)15時「視察」
 北区三野戸建
15日(火)16時「見学会」
 宿本町AP汚部屋&トレジャーハンター&お茶
16日(水)12時「視察」
 西大寺中130万円戸建&広谷AP&ランチ
18日(金)12時「視察」
 津山市戸建&美咲町戸建&ランチ
19日(土)12時「見学会」
 長船サブリース案件完成&ランチ
21日(月)12時「視察」
 総社市戸建&田んぼ300坪&山林1500坪&ランチ
 &たかさん1円戸建見学
22日(火)12時「視察」
 妹尾0円?戸建&ランチ
24日(木)12時「見学会」
 じゅんこさん大安寺戸建&ランチ
25日(金)12時「見学会」
 じょーさん玉野全空きAPアフター&
 山の上戸建アフター&ランチ

29日(火)12時「見学会」
 マジシャンかんかんさん玉島方面&ランチ


7月一覧
2日(金)12時「視察」益野戸建&ランチ
6日(火)12時「視察」宇野5丁目11万円?戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」すえちゃんコンテナ加工&ランチ
10日(土)朝から「見学会」K本さん高松市戸建アフター
 &ランチ&ウインズ高松で競馬&晩御飯ツアー
14日(水)12時 「見学会」
 Kさん矢坂本町平屋アフター&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


先日、奥田西町の新築で打ち合わせをしてきました。


アパート9号の話し (11)




前回見に行った時は無かった階段が


今回はできていましたー(*´▽`*)

関連記事
2021年06月07日 「目」を動かさせたいんよねー


IMG_9979.JPG




早速2階へ。


思ってたより広く見えていい感じです。

IMG_9974.JPG




グレーチングを敷く部分もばっちり。

IMG_9977.JPG





もうひとつの部屋は3帖なんだけど

IMG_9973.JPG



ここは多目的ルームに。


収納?ワークスペース?寝室?



入居者によって違うと思うけど


個人的には3帖もあれば余裕(^^)




「3帖じゃ狭い」っていう人は


ここのお客じゃないのでどこか他へどうぞ(^^;





上から階段部分の様子。

IMG_9970.JPG




フフフ( *´艸`) 


ここの仕上がりが楽しみです(^^♪






シャワーブースも入っていました(*´▽`*)

IMG_9972.JPG




もっと安っぽい感じかな〜


ってちょっと心配でしたけど


なかなかいいじゃないですかー(^^♪


ちゃんと座るところもあるんだねー





新築で浴槽無し!?


ってなるとどうですかね...




シャワーブースなんて


スペースの無い、昔の単身アパートなら


わからんでもないですけど


新築に導入というとあまりないと思います(^^;





メリットとしては


浴槽が無い分、場所が小さくて済むのと


浴槽ありのよりちょっと安いってことですかね。





浴槽のあるユニットのほうが流通が多いから


値引き幅も大きいらしく


シャワーブースはあまり出ないから


そんなに安くはならないんだって(-_-;)




でも、1万円でも2万円?でも違えば


ポストとかTVドアホンとか照明器具とか


何にでも変わってくるんで


ローコストに仕上げようと思ったら有効かと(^^;




岡山市内の賃貸物件で


「浴槽なし」っていうのがほとんどないですけど


「浴槽が無いから決めない!」って人は


そんなに多くないんじゃないかと思います
(^^;




わたくし自身、浴槽につかることなんてほとんどないし


ゆったり入りたいなら


近くの温泉施設でもいけばいいんじゃないかと(^^;





もし、浴槽必須っていう人なら


ここのお客さんじゃない
ので


他にいってくれればいいだけの話しよね(^^;





気に入るなら受け入れる


気に入らんなら他所へどうぞー


って簡単な話しよね。





例えば、5万円の浴槽なしで入らんとしても


4万円や3万円にすれば入るんだろうから


結局は、浴槽のあるなしじゃなくて


賃料とか、それを上回る付加価値だと思う
んよね。




まぁ何事も挑戦ですわ( ´ー`)y-~~





おしまい





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     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」総社市美袋戸建&ランチ
 26日(月)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2モモさん
 3タマさん
 4Dさん
 5麒麟さん
 6K本さん


☆「強制執行」赤磐平屋強制執行現場&ランチ
 27日(火)10時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2Gucciiさん
 3しいたけさん
 4みしばさん
 5ぺっぺちゃん(女性)
 6じいじさん



