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まだまだ使えるんですけどねぇー...

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R4年まで。売却済含む)


★令和5年購入物件

R5(23)年1月31日(50歳)  玉野市八浜(物件38号の西隣) 
☆土地14号(八浜4号) 土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
 
R5(23)年2月21日(50歳)  玉野市八浜(土地14号の北隣)
☆物件43号(八浜5号) 中古購入 79.42平米 80万円

R5(23)年3月10日(50歳)  瀬戸内市牛窓
☆物件46号 中古購入 177.21平米  X万円...
 道のない廃墟を引き取りましたけども...

R5(23)年3月17日(50歳) 倉敷市三田
☆倉庫4号 イナバガレージを新築
 3.63×6.275 22.77平米(6.89坪)
 R5.6から4.4万円で賃貸中。

R5(23)年3月31日(50歳)  倉敷市鶴形
☆物件44,45号 中古購入 309.22平米 5900万円
 H31年築の戸建賃貸2棟&月極3台 表面6.3%...
 35年のオーバーローンで手出し無しだからなんとかね(^^;

R5(23)年3月31日(50歳)  笠岡市美の浜
☆物件48,49号 新築建売
 48号3LDK 114.27平米、49号3LDK 110.95平米
 10万円想定で貸せても表面3.9%と絶望的(>_<)
 それでも買う理由は、聞かれたらお答えします(^^;

R5(23)年4月30日(50歳)  玉野市八浜(土地13(八浜3)の北隣)
☆物件47号(八浜6号) 中古購入 144.08平米 140万円

R5(23)年5月11日(51歳)  玉野市和田
☆物件50号 中古購入 162.06平米 0円(手数料11万円)
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年5月19日(51歳)  玉野市八浜
☆土地16号(八浜7号) 中古購入 13.26坪 50万円 坪3.77万円
 八浜コレクション?月極Pで運用開始

R5(23)年7月6日(51歳)  中区国富 ※電柱2
☆物件52号 中古購入 112平米(33.88坪) 25万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年8月1日(51歳)  北区岩井 
☆物件51-1,2号 中古購入 165.30平米(50坪)400万円
 平屋2戸1。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月7日(51歳)  玉野市玉5
☆物件53号 中古購入 119平米(35.99坪)35万円
 山の中腹。飲食店できんかな?またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月15日(51歳)  玉野市玉4
☆物件55号 中古購入 67.8平米(20.5坪)70万円
 店舗物件。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  南区浜野
☆物件54号1~8 中古購入 1170平米(353.92坪) 6000万円
 平屋8棟。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  玉野市向日比2
☆物件56号 中古購入 152.06平米(45.99坪)30万円
 民泊?にいいかも? またもや誰も買わないから...
 (R5年9月25日O村さんにパス)

R5(23)年10月3日(51歳)  玉野市玉4 契約
☆物件57号 中古購入 66.84平米(20.21坪)40万円
 店舗物件。物件55号の隣なので。

R5(23)年11月17日(51歳)  瀬戸内市長船 契約
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年11月30日(51歳)  玉野市玉4 契約
☆物件59,60号 中古購入 591.73平米(179坪)30万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年12月06日(51歳)  南区平福 契約
☆アパート14号 中古購入 2K8戸 306平米(92.56坪)1600万円
 またもや誰も買わないから...
 8分の3なので、立退き→ガレージハウスを新築します。



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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」倉敷市中畝AP&ランチ
  7日(木)13時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ジェームスさん
 3むーさん(女性)
 4OCさん
 5こてつさん
 6mtanaさん
 7norikoさん(女性)
 8しんやさん
 9こーへーさん
 10ラーメンnnwさん
 ※満席になりました。



☆「忘年会・夜1」平和町 とりえもん16名
 12日(火)19時

 参加予定(定員16名)
 1わたくし
 2あつさん
 3M本さん
 4DDMさん
 5いさむさん
 6いせきさん
 7yazinさん
 8まこりん
 9たかぱぱさん
 10OCさん
 11そうさん
 12みしばさん
 13しのさん
 14ひろしさん
 15さのさん
 16こまっちゃん
 ※満席になりました。
 ※増枠希望の方は直接連絡ください。
  店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
 増枠希望
 1HTさん



☆「忘年会・夜2」奉還町 ryoutei16名
 17日(日)18時

 参加予定(定員16名)
 1わたくし
 2タマさん
 3りんしょ〜さん
 4ひろさん
 5Dさん
 6なかやん
 7T本さん
 8やなぎさん
 9u-kiさん
 10麒麟さん
 11みのるさん
 12よーすけさん
 13こてつさん
 14yazinさん
 15しいたけさん
 16
 ※キャンセルでました。



☆「忘年会・夜3」平和町 農業高校レストラン10名
 18日(月)19時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2モモさん
 3ちかのくん(モモさんとこのバイトの子)
 4なおとさん
 5まゆさん(女性)
 6じゅんこさん(女性)
 7たくみさん
 8よしみん(女性)
 9わっきーさん
 10ジェームスさん
 ※満席になりました。
 ※増枠希望の方は直接連絡ください。
  店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
 増枠希望
 1よっさん



☆「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
 20日(水)13時半
 参加予定(定員12名)
 


☆「忘年会・夜4」平和町 焼肉有-ARU10名
 21日(木)19時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ぐっちーさん
 3タマさん
 4ちーこさん(女性)
 5ジャングル大家さん
 6ino上さん
 7たかぱぱさん
 8N村さん
 9hepaさん
 10あらさん
 ※満席になりました。
 ※増枠希望の方は直接連絡ください。
  店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。



12月一覧
1日(金)14時「視察」藤戸町天城ファミリーAP&お茶
6日(水)12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター&ランチ(中止)

7日(木)13時「視察」倉敷市中畝AP&ランチ
12日(火)19時「忘年会・夜1」平和町 とりえもん16名
16日(土)18時〜天王寺 必殺忘年会
17日(日)18時「忘年会・夜2」奉還町 ryoutei16名
18日(月)19時「忘年会・夜3」平和町 農業高校レストラン10名
20日(水)13時半「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
21日(木)19時「忘年会・夜4」平和町 焼肉有-ARU10名


1月一覧


2月一覧
10日(土)「セミナー&懇親会」
11日(日)「新年会」


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


この風邪、なんなんでしょうね〜??


