岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　現在審査中

　
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、岡山市北区某所の

区分所有マンションで見てみましょう。


これは実際にネットに広告を打ってある物件です。

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・場所　ＪＲ岡山駅から南へ約1.7km

・交通　路面電車の電停徒歩5分、バス停徒歩2分

・築年　1991年（築21年）

・面積　23.12�u

・間取り　ワンルーム（7.8帖、トイレ・風呂が一緒、ミニキッチン）

・階数　10階建ての4階

・価格　300万円

・満室想定収入　38万円

・想定表面利回り　12.67％

・管理費,修繕積立金　11,710円

・現況　賃貸中

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一見、よさそうに見えますかね？

価格　300万円　ということで、現金で買えそうな額ですね

想定表面利回り　12.67％　と悪くない感じです。

しかも、賃貸中なので家賃がすぐに入ってきます。



銀行に　300万円　置いておいても微々たるもんだし、

毎年38万円（毎月約32,000円）入るなら買ってしまおうか



どうしましょう



賛否両論あるかもしれませんが、単なる個人的見解を書いていきますね。


まず、

管理費,修繕積立金　11,710円

これは、入居に関わらず、毎月支払いが必要です。

11,710円 × 12ヵ月 ＝ 140,520円

は　満室想定収入　38万円　から　引かねばなりません。

38万円 - 140,520円 ＝ 約24万円



そこから税金が引かれます。

仮に、固定資産評価額が　売買価格（300万）の60％だとすると　180万円

固定資産税（1.4％）、都市計画税（0.3％）で　約3万円


24万円 - 3万円 ＝ 約21万円

利回り 7％　で　毎月　約1.75万円　残ります。


300万円の回収に 14.3年　を要します。


購入時の諸費用　が　仮に　売買価格（300万）の7％だとすると　21万円

それも考えると　総投資額　321万円　に対して　利回り　6.5％

321万円の回収に 15.3年　を要します。



ちなみに、これは　約15.3年もの間　満室　で　家賃も維持した　場合の話です。


15.3年間、この状態を維持できると思いますか



気になる点は

・現在すでに築21年。ここからの13年間はどうなのか？
　⇒家賃は下落し、入居付けは更に難しくなる。

・トイレ・風呂が一緒でミニキッチン（電気コンロ）　は全く人気がない。
　⇒かなりの場所的優位性がないと見向きもされない。

・この年代のマンションは、床がじゅうたんになっていて不人気。
　⇒現在入居中だが、じゅうたんであればリフォームは必須。

・住宅設備の老朽化が心配。
　⇒修繕費がかさみそう。（電気コンロ、エアコン、漏水など）

・現在の家賃は32,000円だが、さらに下落する可能性が大
　⇒確実に下がります。2万〜2.5万のラインまでは確実に下落。

・建物の規模が大きく、オートロック、エレベーターがある。
　⇒今の修繕積立金で足りるのか？将来増額必至？？

・退去があったときのリフォーム費用が心配。
　⇒入居者に求められない。10万〜20万は確実に必要。

・単身物件は入退去のサイクルが早め。
　⇒リフォーム費用がかさみそう。


など。


明日は、その後の未来を予想します。


つづく



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