岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 ２３日（金,祝）12時半〜じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


YAHOOニュースこんなん出てましたね(^^;

無断駐車やめさせるため提訴、２００円賠償命令


損害賠償２００円いうて（笑）


弁護士をつけずに頑張った末


費用は５０００円以上かかったそうですけど

「年間１００台くらいの無断駐車があり、やめてもらうために訴えた」

そうで(^^;


こんなんで弁護士つけてたらどうもならんもんね(;´Д｀)


執念ですな〜


必殺さんの知り合いだったりして（笑）


訴えられた側の言い分は

「駐車場ではなく空き地。車を止めたからといって所有者に損害は発生しない」と主張

は？？


すごい言い分ですなΣ（・□・；）


こっちは弁護士つけたんですかね〜？


気になります（笑）


...


さて、先日中区某所の物件を見に行ってきまして。


室内は割とまともでね。






建物も古いし、利回りも低いし


キャッシュフローもあまり出そうにないんですよ...


そんな感じで、収益物件としては良くないんですけど


場所はいいんですよね〜


...


物件購入の際にどこを重視するかかと思うんですけど


初期の段階だと


少々は場所とかに目を瞑って高利回りで


キャッシュが残るようにして


それをコツコツ増やしながら


資金力を増強したらと思うんですよね。


そんなんが１つ２つ３つと増えれば


貯金のスピードがどんどん上がってきますから


次々買いやすくなりますわね。


その段階なら出口はあまり気にせず


再建築不可とかでも全然構わないと思うんですよ。


入居者が付いていれば


入居者に売ってもいいし、


利回りによってはどうせ他の投資家が買うでしょうから


出口が完全にゼロってことはないと思うんで。


まぁ物件があればの話しですが(^^;


...


それに対して、場所が良い物件は


大概、低利回りでキャッシュも残らない...


その代わり資産性は高いことが多いですわね。


今回の物件はそんな物件なんです。


随分前からネットに出ている物件で


数名から相談も受けましたけれど


場所は良いけれど、価格が高すぎる上に


当初、道路に難ありと思っていたんです。


しかし、それが解決したことで


１０年、１５年後には土地としてかなり価値がありそうな感じなんですよね〜


それでも、やっぱりそのままの価格で買ったんじゃちょっとね〜


できれば、ある程度収益性も確保しておきたいので


ダメ元で思い切ってガツンと指値してみたところ


さすがにそれなりに跳ね返されましたが


まさかまさか


そこそこ妥協できるとこで戻ってきちゃったんですよΣ（・□・；）


それで、思い切って話しを進めてみることにして


買付を書いてきました(^^;




一応、価格はまとまっているので


恐らくそのまま進むんでしょうが


ちゃんと契約したらどこかで詳細を書いてみようと思います(^^;



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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☆土地１号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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☆土地２号　H27年12月17日　土地購入

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　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
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　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

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　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地２号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号　平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３、１４号平屋長屋　入居中
　　１５号平屋　入居中
　　１６号戸建　入居中
　　１７号平屋テナント　募集中
　　１８号平屋テナント　募集中
　　１９号平屋テナント　募集中　


☆土地３号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１月 ６日（金）１２時半〜　
　参加予定（定員１２名）
　１Y崎さん
　２真中さん（女性）
　３ryokoさん（女性）
　４ロバートS田さん
　５摂津屋さん
　６u-kiさん
　７麒麟さん
　８O倉さん
　９GOGOさん
　10mihoさん
　11わたくし
　

＜イベント一覧＞
　１２月　２日（金）１９時半〜　忘年会第一弾
　１２月　７日（水）１２時〜　　OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾
　１２月　９日（金）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
　１２月 １０日（土）１２時半〜　mihoさん20万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　 G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
　１２月 １３日（火）１２時半〜　Y口さん２号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　１８時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
　　　　　　　　１９時半〜　忘年会第三弾
　１２月 １４日（水）１１時〜　　再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
　　　　　　　　１２時〜　　忘年会第四弾（昼の部）
　１２月 ２３日（金,祝）12時半〜じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
　　　　　　　　　 15時半〜南区某所全空きアパート見学会１日目
　１２月 ２６日（月）１２時半〜　南区某所全空きアパート見学会２日目
　１２月 ２７日（火）１２時半〜　北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
　１２月 ２８日（水）１３時〜　　ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
　　　　　　　　１９時〜　　今年最後の忘年会第五弾！
　１２月 ３０日（金）１５時〜　　緊急企画　「俺たちの隠れ家」
　　　　　　　　　　　　　 見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
　１月 ６日（金）１２時半〜　　 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
　１月 ８,９日（日月）　　　　 必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、じいじさんが午前中にryokoさん公売廃墟物件へ


ひとりトレジャーハンターにいったそうで(^^;


獲得したのはこの鍬。



これは何に使う予定なんですか（？_？）


...