☆「入居前チェック」妹尾平屋&ランチ
 29日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし



7月一覧
2日(金)12時「視察」益野戸建&ランチ
6日(火)12時「視察」宇野5丁目11万円?戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」すえちゃんコンテナ加工&ランチ
8日(木)16時半「視察」茶屋町100万円以下?戸建&お茶
10日(土)11時「見学会」K本さん高松市戸建アフター
 &ランチ&ウインズ高松で競馬&晩御飯ツアー
13日(火)12時半「視察」総社市下林戸建&ランチ
14日(水)12時 「見学会」Kさん矢坂東町平屋アフター&ランチ
16日(金)12時「視察」東区河本町戸建&ランチ
中止・19日(月)11時「視察」東古松戸建&ランチ
21日(水)12時「視察」倉敷市浜町平屋&ランチ
21日(水)15時「視察」倉敷市中島&お茶
22日(木,祝)12時「見学会」TKさん門田文化町アフター&ランチ
 &追加で門田文化町収益物件

26日(月)12時半「視察」総社市美袋戸建&ランチ
27日(火)10時「強制執行」赤磐平屋強制執行現場&ランチ
29日(木)12時「入居前チェック」妹尾平屋&ランチ
31日(土)12時半「見学会」HTさん湊平屋&ランチ

8月一覧
5日(木)12時「見学会」あらさん日吉町戸建&ランチ
8日(日)11時「見学会」T田さん山崎戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はペイペイジャンボの日でしたねー

img_mv_01.png


1等 100%バック
2等  10%バック
3等   1%バック



まぁ当たればとにかく得ですね(^^;




しかもこの日は日曜日5の日も重なる(^^♪



日曜日だと

ソフトバンクスマホユーザーじゃなくても!毎週日曜日は+5%



5の付く日だと

5のつく日キャンペーン +4%






まさに買い物するための日なので


新築につかう備品などの買い物を貯めこんでいました(^^;




例えばこの照明器具。

is-interior_lt-2675.jpg



モデルルーム用にと思ったんですけど


この還元内容Σ(・□・;)

z.jpg




ずらずらいろんな還元がちょこちょこ。


よくわからんけど、還元があるのはうれしいね(^^♪





これとは別に、ペイペイの残高払いをすると


ペイペイジャンボの1〜3等が当たる可能性もある(*´▽`*)





実際、あつさんが2等10%当たったらしいΣ(・□・;)


しかも高額の支払いの際に(;・∀・)

E7GlSR6VgAEUOvk.jpg




でかいよね〜





これとは別に


ペイペイの通常の0.5〜1.5%の還元もあるし


Yahooのサービスならもう0.5%プラス





もうお祭り


シェア獲得のためのばらまきですな。





このキャンペーンはかなり動きがあるはずだから


商品によっては


このキャンペーンの時だけ密かに値上げしてるかもしれないから


キャンペーン前からのチェックとか


他の店との価格の比較も欠かせんし


送料をゼロにするもの欠かせん(^^;




でも、零細大家はこうやって節約しています(>_<)






で、今回買ったのは


郵便ポスト×3

ihome_pm207.jpg




その横につけるTVドアホン×3

玄関照明×3

alt="clover8888_pana20201109-5-v.jpg">

led-aircon_og254871lc.jpg



今回はちょっと無骨なイメージで。





あとは、外回りの装飾用の照明×4

led-aircon_og254616r.jpg




そして謎の縄梯子×3(^^;

benrido-honten_4947306642160.jpg






ついでにkakuregaのウッドチップがやせてきたので(^^;

gardenas-okayama1_004-gwc-c50-by50on5.jpg





あと、前から欲しかったこれ(^^;

bestanswe_aut-031.jpg




もうねー、夏の暑さがきつすぎる(;´Д`)


見学会はこれを着ていこうと思います(^^;





他にはドリンクとか家のものをポロポロ。





結局、20回の決済で使ったのが


325,416円




その内、ペイペイジャンボは9回当たるも


どれも3等1%で1,204円(>_<)





全部の還元は55,083円


16.9%が戻る計算ですな。




5.5万円いうたら


うちのボロたち2戸分ぐらいの家賃だからねΣ(・□・;)




セコいし、細かいし、面倒だけど


DIYで工賃を浮かせるのと一緒でしょ(^^;




DIYはようやらん代わりに


向いてるこういうとこで頑張ってます(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

「その時」だけで充分かと(汗)

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
----------
H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
 


