岡山大家の不動産投資日記

2012年07月18日

広告料高騰？

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。

数か月前に所有者が変わったこちらの物件
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

岡山市中区門田屋敷

路面電車沿いでまぁそこそこ交通は便利です。

駐車場は　ない。

間取りはほとんどの部屋がこれ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

ごく一部セパレートにリフォームしている部屋もありますが...

家賃　　2.7～3.2万円

共益費　　3,000円

水道代　　2,000円

ちょっと高いんだよねー

現在の空室は...

32部屋中

...

...

15部屋　

そんな状況を打開すべく、

現在の広告料は

...

...

5ヵ月　

こんなんで儲かるんかな～

おしまい

☆お知らせ☆

読者のひろさんが単身赴任先の東京から戻ってくるそうで、

22日（日）の夜に食事に行くことになりましたー

ご都合の合う方がいらしたらご一緒にいかがですか

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投稿者：岡山大家｜23:53 ｜広告料であれこれ

2012年07月19日

広告料高騰？ 2

　

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こんばんは。岡山大家です。

いや～、今日もすげーの見つけちゃいましてねー

この物件なんですがね

どうです

きれいでしょ

2005年築　の　3ＳＬＤＫ　95㎡

駐車場も2台ありますし、

1階は全面床暖房

太陽光発電で売電できます

家賃は　135,000円　なんで安くはないんですけどね

...

で、なにがすげーって

...

...

そう

　　広告料がすげーんです

場所が、中区湊　なんで苦戦すると予想してるんでしょうねー

...

1ヵ月でも　135,000円　ですから

不動産屋からしたらデカイですよねー

...

その額、

なんと　30万円

こんなん決まったら、

不動産屋はウハウハですわー　

おしまい

☆お知らせ☆

読者のひろさんが単身赴任先の東京から戻ってくるそうで、

22日（日）の夜に食事に行くことになりましたー

ご都合の合う方がいらしたらご一緒にいかがですか

BLXさんが参加決定でーす

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投稿者：岡山大家｜22:08 ｜広告料であれこれ

2013年01月23日

ようやく満室です(；´Д`A

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

以前、「広告料高騰？」というタイトルで取り上げた

こちらの物件
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

家賃３万円ほどの物件に

広告料５ヶ月　という大盤振る舞いで

満室に挑んでおりましたが

この度、ようやく満室に

近くに専門学校があるので、

新入生の予約がバンバン入った模様。

...

なんせ１５部屋も空いていましたから

大変でしたねー

広告料５ヶ月にも関わらず、半年かかりました...

そんな大苦戦物件でも、

年明けからは客付けできるんですから

繁忙期パワーは凄まじいですね

広告料パワー　＜　繁忙期パワー　ってことでしょう。

物件購入のタイミングは

できれば繁忙期から逆算したらよろしいかと思います。

広告料を積んだら決まるってもんでもないんですよねー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜20:11 ｜広告料であれこれ

2013年02月01日

満室経営も束の間...

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

先日紹介した、広告料５ヶ月物件

１５室が半年かけてようやく満室になったと

お伝えしましたが...

なーんと、退去予告が出てしまいましたー

大家さんにとっては退去予告は恐ろしいもので

月末を迎える度にビクビクする方もいらっしゃるかもしれません

特に戸数が多い単身用をお持ちだと

毎月のように訪れるできごとかもしれませんねー

...

その憎い憎い退去予告が

一気に３室でましたー〓

...

...

...

広告料５ヶ月を払って

１５室も埋めたのに

また３室も...

広告料５ヶ月の旅はまだ続きそうです

狭い単身用物件はしんどいねー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜広告料であれこれ

2013年03月12日

広告料増額

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

某ハウスメーカーから

広告料が増えたオススメ物件があるよーって

メールがきました

で、中身を詳しくみてみると

広告料２ヶ月、３ヶ月物件がポロポロありました

...

９７年築２LDKで　３ヶ月

まだそんなに古い部類じゃないんですけどねー

ちなみに場所は、南区万倍。

...

