岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


今日は玉島の戸建を見てきましたよー



玉島って中区からはめちゃ遠いし


ひとくちに玉島っていってもかなり広い(◎_◎;)


※４が玉島地域




こんなに地名が(;´Д｀)

玉島
玉島阿賀崎
玉島上成
玉島乙島
玉島柏島
玉島柏台
玉島黒崎
玉島黒崎新町
玉島陶
玉島中央町
玉島爪崎
玉島富
玉島長尾
玉島服部
玉島道口
玉島道越
玉島八島
玉島勇崎



玉島黒崎や玉島勇崎とかまでいくと


同じ玉島でもかなり遠いし


賃貸で考えるとちょっとね...



まぁ安ければ無理じゃないんだけど


わざわざこっちから行くとこでもないしね...




そんな感じなんで普段はあまり興味が無いけど


今回の物件は玉島長尾っていうじゃないですかー





ここならかなり倉敷寄りで


新倉敷駅やインターも近いからね。


賃貸で考えたときには


玉島南部とじゃ雲泥の差ですな(^^;




ということで早速お邪魔してきました。




着いてみると新倉敷駅の割と近く。


ですが、わたくしのところに話しがくるぐらいですから


何かしら問題があります(^^;



今回は「道」





軽四ならミラーたたんでギリギリ通るかなって感じだけど





この道じゃ一般には売れんし


まともな価格にはならんでしょうな...


道の影響ってほんと大きいよね(;´Д｀)




建物はというと


不動産屋さん曰く


「こんなんいうたらあれですけど...」


って申し訳なさそうでしたが


我々からしたらきれいなもんです(^^;








水回りもそのままいけるかなー










道こそ狭いものの、


場所はいいし、客付けは充分可能かと。



床がゆるいところがあるけど


不動産屋や売主さんが思うほど


我々にとっては問題ではないっていうね(^^;




まぁあとは


価格が折り合うかどうかですな...






この物件、高齢の所有者さんはご健在だけど


意思能力が怪しくなりつつあるそうで


ご家族としては


お亡くなりになってからだといろいろ大変だから


後顧の憂いは早めに解消しておきたいいうことでね...




まぁよくある話ですね。




売れば高額になるかも？


なんてのは到底安く買えないんで


こういう状況の方から


安く譲ってもらうのが近道ですな。




問題は、そういう話しにどうやって辿り着くかですけども(◎_◎;)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
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　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
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☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

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☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
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こんばんは。岡山大家です。


ここで手配した


２つで１００万円戸建の代理納付の手続き。

関連記事
2018年09月12日　検討時間は２〜３分



４日に送金しますだってー(*^▽^*)





これで安泰ですな(^。^)y-.。o○





さて、どうでもいいんですけど


全国賃貸住宅新聞を読んでると





大概リノベの記事が載ってるんですけどね


今回も、相場より１.５万円高く貸せたって書いてるんですよ。






１６４,０００円で貸せたんですって。



相場は１４９,０００円いうことですか。


じゃあ１割増しですね。



４万円が相場の物件を


１割増しの４.４万円で貸したいうとそうでもないけど


１.５万円高く貸せたいうと


「ほー」ってなるね(^^;





じゃあいくらリノベにかかったん？


...


...


...







総額４３６万円だって(;´Д｀)




おいおい...


４３６万円も使ってプラス１.５万円いうて...




回収に何年かけるんよ...



戸建が２戸仕上がるがな...


そしたら家賃７〜８万円にはなるし...



１年半の空室期間解消のためみたいだけど


そこまでお金かける意味あるんかな...


どうしてもこのリノベをしたかった


ってんならしかたないけど


リノベ会社にいいようにやられとるだけのような気が...





やっぱね、特にリフォーム系なんて費用対効果ですよ。


ただリフォーム、リノベすりゃいいってもんじゃないからね〜(;´Д｀)


お金かけりゃいくらでもきれいにできるけど


家賃がついてこんもんね...




最低でもこれなら貸せるって家賃から逆算して


費用を考えていかないとね...



自分が思ってるほどには高く貸せないもんよ(;´Д｀)




おしまい




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☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
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　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
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　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
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こんばんは。岡山大家です。


スルガ銀行の業務停止が報道されましたね。


不適切融資発覚、スルガ銀に一部業務停止命令へ



まぁこれだけ騒ぎになればしかたないですか...




でも、スルガ問題発覚後は、他行にシフト...

