岡山大家の不動産投資日記

2012年01月25日

ワンルーム区分所有投資について1

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　現在審査中

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、ワンルーム区分所有投資について書いてみます。

良い点は
・初期投資が低い
・比較的、表面利回りは良い

でしょうか。

不動産投資の　入口　としては、かなり広く見えるでしょう。

200万とか300万とか、現金

で買えるレベルの物も多くありますしね。

ワンルーム区分所有投資を薦める書籍もありますし、

東京など大都会では有効な手法なのだろうと思います。

要は、

・借り手が多くいる
・物件が不足している
・家賃が高く取れる

といった要件を満たす、場所の選択が重要ですね。

逆に、都心では土地から入手することなどほぼ無理でしょうから、

一般投資家にとって、区分所有しか選択肢がないのかもしれませんが...

さて、岡山などの地方都市ではどうでしょう

例えば　お部屋探しサイト　スーモ　で検索してみます。

・岡山市北区
・ワンルーム　1Ｋ
・家賃4万以下

がこちら

現時点で2739件も出てきました。

最安値は　家賃5000円　です。　岡山駅徒歩圏の物件でこれです。
※どんどん更新されますので、検索時期で物件が変わっていると思います。

家賃10000円以下の物件がゴロゴロあります。

もちろん重複物件もありますが、逆にサイトに掲載されていない物件も山ほどあります。

ちなみに、なぜ掲載されていない物件が山ほどあるかというと、

スーモに掲載するには毎月お金が必要だから無駄打ちができないんです。

岡山では、基本的に　月に　1コマ　500円　です。

ですから、お客さんから問い合わせがきそうな物件しか載せないんですね。

今の岡山市は

・借り手が多くいる　⇒　借り手は減っている
・物件が不足している　⇒　物件は飽和状態
・家賃が高く取れる　⇒　家賃は大きく下落

といった、

完全に単身用物件の需給のバランスが崩れた状態です。

個人的には　ワンルーム区分所有マンション　はもちろん、

狭い単身用物件　への投資はかなり苦労するように思います。

明日は、具体例を使って見ていこうと思います。

お楽しみに。

つづく

クリックして頂けたらありがたいですm(__)m