岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞


８月一覧
4日（水）12時「視察」並木町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


解体の段取りを進めている宿本町のアパート１１号。


関連カテゴリー
アパート11号の話し (8)




みなさん、いろいろ持って帰ったんですけども


わたくしが欲しいものがひとつありましてね。




これなんですけどね。






そう。ガス管です。






解体するにあたって、ガス屋さんにも連絡して


「必要なものがあれば持って帰ってくださーい」


ってことだったんですけど


この管たちは要らないようで(^^;




中に線を通して内装のアクセントに使えんもんか？


と思ってましてね(^^;




で、しいたけさんに取ってもらいました。


バキバキ！





どーん。





まぁまぁ量がありますね。


うまく使えたら、早速奥田西町のガレージで採用したいですが(^^;




廊下がすっきりしました。






しいたけさんはついでに水道管を取って売ってました(^^;


消火器が残ってたんで、それもお持ちかえり(^^;








解体するにあたり、残置物はこちらで処分する話しなので


例の汚部屋の片付けもお願いしました(^^;





↓








もっとあったみたいです(^^;






こんなのもありました(^^;












冷蔵庫や洗濯機もたくさんあって


最終的にはこんな感じに(;・∀・)









残置処分も大変ですな(-_-;)






大家仲間のみなさんはある程度終了したので


今度はジモティーに載せてみたところ






あっという間に６人から問い合わせがきて


少し遅れて４人の計１０人Σ（・□・；）






みなさん反応が早い(^^;




なんだけど、結局


「行けなくなりましたー」ってのが数名で


持って帰ったと思われるのは換気扇がひとつだけ(^^;






うわさ通り、ドタキャン率高めですね(;´Д｀)






隣の６５０坪５０万円廃墟もしいたけさんにお願いしました(^^;





ざっくざっく切ってもらって...


...


...



どーん。






























どうもならんですな(;'∀')


これは解体の補助金をもらうべく


岡山市に相談していました。




まずは「特定空家」に認定されないとダメで


その会議が７月３０日にあるということでしたが


無事に「特定空家」に認定されて


このまま進めば補助金が出ることになりそうです(*´▽｀*)




いうても最大５０万円ですけど


この廃墟の解体に２００万円ほどかかりそうなので


ありがたいです(^^♪




アパートのほうは５日頃から解体スタートだそうで。


建てる建物はガレージハウスの変型版の予定。




安く建てた物を、高く貸す挑戦をしてみます(^^;





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com


















ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ



８月一覧
☆「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
　※並木町と勘違いしていました(;'∀')
　4日（水）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２じゅんこさん（女性）
　３麒麟さん
　４ひんくんさん
　５Ｏ幡さん
　６Ｋ本さん


☆「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
　5日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１あらさん
　２わたくし
　３はぴりたさん奥さん（女性）
　４はぴりたさん


☆「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
　6日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１麒麟さん
　２わたくし
　３ぺっぺちゃん（女性）



☆「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
　8日（日）11時
　参加予定（定員１０名）


☆「見学会」ゆういちさん西片上＆りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
　10日（火）12時
　参加予定（定員１０名）



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は７月１０日の高松ツアーのお話し。


もうかなり前ですけどやっと順番が(^^;



早島集合
↓
高速で高松へ
↓
Ｋ本さん戸建視察
↓
うどん屋さんでランチ
↓
ウインズ高松で競馬
↓
スイーツの店でまったり
↓
晩御飯
↓
岡山へ


という流れ。




ビフォー見学の時もそうでしたけど


関連記事
2019年02月16日　どれがメインだ？




全体の行程の中で不動産見学は１時間も無いというww




それでも物件見学には間違いない(^^;





しかし、直し方に感心しましたよ。





わたくしが常日頃から思っている直し方でした。





雨漏りしてたそうですけど


大工さんに頼んで、塩ビの波板を被せただけ。





普通は瓦を外してとかなんやかんやしますけど


個人的にはこんなんで充分だと思っています(^^;


風でまた壊れるとかで職人さんは嫌いますけど(^^;