不動産業者、他行でも融資資料改ざん　スルガ銀問題後も



結局、売らないと生きていけない業者。


きつい売上ノルマに追われる担当者。


お金を貸したい金融機関。


きついノルマに追われる行員...



利害の一致するキャストが揃って


自然発生的に物語ができちゃうんですな...



こういうのを防ぐには


全面的に門戸を閉じるのが一番。





今日、某銀行の方とお話ししましたけど


不動産向けの融資はかなり厳しいとか...


特に初めてのサラリーマンからの案件はＮＧだそうです...




まぁ確かに、物件の最終処分場ともいえる


ポータルサイトに出てる物件を


持ち込んでくることが大半でしょうから


まともな案件なんぞありゃしませんわね...




数十人、数百人もの熟練された方が検討して


選に漏れたのが最終処分場にいくんですから。



多くの人が食べあとの残飯を集めたようなもんです。


まともな人は残飯には手を出さないですよね。



残飯に対して融資を受けてしかも高額で買おうとする人がきたら


それは断ってあげるのが良心というもんですよ。


お互い苦い思いをすることになるんですから...





でも、たまにいい案件が持ち込まれることもあるそうで。


それを持ってくるのは


普通のサラリーマンでは無くて


歴も長くてしっかり運営されている大家さんだそう。



やっぱりそういうところに水面下で情報が流れるんですな。


勝つ人はどんどん勝っていく仕組みですよ。





物件はないわ、融資はでないわじゃ


これから始めようという人は大変だ...


早く始めていた人はよかったね〜(^^;





でも、チャンスが無いわけじゃないよ。



まずは現金で買えるものからスタートすればいいね。



それで大家実績を１年２年と積めば


金融機関も見る目が変わってくるよ。



ちゃんと確定申告して


まともな決算書が３期も出れば


あとは物件次第でほぼ融資は出るね。




融資が厳しくなってるなんて言っても


出る人、出る物件には出るよ。




金融機関もちゃんとしたとこには貸したいから


貸したい先になれるように持って行かないとね。


そのためには時間がかかる。




焦らず、急がずですよ。



そして諦めないですな。




おしまい




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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
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　８こももさん（女性）
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１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した


２ＤＫ４戸で１２８０万円のアパート。


関連記事
2018年08月27日　隣が売りに出てるけど...








当時、あつさんが値交渉したところ


断固値下げを拒否...


まぁ出したばっかりってこともあったんでしょうけど...


そりゃ少しでも高く売りたいし


自分の物件は価値があると信じたい気持ちもあるでしょう...




それが、わずか１ヶ月少々で


２００万円ダウン(*^▽^*)




すまいる岡山
北区宿本町１０８０万円




まぁ人の心なんてそんなもんです。




問い合わせが全然ないとか


あっても値交渉ばかりだと


「あー、自分の物件の価値ってそんなもんかー」


なんて遅ればせながら気付いて


心が折れたりもするし


時間とともに売主側の状況自体が変わったりすることもあるからね。




実際、絶対値下げしないと


超強気でいた人が


自分の体調不良からの入院を機に


急に弱気になって


大幅値下げに応じたとかありますもん。





なので、同じ物件を追いかける


定点観測って大事です。




新着物件ってみんな見てるから消えるのが早い(◎_◎;)


四六時中見てるわけにはいかないから


争奪戦に参加しても大概負けちゃうもんね...




もう少し安くなったらいいのにな〜


ってのがあったら


しばらく追いかけてみたらいいよ。




不動産って基本的に額が大きいから


下がるときは１０万２０万じゃなくて


１００万２００万単位で


すぐ下がっちゃうからね(^^;




１００万２００万もあったら


数か月は暮らせちゃうし


普通の人が１００万２００万稼ごう思うたら


それなりの時間もかかるし楽じゃないけど


一声でそんな額以上のものが下がるんだから


不動産の世界にはビックリするね。




この物件も１ヶ月ほどで２００万円ダウン。


普通、１ヶ月で２００万円稼げんからね〜(;´Д｀)




まぁこれでもまだ高いと思うけど(^^;



１０００万円切ったら


ようやく土俵に乗ってくるかな？



高く買う必要はないんだから


それまでに売れたら


それはそれでいいけどね(^^;



おしまい




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☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
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H24年9月　初中区・中区門田本町
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　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
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　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

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☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
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☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
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　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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　　16-1号,2号 入居中
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☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
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☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
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☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
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＜イベントのお知らせ＞

