2018年07月16日
広告料効果ですな...
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
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＜イベントのお知らせ＞
７月
８月
☆花火大会
4日（土）18時～22時
参加予定（定員９０名）
ファミリー（３３）
１りょういちさん ５名
２Ｋ本さん ４名
３あつさん ６名
４ＴＡＫＥさん ４名
５こーへーさん ４名
６ＯＣさん ２名
７あつおさん ４名
８ｍｔａｎａさん ４名
単身（５）
１よーすけさん
２namiさん（女性）
３摂津屋さん
４ryokoさん（女性）
５わたくし
＜イベント一覧＞
７月
4日（水）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
19時～ 勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
19時～ 勉強会２日目（火災保険について）
14日（土）12時半～ しっしーさん５万円アフター＆
物件19号１円廃墟＆ランチ
20日（金）13～18時 北区相談日
21日（土） 昼 見学会予定
22日（日）16時半～ 見学会（御成町１日目＆１円廃墟）
24日（火）12時～ 見学会（御成町２日目＆１円廃墟）＆ランチ
８月
4日（土）18時～22時 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
不動産屋さんが客付けしてくれたときに支払う
「広告料」
このブログでも何度も登場してきた単語ですけども
いわゆる賄賂ですね。
「広告料」と銘打ってしまうと
実は宅建業法上違法なので
「入居促進費」とか「入居管理料」とか
いろいろ言い回しに気を遣いますが
実質は同じです。
先日、広告料相場の話しも書きましたね。
2018年07月03日
また相場クラッシャー発見...
広告料に関するカテゴリーもあるので
意味がよくわからない人は読んでみてください。
広告料であれこれ
不動産屋に優先的に客付けしてもらおうと思えば
この広告料という名の賄賂は不可欠。
不動産屋も営業マンも「売上」を追ってるんですから
１つの契約に対して売上が大きい方がいいに決まってる。
作業的にやることは一緒なんだから。
大家Aは広告料１ヶ月しかくれないけど
大家Bは広告料２ヶ月くれるってんなら
営業マンとしては大家Bの物件をプッシュするのは
火を見るよりも明らか...
本来は支払うべきものではないけれど
必要悪というか
もう仕方ない...
周りの大家よりたくさん払ってでも
早く入居が決まってくれるほうがいいからね...
そして、長く住んでくれれば家賃から回収できるからね。
広告料たくさん払った挙句
短期で解約されたなんて話は腐るほどあるけどね(;´Д｀)
そんな広告料。
わたくしが関わってる物件だと
物件にもよるけど
大概２ヶ月で不動産屋にお願いします。
営業マン目線でみると
１契約で１０万円ぐらいの売上は欲しいので
家賃３～４万円の物件なら
お客さんから仲介手数料１ヶ月もらって
大家さんから広告料２ヶ月もらって
合計１０万円前後って感じ。
まぁこれは最低ラインね。
これぐらいは無いと営業マンもやる気にならんわね...
で、ここで登場したまこりんさんが獲得したアパート。
関連記事
2018年03月20日 お金をかけてあるボロ。
2018年04月04日 たぶん１号が一番うれしいと思う。
とりあえず広告料２ヶ月でお願いしてたんだけど
どこもネットにも載せないし
反応がイマイチ...
で先日、広告料３ヶ月にアップしたら
途端にネットに掲載してくれました(◎_◎;)
明らかに広告料効果ですな...
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
めでたく満室に。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
H6年築の平屋建て100万円。
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号 中古購入
246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
固定資産評価は1370万円も...
廃墟古民家は解体必須...
もうひとつは30数年新築未入居の平屋...
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＜イベントのお知らせ＞
７月
８月
☆花火大会
4日（土）18時～22時
参加予定（定員９０名）
ファミリー（３３）
１りょういちさん ５名
２Ｋ本さん ４名
３あつさん ６名
４ＴＡＫＥさん ４名
５こーへーさん ４名
６ＯＣさん ２名
７あつおさん ４名
８ｍｔａｎａさん ４名
単身（５）
１よーすけさん
２namiさん（女性）
３摂津屋さん
４ryokoさん（女性）
５わたくし
＜イベント一覧＞
７月
4日（水）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ１日目
19時～ 勉強会１日目（火災保険について）
7日（土）12時～ ayakoさん25万円戸建アフター＆ランチ２日目
19時～ 勉強会２日目（火災保険について）
14日（土）12時半～ しっしーさん５万円アフター＆
物件19号１円廃墟＆ランチ
20日（金）13～18時 北区相談日
21日（土） 昼 見学会予定
22日（日）16時半～ 見学会（御成町１日目＆１円廃墟）
24日（火）12時～ 見学会（御成町２日目＆１円廃墟）＆ランチ
８月
4日（土）18時～22時 花火大会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
不動産屋さんが客付けしてくれたときに支払う
「広告料」
このブログでも何度も登場してきた単語ですけども
いわゆる賄賂ですね。
「広告料」と銘打ってしまうと
実は宅建業法上違法なので
「入居促進費」とか「入居管理料」とか
いろいろ言い回しに気を遣いますが
実質は同じです。
先日、広告料相場の話しも書きましたね。
2018年07月03日
また相場クラッシャー発見...
広告料に関するカテゴリーもあるので
意味がよくわからない人は読んでみてください。
広告料であれこれ
不動産屋に優先的に客付けしてもらおうと思えば
この広告料という名の賄賂は不可欠。
不動産屋も営業マンも「売上」を追ってるんですから
１つの契約に対して売上が大きい方がいいに決まってる。
作業的にやることは一緒なんだから。
大家Aは広告料１ヶ月しかくれないけど
大家Bは広告料２ヶ月くれるってんなら
営業マンとしては大家Bの物件をプッシュするのは
火を見るよりも明らか...
本来は支払うべきものではないけれど
必要悪というか
もう仕方ない...
周りの大家よりたくさん払ってでも
早く入居が決まってくれるほうがいいからね...
そして、長く住んでくれれば家賃から回収できるからね。
広告料たくさん払った挙句
短期で解約されたなんて話は腐るほどあるけどね(;´Д｀)
そんな広告料。
わたくしが関わってる物件だと
物件にもよるけど
大概２ヶ月で不動産屋にお願いします。
営業マン目線でみると
１契約で１０万円ぐらいの売上は欲しいので
家賃３～４万円の物件なら
お客さんから仲介手数料１ヶ月もらって
大家さんから広告料２ヶ月もらって
合計１０万円前後って感じ。
まぁこれは最低ラインね。
これぐらいは無いと営業マンもやる気にならんわね...
で、ここで登場したまこりんさんが獲得したアパート。
関連記事
2018年03月20日 お金をかけてあるボロ。
2018年04月04日 たぶん１号が一番うれしいと思う。
とりあえず広告料２ヶ月でお願いしてたんだけど
どこもネットにも載せないし
反応がイマイチ...
で先日、広告料３ヶ月にアップしたら
途端にネットに掲載してくれました(◎_◎;)
明らかに広告料効果ですな...
おしまい
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早めに解体して、新築する？