その頃わたくしはというと


先日買付が通った中区某所の物件の契約をして

関連記事
2016年12月15日　資産性か収益性か。


とりあえず手付金１００万円を置いてきました。


場所は物件近くのオーナーさんのご自宅(^^;



未登記建物の登記と、境界確定を実施してくださるそうで(^^)



ここね、道路が少し弱いですけど、場所がいいんですよね〜


好立地だけに周辺には築浅のアパートが多く


まるで　「村」　を形成しているかの様(^^;


ここもご多分に漏れず


建替えとか数多くの営業に遭ってきたそうで(-_-;)


しかし、オーナーはご病気もされたりで


建替えて運営する元気もないし


相続人のお子さん方も不動産の運営に不安を感じる中で


結果、売却がよいだろうというようなお話しでした。


わたくし、このまま１０年ぐらい運営して、


将来は平屋を３棟ぐらい建てたいなーと思っておりますが


果たしてどうなりますやら(^^;


...


そんなこんなで午後からは、


taimanさん＜緊急企画＞

「俺たちの隠れ家」　見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会

ラファエルさん
mihoさん（女性）
倉敷大家さん
こももさん（女性）
ryokoさん（女性）
じいじさん
わたくし

の７名でのこのこ行ってきましたよ(^^;




ここも１００万円で獲得されたそうでΣ（・□・；）


ん？室内には危険個所が！？




この時のこれを思い出しますね(^^;

「ふむと おちるよ おちるよ」


関連記事
2016年11月20日　ふむとおちるよおちるよ


ひらがなで書くと緊迫感が伝わりにくいな(^^;




写真などはtaimanさんブログで公開されるそうなので

taimanさんブログ
岡山市の珍貸マスター　taimanの負動産凍死日記


ここではネタバレ厳禁ということでね(^^;



その後、意外なことに、


こももさん、mihoさん、倉敷大家さんが


近所の、taimanさんの２０万円アパートを見たことがないというので、

関連記事
2015年06月19日　利回り４００％？
2016年12月14日　仲間はいいよね(^^)v


再度、緊急見学会(^^;


さらに、倉敷大家さんの１２０万円戸建へも立ち寄り

関連記事
2016年06月30日　ヤバイよ！ヤバイよ！
2016年07月24日　今日も見学三昧






なんだかんだでトリプル見学会となりました(^^;



夜は、ロケットキッチン イオンモール岡山店へ。


Ｔ本さんも集合して、今年最後の忘年会？（笑）




しかし、年末のクソ忙しい時期に

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2016年12月27日　でてこいや〜


こんな呼びかけに８人もよー集まりましたな(^^;



おしまい


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
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　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
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　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目

　４月 　１日（土）１２時半〜　見学会予定
　４月 　３日（月）１２時半〜　見学会予定
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定
　４月 　９日（日）１２時半〜　見学会予定
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　OCさん南区戸建３号

　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区ビル２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


わたくし、不動産に対してそれほど拡大志向もなく


常々、１年にひとつ程度物件を買えればいいと思っています。


いつかは今持っているボロ物件も解体の運命ですし


新築した物件も徐々に古くなっていくわけなので


購入や建築がゼロだと少しずつしぼんでいくと思いますし


減価償却も少しずつ無くなっていくので


物件の入れ替え、更新的なイメージで


毎年１つぐらいは買いたいなと。



そもそも、自分の身の丈やレベルを考えると


そんなガンガン買っていける訳でもないですし


足るを知るといいますか


自分に必要な（取り扱える）量はわかっているので


ならば、経営の安定性を重視するために


小さな戸建でコツコツ（チマチマ？）やろう


というのが根本的にあります。



なので、普段から積極的に物件を探すようなこともないですし


自らガンガン買い進めていくようなこともないですが


珍しく、今日はある物件を買ってきました。




これで今年はもう要らないですね(^^;


とはいえ、４月に赤磐市の新築が完成するんですが(;´Д｀)



で、今回は小切手で融資が出るということで


まずは発行された小切手を換金します。



...


...


どーん(◎_◎;)



２５００万円...