☆なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
　6日（土）12時半〜
　定員１５名
　１なおとさん
　２わたくし
　３そうさん
　４Ｏ幡さん
　５Ｆ原Ｈさん
　６ＯＣさん
　７児島大家さん
　８こももさん（女性）
　９こーへーさん
　10mtanaさん
　11じいじさん

☆トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　12日（金）15時〜
　定員１０名
　１ＴＡＫＥさん
　２わたくし

☆勉強会（水道関係）１日目
　12日（金）18時〜21時
　定員３０名
　１ひろさん
　２まっきーさん
　３たかぱぱさん
　４さとしさん
　５じゅんこさん（女性）

☆ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　13日（土）13時〜
　定員１０名　　
　１じいじさん
　２K本さん
　３ひろさん
　４Ｊ子さん（女性）
　５ＨＴさん
　６こももさん（女性）
　７わたくし
　８たろぽんさん
　９しーさん（女性）
　10

☆勉強会（水道関係）２日目
　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
　定員２０名　※飲み会１６名
　１たくみ先生※
　２わたくし※
　３倉敷大家さん
　４K本さん※
　５じょーさん※
　６Ｊ子さん（女性）※
　７ＯＣさん※
　８ＨＴさん
　９Ｏ幡さん※
　10ＩＷ本さん
　11ryokoさん（女性）※
　12しーさん（女性）※
　13ＴＡＫＥさん※
　14摂津屋さん※
　15こーへーさん
　16namiさん※
　17りょうたさん（初）
　18たぐぼーさん（初）
　19たろぽんさん※
　20Ｂさん
　21なおとさん※
　22あつおさん※
　23よーすけさん※
　※満席になりました。

　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん

＜イベント一覧＞

１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



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岡山市から封書が届きましてね。







送り主は

建築指導課　空家対策推進室




おー、ついにきたか！？



中身は...


...


...


じゃーん


岡山市空家等適正管理支援事業（除却）補助金交付決定






やったー(≧▽≦)


関連記事
2018年07月19日　「特定空き家」
2018年07月20日　「特定空き家」その２
2018年07月23日　「特定空き家」その３
2018年07月24日　「特定空き家」その４
2018年08月13日　「特定空き家」に認定されましたー
2018年08月17日　時給１６万円？



これで５０万円獲得です(^^)v


５０万円なんかじゃ全然足らんけど


もらえるだけありがたい(^^;




ということで、交付決定したので


ロバートS田さんの会社と請負契約です(^^)/






これでいよいよ本格解体(^^;


関連記事
2018年09月08日　解体 その１
2018年09月19日　人がしないことをしたいんです。



最終金額がいくらになるか戦々恐々ですが(◎_◎;)




壊してから何をするかもまだ決めてないんよね...


どうしたもんかな〜(;´Д｀)







ついでに東区鉄の物件２０号も見てもらいました。






ここも相当ボロなんよね...






直せんこともないけど


水回り全滅で傾きも酷いし...


リフォームに２００万円以上とかかけて


諸々で３００とかになって


家賃がなんぼ取れるか...




それなら壊して


諸々２００ぐらいで抑えて


資材置き場や駐車場にしたほうがいいんじゃないか...


全体で月２万円ぐらいにはなるじゃろ...


そんなんで充分かなー


なんて思ったり...



こっちもどうしたもんかな〜(;´Д｀)




おしまい




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☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞

☆トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　12日（金）15時〜
　定員１０名
　１ＴＡＫＥさん
　２Ｋ本さん
　３わたくし

☆勉強会（水道関係）１日目
　12日（金）18時〜21時
　定員３０名
　１水道のたくみ先生
　２わたくし
　３ひろさん
　４まっきーさん
　５たかぱぱさん
　６さとしさん
　７じゅんこさん（女性）
　８ＡＩさん

☆ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　13日（土）13時〜
　定員１１名　　
　１すえちゃん先生
　２じいじ先生
　３K本さん
　４ひろさん
　５Ｊ子さん（女性）
　６ＨＴさん
　７こももさん（女性）
　８わたくし
　９たろぽんさん
　10しーさん（女性）
　11