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」HTさん湊平屋&ランチ
 31日(土)12時半

 参加予定(定員10名)
 1HTさん
 2わたくし
 3shunさん(初登場)
 4よーすけさん
 5りんしょ〜さん
 6ゆういちさん
 7norikoさん(女性)
 8ゆたかさん
 9OCさん
 10


7月一覧
2日(金)12時「視察」益野戸建&ランチ
6日(火)12時「視察」宇野5丁目11万円?戸建&ランチ
8日(木)12時「見学会」すえちゃんコンテナ加工&ランチ
8日(木)16時半「視察」茶屋町100万円以下?戸建&お茶
10日(土)11時「見学会」K本さん高松市戸建アフター
 &ランチ&ウインズ高松で競馬&晩御飯ツアー
13日(火)12時半「視察」総社市下林戸建&ランチ
14日(水)12時 「見学会」Kさん矢坂東町平屋アフター&ランチ
16日(金)12時「視察」東区河本町戸建&ランチ
中止・19日(月)11時「視察」東古松戸建&ランチ
21日(水)12時「視察」倉敷市浜町平屋&ランチ
21日(水)15時「視察」倉敷市中島&お茶
22日(木,祝)12時「見学会」TKさん門田文化町アフター&ランチ
 &追加で門田文化町収益物件
26日(月)12時半「視察」総社市美袋戸建&ランチ
27日(火)10時「強制執行」赤磐平屋強制執行現場&ランチ
29日(木)12時「入居前チェック」妹尾平屋&ランチ

31日(土)12時半「見学会」HTさん湊平屋&ランチ

8月一覧
4日(水)12時「視察」並木町ガレージハウス?&ランチ
5日(木)12時「見学会」あらさん日吉町戸建&ランチ
8日(日)11時「見学会」T田さん山崎戸建&ランチ
10日(火)12時「見学会」ゆういちさん西片上&
        りんしょ〜さん浦伊部戸建&ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


奥田西町の新築ガレージハウス用に注文したものが


ポロポロ届いてきましたー


関連記事
2021年07月25日 セコいし、細かいし、面倒だけど...
2021年07月27日 強制執行で追い出しとなりました。


IMG_0654.JPG



照明器具
電球
TVドアホン
玄関灯
縄梯子





照明器具と電球はモデルルーム用ってことでね。




かつての新築はダウンライトを多用してたんですよ...




新築でこんな感じのをよく見かけるよね。

ダウンライト2-scaled.jpg



なんか雰囲気もいいしね。





初期の頃の、津島の2号、門田の6,7号


なんかは特に結構な数を使ったよねー


6,7号はリビングだけで10個使いました。





実際、すごく明るくもなるしいいんだけどね。






でも、やっぱりローコストに仕上げるいうたら


あんまり要らんかなーなんて思ってね。





器具自体は1,000〜1,500円ぐらいだと思うんだけど

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数を増やせば増やすほど工事代が上がっていくわね...


天井にをあけて配線していうと


すぐ数万円にはなってくるからさ...






それより、引っ掛けシーリングひとつのほうが

ダウンロード.jpg



安くできるからね...

IMG_0661.JPG





ローコストってかなり大変でね(>_<)





何万円、何十万円ってボコッと下げるようなとこ


そうそうない
んよね(;´Д`)






この前の強制執行の赤磐ではドアを少なくしたよね。


トイレのドア1枚だけ。



ドアって結構するんよね(>_<)


開閉するところだけじゃなくて、枠もセットでね。


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それに工賃





クローゼットの折れ戸とか

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引き違いとか、3枚ドアとかもっとするよね...

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そう考えたら1カ所の設置で


5〜10万円ぐらいすぐ出ていく(;´Д`)





普通、赤磐の間取りだったら1戸5〜6枚は使うかな...





ほんま少しの額の積み重ね


100円、1000円単位なんよね...