もう一息ってところまできてる気がしますけども


なかなか全快とまでは...



加齢や高血糖もあるんでしょうか?



血糖値が高いと、いろいろ治りにくいとは聞きますけども...


体調不良いうんは、ほんま困ったもんです(>_<)




そんな中、どうしても外せない用事だけをなんとか...




今日は、平福のアパートの契約だったんですねー

IMG_1656.JPG




南区平福いうたら、元々は海なので


地盤は緩いでしょうけども、場所自体は悪くない。



巨人カインズも近くにできたので


今後、いくらかでも人気が高まればいいですわね。




そんな場所の、2K8戸、土地90坪のアパート


1600万円



家賃が2.5万円としても


満室なら20万円なんですから、表面利回り15%




生活保護で埋まれば22.2%なんですから


別に悪くないと思うんですけど


これまた、だーれも買わなかったんですよね...




まぁいろいろ問題点があるからなんですけどね...


・8戸中、入居は3戸のみ
・敷地内に駐車場がない
・木造築50年
・建物未登記




生活保護で埋めるなら関係ないにしても


やっぱり駐車場がないとねー...



周りにもなさそうでね...


農地っぽいところがもしかしたら?って感じ...


借りれたとして1〜2台??


残り5部屋だから、できれば5台ほしいけど


さすがにそこまでは...



となると、すんなり5つも埋められる気がしない...



建物も未登記だし。しかも築50年...




持ち主が建築屋なんで建物はきれいなんですけど


融資も難しいでしょうね...

IMG_0516.JPG




空室5つ中、4つはこんなレベルなんですよ...

IMG_0500.JPG

IMG_0496.JPG

IMG_0494.JPG

IMG_0495.JPG





まぁ、トイレとか電気とか、


外部もところどころ直したいところも見受けられますが...

IMG_0465.JPG

IMG_0521.JPG





なんだか壊すのももったいないんですけど


比較的スムーズに融資を通すなら


やっぱり今どきは「新築」なんですよね...




この「新築」チャンスで手が挙がらんのが残念...




多くの人は「築古」からの脱却を意識しつつあるというのに


この目の前のチャンスに踏み出せない...




額が大きくなるからか?

そもそも企画が思いつかないからか?




なんにしても勉強不足なんだと思います。




目の前で新築を展開しているわたくしがいながら...


新築の可能性について聞いてきた人はゼロでした...





新築好きな、半沢大家さんにまたお越しいただいて


新築のトークセッションでも展開しますかね。




何人もが、特殊な新築を建てられる日がきたらいいなー...




おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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過去運営中物件一覧(R4年まで。売却済含む)


★令和5年購入物件

R5(23)年1月31日(50歳)  玉野市八浜(物件38号の西隣) 
☆土地14号(八浜4号) 土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
 
R5(23)年2月21日(50歳)  玉野市八浜(土地14号の北隣)
☆物件43号(八浜5号) 中古購入 79.42平米 80万円

R5(23)年3月10日(50歳)  瀬戸内市牛窓
☆物件46号 中古購入 177.21平米  X万円...
 道のない廃墟を引き取りましたけども...

R5(23)年3月17日(50歳) 倉敷市三田
☆倉庫4号 イナバガレージを新築
 3.63×6.275 22.77平米(6.89坪)
 R5.6から4.4万円で賃貸中。

R5(23)年3月31日(50歳)  倉敷市鶴形
☆物件44,45号 中古購入 309.22平米 5900万円
 H31年築の戸建賃貸2棟&月極3台 表面6.3%...
 35年のオーバーローンで手出し無しだからなんとかね(^^;

R5(23)年3月31日(50歳)  笠岡市美の浜
☆物件48,49号 新築建売
 48号3LDK 114.27平米、49号3LDK 110.95平米
 10万円想定で貸せても表面3.9%と絶望的(>_<)
 それでも買う理由は、聞かれたらお答えします(^^;

R5(23)年4月30日(50歳)  玉野市八浜(土地13(八浜3)の北隣)
☆物件47号(八浜6号) 中古購入 144.08平米 140万円

R5(23)年5月11日(51歳)  玉野市和田
☆物件50号 中古購入 162.06平米 0円(手数料11万円)
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年5月19日(51歳)  玉野市八浜
☆土地16号(八浜7号) 中古購入 13.26坪 50万円 坪3.77万円
 八浜コレクション?月極Pで運用開始

R5(23)年7月6日(51歳)  中区国富 ※電柱2
☆物件52号 中古購入 112平米(33.88坪) 25万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年8月1日(51歳)  北区岩井 
☆物件51-1,2号 中古購入 165.30平米(50坪)400万円
 平屋2戸1。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月7日(51歳)  玉野市玉5
☆物件53号 中古購入 119平米(35.99坪)35万円
 山の中腹。飲食店できんかな?またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月15日(51歳)  玉野市玉4
☆物件55号 中古購入 67.8平米(20.5坪)70万円
 店舗物件。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  南区浜野
☆物件54号1~8 中古購入 1170平米(353.92坪) 6000万円
 平屋8棟。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  玉野市向日比2
☆物件56号 中古購入 152.06平米(45.99坪)30万円
 民泊?にいいかも? またもや誰も買わないから...
 (R5年9月25日O村さんにパス)

R5(23)年11月30日(51歳)  玉野市玉4 契約 12.21決済予定
☆物件59,60号 中古購入 591.73平米(179坪)30万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年12月06日(51歳)  南区平福 契約 12.27決済予定
☆アパート14号 中古購入 2K8戸 306平米(92.56坪)1600万円
 またもや誰も買わないから...
 8分の3なので、立退き→ガレージハウスを新築します。

R5(23)年10月3日(51歳)  玉野市玉4 契約
☆物件57号 中古購入 66.84平米(20.21坪)40万円
 店舗物件。物件55号の隣なので。

R5(23)年11月17日(51歳)  瀬戸内市長船 契約
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...



