岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。



さて、昨日に引き続き一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント７

広角レンズの一眼レフカメラで室内を撮影する事が重要


・広角レンズで撮るだけで、かなりの差別化になる

...



物件写真っていうのはいろんな面で差別化になります


近頃はネットで部屋探しをする方が増えているので

ネット上での「見せ方」ってとても大切なんです。


...



一般的な不動産屋さんは、コンパクトデジカメで物件写真を撮って

それを掲載する流れですから、

大家さん自身が広角レンズで撮影して、

不動産屋さんに渡すことも考えてみてください。


...



というようなことが書いてありましたけど、

大家さん自身でするにはなかなか大変でしょうね



でもレンズの違いは大きいんですよ


...



ちなみにわたくしの勤務先ではこんなカメラ使ってます。




でかい重たい




左が通常のレンズ　で　右が広角レンズ　です。




レンズだけで7〜8万円します

本体入れたら軽く10万超え



...



言葉で書いてもわかりにくいと思うので

通常のレンズで撮影してみました。





まぁふつうですね。




同じ場所を広角レンズで撮影すると...


...


...



なんということでしょう


小さな部屋が大きく見えるではありませんか







1Ｋの小さな部屋とか、風呂などの狭い空間だと

特に威力を発揮します



今回は特にいじってないですけど、

明るさなどを補正して撮ると

きれいに見えるんですよ〜



つづく



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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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こんばんは。岡山大家です。


ＢＬＸさんの物件がいよいよ着工ということで、

実際に現地に伺って詳しく話を聞いてきました


といってもまだ何にもない





ここにこんなのが建つ予定です。







いや〜うらやましい限りですね



設備面の確認などをさせてもらい、


3ＬＤＫで駐車場も2台あるということで、



わたくしの感覚的に


家賃は13万円台でいけると踏みました


・カウンターキッチン

・システムキッチン3口ガスコンロ

・追い炊き

・シャンドレ

・ウォシュレット

・ＴＶインターホン

・浴室暖房乾燥機

など...



伊島・京山学区で9月入居できれば

いけるでしょ　




8月末完成予定なので、まだ少し早いですけど、


せっかくＢＬＸさんに任せて頂いたので


我が社の集客力と決定力を存分に発揮して


早めに決めて安心させてあげたいなと思います




今日はこちらでお昼御飯もごちそうになりまして





ジェームススキナーさんの話やらで盛り上がりましてね


読者のあつさんもジェームススキナーさんの本を読んでいるそうなので、


ＢＬＸさんとあつさんもぜひ引き合わせたいですね



他の読者さんともお会いできるかもしれないですから

いや〜今からビアガーデンが楽しみです



次回ＢＬＸさんとお会いするときには

ジェームススキナーさんの本を持っていきますね



今日はありがとうございました




おしまい



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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


無事、電話もつながり、

珈琲館で待ち合わせをしました。


かなり緊張していたことはよく覚えているんですが、

実は何を話したのかはあまり覚えていないんですよ


なんだったかな〜


とにかく、わざとじゃないんだみたいなことを一生懸命話した気がします。



内心どう思われていたのかはわかりませんけど、

「あほじゃの〜、仕方ね〜がな」
「子供も小さいんだからしっかりがんばれよ」的なことを

言ってくださったと思います。



別れ際には、奥さんと子供と一緒に挨拶をしました。



少しホッとしました。



この件については、いろいろ葛藤がありました。



「いやいや、話が違うじゃないか！そりゃ困る！」

みたいにゴネることもできたかもしれません。



でも、奥さんには

「ここでゴネてもどうもならん。」
「しょうがないわ。賃貸はイヤだけど、店長で勝負するしかないな」
「最初が肝心だからまた忙しくなるわ」

みたいなことを言ったような気がします。


...


入社半年で、早くも二度目の勝負どころがやってきました



というのも配属予定先のお店には、

猛者が二名ほど君臨していたからなんです



...



上司との世間話の中で、希望店舗を聞かれたときに

真っ先にこの店舗を挙げました。



理由は、

・今後伸びていくであろう地域であったこと
・今は店長が原因で低迷していると思われる
・ベテラン2名、有望な若手2名と実力者が揃っている

といったところでした。



ベテラン2名の猛者を攻略できれば、

結果は自然に出ると踏んでいました。




つづく



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日は収益物件を考察してみようと思いまして。



場所は倉敷市徳芳。

JR中庄駅の南東で、徒歩８分ほどです。




...


外観はこんな感じ




そこそこ綺麗です。



平成３年築の木造で


敷地面積は　298.1�u　（90.17坪）


建物面積は　173.9�u　（52.6坪）


接道は西側で　幅員は４m



...



17�uほどの１Rが10室あります。





駐車場は５台なので、ちょっと少ないですね。


...


