岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


前回は


2005.2006.2007年の物件を見てみましたけども


もう少し古いものはこちら。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

サーパス津高台通り2番館

2000年築です。



外観は立派なもんです。






当時はこんな下駄箱が主流でしたねー






お風呂はボチボチですか






キッチンがせまいですねー

今の主婦には支持されにくいでしょうね









...



当時のトレンドが出てて面白いですね。


まぁ築10年前後ならまだまだ許容範囲ではないでしょうか。




5階　3ＬＤＫ　75.02�u




この場所で、いくらぐらいなら貸せますかね



つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで


サーパス津高台通り2番館

2000年築

5階　3ＬＤＫ　75.02�u





現在、家賃98,000円　共益費込　Ｐ1台込


で募集中です。


まだ借り手は決まっていないですが、


まぁ妥当なラインかなーと思います。


意外と高かったですかね


...



実は、2000年頃の分譲マンションって


ちょうどトレンドの境目になるんですよ。



ビ・ウェル今　2000年築





アルファステイツ国富　1998年築





外観はどれもしっかりしているんですけど、


内装のトレンドが大きく変わるんですよ。




なんだと思います




つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


昨日の答えを書こうかと思ったんですけど、

ちょっと横道へ。


以前、鉄板シリーズをやりました。


近頃、その中の　鉄板3　に異変が起こっているようなんです。


2005年　に　ＪＲ北長瀬駅　ができてから


短期間で大きく様変わりしたこのエリア。


西小学校区は大変な人気エリアに変貌を遂げました。


商業施設も増え、


賃貸物件や分譲マンションも多く建ちました。


いろいろな方面から、いろいろな人たちが集まりました。


...


人が集まるということは


そのエリアの活気づくということかもしれませんが


その裏側では　招かれざる人たち　も増えたようです。


...


最近よく聞く話では


・子供の数が増えすぎて先生の手が足りない

・学級崩壊が起こっている

・子供が多すぎて運動場の使える時間が限定されている

・近隣の公園でバイクを乗り回している


など...



私自身が実際に見た訳ではないですが、


このエリアの住人や不動産業者からの情報です。


火の無いところになんとかと言いますし...


...



新興住宅地にはありがちな話ですけれども


ファミリー向けエリアとしては徐々に衰退していくかもしれませんね


...



しかし、2号線バイパス、西バイパスへのアクセスも良く


ＪＲ北長瀬駅や問屋町などの威力で


若いカップルに人気なのは相変わらずです


新しめの　1ＬＤＫ〜2ＬＤＫ　で


Ｐ2台含めて　7万円台まで　の物件は


相変わらず動きが早いですからねー



つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで

2000年頃がちょうどトレンドの境目になるって話しでした。



サーパス津高台通り2番館　2000年築

5階　3ＬＤＫ　75.02�u





ビ・ウェル今　2000年築

2000年築

2階　4ＬＤＫ　99.41�u





アルファステイツ国富　1998年築

1階　3ＬＤＫ　74.01�u







このころの物件の多くは、床が　「カーペット」　仕様になっています。


防音面なども考慮しての仕様かと思いますが


図面を見たら　「洋室」　となっているので、


てっきり　「フローリング」　と思って案内すると


「カーペット」　でがっかりされたーみたいな。




...



下駄箱がちっちゃいんですよねー

ブーツが入らん...ってがっかりされます




...


インターホンにモニターがない...





など...



お風呂も小さいですし、


キッチンの扉も最近は引き出しタイプがほとんどですね。




建物の見た目は大きく変わらなくても


設備面で大きく見劣りしてきますねー




どんどん競争力が落ちてきます



つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


鉄板に異変が起きていると書きましたけれども


押し出される形で、人気になりつつあるエリアがこちら。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




笹ヶ瀬川を挟んだ　御南（みなん）小学校


今保を中心に、川の東の田中に一部も学区になります。


岡山人にはこの　御南学区　が人気のようです。


...


このあたりは

・片側一車線の道がほとんどで、よく渋滞する。

・河川の合流点で増水が恐い。

・準工業地帯が多いので、工場関係も多い。

・買い物が不便。

・交通機関が不便。

・地盤がゆるい。


などなど...



オススメポイントが思い浮かばない...



...