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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「視察」倉敷市中畝AP&ランチ
  7日(木)13時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ジェームスさん
 3むーさん(女性)
 4OCさん
 5こてつさん
 6mtanaさん
 7norikoさん(女性)
 8しんやさん
 9こーへーさん
 10ラーメンnnwさん
 ※満席になりました。



☆「忘年会・夜1」平和町 とりえもん16名
 12日(火)19時

 参加予定(定員16名)
 1わたくし
 2あつさん
 3M本さん
 4DDMさん
 5いさむさん
 6いせきさん
 7yazinさん
 8まこりん
 9たかぱぱさん
 10OCさん
 11そうさん
 12みしばさん
 13しのさん
 14ひろしさん
 15さのさん
 16こまっちゃん
 ※満席になりました。
 ※増枠希望の方は直接連絡ください。
  店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
 増枠希望
 1HTさん



☆「忘年会・夜2」奉還町 ryoutei16名
 17日(日)18時

 参加予定(定員16名)
 1わたくし
 2タマさん
 3りんしょ〜さん
 4ひろさん
 5Dさん
 6なかやん
 7T本さん
 8やなぎさん
 9u-kiさん
 10麒麟さん
 11みのるさん
 12よーすけさん
 13こてつさん
 14yazinさん
 15しいたけさん
 16
 ※キャンセルでました。



☆「忘年会・夜3」平和町 農業高校レストラン10名
 18日(月)19時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2モモさん
 3ちかのくん(モモさんとこのバイトの子)
 4なおとさん
 5まゆさん(女性)
 6じゅんこさん(女性)
 7たくみさん
 8よしみん(女性)
 9わっきーさん
 10ジェームスさん
 ※満席になりました。
 ※増枠希望の方は直接連絡ください。
  店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。
 増枠希望
 1よっさん
 2ぽこさん



☆「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
 20日(水)13時半

 参加予定(定員12名)
 1わたくし
 2かりんさん(女性)
 3りんしょ〜さん奥さん(女性)
 4むーさん(女性)
 5F原Hさん
 6O幡さん



☆「忘年会・夜4」平和町 焼肉有-ARU10名
 21日(木)19時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ぐっちーさん
 3タマさん
 4ちーこさん(女性)
 5ジャングル大家さん
 6ino上さん
 7たかぱぱさん
 8N村さん
 9hepaさん
 10あらさん
 ※満席になりました。
 ※増枠希望の方は直接連絡ください。
  店に聞いてみますが増やせるかどうかはわかりません。



12月一覧
1日(金)14時「視察」藤戸町天城ファミリーAP&お茶
6日(水)12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター&ランチ(中止)
7日(木)13時「視察」倉敷市中畝AP&ランチ

12日(火)19時「忘年会・夜1」平和町 とりえもん16名
16日(土)18時〜天王寺 必殺忘年会
17日(日)18時「忘年会・夜2」奉還町 ryoutei16名
18日(月)19時「忘年会・夜3」平和町 農業高校レストラン10名
20日(水)13時半「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
21日(木)19時「忘年会・夜4」平和町 焼肉有-ARU10名


1月一覧


2月一覧
10日(土)「セミナー&懇親会」マーケティングセミナー
11日(日)「新年会」


3月一覧


4月一覧
20~21日(土日)「セミナー&懇親会」半沢大家さん新築セミナー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


そういえば先日、不動産関係のツイートが少し賑わっていました。



アーバントラストって会社がこんなイベントを企画。


DIY アワード 2023 開催決定!!
DIYリフォームを盛り上げよう!





で先日、受賞者が発表されましたー(^^♪

DIYアワード2023受賞者発表!





ノーリフォーム派のわたくしには


もちろん?関係ないんですけど


なんと、大家仲間からふたりも受賞Σ(・□・;)



########

わっきーさん(副賞)
1.jpg




########

しのさん(サンタリーフ賞)
2.jpg




わっきーさんのはここで登場し

関連記事
2023年03月29日 不動産で楽しめたらもっといいよね。



しのさんのはここで登場しましたね。

関連記事
2023年08月20日 プロが仕上げた古民家。





まさかまさか...


応募総数123件の中からですよ...




しかも、ごく身近で内見させてもらっているとは...



ほんとびっくりですねーΣ(・□・;)




しかし、どちらも素晴らしい出来でしたからね〜(^^♪




素晴らしい出来とは思っても、


あくまでも自分の感覚なんで


他の人がどう思っているのか?わかりませんけども


こうやって123件の中から上位に選出されると


喜ばしいというか誇らしいというかねー




ほんとおめでとうございます!




こうなると、まーたボロを買わんといけませんねww





さて、今日はデラックス母ちゃんセミナーネタの続きで^^;


関連記事
2023年10月29日 みんな、初期の段階いうんはあるもんですよ。
2023年10月30日 「好きなこと」
2023年11月08日 母ちゃんのセミナーの続きで。
2023年11月09日 「家賃を上げられる物件」って?
2023年11月10日 もう勤めて労働で返すのは無理なのよ...
2023年11月11日 部屋が「決まらないポイント」
2023年11月12日 現場の本音




ちょっと間が空いたな〜って思ったら


前回が11月12日じゃんΣ(・□・;)




なんなんだ、この時間の早さは...