物件価格は

1,800万円



満室時月収は

23万円



表面利回りは

15.33%



以前は３万円ほどで貸せてたんですけど、

最近は２万程度でないと難しいです


...


収益物件としては、

手頃な価格で

表面利回りもぼちぼちありますね。


...



買ってみます



つづく



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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。


以下、個人的な見解なのでご了承ください。



表面利回り　15.33%　ということで

魅力に感じる方もいるのかな〜と思います。



この手の物件は家賃もかなり下がってきてまして、

数年前は３万円近くで貸せていましたけど、

今は２万円程度です。

今後、もう少し下がるかもしれません。


仮に、全室

家賃　20,000円
共益費　込
駐車場　3,000円

になった場合、


満室なら　215,000円×12ヶ月で

258万円になります。


利回り　14.33%



まだまだいけるで


...


家賃が安い物件は、不動産会社の仲介手数料が安いですし、

入居者レベルに問題があることが多くなるので敬遠されがちです。


仲介手数料だけなら21,000円にしかならないので、

同じ１契約をするなら、家賃が高いほうを好みます。



なので、広告料は最低でも２ヶ月。



実は、この物件と同じ並びに

同種の物件が４棟並んでいます。


所有者はそれぞれですが、

恐らく広告料２ヶ月は出すでしょう。

その中で優先してもらうなら３ヶ月は必要かもしれません。


或いは、家具家電でも設置しましょうか...


...


年に４部屋入れ替わりがあったとします。


退去から次が決まるまでの期間が

A室　１ヶ月
B室　２ヶ月
C室　３ヶ月
D室　４ヶ月

計　１０ヶ月　でした。

家賃２万×１０ヶ月


マイナス20万円


238万円　⇒　利回り　13.22%



これぐらいどうってことないわ


...


当初、広告料２ヶ月で運営

A室　２ヶ月
B室　２ヶ月



閑散期に入り、空室よりはマシだと思い、

広告料３ヶ月の大盤振る舞いをします。

C室　３ヶ月
D室　３ヶ月


広告料合計　20万円


218万円　⇒　利回り　12.11%



D室に至っては、

冷蔵庫、洗濯機、TV、電子レンジ、照明器具を設置

合計　10万円


208万円　⇒　利回り　11.55%



結構きついな〜

そこまでせんと決まらんもんかの〜


まだまだへっちゃらじゃい


...



４部屋それぞれリフォームが必要でした。

１部屋10万円かかりました。


10万円×４部屋　　40万円


168万円　⇒　利回り　9.3%



くぅ〜結構かかるやんけ〜


...



規模もそこそこありますし、

入居者の質にも不安があるので、

管理を委託しました。


管理料　集金家賃の5%

238万円×5%　　年間約12万円


156万円　⇒　利回り　8.66%



ややこしいことは自分じゃ処理できんし...



...


固定資産税

調べていないのでわかりませんけど、

ざっくり20万で計算


136万円　⇒　利回り　7.55%



マジか...


...



つづく



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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんにちは。岡山大家です。


今日は、これから広島出張で

夜に更新できそうにないので、午前中にしてみました（汗）



さて、今日も昨日の続きで。


当初　15.33%　だったものが


・空室期間の損失
・広告料
・設備投資
・退去後のリフォーム
・管理料
・固定資産税

などで、136万　7.55%　まで減ってしまいました。


建物が古くなってきていますから

さらに小修繕で5万とか10万とか必要かもしれませんね...


...



さて、頭金に300万円入れて

1500万円を借入して買うことにしましょうか。



木造で21年経過しているので、

長期の融資はとても難しいとは思いますが、




仮に、期間10年　固定3％　で借りられたとしましょう。


1500万円　が　1738万円　になります。


毎月は　144,400円　の支払いになります。



...



14万円も毎月払うんか〜



で、家賃はいくら残るんかな〜



確か、年間136万円残る計算だから


月々だと...


113,000円



は



毎月持ち出しじゃん



つづく



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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。


毎月持ち出し〜


こりゃいかんな〜


でも借入期間は伸ばせんわな〜

15年だったら　103,587円　だけど...



自己資金を増やして借りる額を減らすか...


1000万円　を　10年固定3%　だったら...


月々96,560円


おっこれならなんとかなるか...


でも自己資金800万円...


しんどいな〜


...


自己資金800万入れて、

毎月２万円ほど残って、年24万円...

５年で120万円...


所得税もかかるし

屋根とか外壁を修繕したら

一発で吹き飛ぶな〜


...