売主さんが現金で持って帰りたいということで(^^;


売主さん、仲介さんと３人それぞれ記念撮影しました（笑）



融資は本体の２５００万円だけだったので


諸費用は別途用意。


諸費用だけでも結構なもんです(-_-;)



左から

固定資産税の清算金　６３,９３１円

登記費用　４３４,９１５円

仲介手数料　８７４,８００円


１,３７３,６４６円...



今回は他に、土地清算金　１,４１０,０００円...



計２,７８３,６４６円...


不動産買うのっていろいろお金かかります(-_-;)




えっ？どんな物件かって？


それはのちほど(^^;



つづく



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

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　　2013年01月16日　物件２号の収支
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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜イベント一覧＞
　３月 　７日（火）１１時〜　そうさん新築アパート＆ロバートS田さん戸建
　３月 １０日（金）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー１日目
　３月 １２日（日）１２時〜　じゅんこさん古都南方７５万円アフター見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　ラーメンnnwさん平屋５棟まとめ買いビフォー２日目
　３月 １８日（土）１１時半〜みーこさん１号区分見学会１日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会１日目
　３月 １９日（日）２０日（月）必殺旅行　岐阜恵那峡温泉
　３月 ２１日（火）１０時半〜みーこさん１号区分見学会２日目
　　　　　　　　　 １２時半〜こももさん１号アフター見学会２日目

　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　見学会予定
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　４月 　９日（日）１２時半〜　見学会予定
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ロバートS田さん東塚アパート
　　　OCさん南区ビル２号
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。

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2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー


どんな物件かといいますと...


２５００万円ですから、まさか戸建ではないですわね...


そうなんです...


ついにアパートに手を出してしまいました...


戸建をこよなく愛するわたくしがまさかのアパートとは...


いままで戸建一筋でやってきたので随分葛藤もありました(◎_◎;)




この物件、以前からネットに出ていて、


そこそこの期間売れ残っていました。


中区の程よい場所で、ある日３５００万円で登場。


１２６坪に２Ｋ６戸の２階建ての古いアパートが乗っています。


周辺の更地相場としては坪３０万円は軽く超えて


３５〜３８万円ぐらいですかね。


３０万円ちょいならサクッと売れるでしょうか。


この界隈ではなかなか土地も手に入らなくなっていて


３５００万円はまぁまぁ妥当なラインといえばそうなんですが


満室想定の利回りでみると７．８％ほどなんで


全く見向きもされないような状態でした。


それがしばらくすると３５００万円→３０００万円にダウン。


この時点で何人かから質問されましたが


場所は悪くないけれどまだまだ高いですよと。


この時点で９．１２％


ちなみに、６戸中５戸入っています。


その後、２８００万円にダウン。


この時点で９．７７％。


ここで、某不動産屋さんからＡさんに購入打診がきました。


ですが、Ａさんにはややハードルが高く


わたくしに声がかかりました。


以前から知っていた物件なので２８００万円だと高いよと...


「じゃあいくらぐらいなら？」


ということだったんで


２２００万円を提示しました。


解体に３００万円として、計２５００万円。


１２６坪なんで坪２０万円程度の計算です。


もちろんすぐに解体する意向もありませんが


これで利回り１２．４％。


２２００万円　１０年　２％　なら


月々の返済が２２万円。


１５年　２％なら　月々１５．９万円


満室想定家賃が２２．８万円なんで


キャッシュフロー的にはどうかと思いますが


土地の価値が高いので、２２００万円で買えれば


１０年程度耐えられる人なら、その後面白いと思い


そんな提示になった訳です。


...


...


それが、２５００万円ならということで返事が。



３５００→３０００→２８００→２５００です。


利回り１０．９％

１５年　２％　なら　月々返済は１８万円


うーん...　パツパツですな...


しかし、坪単価２０万円なんかで手に入る土地ではない...


この土地に魅力を感じる人で、


自己資金を投入するか、


少ないキャッシュフローでも耐えられる人なら


２５００万円でも充分お得な話しです。




わたくし「これ、仲間内に情報出してもいいですか？」

業者さん「岡山大家さんが買わないなら次の人がいるんで...」

わたくし「ガビーン(◎_◎;)」




できればアパートはやりたくないんだけどな...


でもここじゃ坪２０万円じゃ手に入らんしな...


知らん人に持っていかれるのもスッキリせんしな...


(-ω-;)ウーン


(-ω-;)ウーン


(-ω-;)ウーン



まぁ場所がいいから将来的には平屋を３つほど建ててもいいか...


融資が通ればいってみてもいいんかな...