☆勉強会（水道関係）２日目
　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
　定員２０名　※飲み会１６名
　１水道のたくみ先生※
　２わたくし※
　３倉敷大家さん
　４K本さん※
　５じょーさん※
　６Ｊ子さん（女性）※
　７ＯＣさん※
　８ＨＴさん
　９Ｏ幡さん※
　10ＩＷ本さん
　11ryokoさん（女性）※
　12しーさん（女性）※
　13ＴＡＫＥさん※
　14摂津屋さん※
　15こーへーさん
　16namiさん※
　17りょうたさん（初）
　18たぐぼーさん（初）
　19たろぽんさん※
　20Ｂさん
　21なおとさん※
　22あつおさん※
　23よーすけさん※
　※満席になりました。

　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん
　計１７名

＜イベント一覧＞

１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


ＩＴに弱いと何かと大変ですわ〜(;´Д｀)


iPhoneからiPadに１枚だけ写真を写したかったのに


何がどうなったのか


ぜーんぶ一気に移ってしまって(-_-;)


１０００枚以上...


あー、面倒なことになったな〜と


少しずつiPadのほうを削除していってたら


ふと、あれ？もしかしていま


iPhoneと繋がってるんじゃなかろうか...


と嫌な予感...


iPhoneを見てみると案の定...


写真が消えてる...


iPhoneにもiPhoneにも


グーグルフォトにもグーグルドライブにも


どこにもない(◎_◎;)


復元ソフトをいくつか試してみたけど結局ダメ(-_-;)


このために３時間ぐらい無駄にしました...




ネタにする予定だった


最近の見学会の写真とか全滅...

・こーへーさん水島区分アフター
・OCさん１万円戸建リフォーム中
・よーすけさん５万円戸建アフター
・今日のなおとさん新築RCマンション


あと、見学会後にひとつ見に行った戸建...


ここも１円でまとまりそうで(^^;


それどころか残置山盛りなんで


逆に処分費を３０万円もらえそうな感じ(^^;


ネタにしたかったんだけどね〜(-_-;)




あー、ほんま切ね〜(;´Д｀)


じいじさんからいくつかもらったんだけど


誰か他にも写真持ってたらLINEでくだせー(;´Д｀)




世の中はいろいろ進化するけど


全然ついていけれんね(-_-;)






まぁそんなことはどうでもいいですけど


週末の天気が気になった


台風２５号はどっか行っちゃいましたね〜(^^)



２４号がきつかったんで連発となるとね...




その２４号の時、


じいじさんの山の上のアパートで被害が(◎_◎;)


敷地の片隅にあって


木々に隠れて気づかなかった物置とかが






どーん...





全壊；￣ロ￣）！！



あーあ...


どうせ使い道のないものですけども...


...


...



でもね、


これも保険の対象なんですよねー(*^▽^*)



Q、「建物」に保険をかけています。
　　敷地内にある物置が
　　台風で飛ばされた場合は補償されますか？

A、物置の延床面積が66�u未満で、
　　ご契約時に含めない旨のお申出がない限り、
　　建物契約の保険の対象に含まれるため、補償対象です。
　　※商品によって異なります。



明らかに６６平米未満(^^)v





じいじさんも保険出るって思ってなかったから


使い道の無いものが


お金に変わってよかったね(^。^)y-.。o○




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
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☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
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☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
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H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
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H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
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☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
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☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
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　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
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☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
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　固定資産評価は1370万円も...
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　12日（金）15時〜
　定員１０名
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　13日（土）13時〜
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　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
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　３倉敷大家さん
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　20Ｂさん
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　22あつおさん※
　23よーすけさん※
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　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん
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１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
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　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
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こんばんは。岡山大家です。


先日、電柱敷地料お支払いのお知らせが

倉敷営業所
岡山営業所
岡山東営業所

からバラバラに届きましたー






それぞれ管轄があるんですねー


わたくしの物件の電柱は

南区　　→　倉敷営業所
総社市　→　倉敷営業所
中区　　→　岡山営業所
東区　　→　岡山東営業所


のようです。


他には

小豆島営業所
津山営業所
高梁営業所


があるんですってー






１本１本について


こうして郵送して振込むんですから


相当な労力ですね(^^;




調べてみたら


平成２８（２０１６）年時点で３５７８万本もあるんですって(◎_◎;)

電柱本数の推移



２０１０年時点ですが


中国電力には１６１万本だったそうです(^^;






電柱って一口にいってもいろいろあるようで

電力会社　→　電力柱
通信会社　→　通信柱
両方　　　→　共用柱


があるんですって(^^;




