岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


なんと、読者のあつさんの出身校ということが判明


ちなみにわたくし、理大付属高校の卒業生です(笑)


...



入学当初は青いラインの「地獄坂」を何度も登りましたねー




まさに　「地獄」　でねー


１年生は15〜20分はかかります


それが、大袈裟でなく


３年生にもなると５分で登れてしまうという



素晴らしいトレーニング施設ということにしておきましょうか(笑)


そんなこんなで、とにかく山の上にあるというのが


大きな特徴です。


...



高校生は、坂の下の自転車置き場に置いて


トボトボ登っていくんですけど、


大学生は少々事情が違うんですよ。


大学生用の駐輪場は


ほぼ頂上と言えるあたりににあって、


みなさん　原付など　でブイーン　と


颯爽と登っていくんです


それがうらやましいこと(笑)


...



統計を取ったことはないですけど、


岡山大学や、清心女子大学の方に比べて


圧倒的にバイクの所持率が上がるんですよ。


...



街中から少し離れることや


この急坂が要因ではないかと思いますね。




つづく




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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月頃中旬　戸建を２棟完成予定

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で申込中

　

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おはようございます。岡山大家です。


忘年会でもしようかと思うんですけど、


みなさんのご都合はいかがでしょうか


12月に入ると何かとお忙しいと思いまして。


ちょっと早いですけども


11月の

２３日（金・祝）

２４日（土）
　
２５日（日）


12月の

１日（土）

２日（日）

８日（土）

９日（日）

あたりで、一番参加者希望の多い日にしようかと思っています。


前回の参加は

ひろさん

麒麟さん

BLXさん

mtanaさん

ダイヤモンドさん

インテリアすずまさん

あつさん

りんごさん

lostmanさん

シロツメさん

はじめさん

おかしさん

熊さん

わたし


の14名でしたが、

初参加の方もぜひお待ちしております


よろしくお願いします。



おしまい



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　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も前回の続きで。


山の上に学校のある岡山理科大学の学生さんは


岡山大学や、清心女子大学の方に比べて


圧倒的にバイクの所持率が上がる


ように思うんですけど、


実際のところどうなんでしょうねー


どなたかご存知ないですか



岡山駅〜学南町あたりを自転車で走っている人って


ほとんど岡山大学生なんじゃないでしょうかねー


...


以前、岡山駅の西口のお店に勤務していた時は


朝と夕方は、女子大生の行列が楽しみでねー(笑)


清心女子の学生さんが大勢歩いていくんですよー


なので、清心女子の方はあまり自転車のイメージがないんですよねー


店の目の前をゾロゾロと歩いて行くんですけど


ちょうど窓に貼った


会社のロゴステッカーが上半身と顔を隠すので、


足しか見えなかったんですけども(笑)


...


岡山商科大学もちょっと街中からは遠いので


原付とかバイクのイメージですねー


万成や津島西坂、津島笹ケ瀬あたりの自転車の学生さんは


中国とかからの留学生のイメージなんですけども。



つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


いやー、昨日は参りましたわー


サーバーメンテナンスでブログが更新できず


残念ながら穴が空いてしまいました


...


今日はついに　引越し　しましたー


H14年３月から、


岡山市中区のH３年築の賃貸マンション


3LDK 66�u　P２台込（屋根付き）　に


家賃45,000円　という


ありえない破格値で


10年8ヶ月も住みつきましたよ


...


10年も住むとねー


出るわ出るわでなんやかんや出てきましたわー


お宝がいくつかあるので、


明日ブログで公開します


...


今のところこんな感じです。




まだ照明器具も付けれていません




...


しんどいっす...


お疲れ様でしたー



おしまし




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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


いやー、今日も参りましたわー


引越しのせいで全身筋肉痛です


...


H14年３月から、


10年も住むとねー


いろいろ出てきましてねー


お宝言うたら大げさかもしれませんけど


約15年前の　矢田亜希子さん


約10年前の　上戸彩さん


約10年前の　眞鍋かをりさん


関係のものが出てきましてねー


本人もビックリですわ


...



まぁ、大したもんじゃないんですけど、


上戸彩さんのは


非売品の携帯ストラップが出てきました




裏が携帯画面のクリーナーになってるんですよ


しかも　未開封未使用


10年ぐらい前から上戸彩さんが


アパマンショップのイメージキャラクターになってるんですけど


その頃、配布されていたものです。


今も若いがさらに若い


今は27歳ぐらい


これ多分18歳とか19歳のころじゃないかなー


...


これを手に入れた頃はまだまだ荒くれてたなー


なんて懐かしく思いますねー(笑)




誰か欲しい人っているかなー


もっと寝かしてたらすごいことになりますかねー



おしまい




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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は前回の続きで。


統計を取った訳ではないんですけど、


岡山理大の人はバイク率が高いような印象ですけども


「原付があるから学校に近いほうがいい」派


か


逆に「原付があるから少々学校から離れてもいい」派


に大概分かれますね。


...




学校に近い派　は　赤〇　に


学校から遠い派　はそれ以外が主になりますけど、


変わった人は


青〇　なんかも範囲に入りますね。


まぁ、家賃が安いのに広かったとか


山陽本線が近いほうがよかったとか


部屋がおしゃれで家賃も安かったとか


それぞれ理由はありますけどね。


...


