2017年08月01日
リピートパワー
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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＜花火大会のお知らせ＞
国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
８月５日（土）１７時～
幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
大人女性→女、大人男性→男 ()は人数
参加予定 男26 女25 中4 小10 幼12 計77＋14
ファミリー専用席（座敷６組）（27名 満席になりました。）
Ｔ本さん 計５ 男 女 幼(３)17半~
りょういちさん 計５ 男 女 小 幼(２)18~
ＢＬＸさん 計５ 男 女 中 小 幼 18半~
Ｙさん 計４ 男 女 幼(２)18半~
Ｋ本さん 計４ 男 女 小 幼 17半~
あつおさん 計４ 男 女 小 幼 18~
ファミリー専用席（テーブル５組）（21名 満席になりました。）
こーへーさん 計４ 男 女 中 小 17半~
Ｓさん 計２ 男 小 17半~
ｍｔａｎａさん 計４ 男 女 小 幼 17半~
ＴＡＫＥさん 計４ 男 女 小 幼 18~
あつさん 計４ 男 中 小(２) 18半~
ＤＤＭさん 計３ 男 女 中 18半~
単身席（テーブル３０席）（29名 残り１名。）
☆１７時～（9名）
Ｏ幡さん 計２ 男 女
ＯＣさん 計２ 男 女
Ｆ原Ｈさん 計２ 男 女
真中さん 計１ 女
Ｎ岡さん 計１ 女
Ｉ崎さん 計１ 男
☆１７時半～（3名）
ｎａｍｉさん 計２ 女(２)
じいじさん 計１ 男
☆１８時～（8名）
Ｎ村さん 計２ 男 女
むーさん 計２ 女(２)
Ａさん 計２ 男 女
Ｙ田さん 計１ 男
よーすけさん 計１ 男
☆１８時半～（5名）
ｒｙｏｋｏさん 計１ 女
Ｍ井さん 計４ 男(３) 女
☆１９時～（4名）
たくみさん 計１ 男
とっこさん 計１ 女
太陽Ｔさん 計２ 男 女
わたくしと別途主催者枠１４名参加
残り１席
少々超えてもなんとかするけどね(^^;
花火（１９時半）には間に合わないけど
花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
＜イベント一覧＞
８月 ５日（土） １７時～ 花火大会
９月 １１日（月）～１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土） １８時～ ガス屋のＮさん、おつかれさま会 決定！
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は朝から兵庫県宝塚市の宝塚大劇場へ
もちろん不動産の視察も兼ねて？
かれこれ３度目ですが、相変わらず大人気(*^^)
そりゃ一度見たらファンになる方がほとんどでしょう。
圧倒的な素晴らしいエンターテインメント。
ここまで仕上げるのにどれほどの訓練が必要か...
生演奏の音楽との連携や舞台装置との連携
どれを取っても素晴らしい。
そりゃ熱心で根強いファンが定着する訳ですわ。
商売を安定的にする上で、
リピーターの存在は欠かせないですねー(^^;
大家業でいうところのリピーターは
同じ人が毎日毎月毎年、ずーっと入居してくれる人。
これが安定経営のカギですね。
どんな業種でも新規獲得が一番しんどい...
時間とお金をかけてようやく新規（新入居者）獲得...
それが短期間で離れていくとめちゃしんどい(-_-;)
大家業は新規獲得競争に勝ち
獲得した人を長く繋ぎとめると
勝ち組に入りやすくなります。
それはどんな業種も一緒か(^^;
・顧客に選んでもらえやすく
・長く使ってもらえやすい
そういう物件はどんなやつかな？
...