ここで言ってるのは電力柱ですけども


電柱敷地料については


本柱以外にも、この支線にも出ます。





あとは、敷地が広いとか延長敷地とかがあって本柱から遠いと


引込柱を立てるので、それも出ます。



ちなみにわたくしの場合は

中区　本柱
東区　引込柱
南区　支線
　　　引込柱
総社　本柱


となっています。


どれも年額１５００円。


以前、１８００円のものを見たことがあるんですけど


何か条件が違うんでしょうかね？？





この電柱敷地料。


放っておいて勝手に振込まれる訳じゃないです(^^;


新たに電柱のある物件を買った時には


電柱に貼ってあるこんなのを


電力会社のカスタマーに伝えればいいです(^^)/





すると、変更の書類が送られてきて


それを返送すればOK。


あとは勝手に切り替わります。





年の途中に、名義変更するにあたって


電柱敷地料は日割にするのか？




一般的な売買だと


固定資産税は日割にしますよね。


１月１日を起点にするのか


４月１日を起点にするのか


の２パターンありますが


基本的に３６５分の〇日分ってことにします。


例えば、土地建物で３６５００円としたら


１日あたり１００円。


１月１日を起点にするケースで


１２月１日に所有権移転するなら


３１日分が新所有者分の負担として


３１００円を前のオーナーに払ってあげますよね。


で、翌年からは全額新オーナーの負担ですね。





それが、電柱敷地料の場合は


前のオーナーに１５００円支払われますが


新オーナーにも１５００円支払われるんで


日割はしなくてもOK(≧▽≦)



中国電力、太っ腹〜(^^;


まぁ、１日４.１円なんだけど(笑)




中国電力以外は知らんけどねー(^^;




おしまい




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☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
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　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
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H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞

☆トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　12日（金）15時〜
　定員１０名
　１ＴＡＫＥさん
　２Ｋ本さん
　３わたくし

☆勉強会（水道関係）１日目
　12日（金）18時〜21時
　定員３０名
　１水道のたくみ先生
　２わたくし
　３ひろさん
　４まっきーさん
　５たかぱぱさん
　６さとしさん
　７じゅんこさん（女性）
　８ＡＩさん

☆ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　13日（土）13時〜
　定員１１名　　
　１すえちゃん先生
　２じいじ先生
　３K本さん
　４ひろさん
　５Ｊ子さん（女性）
　６ＨＴさん
　７こももさん（女性）
　８わたくし
　９たろぽんさん
　10しーさん（女性）
　11

☆勉強会（水道関係）２日目
　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
　定員２０名　※飲み会１６名
　１水道のたくみ先生※
　２わたくし※
　３倉敷大家さん
　４K本さん※
　５じょーさん※
　６Ｊ子さん（女性）※
　７ＯＣさん※
　８ＨＴさん
　９Ｏ幡さん※
　10ＩＷ本さん
　11ryokoさん（女性）※
　12しーさん（女性）※
　13ＴＡＫＥさん※
　14摂津屋さん※
　15こーへーさん
　16namiさん※
　17りょうたさん（初）
　18たぐぼーさん（初）
　19たろぽんさん※
　20Ｂさん
　21なおとさん※
　22あつおさん※
　23よーすけさん※
　※満席になりました。

　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん
　計１７名

＜イベント一覧＞

１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


時々、水面下物件情報が入ってくるんですけど


水面下だから優良物件って訳じゃないんですよねー(-_-;)





最近入ってきた情報では中区某所の


２DK６戸の小さなアパートがあってですね...





土地は９０坪ほど。


更地なら坪１５〜１８ぐらいかな...


そんな人気があるとこでもないからね...


こんなとこでまとめて９０坪買うエンドユーザーも


そんないないと思うし...


ちょっと捌きにくいよね...


２つに割るには形が微妙だし...






建物は鉄骨２階建て。


１９８８年築...


築３０年か...


まぁそんなもんよね...





入居状況は１戸空き...


家賃はP１込みで３.５〜４万円の間。


まぁそんなもんよね...


３.５万円ぐらいでみといたほうがいいかな...


満室なら年２５２万円




でも駐車場が７台しかない...


近くに月極もなく...



そこは価格次第かな...





土地から考えたら


１６００万円ぐらいのもんかな...


それなら表面１５.７５％。


それぐらいなら買ってもいいかも...



場所、築年、駐車場のことを考えたら


１５％ぐらいはほしいからな...





で、売値はなんぼかな...


...


...


...



２８００万円...