そりゃあっという間にも12月にも入っとるわけだ...




今回は、セミナーでも登場した


母ちゃんが企画したキッチンのお話。


リンク先MOXIE

IMG_1028.jpg





わたくし、いくつも新築していますけども


キッチンの選定ってなかなか難しいところなんですよね...




いろいろ思考錯誤していますけども


キッチンって「顔」になるってとこもあるじゃないですか。




なので、それなりに目を惹くものにしたいんですけど


じゃあどこまで置けなかけるのか...




ちなみに、キッチンにお金を掛けだしたのは


平成28年(2016)の「植松」からですね。


これは、エイダイってとこのキッチン。

IMG_5275.JPG





次が、令和2年(2020)の「kakurega」


これはサンワカンパニーの商品ですね。

2020-8-kakurega (17).jpg



サンワカンパニーは面白いのがたくさんあるんですけど


価格がどうしてもね〜(>_<)





次が、令和3年(2021)の「ヒミツキチ」


これはタカラスタンダートの特注品。

4FF97C77-BA80-4EC2-A7BC-22040F494A85.jpg




少しでも安くできたらと思って、巨匠So kawakamiに相談して


特注で数台作ってもらったんですけど


果たして安かったのかどうか?...^^;





で次が、令和4年(2022)の「あそびば」


これもサンワカンパニーなんですよね。

2022-12-asobiba (17).jpg




普通のキッチンは面白みに欠ける...


変わったキッチンは安くない...




なので、小さいキッチンで価格を合わせに行ってるんですけどね...





で、次のキッチンをどうするか?



直近では岩井に投入するキッチン


平福の新築に投入するキッチンですね...




それを今回、母ちゃんオリジナルキッチンにします!

1.jpg





3Mさんが、鳥羽の物件で検討していると聞きましたが


どうも、わたくしが「岡山初」採用となりそうです(*´▽`*)




果たしてどんな雰囲気になるのか??


めちゃ楽しみです(*^^)v





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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ぺんちゃん撮影


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過去運営中物件一覧(R4年まで。売却済含む)


★令和5年購入物件

R5(23)年1月31日(50歳)  玉野市八浜(物件38号の西隣) 
☆土地14号(八浜4号) 土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
 
R5(23)年2月21日(50歳)  玉野市八浜(土地14号の北隣)
☆物件43号(八浜5号) 中古購入 79.42平米 80万円

R5(23)年3月10日(50歳)  瀬戸内市牛窓
☆物件46号 中古購入 177.21平米  X万円...
 道のない廃墟を引き取りましたけども...

R5(23)年3月17日(50歳) 倉敷市三田
☆倉庫4号 イナバガレージを新築
 3.63×6.275 22.77平米(6.89坪)
 R5.6から4.4万円で賃貸中。

R5(23)年3月31日(50歳)  倉敷市鶴形
☆物件44,45号 中古購入 309.22平米 5900万円
 H31年築の戸建賃貸2棟&月極3台 表面6.3%...
 35年のオーバーローンで手出し無しだからなんとかね(^^;

R5(23)年3月31日(50歳)  笠岡市美の浜
☆物件48,49号 新築建売
 48号3LDK 114.27平米、49号3LDK 110.95平米
 10万円想定で貸せても表面3.9%と絶望的(>_<)
 それでも買う理由は、聞かれたらお答えします(^^;

R5(23)年4月30日(50歳)  玉野市八浜(土地13(八浜3)の北隣)
☆物件47号(八浜6号) 中古購入 144.08平米 140万円

R5(23)年5月11日(51歳)  玉野市和田
☆物件50号 中古購入 162.06平米 0円(手数料11万円)
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年5月19日(51歳)  玉野市八浜
☆土地16号(八浜7号) 中古購入 13.26坪 50万円 坪3.77万円
 八浜コレクション?月極Pで運用開始

R5(23)年7月6日(51歳)  中区国富 ※電柱2
☆物件52号 中古購入 112平米(33.88坪) 25万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年8月1日(51歳)  北区岩井 
☆物件51-1,2号 中古購入 165.30平米(50坪)400万円
 平屋2戸1。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月7日(51歳)  玉野市玉5
☆物件53号 中古購入 119平米(35.99坪)35万円
 山の中腹。飲食店できんかな?またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月15日(51歳)  玉野市玉4
☆物件55号 中古購入 67.8平米(20.5坪)70万円
 店舗物件。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  南区浜野
☆物件54号1~8 中古購入 1170平米(353.92坪) 6000万円
 平屋8棟。またもや誰も買わないから...

R5(23)年9月25日(51歳)  玉野市向日比2
☆物件56号 中古購入 152.06平米(45.99坪)30万円
 民泊?にいいかも? またもや誰も買わないから...
 (R5年9月25日O村さんにパス)

R5(23)年12月21日(51歳)  玉野市玉4
☆物件59,60号 中古購入 591.73平米(179坪)30万円
 またもや誰も買わないから...

R5(23)年12月26日(51歳)  玉野市玉4
☆物件57号 中古購入 66.84平米(20.21坪)40万円
 店舗物件。物件55号の隣なので。

R5(23)年12月27日(51歳)  南区平福
☆アパート15号 中古購入 2K8戸 306平米(92.56坪)1600万円
 またもや誰も買わないから...
 8分の3なので、立退き→ガレージハウスを新築します。


R5(23)年11月17日(51歳)  瀬戸内市長船 契約※2月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...