そんな心境でした(◎_◎;)



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
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☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

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　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

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　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ＞
　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 １日（土）１２時半〜
　参加予定（定員テキトー）
　１よーすけさん
　２Ｉ崎さん
　３O幡さん
　４そうさん
　５じいじさん
　６ryokoさん（女性）
　７しんさん
　８こももさん（女性）
　９F原Hさん
　10OCさん
　11わたくし
　※歩いて移動で、すぐ満席になったので増やしました(^^;


＜見学会のお知らせ２＞
　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１４名）
　１白猫さん（SB田さん改め）
　２じいじさん
　３ryokoさん（女性）
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６okoさん
　７N村さん奥さん（女性）
　８O山さん
　９Y田さん
　10
　11
　12
　13
　14わたくし
　※すぐ満席になったので増やしました(^^;

＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　G地さん東区戸建２号
　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日みなさんにお送りした見学会案内メールで


@hotmail と @outlook の方だけエラーで返ってきました(-_-;)


他は送れているのでこちらの不具合ではないようなんですが...


心当たりの方は異常がないか確認してみてください(^^;


...


さて、第３１回あみだくじで玉野市の物件が当選したK本さん。

関連記事
2016年11月11日　よし！ここもノーリフォーム作戦だ！
2016年12月08日　６５０万円→３００万円→２００万円
2017年01月19日　１８年間ありがとう。


ここ、２００平米近くあるかなり大きな家で


さすがにノーリフォームという訳にはいきませんでしたが


最終的には５０万円程度で収まったそうで(*´▽｀*)

キッチン
→

お風呂
→


そして

・ペット３匹までＯＫ
・ＤＩＹ　ＯＫ
・敷金０、礼金０

で４．〇万円で決まったそうですよ！


表面利回りだと３０％近く。


実質で２０％程度となりそうです(*´▽｀*)



ぶっちゃけ、こんな場所でこんな物件が貸せるの？？


って思った方も何人もいるでしょう(^^;


しかし、それが貸せてしまうんですね〜(^。^)y-.。o○


ここまで突き抜けた特殊物件は、逆に希少性が高いんですね。


自分とは、価値観や常識が大きくかけ離れた方が


世の中には存在するものです。


自分の価値観に固執していたら視野が狭くなりますよ(^^;


...


さて、今日はわたくしのアパート１号の話しで。

関連記事
2016年12月15日　資産性か収益性か。
2016年12月30日　８人の暇人
2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日　まさかのアパート


初めて見に行ったのが１２月１５日。


とりあえず融資特約付きで契約したのが１２月３０日。


で、決済したのが翌年３月２８日。


まぁまぁ時間かかりましたけど、この物件、こんな状態でした。

・全面道路の関係で再建築不可かも？
・建物が未登記
・地目が田
・敷地面積が変わる可能性が高い


売主さんの費用でなんとか全部解決したんですけど


以前、仮測量をしたら、


登記簿に比べて面積が広くなったんですって。


登記簿上は２９２．２８平米（８８坪）


仮測量の結果は４１６．５平米（１２６坪）


よくあるのが、公簿取引というやつで


登記簿上の面積で金額を決めて契約して


将来、測量などで面積に増減があっても


金額の変更はしませんよと。


今回は面積の相違が確実なので


実測取引というものになりました。


４１６．５平米（１２６坪）＆アパートで２５００万円で契約をして


実測で面積が変わったらそれに合わせて清算しましょうと。


単純に割り算で、１平米あたり６万円。


増減分は平米６万円で清算です。


で、実測の結果は４３９．３４平米（１３３坪）Σ（・□・；）


２３．５４平米（７坪）も増えちゃいました(◎_◎;)


ということで、６万円×２３．５４＝　約１４１万円


余分に１４１万円出ていくことになりましたが


このあたりで平米６万円（坪１９．８万円）なんかで買えないので


地続きの７坪の土地を別途買ったイメージでしょうか。


まぁ７坪ぽっちなんて普通は売っていないですが(^^;


・測量関係費用　約４０万円
・未登記建物の登記費用　約３０万円


を負担してくださり


さらに、ここは浄化槽だったんですけど


・下水接続費用　約６０万円


も負担してくださるというご対応Σ（・□・；）


なんともありがたい取引となりました(^^)v



つづく



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
　　2013年01月16日　物件２号の収支
　　2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
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　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
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＜見学会のお知らせ２＞
　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１白猫さん（SB田さん改め）
　２じいじさん
　３ryokoさん（女性）
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６OKOさん
　７N村さん奥さん（女性）
　８O山さん
　９Y田さん
　10摂津屋さん
　11KGさん（初登場）
　12こももさん（女性）
　13
　14わたくし
　※すぐ満席になったので増やしました(^^;


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 　８日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）１２時半〜　見学会予定

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

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　　　G地さん東区戸建２号
　　　
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　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

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---


こんばんは。岡山大家です。


先日、お付き合いで定期預金をしました。


銀行員もいろいろ大変らしいです(^^;


とはいえ、長期間資金が動かせなくなるのもイヤなので


１００万円を１か月だけなんですが(-_-;)


それが満期になりまして...


