岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで。



年間の手残りが　401万　ほどで

利回り　7.58％


電気代、水道代、浄化槽関連...

うっとうしいですね


...


あとは募集広告費ぐらいでしょうか。


不動産会社の営業マンの一つの目安としては

1契約　で　10万円　は欲しいところなんです。



お客様からの仲介手数料

大家さんからの広告料

その他モロモロで

10万円あればボチボチＯＫです。



なので、ここの場合は

とりあえず　広告料1ヵ月分　出しておけば

家賃は、結構厳しめに見たつもりなんで、

入居率も95％ぐらいはいけるんじゃないかと思います。


...


ファミリー物件なんで、一般的に入居期間も長めですし、

ＲＣにも関わらず、Ｐ2台で家賃もそれほど高くないですから

年1組〜2組程度の退去ではないでしょうか。



そうなると

広告料は　年間で　5〜10万円

退去修繕は　年間で20〜40万円


ぐらいかな



下で年間350万は残るんじゃないですかね〜


...


物件価格5300万円　で　諸費用　をみて　5800万円程度

350万円　÷　5800万円　＝　6％

400万円なら　6.89％



当初の表面利回りが　12.13％　は


実質　6.5〜7％　ぐらいは固いんかな〜


...


もう少し高く貸せるよ

入居率は100％だよ

管理は自分でするよ


とかいうならもっと行けますよね


...


しかも

平成23年の固定資産税評価額は

土地　2750万円

建物　3370万円


なので、思いっきり評価割れ


300坪ありますしね



買いの材料は結構ありますよ


...



ですが、個人的には


今後、屋上の防水　や　浄化槽関連　の出費が...


実質7％程度なら　新築　でも可能だし...


な〜んてことを考えるとちょっとね


...



7〜8年程度所有して

4000〜4500万円程度で売り逃げできたらいいんじゃないですかね



ご意見お待ちしていま〜す




おしまい



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