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大家さんへの入口について

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 1月18日 家賃43,000円で募集開始しました!

 1月24日 正式申込 ⇒ 審査通過 ⇒ 決済完了 ⇒ 3月1日入居!

 
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、このブログの貴重な読者の 麒麟さん のリクエストで

融資関係 について書く予定だったのですが、

15日に打ち合わせをすることになったので、

そこでの話なんかも含めて書ければよいかと思いまして...

麒麟さん、すみませんが15日までお待ちくださいすいません


いくつか条件がありますが、概ね融資は通りそうですまる


今日は、大家さんになるパターン について考察してみます。


大きく2つのパターンがあります。


まず、新たに物件を買うパターン

・一戸建て(平屋、2階建て)
・分譲マンションの一室
・一棟アパート、一棟マンション


を、通常の売買か、競売で入手するパターンですね。


こちらの場合は、

融資を受けている か 現金決済 ということになるでしょう。


近頃、融資はとてもハードルが高いものになっています悲しい

スタート時の大きな障害ですね。


現金決済 のほうがスタートはしやすいでしょうが、

一般的には 数百万レベル だと思いますので、

・一戸建て(平屋、2階建て)
・分譲マンションの一室


でのスタートになるでしょう。

こちらは、金額が限られるので、物件探しがとても難しい汗


わたくしの、物件3,4,5号なんてほんとに珍しい汗




もうひとつのパターンは自宅を貸すパターンです。

実は、窓口に相談にこられる方(あるいは電話)は

こちらが圧倒的に多いびっくり(9割程度かな)



現在、一戸建てや分譲マンションに自分が住んでいるけど

・転勤
・健康上の問題(自分以外も)
・実家に帰る(両親の体調とか)


などの理由で貸したいというパターンです。


この場合、ほとんどが住宅ローンを組んでいます。

住宅ローンは、原則 自分の居住用に限られます が、

それなりの理由があれば、居住期間に関係なく

他者に貸すことも可能です。
(金融機関によると思いますが...)



住宅ローンはとても低金利で、最長35年まで、

自分の属性で借りられるので、とてもハードルが低い
です。



金利が低く、ローン期間が長いということは

キャッシュフローが回りやすいということです。



わたしの友人も 転勤 を理由に 自宅を貸しています。



そんなこんなで、元々、大家さんになる予定でなかった人が

案外大家さんになってたりします
笑顔

買ったあとの将来に何が起こるか誰にもわかりませんわね汗



これから買う予定の方は

売却のケースはもちろん

大家さんになるケースも想定して

物件選定
を考えたらよいかと思います。


売るもよし、貸すもよし の物件が理想的だと思います。



わたくし、自宅の購入は 負債 だと考えますが、

案外、先に自宅として手に入れるほうが

大家さんへの近道かもしれません。


どう転んでも大丈夫なようにはしておきたいものです。



おしまい


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入口はどこだ??

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☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


BLXさんも新築の引き渡しが終わり


しょーですさんも4戸のアパートオーナーになり


めでたいことが連発ですねキラキラ




読者さん同士で交流したりと


一定の役割を果たせてよかったと思います笑顔


...



ほんと書く内容にも頭を悩ませますが汗


世の中にもっと大家さんを増やしたいっていうのが


一応、理念として持っているので


現役大家さんには面白くないかもしれませんけど、


もっとハードルを下げたお話を


...



大家さんになるには、


まずは軍資金が必要ですねお金


そんなことは誰でもわかると思いますけど、


じゃあどれぐらいいるんだはてな


ってことですよね。


...



それは物件価格や本人の属性によって


随分変わりますけども、


物件規模(価格)から予算を導くのかはてな


予算から物件を探すのかはてな


現金でいくのかはてな


ローンを組むのかはてな或いは組めるのかはてな


利回り重視はてな


キャッシュフロー重視なのかはてな


場所重視はてな


築年数重視はてな



...