...


１,０００,０００円　→　１,０００,０１７円



きっちり税金を２円引かれて、残り１７円...



普通の人が貯金してるだけでは


お金は増えませんね(;´Д｀)


軍資金をどこにどう使っていくか？


勇気もいりますけど、そこに踏み込んでいかないと


いつまで経っても変わらないどころか


相対的に目減りしていきますからね〜(-_-;)


...


さて、今日もアパート１号のお話しで。


ここ６戸中、５戸が入居中。


新しい人は、平成２８年６月から



建物は古いですけど、


場所がいいんで入居はそこそこいけそうなんですよねー



次に新しい人は２０１２年（平成２４年）６月から



もう５年も住んでくれてるんですねー


単身用で５年いうたらそこそこ長いですよね(≧▽≦)



次は平成１３年１１月から



１６年Σ（・□・；）


このあたりだと神の領域に近づいてきますわ（笑）



でもまだ上には上が...


平成６年８月Σ（・□・；）Σ（・□・；）



２３年...


もう崇拝します...


...


...


最後の１部屋は...


...


...


昭和５３年１月Σ（・□・；）Σ（・□・；）



３９年...


ここ、昭和５２年１０月築なんですけど(^^;



もう、神入居者といっても差し支えないでしょう（笑）



つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

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　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

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　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
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　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女
　　2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
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　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年04月01日　またありました！
　　2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号　平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号　テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　　テナント２　募集中
　　　　　テナント３　募集中　


☆土地４号　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

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　　2016年10月27日　物件価格が１万円？
　　2016年10月28日　公売入札
　　2016年10月29日　流れってあると思いません？
　　2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
　　2016年11月07日　キター(≧▽≦)
　　2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ２＞
　わたくし１号アパート＆シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 ３日（月）１２時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１白猫さん（SB田さん改め）
　２じいじさん
　３ryokoさん（女性）
　４OCさん
　５OCさん奥さん（女性）
　６OKOさん
　７N村さん奥さん（女性）
　８O山さん
　９Y田さん
　10摂津屋さん
　11こももさん（女性）
　12
　13
　14わたくし
　※すぐ満席になったので増やしました(^^;


＜イベント一覧＞
　４月 　１日（土）１２時半〜　OCさん戸建３号完成＋ビル２号途中経過見学会＆ランチ
　４月 　３日（月）１２時半〜　わたくしの１号アパート＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット３００万円戸建見学＆ランチ
　４月 　５日（水）１２時半〜　わたくしの赤磐市新築完成間近＆
　　　　　　　　　　　　　　　　G地さん２号戸建見学＆ランチ
　４月 　８日（土）１２時半〜　見学会予定
　４月 　９日（日）１２時半〜　ロバートS田さん東塚アパート完成見学会＆ランチ
　４月 １２日（水）１２時半〜　見学会予定
　４月 １４日（金）１２時半〜　見学会予定
　４月 １５日（土）午前中〜夕方　お花見予定（後楽園河川敷）
　※８日（土）は天気が悪そうなので、１５日（土）に延期しました(^^;

　近日中にお知らせするんで空けといてねー(*´▽｀*)

　日程調整中...
　　　TAKEさん赤磐市桜が丘１号戸建て
　　　　　　
　　そうこうしてたら...
　　　T本さん中区竹田平屋
　　　ayakoさん東区２号
　　あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今頃は便利なものがあって


グーグルマップで昔の写真を見ることができます。


Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


このサイトでは、下記の航空写真を見ることができます。

１９４７年
１９６３年
１９７５年
１９８０年
１９８５年
１９９０年


これが１９４７年の岡山市中区。

赤〇が後楽園、青〇は競馬場。



今日は中央競馬（ＪＲＡ）でＧ１大阪杯というのがあって


北島三郎さんの会社所有の


キタサンブラックという馬が勝ちましたが


昔は、岡山市中区原尾島にも競馬場があったんですよねー

岡山競馬場






この界隈は、当時は田んぼばっかりですね。


いまは田んぼのほうが珍しいですが。


もちろん競馬場の影も形もありません(^^;