窓を塞いでいましたけどこんなん。





ここも塩ビの波板を被せただけ。


ほんとこれで充分なんですよ。





室内も簡単。





玄関入ってすぐ左は板を貼っただけ。






ほんまこれでいいんよ。





さっきの外の窓を塞いだ反対はこう。






これで充分よ。





洗濯機置き場を室内に作ってるけど





排水はこれ。





壁に穴をあけて風呂に流す。






これで充分よ。





建具は全部撤去してロールスクリーンに。










いちいち襖を裏表貼り換えたり


家の傾きに合わせて削って調整したり


そんなん要らんじゃろ。




わたくしならロールスクリーンすらせんけどね(^^;





トイレはスワレット。






これで充分よな。





簡単にしつつも、ちゃんと直ってるよ。














直しすぎぐらいだけどね(^^;


それでも素晴らしい。





ターゲットがどうか？なんよね。


いま５万円のとこに住んでる人が


金銭的に苦しくなってとか、節約でとかなら


家のレベルはなかなか下げられん...


５万円の家からここにはなかなか難しいと思う...




でも、極端な話し、いまホームレスならこれで充分では？


屋根、壁があって雨風しのげるだけでもね。


しかも風呂もトイレもある。


これでも最高の環境だと思うけど。





ここに引っ越してくる人って


基本、お金のない人だと思うんよね。


いまも生活保護を受けていて古いとこに住んでるけど


取り壊しで立ち退き...　みたいな。




いまも相当古いとこに住んでるなら


これだけでも充分過ぎるほどきれいなんよ。





ここなんか、駐車場もないし、再建築も不可だし


そもそものスペックが低いんだから


うわものにお金かけすぎる意味が無いんよね...





もっと下の層を入居者で迎えてね。


それでも生活保護なら


それなりの家賃が確保されるという


大家のおいしいとこよね。





もちろん、モノによるんよ。





道がちゃんとあって、Ｐが２台以上取れて


建物自体も悪くない、場所も悪くないっていうなら


それなりに直して家賃高めでって手もあるし


即転売いう手もあるしね。


カチタスとかそうよね。


まぁ宅建業の免許がないと何度もはできんけど(^^;





宅建業と宅建士を混同してる人が多いけど


その程度のことはちゃんと調べてな。


ネットですぐ探せるだろうから。





ネットで調べたらすぐわかることを聞いてくる人、結構おるでなー





質問すること自体はいいことだと思うけど


とりあえずは自分で調べて、考えてみて


それでもわからんってことを聞くようにせんと


自分で調べる力とか、掘り下げる力は磨かれんし


勉強にもならんから知識も定着しにくいと思うけどな。





調べたらすぐわかることを聞く質問と


勉強した結果、わからんことを聞く質問とじゃ


全然違うわな。





同じ物件に対しても


Ａさん
「この物件、どう思いますか？」



Ｂさん
「自分はこういう状況で」
「今後はこういう風に考えていて」
「この物件はこういうイメージでいくらで直して」
「〇万円で貸せるんじゃないかと思うんですが」
「おかしいところがありますか？」






Ａさんの問いだったら

「そんなん知らんがな」
「自分なら買わんわ」


で終了じゃわな。




人によって状況や考え方も違うんだから


その人の状況、意見を聞かんとなんとも言えんじゃろ。




自分がＡさんタイプだと思った人は


もっと深く考えんといけんと思うな。


現状は、思慮も浅くて、学ぶ姿勢も勉強自体も不足しとるよな。





話しが逸れたけど


一般的な話しで、


別に誰がーっていうことじゃないので


気にせんでください(^^;






１時間足らずの物件見学のあとは


うどん屋さんでランチ。


東部の郷屋敷さんに行ったら


なんと結婚式で貸し切りΣ（・□・；）




よくわからんままさまよって


久米池うどんというお店でランチ。









ここで基本的なことはレクチャーしましたが...