/////////////////////////////////////

共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

/////////////////////////////////////

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


**********************************************************


<イベントのお知らせ>
☆「視察」西古松長屋&お茶
 28日(木)15時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ぺぇさん(女性)
 3あゆさん(女性)
 4yazinさん
 5u-kiさん
 6まゆさん(女性)
 7よっさん
 8かこちゃん(女性)
 9あらさん
 10こーへーさん
 ※満席になりました。
 ※残念ながら増枠はできませんので...
 

☆「忘年会・夜5」ミライザカ 岡山錦町店8名
 31日(日)18時

 参加予定(定員8名)
 1わたくし
 2りんしょ〜さん
 3A藤さん
 4
 5
 6
 7
 8



12月一覧
1日(金)14時「視察」藤戸町天城ファミリーAP&お茶
6日(水)12時半「見学会」りょうたさん箕島戸建アフター&ランチ(中止)
7日(木)13時「視察」倉敷市中畝AP&ランチ
12日(火)19時「忘年会・夜1」平和町 とりえもん16名
16日(土)18時〜天王寺 必殺忘年会
17日(日)18時「忘年会・夜2」奉還町 ryoutei16名
18日(月)19時「忘年会・夜3」平和町 農業高校レストラン10名
20日(水)13時半「忘年会・昼の部」ホテルグランヴィア岡山12名
21日(木)19時「忘年会・夜4」平和町 焼肉有-ARU10名
22日(金)13時半「視察」総社市0円?&ランチ
26日(火)13時半「視察」玉野市番田&お茶

28日(木)15時「視察」西古松長屋&お茶
31日(日)18時「忘年会・夜5」ミライザカ 岡山錦町店8名



1月一覧
9日(火)12時半「見学会」よーすけさん玉野アフター&ランチ
10日(水)19時「新年会・1」駅前
15日(月)13時半「視察」東区上阿知&お茶

2月一覧
10日(土)13時半「セミナー&懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日(日)「新年会」


3月一覧


4月一覧
20~21日(土日)「セミナー&懇親会」半沢大家さん新築セミナー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日27日は、今年最後の決済でした。


物件は平福のアパート



ここは年明けから立ち退きの話しですね。


3つ立ち退いてもらうので


ご近所で大家仲間の物件があればちょうどいいんですけどね...



いま、2Kに3万円台で入っているので


近くに同程度の家賃の空き家、空き部屋がある方は


教えてもらえたらありがたいです(^_^;)


駐車場は無くてもいいと思います。




立ち退いてもらったら、解体して、新築ですね。


一応、銀行には


1〜3月 立ち退き

4月 解体

5〜9月 建築



ということで、GW、お盆もあるので


9末完成ぐらいを目指しています。




ベースはガレージハウスの「ヒミツキチ」


これを改良して、コストが少しでも下がればなと...




いまは、テーマでちょっと悩んでますね...




単純に「ヒミツキチ2」とかだと簡単なんですけど


それじゃちょっと面白みに欠けるというか...



せっかく大金掛けてやるなら


新しく、面白いものをやってみたいじゃないですか(^_^;)





今回も、南側は日当たりが悪いので


その暗い環境を活かして


「監獄(プリズン)」とか「アジト」とか


ダーク?ダーティー?な雰囲気に仕立てたい?


みたいな構想は持ってるんですけど


まだまだこれからですね^^;





それにしても


今年は大きく借金が増えました...


1・1月八浜4号(土地)    150万円
2・2月八浜5号(平屋)     80万円
3・3月瀬戸内市(廃墟)   ー〇〇〇万円
4・3月倉敷市三田(倉庫)   170万円
5・3月倉敷市鶴形(戸建2) 5900万円
6・3月笠岡市美の浜(戸建2)6100万円
7・4月八浜6号(戸建)    140万円
8・5月玉野市和田(平屋)     0万円
9・5月八浜7号(土地)     50万円
10・7月中区国富(平屋)     25万円       
11・8月北区岩井(平屋2)   400万円
 ※リフォーム代で別途400万円
12・9月玉野市玉5(戸建)    35万円      
13・9月玉野市玉4(店舗)    70万円
14・9月南区浜野(平屋8)  6000万円
15・9月玉野市向日比(戸建)   30万円
16・12月玉野市玉4(平屋2)   30万円
17・12月玉野市玉4(戸建)    40万円
18・12月南区平福(AP8)  1600万円
 ※解体、新築費用で別途3300万円



今年は決済も18回もありましたか...




安い物件が多いにしても


都度都度なんで、登記費用が馬鹿にならんですわね^^;



一気に大きいのを買ったほうが


司法書士の報酬も一度でいいし


融資手続きも一度でいいので


決済の回数を増やすのは、あまりお勧めしないですけど


これが自分のやり方なんで(^_^;)




18回いうても


すぐには稼働しない未来投資的な物件


解体するつもりの物件もあるので


来年は少し落ち着きたいというか


まずはちょっとずつ片づけていきたいというかね...




数が増えても、家賃が入るまでにすることも増えるんで


どうしたもんかなーと考えることもね...




富山の吉川さんみたい


自分の生活に合わせて


縮小していくのもいい手だなと思っています。




なんにしても、「借金」が増えたことは大歓迎でね^^;



これからも物価がどんどん上がっていくでしょうから...




以前も書いたことありますけど


「現金・貯金」 1億円 と

「借金」 1億円
 なら


圧倒的に後者がいいと思います。




物価が上がれば、10年後には


「現金・貯金」 1億円 は大きく目減りするんで


いまの1億円と10年後の1億円では


価値が全く違いますけど


「借金」 1億円 も同様ですからね。


いまの「借金」1億円と、


10年後の「借金」1億円は同じ価値じゃないですよね。


借金も目減りしますよ。



もちろん金利が発生しますけど


いまの金利と、10年後の金利もきっと全然違うでしょうし


いまの借金1億円は、10年後にはかなり減っていますから


ここらは「時間」の経過を味方につけるってことですね。




物件はあまり増えなくてもいいけど


借金はしたい
というね...