０１年築３LDKで　２ヶ月

この物件も昔は普通に客付けできてたんですけどねー

場所は南区大福。

家賃67､000円　共益費2､000円　P２台5､000円　だから

築年数からいうと少し高いんでしょうけどねー

...

０６年築２LDKで　２ヶ月

０６年築でなかなか決まらないなんて

かなり厳しいですよねー

ここは、南区新保なんですけど

外壁がタイルでまだまだいけそうな物件なんですけど

これだともう高いんですよねー

...

０７年築１LDKで　２ヶ月

まだまだ新しいんですけど

場所が北区横井上。

国立病院の関係者を狙ってるのかなー

この時期に決めておきたいとはいえ

０７年築で広告料２ヶ月出さないといけないってのは

きついですねー

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜広告料であれこれ

2013年07月14日

広告料はいくらぐらい？

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください

当日の１５時から　mtanaさん物件内見ツアー　もよかったらどうぞ

こんばんは。岡山大家です。

例えば

岡山市北区奉還町

１９７８年築　１R　鉄骨３階建て

２５㎡程度　セパレート　リノベーション済

家賃３５０００円　共益費３０００円

駐車場なし　水道代込み

...

岡山市北区原町

１９８７年築　１K　軽量鉄骨２階建て

１８㎡程度　UB　洋室リフォーム済

家賃２００００円　共益費３０００円

駐車場３０００円　水道代実費

...

あなたなら広告料はいくらぐらい出しますか

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜広告料であれこれ

2013年07月15日

広告料はいくらぐらい？　２

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は昨日の続きで。

以前、業者間に流通する

「空室一覧」　というものの存在に触れたことがあります。

2012年01月29日　膨大な量の空室

それはそれは膨大な空室量なんですけど

どこの管理会社も物件を決めてもらわないといけないですから

毎週のようにこの一覧をメールやFAXで送ってくるわけです。

...

で、広告料というのはすでに一般化していて

どこの業者も１～２ヶ月は最低でも付けてきます。

付けてくるといっても、出すのは大家さんですけど...

これはある業者さんの空室一覧です。

この業者さんの空室一覧では、

一番左端に書かれているのが広告料で

ちょっと字が小さいですが、

全部２ヶ月です

...

各社いろいろな書式で送ってくるんですけど

昨日の物件の管理会社の空室一覧では

このように一番右端に広告料の記載があります。

字が小さいですが、ここでは金額が書いています。

...

...

さて、ここで昨日の物件ですが、

北区奉還町の物件はこちら...

北区原の物件はこちら...

どちらも白っぽくなってますね。

そうなんです

広告料はありません

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:40 ｜広告料であれこれ

2013年07月16日

広告料はいくらぐらい？　３

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

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こんばんは。岡山大家です。

今日も昨日の続きで。

もう一丁見てみましょうか。

岡山市北区番町　１９９０年築　RC　１K

家賃２７０００円　共益費３０００円　水道代３０００円

...

前回の流れ同様、

ここも広告料はありません

...

岡山では今時、広告料なしの物件なんて

相当な決め物でない限りありえません

あっ、メーカー物件の新築はほとんど付きませんけど...

追跡シリーズ　でお馴染みのこちらなんかは

新築で全室広告料が出ています。

にも関わらず、相変わらず　１Kが５室　空いていますが...

広告料が一般的に認知されている今となっては

決め物だろうが新築だろうが

相当高い確率で付いている状況ですよ

なのに、なぜ昨日の物件も

広告料が付いていないのか

...

...

ちなみにこちらは数ヶ月前の空室一覧

ん

広告料の記載があるじゃないですか。

つづく

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投稿者：岡山大家｜10:15 ｜広告料であれこれ

2013年07月17日

広告料はいくらぐらい？　４

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください

当日の１５時から　mtanaさん物件内見ツアー　もよかったらどうぞ

※初参加の方は何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません

こんばんは。岡山大家です。

今日も昨日の続きで。

さて、次は

岡山市北区表町　２００４年築　RC　１K

家賃５９０００円　共益費５０００円　と

家賃６００００円　共益費５０００円

を見てみましょう。

小さくてわかりにくいですが

一番右端の広告料欄に記載があります

どうやら　５５０００円　のようです。

一般的に多く使われている　家賃の１ヶ月　とか　２ヶ月　でなくて

金額表示で　５５０００円　にしてるんですね...