いったいどっから入ったらいいんだー(ノ゚ο゚)ノ オオオオォォォォォォ-



自分で書いてて迷うわ(-_-;)



大家さんになりたい人にとっては


壁が高く見えるわねー





つづく



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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き



一口に入口っていってもいろいろありますわね。



読者の方もいろいろでね


最近大家さんになった


しょーですさんは 4世帯の中古1Kアパート


BLXさんは 新築一戸建て


ひろさんは 都内の新築ワンルームマンション



...



ちなみに


会社の同僚Aは 10世帯の中古ワンルームアパート


会社の同僚Bは 大きな一戸建てのシャアハウス5室


会社の同僚Cは 岡山市中心部の中古区分ファミリーの任意売却物件


わたしくしは 岡山市中心部の新築区分ファミリー





ほんと十人十色でね


これが絶対正解なんてないと思うんですね。



...



個人的に思うのが


これから大家さんになろうと思っている方は


不安がいっぱい
だと思うんですね。



リスクはそれほど取りたくない...


でも不動産投資は始めたい...





という方なら、まずは小さめの物件から入るのが


よいのかな
と思います。




小さめの物件というのは


数百万レベルの物件
ですね。


これだと失敗した時にダメージは小さいですからね。


...



不動産投資っていうのは額がでかいんで


一度の失敗が命取りにならないように


しておきたいところです。



ましてや、大して知識も経験もない方が


フルローンなんかで大型物件から入るとなると...


...



まぁもちろん


「俺は最初からでっかいのがいいんだー」


って方はそれでいいんですけども。




つづく



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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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 ついに着工びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き



これから大家さんになろうと思っている方は


不安がいっぱいだから


小さ目の数百万レベルの物件から入ったらどうかはてな


みたいなことを書きました。


...



数百万で購入できる物件って...



中古ワンルーム区分マンション


中古一戸建て



ぐらいしか思いつきません。




中古一戸建てで200万とか300万なんてものは


そうそうあるもんじゃありませんよね
困った




まぁ仮に、300万円で買えたとしても


仲介手数料や登記費用、税金もろもろでざっくり10%...




このレベルの物件は相当ボロですから


リフォーム費用が約100万円は見ておいた方がよいでしょう汗



そうなると、430万円程度が現金で必要になりますね。



突発に備えるなら、虎の子の貯金を吐き出す訳にもいかないでしょうから


もう100万円ぐらいは余剰で持っておきたいでしょうか...



この場合、軍資金が500万円程度は必要でないでしょうか。



ここを下げるには、


購入価格を下げる 300万円 ⇒ 250万円とかはてな

リフォーム費用を下げる 100万円 ⇒ 70万円とかはてな

余剰金は諦める 100万円 ⇒ 0万円はてな 



これでも現金で350万円程度は必要になりますねー




つづく



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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日も前回の続き



ボロの戸建からスタートしようとしても


350〜500万円程度が現金で必要...


...



あなたは会社勤めですかはてな


独身ですかはてな


毎月いくらぐらい貯金できますかはてな




それぞれいろいろな状況に置かれているわけですけども


一般的に350万〜500万円の貯金って


簡単じゃないですよねー
汗


...



ところで、人生って何でできてると思いますはてな


...


...



いろいろな答えがあるんでしょうが、


わたくしは 根本的には 時間 だと思っています。


時間の積み重ねが人生そのものだと思うんでね。


...


...



話は変わりますが、


投資で大切なことって何ですかねはてな


...


...



いくつもあると思うんですけど、


そのうちの一つに 


時間 ってあると思うんですね。


...


...


...



わたくし、人生も投資も 時間 が


鍵を握っていると思っている訳でして...




つづく



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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日も前回の続き



人生 も 投資 も


時間 が カギを握る のではないかと思っておる訳ですが、


もしそうなら、


可能な限り早い段階で投資を始めるべきだと思う訳です。




わたくしは、若い頃しょーもない時間を過ごしてきたので


切実に思います汗




なんでもっと早く気付かなかったんだーーーー (>_<)


ほんまかなりのアホですわ落ち込み


...