でも、ここ5年ぐらいで随分住宅が増えました


分譲地やアパートがすごく増えましてねー


アパートも新しいものは入ってますね。


分譲地も良く売れているようです。


...



笹ヶ瀬川の東側、田中あたりだと


坪35万程度ですが


ここ今保だと


坪25万程度なんですね


みなさん買いやすいんでしょうねー


...


賃貸物件はというと


新しいものはミサワと東建がほとんどですね。


ある時期に一斉に営業をかけたんでしょうか。


ダイワもまぁまぁあって、大東と積水はほとんどないですねー


...



人気馬にトラブルがあって、押し出された形で人気になった馬は


大概、大敗しますけれども...



圧倒的人気馬の　ニシショウガック　に対して


押し出された形の　ミナンガック　は


みなさんの期待に応えられるでしょうか（笑）





つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。





笹ヶ瀬川を挟んだ　御南（みなん）小学校


このあたりはほんと不便なんですよー


昨日も書きましたけど

・片側一車線の道がほとんどで、よく渋滞する。
・河川の合流点で増水が恐い。
・準工業地帯が多いので、工場関係も多い。
・買い物が不便。
・交通機関が不便。
・地盤がゆるい。

などなど


自分では住みたいとおもわないですねー


...



家を買う方の理由は、笹ヶ瀬川の東より土地が安いからかなー


とか、学区の人気がでてきたからかなー


とかって感じでしょうか。



...



賃貸の人はなぜ選ぶのか


基本的に、最初から今保を目指してくる方は


ほぼいません。


そこに新築があって、ネットの広告情報から、


問い合わせや来店がたまーにあるぐらいです。




じゃあなんでそれなりに入居があるのかというと


不動産屋がそっちに誘導するからなんです。



多くの人は、西バイパスがあったり周辺施設の多い


笹ヶ瀬川の東を好んで探しに来ます。


が、こちらは家賃が高い


２LDKなら、P２台で８万前後取れますし、


３LDK一戸建てなら１１万以上いけます。



しかし、笹ヶ瀬川より西なら家賃が５千円〜１万円近く下がります。


２LDKならP２台で７万前半


３LDKならP２台で１０万といった感じです。



なので、家賃を合わせようとすると


笹ヶ瀬川の西に行ってもらうしかないんですねー



つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


競馬ファンなら誰もが注目する　凱旋門賞


つい先ほど、日本代表　オルフェーブル　が闘いました。


勝ったと思ったんですけどねー


そんな傷心の中、今日も昨日の続きで。




今保あたりは何かと不便で


不動産屋が部屋探しの人を誘導する


からこそ賃貸市場が成り立っている


まで言ったら言い過ぎでしょうか


...


まぁそれは置いておいて


実は、もう少し西にいくと、結構評判が良いエリアがあるんです。


それは、こちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




陵南（りょうなん）学区


ここは数年前から徐々に増えてきた印象です。


周辺には　ハローズ　や　ディオ　といったスーパーもできましたし、


JR庭瀬駅もそれほど遠くないです。


旧２号線は混みますけど、


JRより北側のエリアは割と住みやすいんじゃないでしょうか。



知人の学校の先生に聞いた話では


学校内もとても安定していて評判が良いそうですし。


...



ですが、人気はそこそこあるけれども


実は、それほどファミリー向け賃貸物件が動く感じではないんです。




なぜ






わたしが思うに


・一戸建てを建てる方が比較的多い


・まだまだ田んぼも多い割に、分譲地は少ないので競争心理がある


・JRや中国学園が近く、単身向けの供給の方が多い。


・対して、ファミリー向け物件の新規供給は少ない。
　ファミリー向けはせいぜい２LDKなので、学区重視でない供給のされ方。


・そもそも既存のファミリー物件もそれほど多くない。


といった感じでしょうか。


...


新しめの３LDKの賃貸物件でしたら


P２台で家賃８万後半は取りたいですけど、


そこまで出すなら建てる選択にもなるんでしょう。


...


このエリアは、


学区重視者向けの本格的３LDK　⇒　家賃面で持ち家とぶつかる

若いカップル向けの２LDK　⇒　道路が混むので嫌われやすい。駅に近いとOK。

単身向けの１K　⇒　学生の減少。世間のニーズそのものの低下。



今のところ、こういったタイプは難しいかなと思いますね















つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。




西小学校　に陰りが見え始め...


御南小学校　が押し出されてきたもののやや不便...


