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ようやく間取りが決まりました〜

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今手がけている戸建賃貸の間取りがようやく決まりましたキラキラ



5m×8m の 標準プラン80u でもよかったんですけど




リビングが 3m × 8m とかなり縦長で使いにくそうだし

脱衣所や2階の収納が気に入らなかったんで

何度も練り直しをしました汗



その結果、6m × 7m の 84u で

それなりに納得のいく間取りができました


...



1階





玄関回りが窮屈ではありますけど

標準プランの15.2帖よりも大きな

LDK16.6帖を確保まる




標準プランの 幅3m だと

通路部分に 1m 取られて

実質 2m 部分にしか物が置けません
悲しい



なので、最低4mの幅が欲しかったんです星


リビングに入った途端、ずいぶん広く感じると思います。


...



2階





2階もずいぶん悩みました汗


標準プランでは、収納の配置がよくないので

5.2帖の部屋が実質4.7帖
悲しい



極力、

正方形に近い部屋にしたかったことと

ウォークインクローゼット と

ウォークスルーのクローゼット

を配置したかったんですバニー



主寝室8.6帖

洋室5.4帖

洋室4.5帖






大型収納 を 2か所確保することができましたバニー



洋室5.4帖 と 4.5帖 は少々狭く感じるかもしれませんが、

正方形に近いので物の配置がしやすいだろうなと思っていますまる




大型収納はポイント高いんですよ〜 笑顔




つづく



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傾斜が...

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こんばんは。岡山大家です。


いや〜家造りってなかなか難しいもんでね〜困った


平面図で考えているとできそうなことが

実際はなかなか難しいな〜ってダメ



と言いますのが、

今回の土地は若干傾斜がありまして...



見た目はそんなに気になる感じでもないんですけど、


実際は高低差65cmもあるそうで困った



え〜びっくりはてな そんなにあるびっくりはてな







...



隣地からの雨水の侵入などを考えると

基礎を上げた方が良い感じで...





...



2段ほどの階段を作ったり...

自転車を上げるのにスロープを作ったり...




余計なお金がかかるじゃねぇかっっぁ 〓



...




う〜ん。パター持ってたら傾斜がわかったんだけどな〜ゴルフ


土地を見るときはパターを忘れないようにしましょう(笑)



つづく



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気になる金額は...

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こんばんは。岡山大家です。


ようやく間取りが決まったとお知らせしましたが、

気になるのは金額かと思いますお金



いくらぐらいで建つんだろうはてな



こだわればこだわるほどいくらでも金額があがるのできりがないですから

予算との相談でいろいろ悩ましいところです汗


...



さて、いまのところの見積では


建物本体


標準プランが850万円なのでちょっと高くなりました汗


...


内訳は

建築主体工事 一式 7,385,260円

電気設備工事 一式 457,300円

給排水衛生設備工事 一式 324,510円

現場管理費 一式 300,000円

現場経費(確認申請、瑕疵担保保証、設計費) 一式 580,000円




合計 9,047,070円 汗




これが高いのか安いのかはてな


よくわかりませんね汗

一式ってなんだ〜(笑)


内容をよくみて

しっかり削らねば力こぶ



つづく



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気になる金額は... 2

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こんばんは。岡山大家です。


実際、家ってどれぐらいで建つのかってすごく興味があるところかなと思いまして。


前回は建物本体工事について書きましたが、


もちろん本体だけではダメでねダメ



まずは、地盤の関係ですね。

今回の私の土地は、地盤がしっかりしています。

まぁそんな土地を探していたわけですけども。



ちなみ以前紹介したこれ。



地盤関係 137万円 でしたが、


私は 22万円まる




屋外給排水関係 66万円

私は 62万円




給水引込 50万円

私は 47万円




浄化槽関係 70万円

私は下水なので

下水引込工事 35万円まる




外溝関係 97万円

私は 108万円



となっています。



同じようなものを建てても

地盤 と 浄化槽 で結構コストが変わってくるんですよね〜



207万円 が 57万円 に力こぶ



坪単価が安いからって飛びついちゃうと、

建築時に落とし穴がありますね汗




つづく




ちなみにわたくし、明日から2泊3日で海外に行ってきます飛行機

ネット環境があれば更新するんですけど、

行ってみないとわかりませ〜ん困った


更新できなかったらごめんなさいねすいません





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いよいよ着工!

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

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こんばんは。岡山大家です。


ようやく建築確認も終わり、

配置や形が決まりましたまる






ふ〜う...


ここまででもかなり長かった汗


8月末完成に間に合うのだろうか...落ち込み


...



そんなこんなで、先日着工式がありました。



塩を盛ってお酒をかけてます。





こんな感じに。





これ、建築会社の人がやってくれるんです。




しか〜し、もちろん有料


のはず...