利回りよりも、手元に残るお金（キャッシュフロー）が大切だと思うんで、


この投資は個人的には反対ですね。


どうなんだろうな〜

多額のローンを組んでこんなん買っても

うまくいくイメージが全く湧かない


・現金で買う
・借入期間を伸ばす
・家賃収入を上げる
・支出を減らす

どれも難しそうです



おしまい



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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は読者のあつさんから頂いた昨日のコメントで、

「どうして収益物件でアパートを買う人が多いのでしょう？？
こんなにも賃貸物件が余っているのに・・やっぱり大きく儲けたいという気持ちからでしょうか？」

について考えてみたいと思います。



不動産投資の魅力のひとつに

「レバレッジ」が挙げられると思います。


株やＦＸなどの投資本やマネー本によく出てくる言葉で、

「てこ」を意味するそうです。



小さな力で、大きなものを動かすというところから

投資の世界では

少ない自己資金　で　大きな金額（物件）　を運用するといった

感じで使われています。



その　レバレッジ　を活かす　には

借入　が必要です。



自己資金　300万円　をそのまま運用して

10％のリターンがあっても

30万円ですが、

借入を2700万円できれば

合計3000万円の10％で

300万円のリターンですので、

自己資金の10倍を運用することになります。


なので、一部の不動産投資本では

自己資金をどれだけすくなくできるか的なこともよく書いています。


加速もつくけど、危険度も...


...


で、大半の投資家の方は、お金を借りたい訳ですが、

銀行側はきちんと返済してもらわないといけません。



仮に、自己資金300万円　融資希望額1500万円　で

Ａさん　と　Ｂさん　がいたとします。


築年数など細かいことは置いといて

Ａさんは

1Ｋ　10戸　の　アパート　1800万円


Ｂさんは

一戸建て　1800万円


を買いたい。


...



どちらが融資が通りやすいかと言うと

Ａさんだと思われます。



Ａさんの場合は、一室空いても　9室　がカバーしますが

Ｂさんの場合は、一室空いたら　ゼロ　になってしまいます。


そうなると銀行的にはＢさんのほうがリスクが高いなと。


...


結果的に、

分譲マンションの一室　や　一戸建て　では

事業用融資がつかないので

そこそこ戸数のあるアパートやマンションが

投資対象になるということだと思います。


...


大きく儲けたい

という気持ちもあるんでしょうが、

レバレッジを利かせるために大きな借り入れをしようとするなら

必然的に物件のボリュームも大きくなるということですね。


...


わたくしも大きい案件にグラつくことはありますけど、

出口重視で細々やるのが性に合っているっぽい（汗）



大儲けもできないけど、大損もしないみたいな

面白くない投資をやっとります(笑)



おしまい



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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


ということで、店長に就任しましたが、

店舗はとんでもない状態でした



社員のモチベーションは低いし、

完全に個人主義で

自己中心的な動きばかりをしていました



わずか就任1週間で

「こりゃだめだ...」

と心が折れそうになるほどでした


...


系列9店舗（現在は11）の中でも

このお店は将来性も高く、

この時点でも集客力はかなりあるにも関わらず、

なぜか2位〜4位をうろうろしていました。



なんでこの店でそんな順位なんだろう


と思っていましたが、

実際入ってみてよ〜くわかりました。


...



全員営業マンですから、

自分の売上で評価されます。


なので、極端に言うと

売上に関係のないことは一切しない

ぐらいのスタンスなんです。



ベテラン社員が

・朝はギリギリ

・掃除道具を持っても掃除をするフリをして、他の仕事をする

・若手が困っていてもフォローしない

・最低限のことが終わればさっさと帰る



終礼中も、「さっさと終ろう」「早く帰りたい」雰囲気が充満

といった具合でした。


...



ベテラン組　は　若手組　の

若手組　は　ベテラン組　の

グチをお互いが言っていましたから


雰囲気も良くなくて、ギクシャク感が漂っていました



つづく



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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は　収益物件を考察してみよう　第二弾。



場所は岡山市中区藤崎。

新岡山港のすぐ近くです。





左上が　ＪＲ岡山駅　で

右下の　マンションの絵　が物件です。


...


外観はこんな感じ





平成元年築　鉄筋コンクリート造　3階建てで


敷地面積は　982�u　（297.05坪）


建物面積は　602.16�u　（182.15坪）


接道は北側で　幅員は７m



...



57�uほどの3ＬＤＫが9室あります。





駐車場は各戸2台あります。


全部縦列なんですけど、

こんな郊外だったら2台は必須ですね


...


物件価格は

5,300万円


数日前に500万円値下げしました



満室時月収は

53.59万円


現状満室です



表面利回りは

12.13%



かなり郊外なんで、家賃設定は厳しい感じです。

契約内容が随分違うようですが、

概ね、5.5万円〜6.5万円の間で貸しています。



もう少し家賃は下がってくるでしょうね。


...



コンクリートのファミリー物件は

岡山では市場にあまり出てこないですし

表面利回りもぼちぼちありますね。


...



それなりに属性がよくて自己資金があれば

サラリーマンでも手が届く範囲ですけど

どうしましょうか



つづく



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