さて、アパート１号の駐車場がいよいよ募集開始。
管理会社の方がチラシを作ってくれましたー(*´▽｀*)
関連記事
2017年06月15日 駐車場作り
2017年06月16日 ２ 駐車場作り
2017年07月04日 アパート１号でいろいろやってます。
2017年07月13日 ボロアパートを２万円で貸すより楽チン。
まずは駐車場が足りていないであろう
お隣のマンションにポスティングですな(^^;
普通車１台は今日から契約開始なので
残り、普通車１台、軽四３台。
月極駐車場は基本的には長く借りてくれる人が多いけど
やっぱり一番大変なのは新規獲得時ですな。
とりあえず隣のマンションに期待です(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
８月５日（土）１７時～
幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
大人女性→女、大人男性→男 ()は人数
参加予定 男26 女25 中4 小10 幼12 計77＋14
ファミリー専用席（座敷６組）（27名 満席になりました。）
Ｔ本さん 計５ 男 女 幼(３)17半~
りょういちさん 計５ 男 女 小 幼(２)18~
ＢＬＸさん 計５ 男 女 中 小 幼 18半~
Ｙさん 計４ 男 女 幼(２)18半~
Ｋ本さん 計４ 男 女 小 幼 17半~
あつおさん 計４ 男 女 小 幼 18~
ファミリー専用席（テーブル５組）（21名 満席になりました。）
こーへーさん 計４ 男 女 中 小 17半~
Ｓさん 計２ 男 小 17半~
ｍｔａｎａさん 計４ 男 女 小 幼 17半~
ＴＡＫＥさん 計４ 男 女 小 幼 18~
あつさん 計４ 男 中 小(２) 18半~
ＤＤＭさん 計３ 男 女 中 18半~
単身席（テーブル３０席）（29名 残り１名。）
☆１７時～（9名）
Ｏ幡さん 計２ 男 女
ＯＣさん 計２ 男 女
Ｆ原Ｈさん 計２ 男 女
真中さん 計１ 女
Ｎ岡さん 計１ 女
Ｉ崎さん 計１ 男
☆１７時半～（3名）
ｎａｍｉさん 計２ 女(２)
じいじさん 計１ 男
☆１８時～（8名）
Ｎ村さん 計２ 男 女
むーさん 計２ 女(２)
Ａさん 計２ 男 女
Ｙ田さん 計１ 男
よーすけさん 計１ 男
☆１８時半～（5名）
ｒｙｏｋｏさん 計１ 女
Ｍ井さん 計４ 男(３) 女
☆１９時～（4名）
たくみさん 計１ 男
とっこさん 計１ 女
太陽Ｔさん 計２ 男 女
わたくしと別途主催者枠１４名参加
残り１席
少々超えてもなんとかするけどね(^^;
花火（１９時半）には間に合わないけど
花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
＜イベント一覧＞
８月 ５日（土） １７時～ 花火大会
９月 １１日（月）～１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土） １８時～ ガス屋のＮさん、おつかれさま会 決定！
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は朝から兵庫県宝塚市の宝塚大劇場へ
もちろん不動産の視察も兼ねて？
かれこれ３度目ですが、相変わらず大人気(*^^)
そりゃ一度見たらファンになる方がほとんどでしょう。
圧倒的な素晴らしいエンターテインメント。
ここまで仕上げるのにどれほどの訓練が必要か...
生演奏の音楽との連携や舞台装置との連携
どれを取っても素晴らしい。
そりゃ熱心で根強いファンが定着する訳ですわ。
商売を安定的にする上で、
リピーターの存在は欠かせないですねー(^^;
大家業でいうところのリピーターは
同じ人が毎日毎月毎年、ずーっと入居してくれる人。
これが安定経営のカギですね。
どんな業種でも新規獲得が一番しんどい...
時間とお金をかけてようやく新規（新入居者）獲得...
それが短期間で離れていくとめちゃしんどい(-_-;)
大家業は新規獲得競争に勝ち
獲得した人を長く繋ぎとめると
勝ち組に入りやすくなります。
それはどんな業種も一緒か(^^;
・顧客に選んでもらえやすく
・長く使ってもらえやすい
そういう物件はどんなやつかな？
...
さて、アパート１号の駐車場がいよいよ募集開始。
管理会社の方がチラシを作ってくれましたー(*´▽｀*)
関連記事
2017年06月15日 駐車場作り
2017年06月16日 ２ 駐車場作り
2017年07月04日 アパート１号でいろいろやってます。
2017年07月13日 ボロアパートを２万円で貸すより楽チン。
まずは駐車場が足りていないであろう
お隣のマンションにポスティングですな(^^;
普通車１台は今日から契約開始なので
残り、普通車１台、軽四３台。
月極駐車場は基本的には長く借りてくれる人が多いけど
やっぱり一番大変なのは新規獲得時ですな。
とりあえず隣のマンションに期待です(^^;
おしまい
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