岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今手がけている戸建賃貸の間取りがようやく決まりました



5ｍ×8ｍ　の　標準プラン80�u　でもよかったんですけど




リビングが　3ｍ　×　8ｍ　とかなり縦長で使いにくそうだし

脱衣所や2階の収納が気に入らなかったんで

何度も練り直しをしました



その結果、6ｍ　×　7ｍ　の　84�u　で

それなりに納得のいく間取りができました


...



1階





玄関回りが窮屈ではありますけど

標準プランの15.2帖よりも大きな

ＬＤＫ16.6帖を確保




標準プランの　幅3ｍ　だと

通路部分に　1ｍ　取られて

実質　2ｍ　部分にしか物が置けません



なので、最低4ｍの幅が欲しかったんです


リビングに入った途端、ずいぶん広く感じると思います。


...



2階





2階もずいぶん悩みました


標準プランでは、収納の配置がよくないので

5.2帖の部屋が実質4.7帖に



極力、

正方形に近い部屋にしたかったことと

ウォークインクローゼット　と

ウォークスルーのクローゼット

を配置したかったんです



主寝室8.6帖

洋室5.4帖

洋室4.5帖


に


大型収納　を　2か所確保することができました



洋室5.4帖　と　4.5帖　は少々狭く感じるかもしれませんが、

正方形に近いので物の配置がしやすいだろうなと思っています




大型収納はポイント高いんですよ〜　




つづく



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こんばんは。岡山大家です。


いや〜家造りってなかなか難しいもんでね〜


平面図で考えているとできそうなことが

実際はなかなか難しいな〜って



と言いますのが、

今回の土地は若干傾斜がありまして...



見た目はそんなに気になる感じでもないんですけど、


実際は高低差65cmもあるそうで



え〜　そんなにある







...



隣地からの雨水の侵入などを考えると

基礎を上げた方が良い感じで...





...



2段ほどの階段を作ったり...

自転車を上げるのにスロープを作ったり...




余計なお金がかかるじゃねぇかっっぁ　〓



...




う〜ん。パター持ってたら傾斜がわかったんだけどな〜


土地を見るときはパターを忘れないようにしましょう(笑)



つづく



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ようやく間取りが決まったとお知らせしましたが、

気になるのは金額かと思います



いくらぐらいで建つんだろう



こだわればこだわるほどいくらでも金額があがるのできりがないですから

予算との相談でいろいろ悩ましいところです


...



さて、いまのところの見積では


建物本体は


標準プランが850万円なのでちょっと高くなりました


...


内訳は

建築主体工事　一式　7,385,260円

電気設備工事　一式　457,300円

給排水衛生設備工事　一式　324,510円

現場管理費　一式　300,000円

現場経費（確認申請、瑕疵担保保証、設計費）　一式　580,000円



合計　9,047,070円　




これが高いのか安いのか


よくわかりませんね

一式ってなんだ〜(笑)


内容をよくみて

しっかり削らねば



つづく



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こんばんは。岡山大家です。


実際、家ってどれぐらいで建つのかってすごく興味があるところかなと思いまして。


前回は建物本体工事について書きましたが、


もちろん本体だけではダメでね



まずは、地盤の関係ですね。

今回の私の土地は、地盤がしっかりしています。

まぁそんな土地を探していたわけですけども。



ちなみ以前紹介したこれ。



地盤関係　137万円　でしたが、


私は　22万円




屋外給排水関係　66万円

私は　62万円




給水引込　50万円

私は　47万円




浄化槽関係　70万円

私は下水なので、

下水引込工事　35万円




外溝関係　97万円

私は　108万円



となっています。



同じようなものを建てても

地盤　と　浄化槽　で結構コストが変わってくるんですよね〜



207万円　が　57万円　に



坪単価が安いからって飛びついちゃうと、

建築時に落とし穴がありますね




つづく




ちなみにわたくし、明日から2泊3日で海外に行ってきます

ネット環境があれば更新するんですけど、

行ってみないとわかりませ〜ん


更新できなかったらごめんなさいね





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こんばんは。岡山大家です。


ようやく建築確認も終わり、

配置や形が決まりました






ふ〜う...


ここまででもかなり長かった


8月末完成に間に合うのだろうか...


...



そんなこんなで、先日着工式がありました。



塩を盛ってお酒をかけてます。





こんな感じに。





これ、建築会社の人がやってくれるんです。




しか〜し、もちろん有料


のはず...