全然話しにならんかった(;´Д｀)


パッと見９％ぐらいにはなるけど...


場所が超絶良いならともかく


土地の価値、客付けを考えたら


そんなんじゃとても買えないですな(-_-;)





同じような規模のわたくしの


アパート１号が中区１３２坪で２５００万円

アパート２号が総社１８６坪で１５５０万円


べらぼうに高く見えちゃうね...





ということでこれは却下。


そのうち表に出てくるだろうから


どうしても買いたい人は待ってたらいいよ(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
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H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
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H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
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H30年6月26日　中区門田本町
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　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
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☆トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　12日（金）15時〜
　定員１０名
　１ＴＡＫＥさん
　２Ｋ本さん
　３わたくし

☆勉強会（水道関係）１日目
　12日（金）18時〜21時
　定員３０名
　１水道のたくみ先生
　２わたくし
　３ひろさん
　４まっきーさん
　５たかぱぱさん
　６さとしさん
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☆ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　13日（土）13時〜
　定員１１名　　
　１すえちゃん先生
　２じいじ先生
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　５Ｊ子さん（女性）
　６ＨＴさん
　７こももさん（女性）
　８わたくし
　９たろぽんさん
　10しーさん（女性）
　11

☆勉強会（水道関係）２日目
　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
　定員２０名　※飲み会１６名
　１水道のたくみ先生※
　２わたくし※
　３倉敷大家さん
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　５じょーさん※
　６Ｊ子さん（女性）※
　７ＯＣさん※
　８ＨＴさん
　９Ｏ幡さん※
　10ＩＷ本さん
　11ryokoさん（女性）※
　12しーさん（女性）※
　13ＴＡＫＥさん※
　14摂津屋さん※
　15こーへーさん
　16namiさん※
　17りょうたさん（初）
　18たぐぼーさん（初）
　19たろぽんさん※
　20Ｂさん
　21なおとさん※
　22あつおさん※
　23よーすけさん※
　※満席になりました。

　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん
　計１７名

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１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



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こんばんは。岡山大家です。


全国賃貸住宅新聞の記事にこんなのが。


スマートデイズ集団訴訟


※クリックで大きくなります。



シェアハウスを購入したオーナーが

・スマートデイズ＆役員
・販売会社
・建築会社


を、それぞれの共同不法行為で訴えたそうな。




スマートデイズについては

・投資家の年収に応じて販売額を決めた。
・マーケットとは乖離した表面利回り８％に設定していた。




建築会社については

・建築費の半分をコンサルフィーとして
　スマートデイズに支払っていた。




販売会社については

・土地を高値で販売し
　その利益をスマートデイズ関連会社に送金していた。



これらの事実をオーナーに開示せず


結託して不利益となる行為をしていた


というのが訴えた理由...


しょーもな...





・投資家の年収に応じて販売額を決めた。

　いくらで売ろうがスマートデイズの勝手じゃろ？
　値付け理由をオーナーに開示する責任がある？？




・マーケットとは乖離した表面利回り８％に設定していた。

　それの何が悪いん？
　いくらで想定しようが勝手じゃね？
　「乖離した」ってそんなん買う前にわかるじゃろ？
　８％を魅力に喰いついたのあんたらじゃろ？
　事業としてするんならちゃんと調べんと。




・建築費の半分をコンサルフィーとして、スマートデイズに支払っていた。

　え？これも何が悪いん？
　建築会社がいくら払おうが勝手じゃね？
　これ、共同不法行為か？？




・土地を高値で販売し
　その利益をスマートデイズ関連会社に送金していた。

　高値で売ったらダメなん？
　そんなん売る側の勝手じゃろ？
　買う人がおるんならそれでよろしいが？
　土地に限らずそんな話いくらでもあるがー
　
　で、その利益スマートデイズに出すのもこっちの勝手じゃろ？
　販売会社の利益が少なくなるだけじゃろ？
　あんたらには何の関係もないが？





こっちで値段決めて
こっちで利回り決めて

あとは売れたらコンサルフィーが動いて...




これをオーナーに開示せず


共同不法行為を行ったって言われてもね...





その値付けに納得して買う判断をしたんよね？


ね、その時高いと思ったら買ってないもんね。


あとで気づいてワーワー言うてもねー






観光地行った時にあったけど


最初の駐車場に１０００円で止めて


歩いて行ってたら


もっと近い別の駐車場は５００円だったとか。



もう１０００円のに止めてしもうたがな...



