岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築2棟10戸 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23,24-1.2号　中古購入　63万円
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　どこかであみだに出す予定...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号　


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＜イベントのお知らせ＞

４月

☆「視察」倉敷市新田平屋群＆ランチ
　27日（月）12時
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２こーへーさん
　３はぴりたさん
　４しーさん（女性）
　５オーディンさん
　６Ｋ本さん
　７マジシャンかんかんさん
　８かおりんさん（女性）
　※満席になりました。


☆「視察」花尻戸建＆お茶
　28日（火）15時
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２Ｏ幡さん
　３あらさん
　４こはらさん（女性）
　５じいじさん
　６norikoさん（女性）
　７かこちゃん（女性）
　８デンチさん
　※満席になりました。


☆「見学会」関西町猫屋敷完成＆ランチ
　29日（水）12時
　参加予定（定員８名）
　１みーちゃん（女性）
　２わたくし
　３Ｍさん
　４りんしょ〜さん
　５じゅんこさん（女性）
　６しいたけさん
　７Ｎ岡さん（女性）
　８けんさん
　※満席になりました。


４月
1日（水）12時「視察」瀬戸内市鹿忍戸建＆ランチ
2日（木）13時「視察」倉敷市鶴形戸建＆ランチ
3日（金）11時「視察」津山市川崎戸建＆ランチ
7日（火）12時半「見学会」総社AP一部完成＆ランチ
8日（水）13時「視察」児島下ノ町戸建＆ランチ
9日（木）11時「視察」中区東中島戸建＆ランチ
9日（木）17時「視察」北区広瀬町Ｍ＆お茶？
10日（金）15時「視察」東畦戸建＆お茶
15日（水）12時「見学会」まゆさん川張完成＆ランチ
17日（金）12時「トレジャー」麒麟さん横井上＆ランチ
18日（土）11時「視察」七日市ＡＰ＆ランチ
23日（木）12時半「見学会」はぴりたさん１号ビフォー＆ランチ
25日（土）11時「トレジャー」ゆたかさん青江戸建＆ランチ
25日（土）13時半「見学会」まゆさん原平屋アフター＆お茶
27日（月）12時「視察」倉敷市新田平屋群＆ランチ
28日（火）15時「視察」花尻戸建＆お茶
29日（水）12時「見学会」関西町猫屋敷完成＆ランチ

５月
1日（金）昼「視察」西大寺上平屋＆ランチ
2日（土）12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー＆ランチ
4日（月）12時「見学会」ＨＴさん妹尾戸建３戸ビフォー＆ランチ
9日（土）12日「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はまたまた続きで


そうさんの中区西川原の新築アパートの話し。


関連記事
2020年04月23日　中区西川原
2020年04月24日　２　中区西川原
2020年04月25日　３　中区西川原




わたくし、基本的に


築古戸建ノーリフォーム推奨派



というのは近しい人はみなさんご存じでしょう。




どっちかいうと新築は否定的だし、ＲＣも否定的。




でも、全部が全部ダメって言ってるわけではない。


・メーカー丸投げ
・場所が中途半端
・どこにでもあるありふれた間取り
・利益乗せすぎ（高すぎ）
・大量生産品
・競合が多い
・想定家賃が高すぎ
・駐車場が不足

などなど...




そんなのがダメって言ってるだけで


それらに該当しないんだったら全然いいと思います。




いまどきは築古の融資は難しいけど


新築なら割と通りやすいしね。




築古だけのラインナップだと


古くなる一方で、減価償却もなくなるから


新しいものも混ぜていく局面にも


いつかは遭遇するでしょう。



築古戸建を１０年程度しっかり回して


その土地に新築したらいいと思います。





ＲＣだって

新しいとか
古くてもメンテされてるとか
場所がいいとか
競合が少ないとか
間取りがいいとか
Ｐが足りてるとか
安いとか


ある程度条件が揃ってればいいと思いますよ。



岡山駅直近の築浅１棟ＲＣマンションが


１００万円ならノールックですぐに買いましょう。






その人の置かれている状況とか


目指すところにもよるしね。




将来はサラリーマンを卒業したいんだとか


生活の足しになればいいんだとかね。





貯金が何千万円もある人に


築古戸建ノーリフォーム


なんか勧めんし、


逆に、貯金が１００万円の人に


いきなり新築とかＲＣとか勧めんしね。





人それぞれステージがあるからね。





いきなり高額なのを買えるならそれでいいよ。


自己資金が少ないなら、まずは安い築古戸建がいいでしょう。






今回の新築。


そうさんは築古戸建ステージにはいないし


なんせ原価で建てられるうえに


いろんな条件が満たされているので大賛成。






また時間がなくなっちゃったよ(;´Д｀)






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※３月７日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。


北区新庄下　８ＤＫ　５.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
北区矢坂本町３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区旭東町　３ＤＫ　３.９万円※ペット相談可１匹＋３０００円
中区原尾島　１ＬＤＫ　４.２万円※ペット相談可１匹＋３０００円



※近日中追加予定
倉敷市粒江　　　３ＤＫ
和気町日室　　　４ＤＫ
備前市浦伊部　　３ＤＫ
笠岡市金浦　　　５ＤＫ
北区伊福町　　　２ＤＫ
吉備中央町高富　４ＤＫ
北区西辛川　　　３Ｋ
中区新京橋　　　４Ｋ
北区伊福町　　　２Ｋ
北区原　　　　　４ＤＫ
中区海吉　　　　５Ｋ
北区清輝橋　　　４Ｋ
北区中撫川　　　４Ｋ

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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