見積の最後に

諸経費　589,582円　ってありましてね


諸経費ってなんだよ〜


どうせこの辺に組み込まれてるんだろ




でも、儀式的なものって心理的に削りにくいんですよね〜



結婚式や葬式の見積もりで値切るみたいな(笑)



わたくし、値切りきれなかった小心者です



世の中には、ここを値切る強者もいるんでしょうね〜




おしまい




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ショールームで水回りの打ち合わせに行ってきましたー


いろいろ素敵なのがありますけど


それらはなんせ高い



ですが、わたしの場合は賃貸用なので

商品が概ね決まってまして...



お風呂はこんな感じ




奥のパネルの色だけ選びます。




キッチンはこんな感じ




これもほぼ色だけですね。


でも色がたくさんあって悩みます






で、最終的にはこの色に





なんだか、ラインナップ的に

この色を選択するように誘導されている感じでしたけどねー



風呂の断熱がどうとか

キッチンの引き出しがゆっくり閉まるとか

どんどん新しい技術が導入されてるんですねー



また勉強になりました



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


住宅設備を決めた便で、

建物の色なんかも決めてきました



白系の外壁は汚れが目立つので

濃い目でいこうと思いまして。



この3種類で悩んで

一番手前の太いラインのタイプにしました。





物件2号が明るめの色だったんで、

一度、濃いめの色をやってみたかったんですよねー




ちなみに裏はこんな感じ。

結構重いですよ。






...



屋根の色はたくさんあってねー

左が光沢があるやつで、右がつや消しタイプ



外壁が濃いので、屋根は明るめにと思って

右下のから2番目のやつにしました。






...



床を白系でいくつもりなので

建具は濃いめの色をチョイス


一番左下にしました。






...



こちらは、玄関やポーチ部分のタイルですね




立ち上がりの部分と踏込の部分で色を変えてみました。



選択肢が多いと悩みますねー


設備のショールームとこれで

ほぼ1日費やしました



どんな仕上がりか楽しみです



おしまい




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こんばんは。岡山大家です。


いやー、先日飲み会の告知をしましたが、

今までコメントをいただいたことのない方からも

メールで参加表明をいただいたりしまして驚いてます


つーりさんに引き続き、ひろさんという方もメールをくださいまして

ありがとうございます


...



さて、「じゅうせつ」と言いますと、

わたしがパッと思いつくのは

「重要事項説明」

不動産の契約をする際に、宅地建物取引主任者が必ず行います。


不動産業界では普通なんですけど、


住宅業界では　「住宅設備」　のことをいうらしいです。



先日、ショールームでこの「住設」も検討してきたんですけど、

細かいところで悩んでましてねー



まずは洗面台。

標準プランでは

これの一面鏡で両サイドが棚になってるやつなんです。




一面鏡で両サイド棚だと、

棚に置いた化粧水とかが丸見えだったり

鏡の前で横や後ろをチェックしにくいので

女性にとってはイマイチなんですよねー


下の扉も、一般的ではあるんですけど、

安っぽさも感じますし、

物も置きにくいですから、

これにしたいんですよー

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





でもね、もちろん値段は上がりますわね...



...



最近のキッチンはかっこえーんですわー

今回はこれ

↓↓↓↓↓↓↓↓




引き出しが優れもので、

ドーンと閉めても衝撃を吸収して静かーに閉まる





いい　こいつはいい


賃貸物件ではあまり見ないですよ。


しかし、収納の内側の物を置くところは

標準だと　化粧板　なんですよ。




退去後のキッチンって、

この部分が結構汚れてて

ハウスクリーニングで綺麗にしきれないことが多い



ぜひとも、ここをステンレス貼りにしたい



でもね、もちろん値段は上がりますわね...



引き出し１つに対して、５０００円ほどUPらしい...


６つで３００００円...


２棟で６００００円...


洗面台の分もいれたら


２棟で１０万オーバー　



うーん...


...




しか〜し


今朝、建築会社の担当者から電話があって、


なんと　建築会社　と　クリ〇ップ　とで


頑張ってくれそうな雰囲気



〇本建設　の　〇本さん

クリ〇ップ　の　〇松さん


ありがとー　ありがとー




これで主婦の心を鷲掴み




おしまい



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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


昨日、建築現場を見に行ってきましたよ


祝日なんでお休みのようですね。



お隣さんは祝日なのに数名工事をされてました。

暑いのに大変ですねー



...



まだまだ基礎工事です。









ここに２棟どーんと建つんですな〜


楽しみな反面


も多いし、


こんなペースで8月末に間に合うんだろうか...