昔の地図と今の地図を重ねるとこんな感じだそうで。

気まぐれ日記
　


７０年前にこんなところに競馬場があったなんて驚きですね。


残念ながら１９５３年には移転したんですって。



Googleマップを使って過去の地形図や空中写真を見る


各年代の航空写真を見ると


どんどん宅地化されていくのがよくわかりますね(^^;



実はわたくしのアパート１号、


この競馬場の一角にあります(^^;

関連記事
2017年03月28日　諸費用もバカになりませんねー
2017年03月29日　まさかのアパート
2017年03月31日　実測取引
2017年04月01日　神？


原尾島に競馬場があったという話しは知っていましたが


どこにあったかのかは知らなくて


今回の購入にあたって昔の地図を調べると


ここだったんだーってわけ(^^;


昔の地図を見るのも楽しいですよ(^。^)y-.。o○



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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＜体験会のお知らせ１＞
　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
　６月 １３日（火）　１０時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ryokoさん（女性）
　２デンチさん
　３ゆうさん
　４真中さん（女性）
　５じいじさん
　６わたくし
　※この日は下塗りになります。
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;

＜体験会のお知らせ２＞
　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目
　６月 １７日（土）　１０時〜
　参加予定（定員１０名）
　１むーさん（女性）
　２真中さん（女性）
　３こももさん（女性）
　４よーすけさん
　５minakoさん（女性）
　６Y原さん
　７とっこさん（女性）
　８ゆかさん（女性）
　９じいじさん
　10わたくし
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
　※タイルやビー玉などを持参して埋めてもらってもいいです^_^
　※満席になりました(-_-;)

＜イベント一覧＞
６月 　３日（土）　１１時半〜 ayakoさん２号戸建２日目＆
　　　　　　　　　　　　　　　 わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 　６日（火）　１２時〜　 Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット２５０万円戸建見学会
６月 　９日（金）　９時半〜　 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日）　　　必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火）　１０時〜　 漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
６月 １４日（水）　１１時半〜　 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月 １７日（土）　１０時〜 　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目
６月 １８日（日）　１１時半〜　 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月 ２０日（火）　１２時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ １日目
６月 ２４日（土）　１２時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ ２日目

７月 　１日（土）　１１時〜 　トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会
７月 ８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』

８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日はプロの木こりの方の作業見学(^^;


これらの木々をどう処理してくださるのか...




関連記事
2017年05月31日　木こり登場？


ということで早速現場へ。


今日は、もはやレジェンドの


殿堂入りいいてんきさんが久々の登場。


いいてんきさん、最近も物件を買っているようで


５万円の戸建を買ったらしいです(^^;


うらやましー(;´Д｀)


そんなこんなで

いいてんきさん
ゆうさん
真中さん（女性）
じいじさん
F原Hさん
わたくし

の６名で興味深く見守ります。




ゆっくり釣り上げられていき



あっという間にあんな高いところまでΣ（・□・；）



リモコンで調節しながらうまいこと電線の間を抜けて



あっさり木に取り付きました(*´▽｀*)



あとはチェーンソーでバッサバッサ(^^;



切った木々はクレーンで持ち上げてお片付け。



細かいところを切って


はい。終了。



ここまで３０分ぐらいかなー


さすがプロはめちゃサクサクいきますね〜(^^;


残りの木々も切ってもらってスッキリです(*´▽｀*)



リアルクレーンゲームでしたね(^^;


これで２０万円ちょいぐらいでした(^^;


住宅地で電線も張り巡らされているので


さすがに素人が手を出すのは危険ということでね(^^;


木々で困っている方はおススメですよ(^^)/




いつもは古い物件にはお金をかけないんですけど


このまま１０〜２０年先の解体まで放置しておいても


もっと大きくなるだけでしょうし


建物の基礎にも悪影響を及ぼすでしょうからね(◎_◎;)


どうせ将来の解体時には必要になるお金ですから


いまのうちに対処しておいて


広がった空間を利用して駐車場を拡大しようかと思いましてね(^^;


たぶん１台４〜５千円ぐらいで貸せるんじゃないかと...