前回、


あなたは会社勤めですかはてな



と書きましたけども、



会社勤めって、


何もないところから不動産投資を始めるには


とても有利だと思うんですね。




一般的に


自営業よりサラリーマンのほうが信用度が高いんですよねー汗



たかが、家賃5万円ほどの物件を借りるのでさえ


自営業の方だと苦労します
悲しい


比較的大家さんからOKが出にくいんです悲しい


サラリーマンでも会社が潰れたら一緒だろびっくりはてな


って思いますけどね。



でも、サラリーマンを2〜3年やってるだけで


お金借りられちゃいますからねー
まる




まず、サラリーマンで数年勤務歴のある方は、


あなた自身が有利なポジションにいることを


認識することがある意味 入口 かもしれませんね。




もちろんすでに借金がたくさんあったら難しいよダメ




つづく



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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日も前回の続き


投資を始めるにあたって、


サラリーマンは有利だと思うといったことを書きましたけども、


もちろんサラリーマンじゃなきゃダメってことではないですからね汗


...



ところで、サラリーマン、自営業問わず


あなたは 独身ですかはてな



なんでそんなこと聞くのかってはてな


...



投資を始めるには


当然、軍資金が必要になる訳ですけども


一般的には、


独身のほうが支出をコントロールしやすい


と思います。


支出をコントロールしやすいということは...




そうびっくり 貯金しやすいびっくり笑顔





基本的に自分の意志の問題ですからねーバニー




遊ぶのを控えダメ


お酒を控えダメ


タバコを控え
ダメ



その他諸々...



水道光熱費ははてな


電話代ははてな


ガソリン代は
はてな


...



何も考えず、


仕事中に自販機やコンビニで飲料を買ってませんはてな


家から水筒を持ってくればはてな


会社に戻ったらお茶ぐらいありませんはてな


ディスカウントストアで買った方が安いですよ
はてな


...



それって本当に必要なものですかはてな





支出の見直し


これもある意味 入口 でしょう。




つづく



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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

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 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


投資を始めるにあたって、


独身は支出のコントロールがしやすいと思うといったことを書きましたけども、


もちろん独身でなくても


同じ方向を向いて協力してくれる家族がいればオッケーな訳で。


...



支出のコントロールって、


一言で言うと 節約 ですよね。


決してケチになれってことではないです。



わたくし、これでも一応


部下におごったりもしますし、


有料のセミナーや懇親会などに参加したりもしますし、


資格試験にチャレンジしたりもします。




でも、決めた予算の中でやりくりしていますまる


もちろん突発もありますが、


予備費の中から使って、


また節約して元に戻します。


...



要は、計画的にってことですよね。



旅行に行こうとしたときに


誰と行くはてなとか


どこへ行くはてなとか


いつ行くはてなとか


決めますよねはてな



...



もっと身近なケースでは、


毎朝何時に起きて


シャワー浴びて


朝食とって


何時頃家を出て


どの道を通って


何時頃会社に着いて



なんてのも


全て無意識のうちに計画して、実行している訳ですよ。



...



今日は、昼ごはんにコンビニでパンを買って食べようびっくり


なんてのも 計画 で、誰でも達成していますよねまる




毎日毎日、たくさんの目標を達成しているはずですバニー



...



それを、物件を買うという


目的地と期限に向けて落とし込んでいくだけ
なんですけども


日々の短期的な目標は


無意識で計画、達成できるくせに


長期的になるとうまくできない人が多いんですよねー悲しい





無理のない計画を立てる




これもまた 入口 でしょう。





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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

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 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


前回、無理のない計画 を立てたらどうかみたいなことを書きましたけども


いつまでに


どうなっていたいのかはてな



明確にする必要があると思うんですね。


...