おかしな考えになってます^^;





おしまい




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2021年07月01日
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2021年07月10日
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★令和6年購入物件

R5(23)年11月17日(51歳)  瀬戸内市長船 契約※2月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年1月9日(51歳)  中区国富 契約予定
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...




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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機

 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。

 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却

 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%

 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円

 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


**********************************************************


<イベントのお知らせ>
☆「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター&よっさん宇野戸建&ランチ
  9日(火)12時半

 参加予定(定員10名)
 1よーすけさん
 2よっさん
 3わたくし


☆「見学会」わっきーさん八浜4,5号サブリースアフター&ランチ
 11日(木)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わっきーさん
 2わたくし
 3たかぱぱさん




☆「新年会・夜1」創作ダイニング みやび
 10日(水)19時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2かたへいさん
 3いさむさん
 4たかぱぱさん
 5N村さん
 6タマさん
 7よーすけさん
 8
 9
 10



1月一覧
9日(火)12時半「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター&よっさん宇野戸建&ランチ
10日(水)19時「新年会・夜1」駅前
11日(木)12時半「見学会」わっきーさん八浜4,5号サブリースアフター&ランチ
15日(月)13時半「視察」東区上阿知&お茶
16日(火)19時「新年会・夜2」駅前
29日(月)19時「新年会・夜3」駅前


2月一覧
10日(土)13時半「セミナー&懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日(日)「新年会・夜4」


3月一覧


4月一覧
20~21日(土日)「セミナー&懇親会」半沢大家さん新築セミナー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---




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こんばんは。岡山大家です。


今年進めている平福のAP解体→新築ですけども


まだまだこれから立退きの動き。




徐々に構想を描いていかないといけないんですけど


いろいろ悩んでいるってのは少し書きましたね。


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2023年12月27日 今年最後の決済




南側の日当たりが悪いので


その暗い環境を活かして


「監獄(プリズン)」「アジト」とかってのは


ぼんやり頭にあるんですけども


予算もあることだし


どういう仕上がりがいいんだろう?


ってとこで頭を悩ませているんですよね...




それでちょこちょこ気にしてみてはいるんですけど


先日、ちょうどいい感じのがみつかりましてねー(^^♪




これなんですけどね。

IMG_1933.JPG





飲食店なんですけど


全体に金網を張り巡らしてるんですよー




本来は防犯上?かもしれませんけども


ちょっといかつい雰囲気というか


自分のイメージに近い感じだなーって。




金網って高いんですかね?


施工範囲にもよるんでしょうけど


なんとか100万円以内ぐらいで収まらんかなーって^^;



既製品を組んでいくだけなんで


なんとかならんでしょうかね...




或いは、ふと思ったのが


我々の世代なら知ってる人も多いと思われる


この舞台^^;

00008936.jpg




大仁田 厚(おおにた あつし)の


有刺鉄線電流爆破デスマッチ
ww




若い人は知らんでしょうね〜^^;


こんなとこでプロレスやってたんですよー^^;





で、この金網がこんな感じになっているみたいで。

hqdefault.jpg




ランダムというかぐちゃぐちゃな感じで


荒れてる感?が出てるでしょ?^^;




新築なのに、敢えて荒廃感?


みたいなのが出せんかな〜って^^;




新築にダメージ塗装?みたいなのやっても


面白いんじゃないかな〜??


なんて思ってますけども^^;




果たしてどんな方向性になりますやら...





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。






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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

立退きが完了しましたー

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





/////////////////////////////////////

共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

/////////////////////////////////////

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>
☆「視察」金光町100万円美邸&ランチ
 26日(火)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2マジシャンかんかんさん
 3しんやさん


☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
 28日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1そうさん
 2わたくし
 3ぐっちーさん
 4yazinさん
 5よーすけさん
 6ひろしさん
 7まゆさん(女性)
 8あらさん
 9norikoさん(女性)
 10しょーたさん
 ※増枠しました。
 11かこちゃん(女性)
 12N岡さん(女性)
 133Mさん
 14こまっちゃん
 15よしみん(女性)
 ※満席になりました。


☆「視察」京町ビル&お茶1日目
 28日(木)15時半

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3ぐっちーさん
 4yazinさん
 5ひろしさん
 6まゆさん(女性)
 7あらさん
 8norikoさん(女性)
 9N岡さん(女性)
 10DDMさん
 11よしみん(女性)
 ※満席になりました。


☆「視察」東区水門町美邸&ランチ
 29日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2M本さん


☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
 30日(土)13時

 参加予定(定員10名)
 1そうさん
 2わたくし
 3O幡さん
 4たくみさん
 5やなぎさん
 6こまっちゃん
 7わっきーさん
 8こーへーさん
 9OCさん
 10
 11
 12
 13
 14


☆「視察」京町ビル&お茶2日目
 30日(土)16時

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3u-kiさん
 4O幡さん
 5あゆさん(女性)
 6こーへーさん
 7フッゾカさん
 8麒麟さん
 9むーさん(女性)



3月一覧
2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ
24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ

26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)16時「視察」京町ビル&お茶2日目


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☆「勉強会」4日目 新築についての勉強会
 14日(日)13時

 参加予定(定員12名)
 1ino上さん
 2ちーこさん(女性)
 3hepaさん
 4かこちゃん(女性)
 5ワンママさん(女性)
 6みのるさん
 7わっきーさん
 8A藤さん
 9フッゾカさん
 10GMさん
 11u-kiさん
 12N岡さん
 ※満席になりました。



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


日々いろいろありますね〜




元々、能力がそんなでもないのに


加齢とともに記憶も体力も衰えていくもんだから


まぁいろんなことが抜けること抜けること...