そんな短時間じゃわけわからんよね(-_-;)




そのままウインズ高松に突撃し







コロナで場内の規制があって、


映像なども無く淡々と時間だけが過ぎました(;´Д｀)


競馬新聞の見方だけでも難しいから


事前のレクチャーにはもっと時間かけんといけませんでしたな(-_-;)





その後は、じいじさんお勧めの


アイスビストロヒライさんへ








おっさんばっかり８人で来るところじゃないね(^^;






残すは晩御飯。


鳥八食堂さんというところへ。











おっさんにはこっちが似合う(^^;





帰りは高速のジャンクションを間違ったりしたけど


無事に帰宅。


不動産を絡めた遊びはいいよねー(^^♪





コロナが明けたらもっといろいろ出かけたいねー





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
　


８月一覧
☆「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
　※並木町と勘違いしていました(;'∀')
　4日（水）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２じゅんこさん（女性）
　３麒麟さん
　４ひんくんさん
　５Ｏ幡さん
　６Ｋ本さん
　７かおりんさん（女性）


☆「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
　5日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１あらさん
　２わたくし
　３はぴりたさん奥さん（女性）
　４はぴりたさん


☆「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
　6日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１麒麟さん
　２わたくし
　３ぺっぺちゃん（女性）



☆「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
　8日（日）11時
　参加予定（定員１０名）


☆「見学会」ゆういちさん西片上＆りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
　10日（火）12時
　参加予定（定員１０名）



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。


ちょっと前に、


おかやま信用金庫の出資の配当があって





２３９円ながらも喜ばしく思っておりました(^^)


笠岡信用組合に比べて出資額も少ないし、


配当も３％（かさしん６％）ということで微々たるもんですけど


もらえると嬉しいです(^^♪





同じくちょっと前に、電柱収入が増えまして(^^)


いま解体中の宿本町のアパート。




中国電力の電柱が２本。





年３,０００円とはいえありがたい(^^♪




と、ＮＴＴの電柱が２本(^^♪






こちらは１,５４５円と１,５００円。


令和２年と３年を一緒に払ってくれました(^^♪




これで

門田本町　１本　１,５００円
植松　　　２本　３,０００円
総社　　　１本　１,５００円
福田　　　１本　１,５００円
門田本町　３本　４,５００円
宿　　　　１本　１,５００円
宿本町　　４本　６,０４５円


計　１３本　１９,０４５円(*´▽｀*)


まぁ年間なんですけど...


電柱生活はまだまだ遠い道のりですな...






共同購入５号の妹尾にも電柱があったんで


手続きしておきました。





こちらもＮＴＴの電柱で計３本。


令和２年分は１,５４５円×３　４,６３５円

令和３年分は１,５００円×３　４,５００円



この差はよくわからんけど


なんもせんでもらえるのはありがたいですね〜






そんな小銭に喜んでいる日々なのに


こんなのが届きましたわ(;´Д｀)




岡山市下水道事業負担金納入通知書...






これ、去年新築したkakuregaのじゃん...


いつまでも忘れてくれんな〜(;´Д｀)





払い方は３通り。



１，３年分まとめて払う。

　１１,８５３円安くなって１４９,８８０円で終了



２，１年分を３回払う。

　８０８円安くなって、年５３,１６５円が３回



３，１年を４期に分けて１２期で払う。

　値引きは無しで、１期１３,４７０円が１２回
　※初回は１３,５６３円




なんもお得が無いなら


普通は１２期に分けて１３,４７０円ですけどね...





でもまとめて払うだけで１１,８５３円儲かるなら


そのほうがいいんでしょうな...


今月は決算なんで


払えるものは払っといたほうがいいんでしょうし...





しかし、小銭じゃどうもならん額を


庶民からあっさり持って行くもんです(-_-;)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
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☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
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どうしたもんか...

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☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
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　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
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4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
　


８月一覧
☆「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
　5日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１あらさん
　２わたくし
　３はぴりたさん奥さん（女性）
　４はぴりたさん


☆「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
　6日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１麒麟さん
　２わたくし
　３ぺっぺちゃん（女性）



☆「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
　8日（日）11時
　参加予定（定員１０名）
　１Ｔ田さん
　２わたくし
　３ゆういちさん
　４まっきーさん


☆「見学会」ゆういちさん西片上＆りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
　10日（火）12時
　参加予定（定員１０名）



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は暑い中、草刈りを頑張ってくれまして(^^;




わたくしの水島の土地の隣地から連絡があって


町内が困っているとか((+_+))





ちなみに３か月前はこんな感じ。






解体してからまぁまぁ伸びてますけども...




草が伸びて困るいうてもなぁ...