わたくしが資格試験に毎年チャレンジするのは


目標を立てやすいっていうのもあります。




試験日が決まっているので、


そこに向けた計画を立てる。


そして結果が明確に出るまる



...





お客さんとの約束は13時だから


それに間に合う計画を立てる。


そして10分前に到着まる




今年中に100万円貯金したい。


月に〇円貯めて、ボーナスで〇円貯めるお金


年末に結果がでるまる




どちらも同じことでしょうはてな




お客さんとのアポに間に合わせる。


それはとても大切なことですもんね。




自分の不動産投資の準備をする。


これは大切なことではないのかな
はてな



...



要は、自分の中での


重要度の順位付けの問題なんだと思いますね。




自分の人生を左右する貯金の


順位がそんなに低くていいのかー
はてな




人生の目指すところより


週末のゴルフのほうが大事なのかーはてな


高級車の維持のほうが大事なのかーはてな


タバコのほうが大事なのかーはてな


キャバクラ通いのほうが大事なのかー
はてな


なんてね(笑)



...



もし、目指すところを決めることができたなら



次は




鉄の意志の構築




これも 入口 のひとつと思いますね。




つづく



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入口はどこだ?? 9

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き





結局ね、どんな素晴らしい計画があったとしても


鉄の意志


がないと無理でしょはてな


...



計画通りにできる 鉄の意志 があれば



あとは 決断 じゃないですかね。




このままスタートする 決断 も良しびっくり


やっぱりやめる 決断 をするのも良しびっくり


...



今現在っていうのは


過去の膨大な決断の結果
ですからね



ある時は右へ...


ある時は左へ...


ある時は立ち止まって...


そんな感じの


無数の 決断 の結果


今のわたくしですから。



もしかしたらプロ野球選手になってたかも(笑)



...




逆にいうと


今のひとつひとつの 決断 の結果が未来を創る
訳ですね。



ならば、未来から逆算すればいいじゃないですか。


「〇年後はこうありたい」と。



そして、今の行動が


自分が目指す未来に向かうために必要な行動なのか
はてな


を考えたら見えてくるでしょ。





目の前の誘惑は


自分が目指す未来に向かうために必要なことですかはてな




時間は限られてますよ。


そんなことやってていいんですかはてな



収入も限られてますよ。


そんなことにお金使ってもいいんですかはてな





ここらぐらいまでをクリアできれば


かならず大家さんになれるはずですけどねーまる





次からはもう少し具体的に掘り下げていきましょうかね。




つづく



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入口はどこだ?? 10

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続き


不動産投資をする決意を固めたびっくり


コツコツ貯金しているびっくり



でも、どんなん買ったらいいんでしょうはてな



...




岡山市北区京町





現在賃貸中


オーナーチェンジ


岡大鹿田キャンパス徒歩9分


表面利回り14.4%






おー、300万かー


ちょっとがんばったら買えるがなー


利回り14.4%っていいんじゃないのーはてな


しかも今賃貸中じゃろーはてな








大学病院の近くじゃがー病院



市役所とかイトーヨーカドーとかも近いし


病院関係の人とか街中に勤めている人が


入居するじゃろーまる


...



300万じゃろーはてな


いきなり高い物件は怖いから


これぐらいから始めてみるかーバニー





つづく



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


岡山市北区京町


現在 35,000円 で賃貸中


年間420,000円 で


表面利回り14%



...



岡山市中心部で、


大学病院なども近くて、


結構いけそうな感じしますはてな


...



購入時の諸費用が約10%ぐらいとして 30万円 ぐらいですかねー




管理費5,000円 修繕積立金2,000円 なので


7,000円×12ヶ月 = 84,000円




購入時に 330万円 かかって


毎月は 33.6万円


利回りは 10.1%...


固定資産税や所得税を考えると


確実に10%切りますね悲しい



...