いろんなところに迷惑かけて申し訳ないですね(-_-;)





マルチタスクいうんは能力の高いひとだけですわw



「ひとつひとつ」ってのが理想ですけども


なかなかそうもいかんのですよねー...






物件も持つなら、手間のかからんのがいいですよ!


・クレームが出ない
・退去が出ない(入居が長い)
・家賃が高い




ってところで、要は「少数精鋭」がいいと思います^^;






さすがに物件数を減らす?整理する?フェーズなんでしょう...





管理任せてても、


関わらないといけない部分はどうしてもあるし


自主管理だとなおさらね...




繁忙期ってのもあるのかな...





おかげでブログネタには困らんのですけどね(◎_◎;)






さて今日は、新築予定の


平福APの立退きが完了(;^_^A






築50年級の古いアパート8室中、


3室しか入居がなかったので


思い切って壊して新築しようっていう企画。




その第一歩が立退きでした。




これは、以前「ヒミツキチ」のときにもお願いしたので


今回も同じ方にお願いしました。



DIYできないことはないですが


ここに時間と労力を割けないですから...



いくらかで外注したほうがいいですよね...



当然ですが、新築後の管理・客付けもお任せします。






わたくしも現役時に立退きで動いたことがありますけども


立退き対象の建物いうたら、


基本的には古くて家賃が安いところに


長く入居している高齢者が多いんですよね...





いまも古いところにお住まいなので


物件のクオリティーとしては同程度でいいんですけど


みなさん、遠く離れたところは嫌がるんですよ...





長年の生活の基盤がありますから


年取って大きく変わるというのはしんどいですわね...



大家側としては転居しない方というのはありがたいんで


古い物件でそういう入居者を狙う作戦はいいんですよねー






なので、できるだけ近所の同程度の物件になるんですけど


エリアが限られるので対象物件がなかなかないんですよね...





しかも高齢者となると


一般的に入居を断られることも少なくない
ので...




我々の周りでは入居が長い可能性が高いので


比較的歓迎ムードなんですけどねぇ...






ただ、その点は少し目論見があったんですよね。




ひとつは、わたくしの浜野8棟のうちひとつが空いているので


自分の入居者を立ち退かせて、自分の物件に入ってもらう作戦^^;




少し離れるので、若干難色もあったようですけど


なんとかこちらで決めてくれましてね〜(*´▽`*)




立退きアパートよりこちらのほうが広いですし


家賃も3千円?5千円?だったか下げて


いまの家賃と合わせましたから^^;




立退きでせっかくの長期入居者を逃すのはもったいないですから...






実は、今後も立退きが必要になる物件がいくつかあるので


この作戦は常に頭にあるんですよね...




例えば、広谷の10,11号とか。


数年後に道が完成したら大きく変わるので


建物も50年級ですから、立退きが頭にあってね...




できれば、同程度の物件が近くにあったらな〜


なんてのはいつも考えています^^;





時間がないので続きはまた^^;





つづく




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー

2021年07月10日
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

立退きにかかった費用は?

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
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☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
 28日(木)12時

 参加予定(定員10名)
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 5よーすけさん
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 7まゆさん(女性)
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 ※増枠しました。
 11かこちゃん(女性)
 12N岡さん(女性)
 133Mさん
 14こまっちゃん
 15よしみん(女性)
 ※満席になりました。


☆「視察」京町ビル&お茶1日目
 28日(木)15時半

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2わたくし
 3ぐっちーさん
 4yazinさん
 5ひろしさん
 6まゆさん(女性)
 7あらさん
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 9N岡さん(女性)
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☆「視察」東区水門町美邸&ランチ
 29日(金)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
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☆「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
 30日(土)13時

 参加予定(定員10名)
 1そうさん
 2わたくし
 3O幡さん
 4たくみさん
 5やなぎさん
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 7わっきーさん
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 9OCさん
 10
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☆「視察」京町ビル&お茶2日目
 30日(土)16時

 参加予定(定員10名)
 1OCさん
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 6こーへーさん
 7フッゾカさん
 8麒麟さん
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3月一覧
2日(土)12時半「見学会」M本さん東区君津戸建ビフォー&ランチ
2日(土)15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建&お茶
3日(日)13時「勉強会」新築についての勉強会
(延期) 6日(水)12時半「視察」鴨方町100万円美邸&ランチ
9日(土)12時半「見学会」岩井完成見学&ランチ
9日(土)18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日(日)12時「見学会」あつおさん総社新築AP&ランチ
11日(月)13時「勉強会」2日目 新築についての勉強会
12日(火)12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター&ランチ
14日(木)13時「勉強会」3日目 新築についての勉強会
16日(土)12時半「見学会」ワンママさん玉野市2号戸建アフター&ランチ
21日(木)12時半「視察」水島戸建&ランチ
22日(金)12時半「視察」玉野市滝戸建&ランチ
24日(日)12時「見学会」T本さん赤磐オリジナル新築完成&ランチ
25日(月)13時「視察」総社市戸建&ランチ

26日(火)12時半「視察」金光町100万円美邸&ランチ
28日(木)12時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター1日目&ランチ
28日(木)15時半「視察」京町ビル&お茶1日目
29日(金)12時半「視察」東区水門町美邸&ランチ
30日(土)13時「見学会」そうさん広瀬町リノベアフター2日目&ランチ
30日(土)16時「視察」京町ビル&お茶2日目


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☆「勉強会」4日目 新築についての勉強会
 14日(日)13時

