岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...




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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」まゆさん旭東町戸建アフター＆ランチ
　27日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１まゆさん（女性）
　２わたくし
　３るみさん（体験、女性、まゆさん友達）
　４よーすけさん
　５hepaさん



☆「視察」Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
　28日（火）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１Ｎ村さん
　２わたくし
　３yazinさん
　４シャイダさん



☆「見学会」なかやん山陽町戸建アフター＆ランチ
　29日（水）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１なかやん
　２わたくし
　３みしばさん



５月一覧
1日（水）12時半「見学会」
　３Mさん鳥羽APリノベ完成＆ランチ
9日（木）10時「合宿」
　セニョ親方＆かずさん物件見学 in枚方市・守口市
14日（火）12時半「視察」
　玉野倉庫付き戸建＆ランチ
16日（木）12時半「視察」
　東区矢津戸建＆ランチ
17日（金）11時「視察」
　吉備中央町店舗物件＆ランチ
23日（木）12時半「視察」
　北区宿戸建＆ランチ
27日（月）12時半「見学会」
　まゆさん旭東町戸建アフター＆ランチ
28日（火）12時半「視察」
　Ｎ村さん山科町AP＆戸建売却案件＆ランチ
29日（水）12時半「見学会」
　なかやん山陽町戸建アフター＆ランチ
29日（水）16時「体験」
　首部戸建残置物回収の流れ＆お茶？
30日（木）12時半「視察」
　総社市戸建50万円？＆ランチ
30日（木）15時半「視察」
　赤磐市五日市ロードサイド戸建＆お茶



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


関連記事
2024年05月25日　ほんと難しい時代に入ったよなー...



「いま１号物件を探している」って方から


「いま、同じ立場ならどこからスタートしますか？」


って聞かれたんですよねー





この方のイメージとしては、集合住宅がほしい感じでした。


まぁ王道ですわねー




自己資金は数百万円とのことで


昨今の融資事情でも


４０００〜５０００万円ぐらいは手が届きそう。




それほほどの自己資金があるなんて羨ましい(;^_^A


５年前ならそれなりの物件が手に入ったかもですねぇ...




「早く気づいて、早く取り組む」


不動産は時間を味方につけるのが大事なんでね...




こういう話を聞くと、ほんと残念。




わたくしなんか自己資金ゼロスタートだから


「時間を味方に」付ける以外になかったんだわな...




いまからだとほんと難しいけど、無理とは言わんよ。


全てはその人次第だからね。





いろいろ聞きました。


自己資金的に４戸とか６戸ぐらいのアパートかなー


１Ｋはほんましんどいから、できればファミリー。



本人のイメージは２ＬＤＫとか３ＬＤＫなんだけど


ＬＤＫっていうのが、ここ２０年ぐらいの物件だからねぇ...
　


新しい物件は安く買えないし、


もし、新しくて安いなら、この方に情報は入らないよね...




可能性があるなら、築古の２ＤＫ４戸ぐらいか...




この方の家賃イメージは５万円ぐらいだったんだけど


このクラスなら４万円までだろうなぁ...




４万円×４戸　月１６万円　　年１９２万円　？　




築は３０年を軽く超えてるだろうなぁ...


融資期間はせいぜい１０年か...


金利は２.５％？...




初心者に貸してもらえるかどうか...




年１９２万円で、利回りはどれぐらいだろうなぁ...


約１０％として、２０００万円？...


運良くこのクラスの情報が入れば...





２０００万円、１０年、２.５％で


月の返済は１８.８万円...




家賃は満室で１６万円...




単体で黒字にならんとダメだろうからなぁ...


返済が賄えるとしたら


１６００万円、１０年、２.５％で


月の返済が１５万円...




これなら自己資金は足りてるから


４００万円と諸費用を出せば買えるだろうけど


返済比率は９３％(;^_^A





管理料、共用部費用、固都税で実質は赤字だろうなぁ...


当然、退去もあるだろうし...


築３０〜３５年前後だろうから、建物のメンテ費用も...





せめて、返済比率６０％（９.６万円）にするなら


１０００万円、１０年、２.５％で


月の返済が９.４万円。




空室損とか、「運営」を考えたら


これぐらいでギリギリじゃないかなぁ...





自己資金１０００万円と諸費用を出せば


たぶん融資は受けられるんじゃないかと思うけど


この方の予算オーバーでNG...




なんとか工面して自己資金空っぽにして挑むかぁ？？



そこまでする好立地（土地）ならまだしも


２ＤＫ４戸のアパートで１０％ぐらいのものなら


どうせ郊外のそのまた郊外だろう？？




そこに挑んだとしても


実質的にお金はあまり残らないだろうねぇ...




マイナス？に１０年耐えて得るような土地に


初心者が挑めるはずもないしね...






結局、物件が２０００万円じゃ高いんだよね。


利回り１０％程度じゃダメとも言える。





この物件なら


１５００万円、利回り１２.８％ぐらいでギリなんだよ。




自己資金３割（４５０）と諸費用を出して


１０５０万円、１０年、２.５％で


月々の返済が９.８万円



返済比率６１.２５％




なんぼもお金残らんけど、なんもせんよりはマシか...





ただ、１５００万円、１２％ちょいで


場所もそこそこな物件が


この方に回ってくることはないわな...




もし、万万が一回ってきても


悩んでる？融資待ち？の間に


現金でさらわれるのが落ちだわな。





数年前なら、この手のアパートも存在したし


この手の物件に１５年とか融資出てたんだよな...




どうしたもんかね...





つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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