まぁそれでも入居中はオッケーとしましょうか。




もし退去したらどうしましょうはてな




築20年超のUBですよはてな


次が簡単に決まりますかねー汗




家賃はこのままでいいかなーはてな


広告料は1ヶ月はてな



どんどんヤバくなっていきそうな予感が...





つづく



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


岡山市北区京町


現在 35,000円 で賃貸中


年間420,000円 で


表面利回り14%



...



この物件は、〇なぶきが建てたんで


管理・募集もそのまま〇なぶきがやってます。


たまにオーナーが個人で動いている時もありますけど、


8〜9割は〇なぶき絡みで募集しています。




で、〇なぶきはどうやって募集をかけるかというと


「空室一覧」というものを


協力業者にメールやFAX
で送って


うちのを決めてくださいよーってお知らせするんです。




なので、我々はどの建物がどの程度空きがあるかなんて


いつでも分かる訳です。



ちなみに、このマンションの〇なぶきから募集中の部屋は




7部屋もあります困った


ちなみに一番右の欄の  は


広告料のことです。


300%っていうのは、家賃3ヶ月分のことですね。


...



縦一列はたぶん同じ間取りでしょうから、


203、303、403は同じかな。


内装・設備が全て同じだとすれば


この中だと403が決まりやすいかなー


一番上層で、広告料300%ですからね


203 < 303 < 403




206、306、506、706 も間取りは同じでしょうね。


内装・設備が同じなら


206 一番高い。一番下層。広告料100%


306 広告料300%でも、506と同じ条件なら負ける


506 広告料300%。706より1000円安いからまだ見込み有り


706 広告料300%。最上層。一番有利。



って感じでしょうかはてな



つづく



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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年9月頃中旬 戸建を2棟完成予定びっくり

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で申込中バニー

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日も前回の続き


岡山市北区京町


現在 35,000円 で賃貸中


年間420,000円 で


表面利回り14%



...






同じ建物の中にこんなにライバルがいるんですよねー汗


区分マンションはこんなことが普通に起こります。



206、306、506、706 が同じ部屋だとすれば


206なんか決まりませんよね汗



一番家賃が高い...


一番階層が低い...


一番広告料が低い...



...



たぶん、206のオーナーは


この事実を知らない
んだと思うんですね。


知ってたらこんな条件で募集しないでしょうから悲しい




空室一覧に大幅にリフォームしたという情報もありませんから、


仲介業者は


広告を打つこともないですし、


そもそも店頭で紹介すらされません悲しい




買ったものの


ずーっと問い合わせも案内もなく


悶々とした日々が過ぎていく...


...



こうならないために


しっかり リサーチ しておくことも


入口 でしておかないといけませんね。



つづく



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買わない理由を探すとき

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<見学会&ランチ会のお知らせ1>

かつて猫24匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日 現状200% 満室時330%
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日 猫屋敷再生マスター?
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日 猫ピタ
2015年06月11日 やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件4号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日 物件4号のお話し


今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜グッド(上向き矢印)

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも?

関連記事
2015年10月27日 またひとりスタートラインに。

11月21日(土)12時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号

 参加予定
  OCさん
  ロバートS田さん
  I島さん
  68さん
  GOGOさん
  よーすけさん
  A藤さん
  わたくし

その後ランチへいきましょう(^-^)

ご希望の方は info@okayamaooya.com へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


<必殺さんセミナー&懇親会のお知らせ>

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ 自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
11月28日(土) 受付13時40分〜
セミナー 14時〜17時

岡山市北区本町6-36 第一セントラルビル1号館
5階 A会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円(税込)

セミナー内容は下記の通りです。
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

11月28日(土)18時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F

元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円 3時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひわーい(嬉しい顔)
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜グッド(上向き矢印)


ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
 受付フォーム


 11月17日現在 53名+2

 定員53名満席になりました(>_<)

「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
 受付フォーム


 11月17日現在 34名+4

 定員34名満席になりました(>_<)


数名なら押し込めるかもしれませんので
 どうしても参加したいという方は okayamaooya@gmail.com へ
 とりあえずお尋ねください(^^;
 
もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)

......