見積の最後に

諸経費 589,582円 ってありましてね


諸経費ってなんだよ〜怒り


どうせこの辺に組み込まれてるんだろはてな




でも、儀式的なものって心理的に削りにくいんですよね〜



結婚式や葬式の見積もりで値切るみたいな(笑)



わたくし、値切りきれなかった小心者です汗



世の中には、ここを値切る強者もいるんでしょうね〜




おしまい




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ショールームに行ってきました!

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。


ショールームで水回りの打ち合わせに行ってきましたー笑顔


いろいろ素敵なのがありますけど


それらはなんせ高い落ち込み



ですが、わたしの場合は賃貸用なので

商品が概ね決まってまして...



お風呂はこんな感じ




奥のパネルの色だけ選びます。




キッチンはこんな感じ




これもほぼ色だけですね。


でも色がたくさんあって悩みます汗






で、最終的にはこの色に





なんだか、ラインナップ的に

この色を選択するように誘導されている感じでしたけどねー汗



風呂の断熱がどうとか

キッチンの引き出しがゆっくり閉まるとか

どんどん新しい技術が導入
されてるんですねーバニー



また勉強になりましたまる



おしまい




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建物の色を決めました!

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


住宅設備を決めた便で、

建物の色なんかも決めてきました笑顔



白系の外壁は汚れが目立つので

濃い目でいこうと思いまして。



この3種類で悩んで

一番手前の太いラインのタイプにしました。





物件2号が明るめの色だったんで、

一度、濃いめの色をやってみたかったんですよねー




ちなみに裏はこんな感じ。

結構重いですよ。






...



屋根の色はたくさんあってねー

左が光沢があるやつで、右がつや消しタイプ



外壁が濃いので、屋根は明るめにと思って

右下のから2番目のやつにしました。






...



床を白系でいくつもりなので

建具は濃いめの色をチョイス


一番左下にしました。






...



こちらは、玄関やポーチ部分のタイルですね




立ち上がりの部分と踏込の部分で色を変えてみました。



選択肢が多いと悩みますねー汗


設備のショールームとこれで

ほぼ1日費やしました困った



どんな仕上がりか楽しみですバニー



おしまい




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じゅうせつ

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

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こんばんは。岡山大家です。


いやー、先日飲み会の告知をしましたが、

今までコメントをいただいたことのない方からも

メールで参加表明をいただいたりしまして驚いてます汗


つーりさんに引き続き、ひろさんという方もメールをくださいまして

ありがとうございますすいません


...



さて、「じゅうせつ」と言いますと、

わたしがパッと思いつくのは

「重要事項説明」

不動産の契約をする際に、宅地建物取引主任者が必ず行います。


不動産業界では普通なんですけど、


住宅業界では 「住宅設備」 のことをいうらしいです。



先日、ショールームでこの「住設」も検討してきたんですけど、

細かいところで悩んでましてねー



まずは洗面台。

標準プランでは

これの一面鏡で両サイドが棚になってるやつなんです。




一面鏡で両サイド棚だと、

棚に置いた化粧水とかが丸見えだったり

鏡の前で横や後ろをチェックしにくいので

女性にとってはイマイチなんですよねー
悲しい


下の扉も、一般的ではあるんですけど、

安っぽさも感じますし、

物も置きにくいですから、

これにしたいんですよーバニー

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





でもね、もちろん値段は上がりますわね...落ち込み



...



最近のキッチンはかっこえーんですわー

今回はこれ

↓↓↓↓↓↓↓↓




引き出しが優れもので、

ドーンと閉めても衝撃を吸収して静かーに閉まるびっくり





いいびっくり こいつはいいびっくり


賃貸物件ではあまり見ないですよ。


しかし、収納の内側の物を置くところは

標準だと 化粧板
 なんですよ。




退去後のキッチンって、

この部分が結構汚れてて

ハウスクリーニングで綺麗にしきれないことが多い
汗



ぜひとも、ここをステンレス貼りにしたいびっくり



でもね、もちろん値段は上がりますわね...落ち込み



引き出し1つに対して、5000円ほどUPらしい...


6つで30000円...


2棟で60000円...


洗面台の分もいれたら


2棟で10万オーバー 困った



うーん...


...




しか〜し


今朝、建築会社の担当者から電話があって、


なんと 建築会社 と クリ〇ップ とで


頑張ってくれそうな雰囲気OK



〇本建設 の 〇本さん

クリ〇ップ の 〇松さん


ありがとー拍手 ありがとーバニー




これで主婦の心を鷲掴み力こぶ




おしまい



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現場を見に行ってきましたー

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


昨日、建築現場を見に行ってきましたよ笑顔


祝日なんでお休みのようですね。



お隣さんは祝日なのに数名工事をされてました。

暑いのに大変ですねー太陽



...



まだまだ基礎工事です。









ここに2棟どーんと建つんですな〜バニー


楽しみな反面


雨も多いし、


こんなペースで8月末に間に合うんだろうか...