ちょっと大げさじゃねぇんかな...


年寄りも多いし...




まぁそれでもほっとくわけにはいかんし


水島まで草刈りにいく時間なんかないからさ...




困ったときの草抜き職人しいたけさんに相談。


抜くんじゃなくて刈るだけでいいからー


ってことで行ってもらったら...


...


...



どーん...







最高３ｍ超Σ（・□・；）





どんだけ〜







おいおい...


うちの土地だけ肥料でも入っとんか！？(;´Д｀)




ここまで真っすぐ伸びんでもよろしかろうに...


これだけ茂ったら近所も言いたくなるわな...




もうほんま遠いとこはめんどくせぇ(;´Д｀)




って自分ではなんもやってないけど(;・∀・)




で、しいたけさんがきれいにしてくれました(^^;








でもまた伸びるよな...


植物いうのはほんま困りますな(>_<)






さて、その裏側でわたくしは


南区松浜町の戸建の見学会でした(^^;




松浜町って聞くこと少ないと思うけど


洲崎のちょっと南とか、


岡南ハピータウンのほうとか


マックのある三角のとこ


とかいうと多くの人はわかるんでしょうな。




町内にハローズもあるし、２号バイパスの南のいいとこです。






ＯＣさんとかいいてんきさんの物件が近くにありますな。


どれも入居率はいいようですね(^^)v





珍しく？道路もちゃんとあるし


場所がいいだけにいつものような激安ではないけど


表に出たらすぐ消えそうな価格ではあるから


持ってればどうにでもなるでしょうな。





物件もきれいでしたよ(^^♪


倉庫で使ってたみたいです。





でもキッチンの場所もあるし





トイレと風呂もある。







下水なのもいいね。




住宅にするならキッチンを入れて





トイレも洋式にするんがよろしいですわな...





２階もよかったですよ。













でも雨漏り跡？がありました(-_-;)









屋根はもう直してあるいうことだったけど


どうですかね...





１階にも雨漏り？らしきとこが...





ここは増築したとこのつなぎ目かな...


ここはいまも少しあるかもしれないな...





でも、残置物もほとんどないし


雨漏りが止まってればなんの問題もないですな。





近くに月極駐車場もあるみたいだし


ちょこっと直せば普通に貸せそうです(^^♪





時間の無いサラリーマン系の初心者にはいいでしょうね。


貸し出すまでが楽そうだもんね。




残置満載とか修理が多いのを激安で買うのもいいけど


ＤＩＹできる人には資金の節約になっても


やっぱり手間はかかるからね...


ケガとか、いまの時期だと熱中症も怖いしね...




ＤＩＹできない人だと結局お金かかるから


メリットも薄くなるし...





やっぱり、きれいであればあるほどありがたいよね(^^;





ここはどう再生させるかね。


１階はガレージにしたほうが面白いんじゃないかなー


いまさら床作ってとかよりいいよね。




でも本格的にやろうと思ったら


玄関作る？

シャッターにする？

ガレージと室内の境を作る？



ってことになるからな〜(;´Д｀)




基本的には

雨漏り
キッチン
トイレ


で、ガレージの処理は簡単にしたいところだけどね...




手掛ける人によって随分変わってきそうです(^^;




誰も手を挙げんかったらちょっと遊んでみたいけど


きっと順番は回ってこんでしょうな(>_<)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
　


８月一覧
☆「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
　6日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１麒麟さん
　２わたくし
　３ぺっぺちゃん（女性）
　４ロバートＳ田さん



☆「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
　8日（日）11時
　参加予定（定員１０名）
　１Ｔ田さん
　２わたくし
　３ゆういちさん
　４まっきーさん


☆「見学会」ゆういちさん西片上＆りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
　10日（火）12時
　参加予定（定員１０名）



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---


こんばんは。岡山大家です。



また残念なニュースが...



某不動産屋の部長さんが急死されたそうで...


１度か２度お会いした程度ですけど


知った方がお亡くなりになるとショックですね...


まだ３０代後半ぐらいじゃないかな...



急に倒れたそうでね...


脳梗塞だとか...



お気の毒に...



ストレスとか、働きすぎもあるんじゃないですかね...


不動産屋って数字が大変だからね...