もし４〜５台貸せれば月２万円(*´▽｀*)


まだ伐根が残っていますし


砕石を敷いたりロープを張ったりとなると


もう少し費用はかかりますけど


うまくいけば２年ほどで回収できそうです(^^)v


利回り５０％の投資ですね(^。^)y-.。o○



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

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　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
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　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
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　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
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　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...
　２日目　６月 １７日（土）１０時〜
　参加予定（定員１０名）
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　２こももさん（女性）
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　６ゆかさん（女性）
　７倉敷大家さん
　８K本さん
　９じいじさん
　10わたくし
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
　※タイルやビー玉などを持参して埋めてもらってもいいです^_^
　※満席になりました(^^;

＜見学会のお知らせ１＞
　利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ
　２日目　６月 １８日（日）１１時半〜
　参加予定（定員１０名）
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　１日目　６月 ２０日（火）１２時半〜
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６月 　３日（土）　１１時半〜 ayakoさん２号戸建２日目＆
　　　　　　　　　　　　　　　 わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
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　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット２５０万円戸建見学会
６月 　９日（金）　９時半〜　 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日）　　　必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火）　１０時〜　 漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
６月 １４日（水）　１１時半〜 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ１日目
６月 １７日（土）　１０時〜 　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目
６月 １８日（日）　１１時半〜 利回り２０％アパート見学会 in 備前市＆ランチ２日目
６月 ２０日（火）　１２時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ １日目
６月 ２４日（土）　１２時半〜 じいじさんDIY戸建完成見学会＆ランチ ２日目

７月 　１日（土）　１１時〜 　トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会
７月 ８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』

８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日の漆喰教室１日目での


下塗りがあまりにも惨かったため

関連記事
2017年06月13日　下塗り


わざわざじいじさんとこももさんが


やり直してくれました(◎_◎;)

　


これで無事本番を迎えられそうです(^^;


ありがとうございますm(__)m


...


さて、その漆喰教室の舞台のわたくしのアパート１号の外側では


先日、いいてんきさんが呼んだ木こりさんが大活躍だった訳ですが

関連記事
2017年06月09日　リアルクレーンゲーム？


その後、いいてんきさんが伐根作業をしてくれ


こんな感じですっきり(*´▽｀*)



いつもありがとうございます(*^_^*)




元々は青い部分が駐車スペースだったんですけど




木々や庭石が無くなったスペースを通路にして


写真右側の赤い部分も駐車場にしてしまおう


というのが今回のミッション。


でどう区切ろうか？


ということで活躍するのがこれ。




ちょっと変わった物差し。


断面を見るとこんな感じ。



不思議な物差しです(^^;


普段の生活では目にすることは滅多にないでしょうけど


建築関係の方ならみんな持っているであろう


三角スケールという特殊な物差しなんです。

三角スケール 縮尺目盛（計測方法6種類） 価格:580円 (2017/6/16 07:49時点) 感想(2件)

サンスケ　なんて略して呼ばれたりします(^^;


さて、この三角スケール。


なんで三角なのか？


目盛をよく見ると


これは１００分の１。



同じ面の下側は２００分の１



もう気づきましたね？


転がして別の面を見ると


２５０分の１



同じ面の下側は３００分の１



三角の最後の面は５００分の１と



６００分の１



そうなんです。


１つの物差しで６つの縮尺に対応するという


とても便利な物差しが三角スケールなんですねー(^。^)y-.。o○


考案した人頭良いね〜



例えば、さっきの１００分の１の目盛で



６ｃｍの線を測ったら


１００倍で６００ｃｍ　＝　６ｍってことになりますね。


次回は、これで実際の図面を測ってみます。



つづく



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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
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　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
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　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


実際にサンスケを使って測ってみようと思います。

関連記事
2017年06月15日　駐車場作り


ここの土地の場合、測量をしてあるので


こんな感じの地積測量図というものを備えています。



これには座標や寸法が書いています。


今回の対象地は赤〇の３筆で、拡大してみるとこんな感じで


これは９１７−３の一筆分の測量図ね。



南側の線は、１５．９１ｍと７．４９ｍを足して



２３．４ｍってことになります。


この地積測量図の右下に　１／２５０　と書いてあるので



サンスケの１／２５０の目盛を使えば測れるってことね。



ちなみに９１６−３はこんな感じ。






気を付けないといけないのが


この地積測量図はＡ３サイズが基本なので


Ａ３サイズでの出力なら１／２５０ってことです。


縮小コピーしてＡ４で出力したら全く変わってきますけど


コピー機を操作してたら縮小率が出てくるの見たことありません？


Ａ３→Ａ４　７０％　みたいな。


なので、単純に７０％掛けたらＡ４サイズでも測定できます(^^;


で、実際に図面とサンスケ１／２５０を合わせてみると...