...

先程のは前回の空室一覧ですが

最新号ではこんな風になっています。

ちゃんと一番右の広告料の欄に記載があるようです。

黄色に塗られているのは

前回と変更があって箇所という意味です。

...

...

拡大してみると...

ん

５５０００円　⇒　５００００円　に

下がっていますねー

この大家さん

どういった思惑で５０００円下げたんでしょうか

広告料で５０００円払うのが惜しくなりましたかね

つづく

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投稿者：岡山大家｜20:05 ｜広告料であれこれ

2013年07月18日

広告料はいくらぐらい？　５

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください

当日の１５時から　mtanaさん物件内見ツアー　もよかったらどうぞ

※初参加の方は、名刺などをお持ちいただいたら便利かと思いますよ

こんばんは。岡山大家です。

今日も昨日の続きで。

広告料って一般的に

家賃の○ヶ月分　か　○○○％　って形がほとんどだと思います。

この管理会社に任せている大家さんが全員

「広告料は○万円で頼みます」って

金額表示で言っているのでしょうか？

...

空室一覧を見てみると

右端の広告料の欄が空いています。

これらは結構古い物件です。

結構ありますよね...

...

今時、広告料のない物件のオーナーに

広告料を付けようって提案はしないでしょうか

それとも大家さんが拒否するんでしょうか

或いは、広告料っていうものを知らないんでしょうか

まさかそんなことはないでしょう...

...

...

なぜ、古いにも関わらず広告料の付かない物件がたくさんあるのか

なぜ、広告料は月単位でなく金額表示なのか

これ以上書いたらマズイかな...

つづく

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投稿者：岡山大家｜21:21 ｜広告料であれこれ

2013年07月19日

広告料はいくらぐらい？　６

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認ください

当日の１４時３０分から　mtanaさん物件内見ツアー　もよかったらどうぞ

※時間変更しています。

※初参加の方は、名刺などをお持ちいただいたら便利かと思いますよ

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
　復旧までの連絡はokayamaooya@gmail.comまでお願いします。

こんばんは。岡山大家です。

今日も昨日の続きで。

ちょっと話は変わりますが、ところで

一般的に管理会社の収益源ってなんでしょう？

わかりやすいところでは

管理料

退去修繕関連での中抜き

建物のメンテナンス受注関連での中抜き

ってところでしょうか。

...

これらを増やすためには

管理戸数を増やすのが一番ですね。

管理戸数が増えるには

管理のオーナーから紹介してもらったり

売買絡みでそのまま管理委託になったり

他社の管理を奪いに行ったり

といったことが必要になります。

...

管理オーナーは

数戸の方もいれば、数百戸の方もいます。

いろいろ言ってくるオーナーもいれば

何も言ってこない完全おまかせのオーナーもいます。

すると、オーナーの中でも優劣がつくようになります。

全ての物件、全てのオーナーを平等に扱うことは

事実上できません

全ての顧客を平等に扱えないのはどの業界でも一緒でしょう...

表面上は綺麗事しか言いませんが...

同じ管理オーナーでも優劣が付くというのがポイントです。

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:10 ｜広告料であれこれ

2013年07月23日

広告料はいくらぐらい？　７

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56㎡　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57㎡）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

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　7号　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は前回の続きで。

管理会社の内部で、オーナーに優劣がつきますから

同じ管理物件でも優先的に決めたい物件が出てくる訳です。

大物管理オーナーに逃げられたら困りますから

どうしても優先しないといけなくなりますよね

でも、優先しようと思っても

場所が良くなかったり、周辺の競合が厳しかったりと

なかなかうまくいかないことも多いです

...

家賃を下げて欲しい...

リノベーションして欲しい...

でも、大物大家さんはシビアですし

管理会社の言いなりにはなかなかなりません

管理会社も下手なことを言って怒りを買いたくもないですし...

...

自社で持ち出ししてでも決めてもらうか...

でもそんなお金はどこにある...

...

...

...

そうだ...

この決め物は広告料を出さなくても決まるよな...

この新築は広告料なんかいらんだろ...

ここは余裕があるからしばらくは決まらなくても...

ここはごちゃごちゃ言ってこんし...

ここは家賃４００００円だけど、１ヶ月分じゃなくて　３ピー円　にして...

その分をこっゲホゲホ...ヾ(;´Д`●)ﾉぁゎゎ

...

...

どこかに管理を任せる場合は

自分でコントロールできないところもでてきますねー

ちなみに、わたくしは　自主管理　です

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:41 ｜広告料であれこれ

2014年11月18日

不動産屋は喜ぶよねー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　８名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　タマクさん
　わたくし

８日（月）　２０名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　T本さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...

＜見学会のお知らせ＞

以前見学させていただいた
いいてんきさんが購入された平屋５棟

2014年07月12日　平屋５棟＆３棟＆１棟の見学会

リフォームが終わったということで
再度見学させていただけることになりましたー

近所にわたくしの物件３、４、５号があるので
興味がある方はついでに外観だけでもお連れしましょうかね

岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１９日（水）11時
　参加予定
　　いいてんきさん
　　O本さん
　　HR田さん
　　ハルタナさん
　　A山さん
　　ロッカーキャットさん
　　わたくし

２２日（土）１１時半
　参加予定
　　わたくし

両日共、お時間のある方はランチでも(^-^)

スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

...

こんばんは。岡山大家です。

ある大家さんのお話を間接的に聞いたんですけど

その大家さんの物件は北区中心部の１Kマンションで

結構リフォームこそしていますが

空き部屋も多いので頭を悩ませていました

...

ここは、まだネット設備は導入していませんでしたので

某不動産会社の営業マンから

「○○さん、今時ネット無料じゃないと決まりませんよ」

と言われたので、数十万円で設備を導入したそうです。

...

その後決めてくれた２部屋は

ひとりが　生活保護　の方で

もうひとりは　キャバ嬢　...　

...

これ、ネット導入の効果？

あはは(；´∀｀)

...

なかなか部屋が決まらないと

大家さんもいろいろ大変ですが

北区花尻の平成４年築　１K家賃３．５万円　でこんなんとか

北区野田の平成７年築　１K家賃４．７～５万円　で

広告料がこんなんとか

かなり大変そうです

その他、こんなところもあります

※クリックで大きくなります。

ずらーっと広告料２～３ヶ月が並んでいますね...

部屋をきれいにして...

家賃交渉にも応じて...

広告料もどーんと...

いかにもしんどそう

不動産屋は喜びますがね。

...

そうそう、店舗物件でこんなんありました。

うひょー(*´∀｀*)

上から、広告料１ヶ月、３ヶ月、３ヶ月　です。

一番下なんて、決めたら一撃１００万円コースですねー(((゜Д゜；)))

まぁ簡単には決まりませんけども。

...

不動産投資の本には簡単そうに書いているものも多いけど

みんなそれなりに苦労してるんですよー

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜広告料であれこれ｜コメント(4)

2015年07月14日

そもそも持ったらいけん。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。

　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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...

こんばんは。岡山大家です。

今日は朝６時台の新幹線に乗って東京に出没してきまして

岡山もアホほど暑いですけど東京はもっと暑かった(ｰｰ;)

アスファルトの照り返しや排熱が多いんですかね～

わたくしみたいな田舎もんは都会暮らしは無理ですわ～

なんで東京かというと、東京のアパートの契約がありましてね

そこまで高額でもなく、築も浅くて利回りもよかったので

遠隔地はやらないわたくしでも

「これ、自分で買ってもいいよな～」と思ったんですが

東京の方が欲しいというのでその方で契約となりまして。

その後、六本木ヒルズの中華店で四川牛を食し

ついでにスカイデッキへ

人も少なくてほぼ貸切状態でした(*'▽'*)♪

...

そうそう、月曜日には見学会に行ってきたんですけどね。

何度か入退去はありつつもすぐ次が決まって

１０年間満室経営の物件だったんですけど

いつも空いていないんで、

竣工後、初めて内見することができまして(^_^;)

ここは床下空間の有効活用が売りでね。

洋室の下が全部収納になっているんで

物が増えがちなファミリー層にはありがたいですわね。

奥のほうまで荷物を入れるのが大変そうなんで

もう少し床下の使い勝手が良くならんかな～って思いますけど

スキップフロアにしたり立体的な空間が作れるので

個人的に好きな企画なんで

いつか自分でも建ててみたいんですよねー

ここは立地の良さも大きいんですけど

差別化に大きく寄与しているのは間違いないでしょうね。

やっぱり類似品が少ないっていいな

ちなみに今まで一度も広告料を払ったことがないそうで（ﾟдﾟ）

やっぱり強い物件を持たんといけんわな～

広告料を２ヶ月、３ヶ月、４ヶ月も払わんといけん物件いうのは

経営の足を引っ張るだけなんで

そもそも持ったらいけん物件なんよな...

全空きに近い物件を買ってひとまず満室にするとか

広告料１ヶ月程度なら仕方ないけど

不動産屋の養分になるだけだからな～(ｰｰ;)

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜広告料であれこれ｜コメント(2)

2018年07月03日

また相場クラッシャー発見...

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

----------
H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
　6/9 また外国人シェア...　あと半分...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

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＜イベントのお知らせ＞

７月

☆ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
　　4日（水）12時～
　　参加予定（定員１１名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２わたくし
　　３ゆうじろうさん※現地直
　　４じいじさん
　　５ロバートＳ田さん
　　６Ｓ波さん
　　７こももさん（女性）
　　８しんやさん
　　９ＯＣさん
　　10
　　11

☆勉強会１日目（火災保険について）
　　4日（水）19時～
　　参加予定（定員２０名）
　　１Ｉ先生
　　２わたくし
　　３TAKEさん
　　４BLXさん奥さん（女性）
　　５倉敷大家さん
　　６こーへーさん
　　７ＴＫ田さん
　　８たろぽんさん
　　９ひろさん
　　10Ｍさん
　　11Ｋ本さん
　　12とっこさん（女性）
　　13なおとさん
　　14こももさん（女性）
　　15じゅんこさん（女性）
　　16たかぱぱさん
　　17じいじさん
　　18yasuさん
　　19かこちゃん（女性）
　　※３日１５時で締め切りました。

☆ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
　　7日（土）12時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１わたくし
　　２よーすけさん
　　３まっきーさん
　　４じゅんこさん（女性）
　　５たろぽんさん
　　６Ｋさん
　　７Ｎ村さん
　　８しっしーさん
　　９
　　10

☆勉強会２日目（火災保険について）
　　7日（土）19時～
　　参加予定（定員２０名）
　　１Ｉ先生
　　２わたくし
　　３なつさん（女性）
　　４Ｏ幡さん
　　５Ｆ原Ｈさん
　　６むーさん（女性）
　　７よーすけさん
　　８ＨＴさん
　　９まっきーさん
　　10namiさん（女性）
　　11ryokoさん（女性）
　　12あつおさん
　　13Ｂさん
　　14まゆさん（女性）
　　15大工のＴ田さん
　　16たくみさん
　　17Ｋすけさん
　　18ＧＭさん
　　19ラーメンnnwさん
　　20

８月
☆花火大会
　　4日（土）18時～22時
　　参加予定（定員９０名）
　　ファミリー
　　１りょういちさん　５名
　　２Ｋ本さん　　　　４名
　　３あつさん　　　　６名
　　４ＴＡＫＥさん　　４名
　　５こーへーさん　　４名
　　６ＯＣさん　　　　２名

　　単身
　　１よーすけさん
　　２namiさん（女性）
　　３摂津屋さん
　　４ryokoさん（女性）
　　５わたくし

＜イベント一覧＞

７月
4日（水）12時～　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
　　　　　19時～　　勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時～　　ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
　　　　　19時～　　勉強会２日目（火災保険について）
14日（土）　　　　　見学会（仮）しっしーさん５万円アフター

８月
4日（土）18時～22時　花火大会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

昨日登場したＳＢＣのＯさん。
（相場クラッシャー　Souba crusher　by DAIGO）

関連記事
2018年07月02日　相場クラッシャー

南区にテナントを購入されたものの

残置物があるということで

今日は、トレジャーハンター達を招集して

お宝探しをさせてもらった２７日のお話し。

どの程度の残置物でしょうかね～？

行ってからのお楽しみということで

早速現地到着...

...

...

どーん。

...

...

あっ。違った。

これは名古屋のね。

名古屋の“ゴミ屋敷”でゴミの強制撤去開始
大量で3日ほどかかる見通し
住人男性「納得してない」

さすがにこの状態は残置３兄弟でも引くのでは？(^^;

関連記事
2017年06月20日　残置３兄弟？

そんなこんなでホンモノはこちら(^^;

１階は元々スナックだったんですね。

ミラーボールとか(^^;

３階建てで全部テナント。

残置はそんなに多くないけど

みんなで探し回った成果はこんな感じ。

延長コード、クラッカー、プレステ...

健康器具、チェス、鏡、椅子の脚...

みなさんいろいろ見つけますな(^_^;)

その後は恒例のランチへ。

ＳＢＣのＯさんにも根掘り葉掘り(^^;

どうもこのＳＢＣのＯさん。

極度の心配性...

募集してわずか１～２週間ほどで

入居が決まらない不安に襲われるらしく

すぐに家賃を下げたがるそうな...

いやいやいやいやいや。

それって早すぎでしょ　ぉお!!(ﾟﾛﾟ屮)屮

もうちょっと落ち着いてください(^_^;)

そんな話をしていると、「広告料」の話しに。

「広告料」ってのは不動産屋が決めてくれた時に払う

リベートみたいなもんですね。

もちろん多けりゃ多いほど不動産屋は喜びます。

よくわかっていない人はここでも読んでね。

関連カテゴリー
広告料であれこれ

この「広告料」。

札幌とか福岡とか賃貸激戦区では

家賃の４か月分とか５か月分とか噂は聞きますけど

岡山では概ね１～２ヶ月分といったところ。

余程の優良物件以外は１ヶ月分は最低でも必要で

２ヶ月分ぐらいがスタンダード化している昨今...

広告料の高騰は経営を苦しくするので避けたいところ...

しかし、隣の物件の大家が３ヶ月出すのに

こちらが１ヶ月では勝ち目はない...

不動産屋がどちらを優先的に紹介するかなんて

子供でもわかる話し...

そんな「広告料」

ＳＢＣのＯさんの元には

不動産屋から

「今回、広告料３ヶ月でいいですよね？」
「いいてんきさんはいつも３ヶ月なんで」

とかって半ば強制的に３ヶ月で言ってくるらしい...

そんなん言われたら断れんがな(;´Д｀)

えっ？いいてんきさん物件は３ヶ月なんですか？

「ええ...ぼくのところは全部３ヶ月です...」

おいおいおいおいおいおいおい。

ここにも相場クラッシャーがおったがな　ぉお!!(ﾟﾛﾟ屮)屮

...

...

結局こうなるんよね...

類似物件が多いと

差別化するポイントが少ないから...

安い家賃に高い広告料...

不動産屋が決めたくなるんよね...

零細大家はそんなとこで戦うとしんどいわ(;´Д｀)

耐えるためには

・物件の仕入れを安くして資金に余裕を持つ
・リフォームも安くして資金に余裕を持つ
・競合にならない物件で戦う
・退去の少ない物件で戦う

が不可欠。

耐えられない人は逆のパターン。

・物件の仕入れが高い
・管理会社とかにリフォームでぼられる
・競合の多い物件で戦っている
・入退去が多く経費が嵩む

はぁ...細々がんばろ...

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜広告料であれこれ｜コメント(0)

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