毎日が普通に訪れると思ってるけど


平穏な明日が無事にくるとは限らないからね...




やっぱり、残り時間（命）が一番大切だと思いますね。






さて、今日はあらさんが買った


倉敷市日吉（ひよせ）町の戸建見学会。




日吉町いうたらいいとこよねー







倉敷駅も近いし、アリオやイオン倉敷も近い。


道路の計画もあってまだまだ発展が見込めそうなとこですわな。






住むには文句なしでしょう。




こんないいとこの古家が


坪１０万円ぐらいで買えるなら


買っておいたほうがいいと思いますねー





でも安いのには理由があって


やっぱり道が狭いそうで(>_<)




それでも実際に見てみると車もどうにか通るし


大きな問題はなさそうですね。




車が通るかどうか


片づけ、リフォーム、再建築


なんにしてもそれだけで大きなアドバンテージ。


道が価格を決めると言っても過言ではないからね。





ただ、３０数坪にパンパンに建ってるから


駐車場が無い(-_-;)




場所的に駐車場が無くても貸せんことはないけど


そこは残念なとこですね(>_<)





物件はこんな感で。


風情のある玄関。





土間が広いのがいいねー





部屋もなんか洒落てますよ。








水回りと電気はまぁまぁですな。












２階がめちゃ広かったです。





和室４部屋に











水場とトイレ。








グループホームが内見する予定があるそうですけど


広さ、間取り的には面白いですよねー




あとは外国人シェアとかいいんじゃないかな？


外国人が多く働いてるようなとこがあればいいんだけど...





戸建はそういう特殊案件が拾えるのが大きいよね。




ここなんか和室ばっかりだから


普通の人に貸し出すとなったら


まぁまぁ直さんといけんしね...


直してもＰもないし家賃はそんなに伸びないという...





近くでＰが確保できたとしても


直しの具合にもよるけど


家賃だけならせいぜい４〜５万円いうとこかな...



駐車場２台を外部で考えると


トータル６万円超えてくるからね...


トータル６万円のクオリティーにするには


結構力いれんといけんわな...




でも、長く持ち続けて


将来の更なる発展を待つなら待つのもいいね。




回りも道がさらに不利な古い家があるから


もしかしたら買い足せるかもしれないし。




道路のスペックを考えると


いますぐ壊して新築するのもね...




まぁなんにしても長期に構えるのがいいと思います。





ただ、どう運用するかですわな...




古い住宅だとどうしても上限が低くなりがちだし(>_<)




その点、事業用だと大家に断られることが多くて


物件自体がなかなか見つからんし


貸すことになったらちょっとは上乗せできるから


グループホーム、外国人寮あたりで決着するのが


一番いい手かと思いますけどね。





サラリーマンやってる時にはなんとも思ってなくて


自分で事業をしてから思ったんだけど



「普通の人が払う家賃」より


「事業に必要、事業の必要経費」


っていうのがいいんよね。





経営していく上で


「経費」の使い方ってのはほんと大きいと思います。




いまやってる奥田西町のガレージハウスも


実はその「経費」狙いなんですよねー





ガレージハウスいうのは実はなかなか難しくてねー


普通の家賃で貸す分にはいいんだけど


建てたからいうて


単純にいい家賃で貸せるいうもんでもないし


いろいろ条件が絡んでくるんでね...




話が逸れるんでそのへんは追々書いていきますわ。





おしまい




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　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
----------
R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
17日（火）12時「視察」東区沼戸建＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
　


８月一覧
☆「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
　8日（日）11時
　参加予定（定員１０名）
　１Ｔ田さん
　２わたくし
　３まっきーさん
　４まこりんさん
　５みしばさん


☆「見学会」ゆういちさん西片上＆りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
　10日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ゆういちさん
　２りんしょ〜さん
　３わたくし
　４Gucciiさん
　５まっつーさん
　６よっさん
　７こはらさん（女性）
　８たかぱぱさん



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


あるLINEグループで


１７年もののエアコンが脱落したって話しがΣ（・□・；）


※画像お借りしてすみません(^^;


古いエアコン、要注意ですな...