そんな中


陵南小学校　は学校の評判が良いらしい...




もう一つ、最近部屋探しの希望者が増えつつあるのが


大野小学校






最近、徐々に増えてきているんですよねー


・西バイパスの延長

・商業施設の充実


など目覚ましい発展をしていますけれども


まだまだ調整区域が多いので、


ちょっと中に入ると田んぼがたくさんあったり


静かな環境なんですよねー




入居者心理で　西警察署　が近いのもよいみたいで、


こちらから犯罪の抑止力になるだろうといったイメージを伝えたりもします。




わたしの妻が言ってましたが、


「児童が多すぎる学校はイヤ」らしいです



先生の手が回らないから心配　とかいろいろ考えるようで。


かといって　「少なすぎてもイヤ」　みたいな


わがままぶりですけども（笑）



つづく




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は前回の続きで


これら2000年前後ならまだまだいけそうに見えるんですけど、


場所や間取りによって家賃は結構下がりますねー




2007年築　アルファステイツ西川原　4階　2ＬＤＫ+Ｓ　74�u

　家賃123,000円　共益費込　Ｐ1台込


2006年築　アルファライフ岡山駅南　10階　2ＬＤＫ　60�u

　家賃137,000円　共益費込　Ｐ1台込


2005年築　アルファステイツ後楽園　6階　3ＬＤＫ　70�u

　家賃135,000円　共益費込　Ｐ1台込


...


2000年築　サーパス津高台通り2番館　5階　3ＬＤＫ　75.02�u

　家賃98,000円　共益費込　Ｐ1台込


2000年築　ビ・ウェル今　2000年築　2階　4ＬＤＫ　99.41�u

　家賃135,000円　共益費込　Ｐ1台込


1998年築　アルファステイツ国富　1階　3ＬＤＫ　74.01�u

　家賃95,000円　共益費込　Ｐ1台込



...




では、もう10年ほど古くなったらどうなるんでしょう


1990年築　ライオンズマンション徳吉町　3階　3ＬＤＫ　66.5�u





リビングも廊下もカーペット一色



設備も結構古臭い感じですけども


家賃ってある程度で下げ止まるんですよね。


ここの場合でも、6〜7万に下がるのかと言えばそんなこともなく


根強い人気の　三勲小学区　ということもあり


家賃88,000円　共益費込　Ｐ1台込　で募集中です。



もう少し下げないとちょっと厳しいかもしれませんけど、


それほど大きく値崩れしないんですよ。



...



一番新しいものが、一番家賃が高い訳でもなく


時代は変わっても


階層が上のほうだとか


希少な間取り（4ＬＤＫ）だとか


広い（100�u前後）とか


人気の学区だとか


である程度競争力が保てるもんなんで、


物件選びが大事ってことですね。



おしまい




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


今日は鉄板シリーズの続きで。


以前、岡山市の鉄板エリアを地図で紹介しましたけども




本当の意味で　鉄板　と呼べるのは


伊島小学区　と　三勲小学区　だけかもしれません。


...



西小学校の凋落の原因は


人口の増加　だと思います。


新興のエリアは、地価の上昇も激しくないので、


住宅着工も多いですし、


それに伴って流入数が増えるのも当たり前でしょう。


そうすると徐々に秩序が乱れてくるんでしょうねー


...


それに引き替え、伊島学区や三勲学区といえば


・そもそも地価が高め

・昔からの家が多く、開発が進んでいない

・新しい家が建つ余地があまりない

・賃貸住宅の供給も少ない

・賃貸住宅があっても供給が少ないので家賃が高い


といった状況なので、


新参者が入ってくる余地が少ないのだと思います。


たまに誰かが入ってきたとしても


その高いハードルを飛び越えた方になるので


モラルの高い方の可能性は高いでしょう。


そうなると、長きに渡って評判を維持できるんじゃないでしょうか。


...



高級クラブがお客を選ばずにどんどん受け入れたら


店の評判が落ちてしまったー


みたいな感じでしょうか（笑）


...


エリアに限らず、物件単体でも似たようなことはありますよね。


かつての人気物件が、


競争に巻き込まれて家賃を下げたら


モラルの低い入居者でいっぱいになったー


家賃は滞納するわ、ゴミは散乱するわみたいな



新興エリアに手を出すときは要注意ですね



おしまい




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村