でも、理大は学費が高いんでしょうねー


家賃を安めに言ってくる率がかなり高いように思います。


これも統計がある訳ではないので、経験則で語っておりますが、


誤解がありましたらすみません


...


だからかどうかわかりませんが、


赤〇のあたりの


家賃の値崩れが大きくて、


空室も多いんですよねー



つづく




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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


りんごさんが来春２月末から３月上旬完成をを目指して


戸建賃貸を計画中なんですけど


来春の繁忙期に間に合わないと厳しいので、


りんごさん、設計会社、建築会社、わたくしとで


間取りの相談をしてきました


...


津島小学校、京山中学校という


岡山市では鉄板のエリアで


大手法人の転勤者やお医者さんなどで


簡単に決まりそうな立地なんです。


...


そんな好立地に土地をお持ちなんて


羨ましい限りです



50数坪の土地に２棟建てるもんで


プランニングがなかなか難しい


駐車場２台は必須ですし、


日あたり面なども考慮して


１棟は２階建て、もう１棟は３階建てになりそうです


...


このままでいくと、家賃は


２階建てのほうで12万前後


３階建てのほうで14万前後


程度は取れるかもしれません


...



建築費の見積にもよりますけど


また一人、大家さんの誕生しそうな勢いです



りんごさん、遅くまでありがとうございました



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

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こんばんは。岡山大家です。


月極駐車場の運営では


時々、車を買い替えるので　車庫証明　がほしい


と言われることがあります。


正確には　自動車保管場所証明申請書　といいますが


車を駐車・保管するところがないのに


車を買われると違法駐車をする危惧があるので


駐車・保管するところがあるっていう証明　を


出さないといけないんですね。



岡山市では確か


使用の本拠（自宅など）から、概ね半径２km以内に


駐車・保管場所がないといけなかったと思います。


...



そこで、自宅のアパートなどに駐車場が確保できない場合


近隣の月極駐車場を借りたりする訳ですが


月極駐車場を借りる

↓

車庫証明を地主からもらう

↓

警察（もしくは自動車販売会社）に渡す

↓

納車

↓

月極駐車場の解約


なんてことをする奴がおるんです


地主さんも、車庫証明だけ取ってすぐ解約されたりすると


とてもいや〜な気分になります


...



中心市街地で次々と空き待ちが起こる駐車場ならともかく


やや郊外だとなかなか満車にならないケースもあるので


たかが１台数千円とはいえ


「折角決まったのに車庫証明だけ取って解約かい」


みたいなことになるんです



そんな事態に備えて


３ケ月分の前払いが条件　だとか


敷金を預かって、短期解約（半年とか１年とか）なら返金しない　とか


を契約に盛り込んだりします。


...



実は、部屋探しにおいても似たようなケースがあるんです。




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



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今日は、昨日の続きで。.


昨日は、月極駐車場の契約で


車庫証明をもらったらとっとと解約する


不届き者の話をしましたが、


部屋探しにおいても似たようなケースがあるんです。


...



どんなケースかといいますと


マイホームを大幅リフォームや改築する際の


仮住まいとして３〜４ヶ月だけ


借りる場合です



今住んでいるマイホームを壊してやるんですから


当然、一時的に引越ししないといけないですよね。


...


建て替える方は、


新しい家が出来上がるのを楽しみに


３〜４ヶ月仮住まいをする訳ですけども


大家さん目線で考えてみてください。


そんな仮住まいの場合って


ファミリーで一戸建てに住んでいる訳ですから


仮住まい先も、ほぼ一戸建てな訳ですよ


あなたが賃貸向けの一戸建てをお持ちだったとしたら


そんな方に貸したいですか


折角きれいにリフォームして貸す段取りをしているのに


数ヶ月で退去されたらたまらんでしょ


...


元々、一戸建ての供給が少ないうえに


仮住まいの条件だと


理解を示してくれる大家さんなんて


ほとんどいません


なので、


お客さんが仮住まいであることを隠している


か


正直なお客さんが不動産屋に話して、


その不動産屋が目先の売上ほしさで


お客さんと組んで仮住まいであることを隠す


ようなことが起こります


こんなんされたら大家さんはたまらんですよ




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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。.


他にも変わった契約がありましてね。


一時的に住所がほしい


なんてちょっと怪しい感じの依頼が


時々あります。


...


要は、役所への申請関係に必要だとか


会社の創業時に高額な事務所が借りられないので


とりあえず住居を借りて、で２〜３人で始めるみたいな。


そんな中でも結構あるのが、


風俗系（デリヘルとか）の事務所にしたいっていうのです


・ボロくても大丈夫

・ほとんど使わない、人の出入りもほとんどない

・でも役所なんかの申請に必要


みたいな


風俗系は出店できる地域が限られますから


街中のボロの分譲マンションの一室なんかで


たまに見かけます。


...



前置きが長くなりましたが


貸す予定のなかった　５号　４号　に借り手がつきましたー


とにかくボロなので、


これっぽちも直す気がなく


普通に案内したところで絶対に決まらない　物件５号 ４号　を


客寄せで


通常ありえない家賃で広告掲載をしていたところ


問い合わせや来店が激増



なんせ、大家が貸す気がないですからねー(笑)


案内行ってもボロいから決まるわけがないんですよねー


その方たちには、めでたく他の物件で決めていただいてと


...



という訳で、物件５号 ４号　には


どんな理由の方が契約になったと思います


ちなみに住宅地なんで風俗系なんかはできません。



つづく




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