新築も中古のリフォームも


いろいろやりたくなってくるし


なんか勢いで「えぃ!」って導入しちゃいがちだけど(^^;






去年やったkakurega


各部屋引っ掛けシーリングひとつで


照明器具でごまかしたんよね。

IMG_4262.jpg




これなんて別の物件で使ってたのを移しただけで。

IMG_4263.jpg






「ごまかす」いうと語弊があるかもしれんけど


実際そんな感覚で、よくある話しよね。





ちょっと汚いところを塗ってごまかすとか


コーキングでごまかすとか


同じことかと。





DIYで素人がやっても


入居者はほとんど気付かんし


気付いても、ある程度のレベル、適した家賃なら


特に問題にならんからねー





化粧で肌荒れをごまかすとか


まぁ日常的にある話しよね。






それらの目的としては


「その時」或いは「一定期間」見た目がよくなればいいってことで。





なので「その時」


要は「写真撮影時」「案内時」がよければ


とりあえずはクリアなんよね。





わざわざ入居後も「一定期間」維持しなくてもいい


ダウンライトならずっと維持できるんだけど


入居後は入居者が好きにすればいい


って割り切ってね(^^;





だから、ダウンライトでずっと「一定期間」でなく


照明器具で「その時」だけ見せて


道具は別物件で使いまわしってことにね。


それでコストが下がるならいいんじゃないかなーって。




ダウンライトだからって家賃上がらんし(^^;





家具とかを置くステージングと一緒よね。


あれも入居決定後は基本的に撤去するし


「その時」の見た目だけの問題だから。






で、全体の建築費を下げつつ、あとは


おもしろアイテムでごまかしていこうってことで


昨年買ったボルダリングのとか

1-29e23-thumbnail2.jpg


関連記事
2020年11月18日 零細大家の買い物




今回届いた縄梯子とか

IMG_0655.JPG




遊び心注目度アップ?(^^;





ちょっとコストは上がるけど


1世帯で1〜2階を占有するから


使い勝手的にTVドアホンは子機付きで(^^;

IMG_0656.JPG





外部ポストもそんなに高くないけどアクセントに。

IMG_0658.JPG




全体的に黒い建物だから


ワンポイント欲しかったんよね(^^;





側面にもワンポイント欲しくてこの照明を。

IMG_0663.JPG





全体的にローコストなんだけど


安く見せないようにとか


他のポイントに目を持って行かせるとか


いろいろ気を遣ってます(^^;




完成予定まで残り1か月。



立て続けで8月頭には宿本町で解体スタート。



今度は小ささに挑戦です(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

いろいろ「挑戦」だけど、負けるはずないと思ってる。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町 
☆物件6.7号 戸建2棟新築 ※電柱1
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築 ※電柱2
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
 テナント 藤原洋菓子店

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱1,看板1
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱1
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
----------
R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築 ※電柱3
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室
 kakurega1.2.3と命名

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 アパート12号新築用地に。

R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱1
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱4
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4,000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古購入 654.9坪 50万円 坪763円
 アパート11号の隣の廃墟。
 道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
 
R3年8月〇日(49歳) 北区奥田西町
☆アパート12号 新築
 ガレージハウス3戸



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始


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<イベントのお知らせ>
4日(水)12時「視察」松浜町ガレージハウス?&ランチ
5日(木)12時「見学会」あらさん日吉町戸建&ランチ
6日(金)12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫&ランチ
8日(日)11時「見学会」T田さん山崎戸建&ランチ
10日(火)12時「見学会」ゆういちさん西片上&
        りんしょ〜さん浦伊部戸建&ランチ
14日(土)12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター&
        建築中ガレージハウス&ランチ

17日(火)12時「視察」東区沼戸建&ランチ
18日(水)12時「見学会」かおりんさん北畝アフター&ランチ
20日(金)12時「視察」福成1棟マンション&ランチ
21日(土)11時「見学会」玉野市田井30万円戸建&ランチ
25日(水)13時「視察」南区北浦戸建&ランチ 

8月一覧
☆「視察」東区沼戸建&ランチ
 17日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2タマさん
 3ゆういちさん
 4しいたけさん
 5Gucciiさん
 6かずさん
 7麒麟さん
 8まゆ弟さん
 9ぺっぺちゃん(女性)
 10Kさん
 ※満席になりました。

☆「見学会」かおりんさん北畝アフター&ランチ
 18日(水)12時

 参加予定(定員10名)
 1かおりんさん(女性)
 2わたくし
 3タマさん
 4まゆさん(女性)
 5かおりん旦那さん


☆「視察」福成1棟マンション&ランチ
 20日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2アユモドキさん
 3ひんくんさん
 4O幡さん
 5ロバートS田さん
 6かおりんさん(女性)
 7てつさん
 8norikoさん(女性)
 9しいたけさん
 10ひろしさん
 11
 12
 13
 14
 15
 ※増枠しました。


☆「見学会」玉野市田井30万円戸建&ランチ
 21日(土)11時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2neverさん
 3宇野港のハルさん
 4しいたけさん
 5ゆういちさん
 6のぶさん
 7タマさん
 8バナナさん


☆「視察」南区北浦戸建&ランチ 
 25日(水)13時


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、14日のいなせさん奥田西町平屋の前に寄った


関連記事
2021年08月14日 単なる「リフォーム代」ではないようですよ。



わたくしの奥田西町の建築中のガレージハウスのお話し。




もう足場が取れていますね。

IMG_0944.JPG




ガルバリウムの濃色で無骨な雰囲気。




シャッター収納部を外に出したのもよかったな。

IMG_0945.JPG




いまどきなら室内に収めることが多いと思うけど


なんかツルンってなるからさ...