ちゃんと入居者決まるかな...



など


不安な日々を過ごしておる

今日この頃です
落ち込み




いけるびっくり と思って飛び込んでいっても

毎度毎度不安になりますね〜汗



大家予備軍のみなさんも

大家さんデビューして

この気持ちを分かち合いましょう
(笑)




おしまい



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ついに上棟!

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 減価償却物件として活躍してもらいます。



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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日、上棟を迎えることができました笑顔


二週間程前はまだまだ基礎でしたけど


早いもんですねーバニー




二週間前はまだまだ何にもなーいダメ





これは当日の昼ごろの状態。



朝から始めて午前中だけで


こんなに進むんだねーまる









近くで見るとずいぶん大きく感じますねー汗


きちんと寸法通りなんでしょうけど、


なんだか、駐車場周りが小さく見えて


「あれーこんなもんしかないかなー」


って心配になります汗



...



それはそうと、


ほんとーにあと一ヶ月で完成するんだろうか...


入居者決まるかな...





心配事は尽きませんね困った




つづく




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外壁ができてた!

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事は上棟の時で

7月31日でした。




朝から始めて昼過ぎにはここまで一気に進んで


早いなーって思ってました汗


...


8月6日には随分家っぽくなってねー




...


そして今日。8月10日




外壁や窓も設置されて


もう  になってますねーまる



わずか10日ほどですけど


早く建つ仕組みに驚きです汗





早く建つと職人さんの人件費も抑えられるし


スピード は


ローコスト住宅のひとつのポイントなんでしょうねー




つづく




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クロス貼ってた!

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事は外壁ができた時でしたが、


今日はクロスを貼っていました。


室内は随分形になっていまして、


暑い中職人さんが頑張ってくれていました笑顔




暑い中ご苦労様ですm(__)m


こういう方達のおかげなんですねー



リビング






2階の部屋






こちらはキッチンの部品たち





近日中の据付を待っていますまる



...



とても8月末には間に合わず


9月中旬の引渡しになってしまいました悲しい


いくらかサービスしてくれましたけども汗



つづく




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キッチン設置済!

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに上棟びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。



前回の記事の続き


ついにキッチンも入りました笑顔




随分部屋らしくなってきました。


将来を考えると、リビング広めが良いと思って


なんとか17帖近くを確保しました。





これぐらいあると、狭いって感覚にはなりにくいでしょうまる


...



2階はほぼ出来上がってる感じです。




ここは主寝室。


ベッドやテレビなどの大型化を想定して8.6帖を確保


...



2.7帖のウォークスルータイプのクローゼット




収納力は大切ですから、


思いきって大容量化にチャレンジバニー


女性ウケはするんじゃないかなーはてな




もう大詰め段階ですまる




つづく




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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり
 
 

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こんばんは。岡山大家です。


今日はラッキーといいますか


ありがたいことがいくつかありまして。




読者のしょーですさんが


家族でぶどう狩りに行ったそうで、


ぶどうを持ってきてくれましたーバニー




3房頂いたんですけど、


1房は会社の同僚にあげました笑顔


しょーですさん、ありがとうございますすいません


...



さて、もう一つ良いことがあってですね。


なーんと


建築中の6号に正式申し込みが入りましたー花火



わたくしの賃料の読みとしては


10万なら 余裕で決まる


11万なら まぁ妥当なところか


12万なら 繁忙期ならなんとかギリギリいけるかも...


...



というところで



125,000円で申し込みいただきましたバニー




BLXさんの戸建て


超人気エリアの超希少物件で


138,000円という高値でしたので


全く敵いませんが


それでも岡山市中区の雄


三勲学区で岡山大学付属幼稚園、小学校、中学校のすぐ近くという


人気エリアでこその家賃となりました。



同じ建物が普通の場所にあったとしたら


家賃は、せいぜい10〜11万円になっていたと思います。



...



契約者は、超大手の法人


そして


敷金4ヶ月



敷引4ヶ月



これは、敷金50万円は全く返金しなくてもよい


という契約
なんですOK



要は会社側が退去精算が面倒なんですね。


敷金は返さなくていいから、


それ以上は請求しないでねってことで。


もちろん故意過失は別ですけども。




とういう訳で、契約早々、50万円確保となりますまる


こんな契約あんまりないよ。



おしまい



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引渡しがありました!

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も猛烈に暑かったですねー(´Д` )


そんな中、子供の運動会に行ってきましたよー





日焼けして体中が熱くて寝られません汗


...


運動会が終わって夕方から待望の


引渡しがありましたー花火


いやーついに完成しましたよーバニー















ほんといろいろ大変でしたよー困った


融資のところから


ここに至るまで...


長かったなー



せっかくなんで、


苦労したところとか


こだわったところとか


少しづつ書いていくことにしますね。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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