さて、今日は麒麟さんが買った


東中島町の倉庫物件の見学会。




東中島町いうたら旭川の中州ですね。






昔は花火大会の打ち上げ場になってましたね。


路面電車も走ってるし、街中には近いよね。




何度かブログに書いたこともあるけど


昔の遊郭なんですな。


土地柄的にはあまりよろしくないけど


ややこしい人は随分亡くなってるんでね。




台風とかで旭川が増水するとちょっと怖いけど


わたくしが知る４０年ちょっとの間は


道路が浸かったことはないと思います。




積極的に投資していく場所ではないけど


生活保護とか外国人は問題なく客付けできますな。




なんだけど、今回は倉庫だそうで。




ネットにも出てたんでわたくしも見ていました(^^;




積極的にいく地域では無いのでスルーしていましたが


麒麟さんは最近表町に買ったビルの駐車場にしたい


ということで買ったそうな。


なるほど。




進入口は広くは無いけど、２.５ｍほどあるんで


普通の車なら問題ないですわな。




全体で１００坪ほどあるので


駐車場も貸して、倉庫も貸せば(ﾟдﾟ)ｳﾏｰです。




物件はというとこんな感じ。





立派な倉庫部分ですなー




賃貸市場で倉庫物件いうのは少ないんですよ(;´Д｀)


探している人も多くは無いけど


一定の需要は隠れてましてねー




職人さん系の方とか


ネット販売している人の在庫置き場とかね。




実際、わたくしも植松で２つ貸してるし


福島ではノーリフォームで倉庫で貸してるしね。





ここは倉庫と繋がって水回りもあったようでね。









２階は住居が２部屋になっていました。





















ほう。雨漏り？があったようですけど


ここも直せば貸せんことはないですな。





そうなってくるとどこまで直すか...




毎度毎度悩ましい問題ですわな...




２階のどちらの部屋もそこそこかかりそう...


場所も場所だし、直したところで...　って感じよね...




１階の住居部分もそうじゃわな...





そう考えると１階も２階も倉庫貸しがいいんよな...


やっぱり倉庫だと直さんでいいからね...




とはいえ、ここはちょっと荒れてるから


ある程度はせんといけんんかもしれんけど...





で、なんぼ取れるか？じゃわな...





全体でいうと建物自体もかなり大きいし


駐車場もかなり余裕があるにしても


家賃はそんなにいけんもんな(>_<)





大きい＝家賃高い




とはなかなかね...




１０万も２０万も取れたらいいけど


そうなるともっときれいな物件にしたいもんな...





いまのままで３万円？...


多少整えて４〜５万円？...




大きい分、多少きれいにしてもう少し狙ってもいいんかな...






今日は解体屋さんのロバートＳ田さんもきてたから


いろいろ聞いてみたけど


ここのとこ解体時の分別が加わったのもあって


解体費が高くなってるんよね...




数年前なら普通の戸建の解体は１００ちょっとのイメージだったけど


いまだと１５０〜２００って感じだもんね(>_<)




処分場の問題もあるだろうし


今後も高くなっていくことが考えられるわね...




そこで今回のよ。


解体するなら１９０ぐらいらしいですわ。


ロバートＳ田さんによるとかなり安いみたい。




で、ここを何年運用するかよね...


月３万円で運用できたなら年３６万円、１０年３６０万円。


固都税とか考えると年３０、１０年３００ぐらい？




そこで解体するとして


１０年後に解体費が１００万円アップしてたら？


２００万円アップしてたら？？




となると


「１０年かけて何したん？？」


みたいな話にもなりかねんと...




それも１０年３００万円いうのも完全満室だったらだしね...





じゃあ１９０で壊せるうちに壊したほうがいいんじゃね？？


みたいなことも思うわけ...




解体費の上がり方によっては


古い建物を解体まで持つという戦略に


黄色信号が灯ってくるわな...





ここだと


土地柄的に新築しても微妙なとこだし


ある程度直して


１０年以上、引っ張れるだけ引っ張る


いう作戦がいいかもわからんな。




直さず倉庫で２〜３万円ほど回収したところで


あまり旨味が感じられんか...


まぁ表町のビル用の駐車場という主目的がある分いいにしても


将来展望によってくるわな...






家賃いうのはリピートで安定する半面


上げるのは難しいから


解体費の値上がり然り、


インフレに対応できんのよな...