左端は０で始まって



ね。多少誤差はあっても概ね２３．４付近にくるでしょ？



そんな感じで使います。

三角スケール 縮尺目盛（計測方法6種類） 価格:580円 (2017/6/16 07:49時点) 感想(2件)

実際に駐車場の寸法を当ててみましょう。


５ナンバーなら５ｍあれば充分なんでこのへん。



ここは南の壁際で止めにくくなるので３ｍ取っておこうか。



それを結んでみるとこんな感じ。




３ナンバーなら６ｍはいるのと


壁がなかったら２．５ｍでいいです。


スーパーの駐車場なんかはそんなもんですね。



切り返しができるスペースなんかも考えながら


こんな感じでどんどん測っていきます。



つづく



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　7号 H24年11月5日から家族で住む

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　７Ｙさん　　　　　計４　男 女 　 　 幼(２)18半~
　14Ｋ本さん　　　　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　６こーへーさん　　計４　男 女 中 小 　 　 17半~
　19あつさん　　　　計４　男 　 中 小(２)　18半~
　４Ｓさん　　　　　計２　男 　 　 小 　 　 17~

　２Ｏ幡さん　　　　計２　男 女 　 17~
　５ＯＣさん　　　　計２　男 女 　 17~
　13Ｆ原Ｈさん　　　計２　男 女 　 17~
　12ｎａｍｉさん　　計２　 　女(２)17半~
　17Ｎ村さん　　　　計２　男 女 　 18~
　18むーさん　　　　計２　　 女(２)18~

　８ｒｙｏｋｏさん　計１　　 女 　 18半~
　９とっこさん　　　計１　　 女 　 18半~　
　10たくみさん　　　計１　男 　 　 17~
　15真中さん　　　　計１　　 女 　 17~
　16Ｎ岡さん　　　　計１　　 女 　 17~


＜イベント一覧＞
７月 　１日（土）　１１時〜 　トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会＆ランチ
７月 　２日（日）　１１時〜　 中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
　　　　　　　　 　１３時半〜 白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月 ８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月 １９日（水）　１０時〜　ＤＩＹ教室　１日目（予定）
７月 ２２日（土）　１３時〜　ＤＩＹ教室　２日目（予定）

８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---


こんばんは。岡山大家です。


先日から進めていたアパート１号の駐車場作り。

関連記事
2017年06月15日　駐車場作り
2017年06月16日　２　駐車場作り


測量図を、加工できるソフトに落として



駐車場のサイズの四角を置いていくと


ちょっと窮屈ですけど概ねこんな感じでいけそうです(*´▽｀*)



いま、軽四２台とプリウスの３台に貸していて


あとはわたくしの車と来客用１台取るとして


普通車２台、軽四３台が貸せるかなー


普通車５千円、軽四４千円ぐらいで貸せたら


月２．２万円、年２６．４万円か...


安いアパートの１室の家賃ぐらいあるがな(；´Д｀)


伐採伐根費用に対してなら利回り５０％以上にはなるな(^^)v

関連記事
2017年06月09日　リアルクレーンゲーム？




先日完成した２００万円ちょいかけた


赤磐新築の太陽光の年間売電額に迫るってのが


なんとも微妙な感じですが(◎_◎;)

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2017年06月19日　空けておくよりはいいかなー



アパート１号全体で見たら


駐車場再生で１％ぐらい利回りＵＰです(^^;


...



今日は、そんなアパート１号に引っ越ししましたー


引っ越しに備えて先日人生初バルサン。



すごく煙が出るんですね〜Σ（・□・；）




この部屋は自分で使うのであまりお金をかけるつもりもなく


フローリング化や畳替えも無し(^^;


お手軽にゴザを敷くためにニトリで購入。



だから少々漆喰塗りが失敗してもオッケーだったんです(^^;

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2017年06月17日　漆喰塗り体験
2017年06月23日　MVPは...


で、事前にゴザを敷いて準備ＯＫ。


↓





こんなもん、ゴザで充分でしょ？


１万円ぐらいでしたよ(^^♪



ってことで今日、台風の接近に焦りながら


助っ人のゆうさんとTAKEさんの３人で引っ越しでした(^^)



前の事務所は空っぽ。



とりあえず放り込みました(^^;





少し荷物は入っちゃったけど


今度はここで、木部のぬりぬり体験会をします(^^♪


柱とかにこういったオイルステインを塗ります。

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ayakoさん２号でやってたやつですね(^^)


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2017年02月10日　ストレス発散？
2017年02月20日　ゴミがね〜
2017年05月30日　もらいもの。
2017年06月03日　ＤＩＹ女の引き継ぎ？


近々告知するので、興味のある方はどうぞ(^^)/



おしまい



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