ちょっと出っ張りとか欲しかったんよね。





フェイスブックとかで


他県のガレージハウスの事例を見かけるけど


なんか無難?なのが多いんよね...




「あっ、似たようなの見たことある」みたいな。




全体が濃色なのに、正面に白いエアコン室外機があったりさ...


なんか雰囲気壊すよね(-_-;)




うちは室外機は全部裏側で見えなくしたよ。




TVアンテナも黒くなってたΣ(・□・;)

IMG_0948.JPG



ここだけ白だとおかしいもんね(^^;





ガレージ部分はこんな感じ。

IMG_0942.JPG



反対からみるとこう。

IMG_0941.JPG



広さは充分



まだ土間がこれからだから高く見えるなー



実際は2mになるので


ちょっと圧迫感があるのを期待





入ってすぐの明り取りもいいな。

IMG_0943.JPG



上からだとこんな感じ。

IMG_0929.JPG



ここに、樹脂のグレーチングアクリルi板で蓋を。




アクリル板は傷がつくと思うけど


どの程度になるかはやってみんとわからんね...


解放感にはつながると思うけど


まぁ実験ですわ。





この部分は脱出?ハッチにしました(^^;

IMG_0943 - コピー.JPG

IMG_0929 - コピー.JPG



常設の縄梯子で昇り降りできますww

benrido-honten_4947306642160-thumbnail2.jpg



実際にはそんなに使わんかもしれんけど


まぁネタ?遊び道具?ですな(^^;


関連記事
2021年07月30日 「その時」だけで充分かと(汗)
2021年07月25日 セコいし、細かいし、面倒だけど...




トイレは1階に設置しました。

IMG_0939.JPG



店舗、事務所とかで使う人にはいいんじゃないかと。





2階はこんな感じで充分な広さですな。

IMG_0938.JPG



ここから洗面脱衣所があって

IMG_0930.JPG




そこにシャワールーム

IMG_0931.JPG




シャワーブースオンリーってのが


どんな支持を受けるのかわからんので


これも挑戦ですな。






その奥に秘密の寝室?ワークスペース?を用意。

IMG_0934.JPG



3帖あるんで広さとしてはいいぐらいかと。


収納としても使えますけど


エアコンも付けられるようにしています。




どんな使い方をされるでしょうねー??


こういう部屋が好まれるかどうかもわからんですけど(^^;




ここへの入り口はまたまた隠し扉にします(^^;

IMG_0933.JPG





あとは階段のとこに仕掛けが。

IMG_0935.JPG



ここにはボルダリングのパーツを散りばめて


ロープを垂らします(^^;

IMG_0936.JPG




さっきの秘密の部屋にも脱出口?を用意。

IMG_0932 - コピー.JPG



ここからロープでスルスルと1階へ(^^;


もちろん逆にボルダリングで登ってきてもいいです(^^;





ちょっと遊びすぎかもしれませんけどね〜


もしかしたら市場に評価されないかもしれないです(^^;




それでも10人見にきたらひとりやふたりはいると思う


場所がいいので家賃次第で入るとも思うしね。





すごく楽観的に、


失敗なんてことにはなるはずがないと思っています(^^;




なにを以って失敗というかは人それぞれですけど


入居がない
返済ができない
赤字
破産



とかが一般的な失敗かな?



でも、どれもありえんでしょう(^^;




自分としては面白いと思ってやってるし


感性の合う入居者もきっといるはずだし


こんなくだらん仕掛けをしてる物件も


そうそう無いと思うんで


募集を始めたらそれなりに引き合いがあると思う(^^;




世の中に無いものだからいろいろ挑戦なんだけど


ガレージだけが売りの無難なものだと


どうせ後出しじゃんけんに負けちゃうからさ(-_-;)




新築するんもいろいろ大変よ(;・∀・)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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