物件は古くなっていくし


家賃も徐々に下がっていくし


退去や修理は増えていくし


いろんなものが高くなっていくし


常に多少なりともの拡大は考えていっとかんと


サラリーマン卒業しても


のんびり構えとくいうわけにはいかんでな(-_-;)





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始


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＜イベントのお知らせ＞
4日（水）12時「視察」松浜町ガレージハウス？＆ランチ
5日（木）12時「見学会」あらさん日吉町戸建＆ランチ
6日（金）12時「見学会」麒麟さん東中島町倉庫＆ランチ
8日（日）11時「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
10日（火）12時「見学会」ゆういちさん西片上＆
　　　　　　　　りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
14日（土）12時「見学会」いなせさん奥田西町平屋アフター＆
　　　　　　　　建築中ガレージハウス＆ランチ
17日（火）12時「視察」東区沼戸建＆ランチ
19日（木）12時「視察」妹尾戸建＆ランチ
21日（土）11時「見学会」玉野市田井30万円戸建＆ランチ
　


８月一覧
☆「見学会」Ｔ田さん山崎戸建＆ランチ
　8日（日）11時
　参加予定（定員１０名）
　１Ｔ田さん
　２わたくし
　３まっきーさん
　４まこりんさん
　５みしばさん
　６Gucciiさん
　７じいじさん


☆「見学会」ゆういちさん西片上＆りんしょ〜さん浦伊部戸建＆ランチ
　10日（火）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ゆういちさん
　２りんしょ〜さん
　３わたくし
　４Gucciiさん
　５まっつーさん
　６よっさん
　７こはらさん（女性）
　８たかぱぱさん



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


毎週土曜日のRSKの天神サタデー。


タマさんの古民家を使って番組をしてますけども


物件を触ってどうこうする以外のとこは


個人的に興味が薄いからか、あまり面白くない(^^;


天神家の人々




でも、今回はジャングル状態の庭の整備をしてくれてましたよ(^^;


８時間ぐらいやってたみたいで


これだけでもタマさんは大儲けですよww




YouTubeにアップされたらまたお知らせしましょう(^^;






さて、オリンピックも佳境ですねー




果たして開催してよかったのかよくなかったのか...


素人にはよくわかりませんけど


内容的にはメダルも史上最多の獲得だそうですね。





アスリート本人や関係者の方々にとっては


４年に一度の夢の舞台ですから


成果が出せた方々はよかったですよね。





逆に、有力視された方々で散った方々も...





やっぱりいつもと雰囲気が違うんでしょうねー


プレッシャーもとてつもないでしょうし...




模試は良いのに本番はダメみたいな。





メンタルいうのは大きいですね。


普段できていることができなくなる...






あまり中継は見ていないですけど


昔は野球少年だったので、野球中継は見ました(^^;


準決勝の韓国戦と決勝のアメリカ戦。




どちらにも勝って金メダルとなりましたけど


試合内容は良くなかったですね〜(;'∀')




エラーこそひとつでしたけど


韓国戦の送りバント失敗の連発はひどかった...


普段できることができん...


そのあとがヒットになったりで結果オーライだったけど


プレッシャーでしょうかね...




アメリカ戦も全然打てんしね〜(>_<)


それでも勝ち切ったのは素晴らしいですけど。





まぁでも本来は勝って当たり前というかね...




韓国はプロを揃えてるけど


こちらも全員プロだし


アメリカなんかメジャーリーガーはゼロだからね...




元々、戦力的に日本は頭ひとつ抜けてたよね。




それでもあれだけ緊迫、苦戦する。




厳しい戦いでした。






メンタル面いうのは不動産でもよく見かけますな。




焦りというか、欲というか。




打ちたい！
勝ちたい！


不動産でいうと「物件ほしい！」ですかね。





まずは落ち着こう。


自分のペースで。


自分の戦いで。




「無」「無心」




自分はどこを目指しているのか？

この物件はいまの自分に必要なのか？




静かなところで座禅でも組んで


しばらくじっとしてみるのもいいかもですよ。




よーく考えて。




負けるときは、欲にまみれたときだと思いますよ。




それでも激安で買えば負けないのが


不動産のいいところですね(^^♪





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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