<確定申告勉強会のお知らせ>

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時   11月22日(日)14時〜
集合場所
 THE CHAYA(TAKEさんのお店)
  ※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
   岡山市東区広谷352−1 ニューシティハナミズキの東隣なので、
   ここまでくればすぐわかります(笑)
参加費 4,000円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会 受付フォーム」

参加予定
 IW本さん
 O幡さん
 A木さん奥さん(女性)
 あつおさん
 わたくし

......


<必殺バーベキューキャンプのお知らせ>

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

今回は12月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね!
(バンガローですので、人数調整が簡単なため)
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

岡山から参加予定
 OCさん
 わたくし

.....


<見学会&ランチ会のお知らせ2>

大家仲間&ブロガー仲間のジムさんが
最近戸建てを購入しDIYを施しました。
で、その物件を見学させていただけることになりました〜グッド(上向き矢印)

このジムさん、マイホームの内外装を自分でやってしまうツワモノ(゚д゚lll)
そのあたりはジムさんのブログを読んでみてください。
リンクを貼らせてもらっている

ホームセンターコーナン 高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

11月22日(日)10時半〜

 参加予定
  I島さん
  わたくし

DIYに興味のある方はぜひ(^-^)

...


<見学会のお知らせ3>

大型戸建のノーリフォーム案件です。
今回はどんな物件がノーリフォームで貸し出されるのか

倉敷市松島1137-1
ホームセンタータイム 中庄店

に集合でお願いしま〜す(^-^)

11月21日(土)16時
 参加予定
  Bさん
  68さん
  I島さん
  よーすけさん
  わたくし  

----

<イベント一覧>
 11月 7日(土)12時〜  so goodさんリノベ見学会
 11月 9日(月)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 1日目
 11月17日(火)10時〜  シークレット見学会1 北区某所テナントビル
          14時〜  シークレット見学会2 倉敷市某所平屋 
          15時半〜 大型戸建ノーリフォーム 見学会 1日目
 11月18日(水)13時〜  ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 1日目

 11月21日(土)12時〜  猫部屋など見学会&ランチ会 2日目
          16時〜  大型戸建ノーリフォーム 見学会 2日目
 11月22日(日)10時半〜 ジムさんDIY戸建見学会&ランチ会 2日目
          14時〜  確定申告勉強会
 11月28日(土)14時〜  必殺大家人さんセミナー&懇親会
 12月12日(土)朝から?  必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山


※すみませんが、参加予定に漏れがあったら教えてください(-_-;)


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


体調が一向に回復しないので、今日は久々の完全休養日ひらめき


というわけでひたすら寝ておりました(-_-)゜zzz…


もう1日あればなんとかなるかな〜


...


さて、以前取り上げた中区山崎のアパート

関連記事
2015年10月06日 懐かしい物件


どうやらこれも売れたようですよ(゚д゚)

1.jpg



4500万円、満額ですか〜(゚д゚lll)


はぁ〜... 満額か...


なかなか物件が出ない中、


築13年のファミリー物件いうたら


満額でもしかたないんかな〜(ーー;)


利回りで見たら7.43%...



このあたりの土地価格なら


新築でもこれぐらいの利回りは出せるんじゃなかろうか...



一昔前の3DKで徐々に入居も厳しくなってくる上に


ぽろぽろメンテにもお金がかかってくる時期かと...


家賃もまだ下がってくるしね...


...


でも、サクッと決断しないと他に持っていかれるわね...


そこそこなら少々目を瞑ってでも行かんといけんのかね...


買わんことには始まらんしね...


買うことが目的ならそれでもいいけどね...


...


買う理由を探すときは、


積極的になんやかんやこじつけて自分を納得させようとするけれど


買わない理由を探すときはどうかな?



自分の中の基準がきちんとできていないと


はやる気持ちをを抑えるのはなかなか難しいだろうね...



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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