そんなんあとで文句言うてもしかたないわな...



で、その差額の利益５００円を


町内会とかに渡しとってもそんなん関係ないが。




もう１０００円で止めてしもうたんよ...


そりゃ自分のリサーチ不足。


選択ミスなんよ。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
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　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
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　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞

☆トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　12日（金）15時〜
　定員１０名
　１ＴＡＫＥさん
　２Ｋ本さん
　３わたくし

☆勉強会（水道関係）１日目
　12日（金）18時〜21時
　定員３０名
　１水道のたくみ先生
　２わたくし
　３ひろさん
　４まっきーさん
　５たかぱぱさん
　６さとしさん
　７じゅんこさん（女性）
　８ＡＩさん
　９ＧＭさん

☆ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　13日（土）13時〜
　定員１１名　　
　１すえちゃん先生
　２じいじ先生
　３K本さん
　４ひろさん
　５Ｊ子さん（女性）
　６ＨＴさん
　７こももさん（女性）
　８わたくし
　９たろぽんさん
　10しーさん（女性）
　11

☆勉強会（水道関係）２日目
　13日（土）17時半〜19時半　※20時〜23時飲み会
　定員２０名　※飲み会１６名
　１水道のたくみ先生※
　２わたくし※
　３倉敷大家さん
　４K本さん※
　５じょーさん※
　６Ｊ子さん（女性）※
　７ＯＣさん※
　８ＨＴさん
　９Ｏ幡さん※
　10ＩＷ本さん
　11ryokoさん（女性）※
　12しーさん（女性）※
　13ＴＡＫＥさん※
　14摂津屋さん※
　15こーへーさん
　16namiさん※
　17りょうたさん（初）
　18たぐぼーさん（初）
　19たろぽんさん※
　20Ｂさん
　21なおとさん※
　22あつおさん※
　23よーすけさん※
　※満席になりました。

　※飲み会のみ
　１たかぱぱさん
　計１７名

＜イベント一覧＞

１０月
6日（土）12時半〜　　なおとさん新築ＲＣマンション完成見学＆ランチ
12日（金）15時〜　　　トレジャーハンター in 中区湊 ＆お茶
　　　　　18時〜21時　勉強会（水道関係）１日目
13日（土）13時〜　　　ＤＩＹ教室 in 当新田＆お茶
　　　　　17時半〜19時半　勉強会（水道関係）２日目
　　　　　 20時〜23時　飲み会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)



こんばんは。岡山大家です。


今日は、１２、１３日の勉強会のために


水道屋のたくみさんと打ち合わせ。






元々は、水道屋のたくみさんからの提案だったんだけど


どんなことを話せばいいのかわからない


とのことで(^^;



そりゃそうよねー


みんなの前で話しすることなんかないもんね(^^;



専門家からしたら


みんながどんなことを知りたいのか？

どんなことに興味があるのか？


ほんとわからんのよね(^^;




わたくしも初心者の方に会うことが多いけど


相手がどの程度の知識があるのかわからないから


いろいろ探りながら話していきます(^^;


仲介手数料はなんぞや？
登記費用はなんぞや？
広告料とはなんぞや？


とか、説明することがいっぱい(^^;



５００万円の物件なら５００万円ぽっきり払えばいい


と思ってる人も大勢いるからね〜




そんなことしてて思うのが


「へー、こんな話しで喜んでくれるんだー」って。




わたくしの中では当たり前すぎて


わざわざ話す必要のないようなことでも


すごく新鮮みたい(^^;




でも、確かにそうよね。


アフリカの原住民に車を見せて


アクセル踏んだら走る

ブレーキ踏んだら止まる

ハンドル切ったら曲がる


って実際にやったら


そりゃ驚くだろうからね〜(^^;




でもほんとそれぐらいの感覚。




普段何の気なしにやってることが


知らない人からしたら珍しくて新鮮なんよね。




なので、水道屋のたくみさんには


ほんとになーんも知らない


新卒の新入社員に教えるぐらいのイメージで


って言っときました(^^;



プロがプロにする話しはここでは必要ないもんね。





ということで


ネットから拾ってきたこれらの図を基に











床下の見えないところのお話しをしてもらいます(^^)/




あまりにも基本的な話しだけど


物件を買ったり、リフォームするには


ある程度知っておいた方がいいことだからね。




まぁこんなこと知らんでも大家にはなれるけどね(;´Д｀)




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました