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広告料高騰?

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


数か月前に所有者が変わったこちらの物件
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


岡山市中区門田屋敷




路面電車沿いでまぁそこそこ交通は便利です。

駐車場は ない。



間取りはほとんどの部屋がこれ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





ごく一部セパレートにリフォームしている部屋もありますが...


家賃  2.7〜3.2万円

共益費  3,000円

水道代  2,000円




ちょっと高いんだよねー悲しい





現在の空室は...


32部屋中


...



...




15部屋 落ち込み




そんな状況を打開すべく、



現在の広告料は


...


...



5ヵ月 びっくりびっくり




こんなんで儲かるんかな〜はてな




おしまい




☆お知らせ☆

読者のひろさんが単身赴任先の東京から戻ってくるそうで、

22日(日)の夜に食事に行くことになりましたー笑顔

ご都合の合う方がいらしたらご一緒にいかがですかはてな







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広告料高騰? 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


いや〜、今日もすげーの見つけちゃいましてねー汗



この物件なんですがね









どうですはてな


きれいでしょはてな



2005年築 の 3SLDK 95u


駐車場も2台ありますし、

1階は全面床暖房びっくり

太陽光発電で売電できます
びっくり



家賃は 135,000円 なんで安くはないんですけどね



...



で、なにがすげーってはてな


...



...



そうびっくり  広告料がすげーんです困った


場所が、中区湊 なんで苦戦すると予想してるんでしょうねー汗



...



1ヵ月でも 135,000円 ですから

不動産屋からしたらデカイですよねー




...




その額、



なんと 30万円びっくりびっくり









こんなん決まったら、


不動産屋はウハウハですわー バニー





おしまい







☆お知らせ☆

読者のひろさんが単身赴任先の東京から戻ってくるそうで、

22日(日)の夜に食事に行くことになりましたー笑顔

ご都合の合う方がいらしたらご一緒にいかがですかはてな




BLXさんが参加決定でーす笑顔




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ようやく満室です(;´Д`A

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


以前、「広告料高騰?」というタイトルで取り上げた


こちらの物件
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓






家賃3万円ほどの物件に


広告料5ヶ月 という大盤振る舞いで


満室に挑んでおりましたが


この度、ようやく満室汗





近くに専門学校があるので、


新入生の予約がバンバン入った模様。


...



なんせ15部屋も空いていましたから


大変でしたねー汗


広告料5ヶ月にも関わらず、半年かかりました...



そんな大苦戦物件でも、


年明けからは客付けできるんですから


繁忙期パワーは凄まじいですね力こぶ



広告料パワー < 繁忙期パワー ってことでしょう。



物件購入のタイミングは


できれば繁忙期から逆算したらよろしいかと思います。



広告料を積んだら決まるってもんでもないんですよねーダメ




おしまい




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満室経営も束の間...

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


先日紹介した、広告料5ヶ月物件





15室が半年かけてようやく満室になったと


お伝えしましたが...


なーんと、退去予告が出てしまいましたー落ち込み


大家さんにとっては退去予告は恐ろしいもので


月末を迎える度にビクビクする方もいらっしゃるかもしれません汗


特に戸数が多い単身用をお持ちだと


毎月のように訪れるできごとかもしれませんねー悲しい


...


その憎い憎い退去予告


一気に3室でましたー〓うんち





...


...


...




広告料5ヶ月を払って


15室も埋めたのに


また3室も...



広告料5ヶ月の旅はまだ続きそうですお金お金お金



狭い単身用物件はしんどいねー



おしまい




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 ボロなので5号も4号と同じ作戦かな?

 基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


某ハウスメーカーから


広告料が増えたオススメ物件があるよーって


メールがきましたメール




で、中身を詳しくみてみると


広告料2ヶ月、3ヶ月物件がポロポロありましたお金


...


97年築2LDKで 3ヶ月




まだそんなに古い部類じゃないんですけどねー汗


ちなみに場所は、南区万倍。


...



01年築3LDKで 2ヶ月




この物件も昔は普通に客付けできてたんですけどねー落ち込み


場所は南区大福。


家賃67、000円 共益費2、000円 P2台5、000円 だから


築年数からいうと少し高いんでしょうけどねー悲しい


...


06年築2LDKで 2ヶ月




06年築でなかなか決まらないなんて


かなり厳しいですよねー汗


ここは、南区新保なんですけど


外壁がタイルでまだまだいけそうな物件なんですけど


これだともう高いんですよねー困った


...


07年築1LDKで 2ヶ月





まだまだ新しいんですけど


場所が北区横井上。


国立病院の関係者を狙ってるのかなーはてな


この時期に決めておきたいとはいえ


07年築で広告料2ヶ月出さないといけないってのは


きついですねー悲しい




おしまい




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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認くださいまる

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こんばんは。岡山大家です。


例えば


岡山市北区奉還町

1978年築 1R 鉄骨3階建て

25u程度 セパレート リノベーション済

家賃35000円 共益費3000円

駐車場なし 水道代込み









...


岡山市北区原町

1987年築 1K 軽量鉄骨2階建て

18u程度 UB 洋室リフォーム済

家賃20000円 共益費3000円

駐車場3000円 水道代実費







...


あなたなら広告料はいくらぐらい出しますかはてな



つづく



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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


以前、業者間に流通する


「空室一覧」 というものの存在に触れたことがあります。

2012年01月29日 膨大な量の空室


それはそれは膨大な空室量なんですけど


どこの管理会社も物件を決めてもらわないといけないですから


毎週のようにこの一覧をメールやFAXで送ってくるわけです。


...


で、広告料というのはすでに一般化していて


どこの業者も1〜2ヶ月は最低でも付けてきます。


付けてくるといっても、出すのは大家さんですけど...汗


これはある業者さんの空室一覧です。



この業者さんの空室一覧では、


一番左端に書かれているのが広告料


ちょっと字が小さいですが、


全部2ヶ月ですお金


...


各社いろいろな書式で送ってくるんですけど


昨日の物件の管理会社の空室一覧では


このように一番右端に広告料の記載があります。


字が小さいですが、ここでは金額が書いています。




...


...


さて、ここで昨日の物件ですが、


北区奉還町の物件はこちら...





北区原の物件はこちら...





どちらも白っぽくなってますね。


そうなんですびっくり


広告料はありませんびっくりびっくり



つづく



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 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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※ビアガーデンの場所と時間が決まっていますのでご確認くださいまる

当日の15時から mtanaさん物件内見ツアー もよかったらどうぞ笑顔



こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


もう一丁見てみましょうか。


岡山市北区番町 1990年築 RC 1K


家賃27000円 共益費3000円 水道代3000円





...


前回の流れ同様


ここも広告料はありませんびっくり




...


岡山では今時、広告料なしの物件なんて


相当な決め物でない限りありえません
汗


あっ、メーカー物件の新築はほとんど付きませんけど...




追跡シリーズ でお馴染みのこちらなんかは


新築で全室広告料が出ています。



にも関わらず、相変わらず 1Kが5室 空いていますが...




広告料が一般的に認知されている今となっては


決め物だろうが新築だろうが


相当高い確率で付いている状況
ですよ困った



なのに、なぜ昨日の物件も


広告料が付いていないのかはてな


...


...



ちなみにこちらは数ヶ月前の空室一覧




はてな


広告料の記載があるじゃないですか。



つづく



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家

 

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当日の15時から mtanaさん物件内見ツアー もよかったらどうぞ笑顔

※初参加の方は何かしらの名刺などがあれば便利かもしれませんまる




こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。



さて、次は


岡山市北区表町 2004年築 RC 1K


家賃59000円 共益費5000円 と

家賃60000円 共益費5000円



を見てみましょう。





小さくてわかりにくいですが


一番右端の広告料欄に記載がありますまる




どうやら 55000円 のようです。


一般的に多く使われている 家賃の1ヶ月 とか 2ヶ月 でなくて


金額表示で 55000円 にしてるんですね...




...


先程のは前回の空室一覧ですが


最新号ではこんな風になっています。


ちゃんと一番右の広告料の欄に記載があるようです。


黄色に塗られているのは


前回と変更があって箇所という意味です。




...


...


拡大してみると...




はてな


55000円 ⇒ 50000円 に


下がっていますねー悲しい



この大家さん


どういった思惑で5000円下げたんでしょうかはてな


広告料で5000円払うのが惜しくなりましたかねはてな



つづく



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 5号 19,000円でH25年6月から入居

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


広告料って一般的


家賃の○ヶ月分 か ○○○% って形がほとんどだと思います。




この管理会社に任せている大家さんが全員


「広告料は○万円で頼みます」って


金額表示で言っているのでしょうか?


...


空室一覧を見てみると


右端の広告料の欄が空いています。


これらは結構古い物件です。




結構ありますよね...


...



今時、広告料のない物件のオーナーに


広告料を付けようって提案はしないでしょうかはてな


それとも大家さんが拒否するんでしょうかはてな


或いは、広告料っていうものを知らないんでしょうかはてな




まさかそんなことはないでしょう...


...


...


なぜ、古いにも関わらず広告料の付かない物件がたくさんあるのかはてな


なぜ、広告料は月単位でなく金額表示なのかはてな




これ以上書いたらマズイかな...


つづく



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  ※最高値時 142,000円

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 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。



ちょっと話は変わりますが、ところで


一般的に管理会社の収益源ってなんでしょう?


わかりやすいところでは


管理料

退去修繕関連での中抜き

建物のメンテナンス受注関連での中抜き



ってところでしょうか。


...


これらを増やすためには


管理戸数を増やすのが一番ですね。


管理戸数が増えるには


管理のオーナーから紹介してもらったり


売買絡みでそのまま管理委託になったり


他社の管理を奪いに行ったり



といったことが必要になります。


...


管理オーナーは


数戸の方もいれば、数百戸の方もいます。


いろいろ言ってくるオーナーもいれば


何も言ってこない完全おまかせのオーナーもいます。




すると、オーナーの中でも優劣がつくようになります。



全ての物件、全てのオーナーを平等に扱うことは


事実上できません
汗


全ての顧客を平等に扱えないのはどの業界でも一緒でしょう...


表面上は綺麗事しか言いませんが...



同じ管理オーナーでも優劣が付くというのがポイントです。



つづく



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 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56u を建築

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 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 土地1,230万  建物本体 約900万

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで。



管理会社の内部で、オーナーに優劣がつきますから


同じ管理物件でも優先的に決めたい物件が出てくる訳です。


大物管理オーナーに逃げられたら困りますから


どうしても優先しないといけなくなりますよね汗


でも、優先しようと思っても


場所が良くなかったり、周辺の競合が厳しかったりと


なかなかうまくいかないことも多い
です悲しい


...


家賃を下げて欲しい...


リノベーションして欲しい...



でも、大物大家さんはシビアですし


管理会社の言いなりにはなかなかなりません困った


管理会社も下手なことを言って怒りを買いたくもないですし...


...


自社で持ち出ししてでも決めてもらうか...


でもそんなお金はどこにある...


...


...


...


そうだ...


この決め物は広告料を出さなくても決まるよな...


この新築は広告料なんかいらんだろ...


ここは余裕があるからしばらくは決まらなくても...


ここはごちゃごちゃ言ってこんし...


ここは家賃40000円だけど、1ヶ月分じゃなくて 3
ピー円 にして...


その分をこっゲホゲホ...ヾ(;´Д`●)ノぁゎゎ


...


...


どこかに管理を任せる場合は


自分でコントロールできないところもでてきますねー汗



ちなみに、わたくしは 自主管理 ですびっくり



おしまい


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不動産屋は喜ぶよねー

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
12月7日(日)、8日(月)に忘年会をしようと思います。
7日は日曜日なんで少し早目に 18時スタート で
8日は仕事終わりでも間に合うように 19時半スタート にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひわーい(嬉しい顔)

7日(日) 8名
 O幡さん
 麒麟さん
 F原Hさん
 アツオさん
 I崎さん
 BLXさん
 タマクさん
 わたくし

8日(月) 20名
 あつさん
 Sさん
 M谷さん
 H間さん(初登場)
 mtanaさん
 隠密さん(初登場)
 カシミアさん(初登場)
 HR田さん
 Indyさん
 Y山さん
 F木さん(初登場)
 F倉さん(初登場)
 とーやさん
 ジムさん
 大黒天人さん
 toukaさん
 K木さん(初登場)
 S山さん(初登場)
 T本さん(初登場)
 わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


<見学会のお知らせ>

以前見学させていただいた
いいてんきさんが購入された平屋5棟

2014年07月12日 平屋5棟&3棟&1棟の見学会

リフォームが終わったということで
再度見学させていただけることになりましたーグッド(上向き矢印)
近所にわたくしの物件3、4、5号があるので
興味がある方はついでに外観だけでもお連れしましょうかね車(セダン)

岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店 集合でお願いします。

19日(水)11時
 参加予定
  いいてんきさん
  O本さん
  HR田さん
  ハルタナさん
  A山さん
  ロッカーキャットさん
  わたくし

22日(土)11時半
 参加予定
  わたくし

両日共、お時間のある方はランチでも(^-^)

スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

...


こんばんは。岡山大家です。


ある大家さんのお話を間接的に聞いたんですけど


その大家さんの物件は北区中心部の1Kマンション


結構リフォームこそしていますが


空き部屋も多いので頭を悩ませていましたバッド(下向き矢印)


...


ここは、まだネット設備は導入していませんでしたので


某不動産会社の営業マンから


「○○さん、今時ネット無料じゃないと決まりませんよ」


と言われたので、数十万円で設備を導入したそうです。


...


その後決めてくれた2部屋は


ひとりが 生活保護 の方で


もうひとりは キャバ嬢 ... 


...


これ、ネット導入の効果?


あはは(;´∀`)


...


なかなか部屋が決まらないと


大家さんもいろいろ大変ですが


北区花尻の平成4年築 1K家賃3.5万円 でこんなんとか

1.jpg



北区野田の平成7年築 1K家賃4.7〜5万円 で


広告料がこんなんとか

2.jpg


かなり大変そうですたらーっ(汗)


その他、こんなところもありますバッド(下向き矢印)

※クリックで大きくなります。
4.jpg


ずらーっと広告料2〜3ヶ月が並んでいますね...


部屋をきれいにして...


家賃交渉にも応じて...


広告料もどーんと...



いかにもしんどそうふらふら


不動産屋は喜びますがね。


...


そうそう、店舗物件でこんなんありました。


うひょー(*´∀`*)

3.jpg


上から、広告料1ヶ月、3ヶ月、3ヶ月 です。


一番下なんて、決めたら一撃100万円コースですねー(((゜Д゜;)))


まぁ簡単には決まりませんけども。


...


不動産投資の本には簡単そうに書いているものも多いけど


みんなそれなりに苦労してるんですよーふらふら



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

そもそも持ったらいけん。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居
  もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
      関連記事
       2015年05月06日 まだ使用できます。


 4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
     +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
     当然、ノーリフォーム(^^;

      関連記事
       2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
       2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は朝6時台の新幹線に乗って東京に出没してきまして新幹線


岡山もアホほど暑いですけど東京はもっと暑かった(ーー;)


アスファルトの照り返しや排熱が多いんですかね〜バッド(下向き矢印)


わたくしみたいな田舎もんは都会暮らしは無理ですわ〜あせあせ(飛び散る汗)



なんで東京かというと、東京のアパートの契約がありましてね家


そこまで高額でもなく、築も浅くて利回りもよかったので


遠隔地はやらないわたくしでも


「これ、自分で買ってもいいよな〜」と思ったんですが


東京の方が欲しいというのでその方で契約となりまして。

1.JPG


その後、六本木ヒルズの中華店で四川牛を食し

2.JPG


ついでにスカイデッキ

3.JPG

4.JPG


人も少なくてほぼ貸切状態でした(*'▽'*)♪

...


そうそう、月曜日には見学会に行ってきたんですけどね。


何度か入退去はありつつもすぐ次が決まって


10年間満室経営の物件だったんですけど


いつも空いていないんで、


竣工後、初めて内見することができまして(^_^;)


ここは床下空間の有効活用が売りでね。

DSC_4096.JPG

DSC_4093.JPG

DSC_4102.JPG


洋室の下が全部収納になっているんで


物が増えがちなファミリー層にはありがたいですわね。


奥のほうまで荷物を入れるのが大変そうなんで


もう少し床下の使い勝手が良くならんかな〜って思いますけど


スキップフロアにしたり立体的な空間が作れるので


個人的に好きな企画なんで


いつか自分でも建ててみたいんですよねービル


ここは立地の良さも大きいんですけど


差別化に大きく寄与しているのは間違いないでしょうね。


やっぱり類似品が少ないっていいなひらめき


ちなみに今まで一度も広告料を払ったことがないそうで(゚д゚)


やっぱり強い物件を持たんといけんわな〜ふらふら


広告料を2ヶ月、3ヶ月、4ヶ月も払わんといけん物件いうのは


経営の足を引っ張るだけなんで


そもそも持ったらいけん物件なんよな...


全空きに近い物件を買ってひとまず満室にするとか


広告料1ヶ月程度なら仕方ないけど


不動産屋の養分になるだけだからな〜(ーー;)



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

また相場クラッシャー発見...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 外国人のシェアで1つ決まり。
 6/9 また外国人シェア... あと半分...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...


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<イベントのお知らせ>

7月

☆ayakoさん25万円戸建アフター&ランチ1日目
  4日(水)12時〜

  参加予定(定員11名)
  1ayakoさん(女性)
  2わたくし
  3ゆうじろうさん※現地直
  4じいじさん
  5ロバートS田さん
  6S波さん
  7こももさん(女性)
  8しんやさん
  9OCさん
  10
  11

☆勉強会1日目(火災保険について)
  4日(水)19時〜

  参加予定(定員20名)
  1I先生
  2わたくし
  3TAKEさん
  4BLXさん奥さん(女性)
  5倉敷大家さん
  6こーへーさん
  7TK田さん
  8たろぽんさん
  9ひろさん
  10Mさん
  11K本さん
  12とっこさん(女性)
  13なおとさん
  14こももさん(女性)
  15じゅんこさん(女性)
  16たかぱぱさん
  17じいじさん
  18yasuさん
  19かこちゃん(女性)
  ※3日15時で締め切りました。

☆ayakoさん25万円戸建アフター&ランチ2日目
  7日(土)12時〜

  参加予定(定員10名)
  1わたくし
  2よーすけさん
  3まっきーさん
  4じゅんこさん(女性)
  5たろぽんさん
  6Kさん
  7N村さん
  8しっしーさん
  9
  10

☆勉強会2日目(火災保険について)
  7日(土)19時〜

  参加予定(定員20名)
  1I先生
  2わたくし
  3なつさん(女性)
  4O幡さん
  5F原Hさん
  6むーさん(女性)
  7よーすけさん
  8HTさん
  9まっきーさん
  10namiさん(女性)
  11ryokoさん(女性)
  12あつおさん
  13Bさん
  14まゆさん(女性)
  15大工のT田さん
  16たくみさん
  17Kすけさん
  18GMさん
  19ラーメンnnwさん
  20


8月
☆花火大会
  4日(土)18時〜22時

  参加予定(定員90名)
  ファミリー
  1りょういちさん 5名
  2K本さん    4名
  3あつさん    6名
  4TAKEさん  4名
  5こーへーさん  4名
  6OCさん    2名

  単身
  1よーすけさん
  2namiさん(女性)
  3摂津屋さん
  4ryokoさん(女性)
  5わたくし



<イベント一覧>

7月
4日(水)12時〜  ayakoさん25万円戸建アフター&ランチ1日目
     19時〜  勉強会1日目(火災保険について)
7日(土)12時〜  ayakoさん25万円戸建アフター&ランチ2日目
     19時〜  勉強会2日目(火災保険について)
14日(土)     見学会(仮)しっしーさん5万円アフター


8月
4日(土)18時〜22時 花火大会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日登場したSBCのOさん
(相場クラッシャー Souba crusher by DAIGO)



関連記事
2018年07月02日 相場クラッシャー




南区にテナントを購入されたものの


残置物があるということで


今日は、トレジャーハンター達を招集して


お宝探しをさせてもらった27日のお話し。





どの程度の残置物でしょうかね〜?


行ってからのお楽しみということで


早速現地到着...


...


...



どーん。

ゴミ屋敷.jpg


...


...



あっ。違った。


これは名古屋のね。

名古屋の“ゴミ屋敷”でゴミの強制撤去開始
大量で3日ほどかかる見通し
住人男性「納得してない」




さすがにこの状態は残置3兄弟でも引くのでは?(^^;

関連記事
2017年06月20日 残置3兄弟?





そんなこんなでホンモノはこちら(^^;

1.JPG 2.JPG



1階は元々スナックだったんですね。


ミラーボールとか(^^;

3.JPG 4.JPG




3階建てで全部テナント。


残置はそんなに多くないけど


みんなで探し回った成果はこんな感じ。

1.JPG 2.JPG

3.JPG 4.JPG

5.JPG 6.JPG



延長コード、クラッカー、プレステ...

健康器具、チェス、鏡、椅子の脚...



みなさんいろいろ見つけますな(^_^;)




その後は恒例のランチへ。

1.JPG




SBCのOさんにも根掘り葉掘り(^^;



どうもこのSBCのOさん


極度の心配性...



募集してわずか1〜2週間ほど


入居が決まらない不安に襲われるらしく


すぐに家賃を下げたがるそうな...




いやいやいやいやいや



それって早すぎでしょ ぉお!!(゚ロ゚屮)屮



もうちょっと落ち着いてください(^_^;)






そんな話をしていると、「広告料」の話しに。



「広告料」ってのは不動産屋が決めてくれた時に払う


リベートみたいなもんですね。



もちろん多けりゃ多いほど不動産屋は喜びます。



よくわかっていない人はここでも読んでね。

関連カテゴリー
広告料であれこれ





この「広告料」


札幌とか福岡とか賃貸激戦区では


家賃の4か月分とか5か月分とか噂は聞きますけど


岡山では概ね1〜2ヶ月分といったところ。


余程の優良物件以外は1ヶ月分は最低でも必要


2ヶ月分ぐらいがスタンダード化している昨今...




広告料の高騰は経営を苦しくするので避けたいところ...



しかし、隣の物件の大家が3ヶ月出すのに


こちらが1ヶ月では勝ち目はない...



不動産屋がどちらを優先的に紹介するかなんて


子供でもわかる話し...






そんな「広告料」



SBCのOさんの元には


不動産屋から


「今回、広告料3ヶ月でいいですよね?」
「いいてんきさんはいつも3ヶ月なんで」



とかって半ば強制的に3ヶ月で言ってくるらしい...


そんなん言われたら断れんがな(;´Д`)





えっ?いいてんきさん物件は3ヶ月なんですか?



「ええ...ぼくのところは全部3ヶ月です...」




おいおいおいおいおいおいおい




ここにも相場クラッシャーがおったがな ぉお!!(゚ロ゚屮)屮


...


...




結局こうなるんよね...


類似物件が多いと


差別化するポイントが少ないから...



安い家賃に高い広告料...


不動産屋が決めたくなるんよね...




零細大家はそんなとこで戦うとしんどいわ(;´Д`)




耐えるためには

・物件の仕入れを安くして資金に余裕を持つ
・リフォームも安くして資金に余裕を持つ
・競合にならない物件で戦う
・退去の少ない物件で戦う



が不可欠。




耐えられない人は逆のパターン。

・物件の仕入れが高い
・管理会社とかにリフォームでぼられる
・競合の多い物件で戦っている
・入退去が多く経費が嵩む






はぁ...細々がんばろ...




おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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