ちゃんと入居者決まるかな...



など


不安な日々を過ごしておる

今日この頃です




いける　と思って飛び込んでいっても

毎度毎度不安になりますね〜



大家予備軍のみなさんも

大家さんデビューして

この気持ちを分かち合いましょう（笑）




おしまい



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　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日、上棟を迎えることができました


二週間程前はまだまだ基礎でしたけど


早いもんですねー




二週間前はまだまだ何にもなーい





これは当日の昼ごろの状態。



朝から始めて午前中だけで


こんなに進むんだねー









近くで見るとずいぶん大きく感じますねー


きちんと寸法通りなんでしょうけど、


なんだか、駐車場周りが小さく見えて


「あれーこんなもんしかないかなー」


って心配になります



...



それはそうと、


ほんとーにあと一ヶ月で完成するんだろうか...


入居者決まるかな...





心配事は尽きませんね




つづく




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに上棟

　

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事は上棟の時で

７月３１日でした。




朝から始めて昼過ぎにはここまで一気に進んで


早いなーって思ってました


...


８月６日には随分家っぽくなってねー




...


そして今日。８月１０日。




外壁や窓も設置されて


もう　家　になってますねー



わずか10日ほどですけど


早く建つ仕組みに驚きです





早く建つと職人さんの人件費も抑えられるし


スピード　は


ローコスト住宅のひとつのポイントなんでしょうねー




つづく




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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事は外壁ができた時でしたが、


今日はクロスを貼っていました。


室内は随分形になっていまして、


暑い中職人さんが頑張ってくれていました




暑い中ご苦労様ですm(__)m


こういう方達のおかげなんですねー



リビング






２階の部屋






こちらはキッチンの部品たち





近日中の据付を待っています



...



とても８月末には間に合わず


９月中旬の引渡しになってしまいました


いくらかサービスしてくれましたけども



つづく




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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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　ついに上棟

　

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事の続き


ついにキッチンも入りました




随分部屋らしくなってきました。


将来を考えると、リビング広めが良いと思って


なんとか17帖近くを確保しました。





これぐらいあると、狭いって感覚にはなりにくいでしょう


...



２階はほぼ出来上がってる感じです。




ここは主寝室。


ベッドやテレビなどの大型化を想定して8.6帖を確保。


...



2.7帖のウォークスルータイプのクローゼット




収納力は大切ですから、


思いきって大容量化にチャレンジ


女性ウケはするんじゃないかなー




もう大詰め段階です




つづく




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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日はラッキーといいますか


ありがたいことがいくつかありまして。




読者のしょーですさんが


家族でぶどう狩りに行ったそうで、


ぶどうを持ってきてくれましたー




3房頂いたんですけど、


１房は会社の同僚にあげました


しょーですさん、ありがとうございます


...



さて、もう一つ良いことがあってですね。


なーんと


建築中の６号に正式申し込みが入りましたー



わたくしの賃料の読みとしては


10万なら　余裕で決まる


11万なら　まぁ妥当なところか


12万なら　繁忙期ならなんとかギリギリいけるかも...


...



というところで



125,000円で申し込みいただきました




BLXさんの戸建ては


超人気エリアの超希少物件で


138,000円という高値でしたので


全く敵いませんが


それでも岡山市中区の雄


三勲学区で岡山大学付属幼稚園、小学校、中学校のすぐ近くという


人気エリアでこその家賃となりました。



同じ建物が普通の場所にあったとしたら


家賃は、せいぜい10〜11万円になっていたと思います。



...



契約者は、超大手の法人


そして


敷金４ヶ月



敷引４ヶ月



これは、敷金50万円は全く返金しなくてもよい


という契約なんです



要は会社側が退去精算が面倒なんですね。


敷金は返さなくていいから、


それ以上は請求しないでねってことで。


もちろん故意過失は別ですけども。




とういう訳で、契約早々、50万円確保となります


こんな契約あんまりないよ。



おしまい



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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月頃中旬　戸建を２棟完成予定

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で申込中

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も猛烈に暑かったですねー(´Д` )


そんな中、子供の運動会に行ってきましたよー





日焼けして体中が熱くて寝られません


...


運動会が終わって夕方から待望の


引渡しがありましたー


いやーついに完成しましたよー















ほんといろいろ大変でしたよー


融資のところから


ここに至るまで...


長かったなー



せっかくなんで、


苦労したところとか


こだわったところとか


少しづつ書いていくことにしますね。



つづく



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