 参加予定(定員12名)
 1ino上さん
 2ちーこさん(女性)
 3hepaさん
 4かこちゃん(女性)
 5ワンママさん(女性)
 6みのるさん
 7わっきーさん
 8A藤さん
 9フッゾカさん
 10GMさん
 11u-kiさん
 12N岡さん
 ※満席になりました。



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
8日(月)「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の立退きの続きで。


関連記事
2024年03月25日 立退きが完了しましたー




ひとつはわたくしの浜野が空いていたので


そこに移ってくれたらいいなーってのが


なんとかうまく行きましてね(*^^)v





もうひとつは、


実はすぐお隣のM本さんの長屋が空いたと聞いていたので


そっちに行ってくれないかなーって^^;




幸いなことに、これもスムーズに運びましてね。





ちょっと苦労?するかもってのは実質ひとつだけだったんで


なんとかなるだろうと思っていたんですけど


最後は知らない人のところに移ってくれて


めでたく3組の立退きが完了ってことで(^^)






まぁ立退きいうたら


ちょっと難しそうに捉える人もいるんですけど


要は、引っ越し先を手配するってことでね。





中には難しい入居者もいると思うんだけど


大義名分?が「建物の老朽化」ってとこだから


古い建物ほど理解は得られやすいというか


まぁしかたないってことになるんよね。




あとはお金の問題ってことでね。





そこも基本的には


引っ越し先の費用、引っ越し屋の費用が中心でね。





参考までに、今回かかった費用を公開しておきましょう。





ひとつめ

・引っ越し先の費用 123,600円
 (敷金、礼金、火災保険、保証会社、3・4月家賃、仲介料)

・引っ越し屋さんの費用 162,800円

・敷金返金分 30,000円

計 316,460円






ふたつめ

・引っ越し先の費用 179,200円
 (敷金、礼金、火災保険、保証会社、3・4月家賃、仲介料)

・引っ越し屋さんの費用 198,000円

・介護設備費用の設置 48,030円
 (新居に手すりなど)

・固定電話移設費用 3,300円

・敷金返金分 60,000円

計 428,530円






みっつめ

・引っ越し先の費用 162,450円
 (敷金、礼金、火災保険、保証会社、3・4月家賃、仲介料)

・敷金返金分 93,000円

計 255,450円





これらにプラスして、


不動産屋さんに10万円手数料を出したので


全部で1,100,440円かかりました^^;






一般的な立退き予算としては


1室あたり30〜50万円ぐらいですかねー





引っ越し先が遠い、荷物が多くて引っ越し屋が高くなるとか


家賃や初期費用がそこそこするとかで変動しますかね。




こちらとしてはなるべく安く収めたいですけど


中には迷惑料?的なものをいう人もいますわね(◎_◎;)




少々難しい人がいても


最終的にはお金で解決にしかならないんで


地道に交渉していくだけなんですけどね。




今頃は敷金、礼金が少ないん物件も多いから


そういう点では安く収まりやすいですけど


いまの時期は引っ越し代がそこそこしますわね( ;∀;)




これでも少しずらせたので結構安くなったんですよ^^;




あとは、こちら都合での退去なんで、敷金はお返ししてあげてね。





だいたい、こんな感じで収まることが多いと思いますが


そこらは入居者次第の面も大きいんで


基本的に、入居者の質?は気にしたほうがいいですよね^^;





こういうのが面倒なら、


40万なり50万円なり渡すから


あとは全部そちらで段取りして


いついつまでに退去してくれ


って話しもありですね^^;





もし立退きをお願いすることがあれば


参考にしてみてください。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







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関連記事
2021年07月01日
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2021年07月10日
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岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





/////////////////////////////////////

共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

/////////////////////////////////////

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  R3.9.1から契約開始 55,000円


 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円



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<イベントのお知らせ>
☆「勉強会」4日目 新築についての勉強会
 14日(日)13時

 参加予定(定員12名)
 1ino上さん
 2ちーこさん(女性)
 3hepaさん
 4かこちゃん(女性)
 5ワンママさん(女性)
 6みのるさん
 7わっきーさん
 8A藤さん
 9フッゾカさん
 10GMさん
 11u-kiさん
 12N岡さん
 ※満席になりました。




☆「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
 20日(土)13時〜18時

 参加予定(定員50名、※懇親会22名)
 エントリーはこちらからどうぞ。 
※ 半沢大家さん
※ 岡山大家
※ ゲスト1
※ ゲスト2
※1わっきーさん
※2RYさん
 3みのるさん
※4たくみさん
※5やなぎさん
※6yazinさん
※7T本さん
※8しんやさん
※9しんさん
※10OCさん
※11N岡さん(女性)
※12りんしょ〜さん
※13よーすけさん
※14HTさん
※15ジェームスさん
※16あらさん
※17たかぱぱさん
※18しのさん
 ※懇親会は満席になりました。
 19M本さん
 20まゆさん(女性)
 21かこちゃん(女性)



4月一覧
4日(木)12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件&ランチ
5日(金)12時半「視察」中区御幸町倉庫?&ランチ
5日(金)15時半「視察」西大寺新戸建&お茶
8日(月)11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 &ランチ?
10日(水)12時半「視察」総社市美袋0円?戸建&ランチ(中止)
11日(木)12時半「視察」水島常盤町戸建?ビル?&ランチ

14日(日)13時「勉強会」4日目 新築についての勉強会
16日(火)12時半「視察」東区正儀戸建&ランチ
17日(水)12時半「視察」東区草ケ部古民家?&ランチ
20日(土)13時〜18時「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
25日(木)12時半「見学会」よっさん総社戸建&ランチ
27日(土)「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー


5月一覧
8~10日(水木金)「合宿」セニョ親方&かずさん物件見学 in枚方市・守口市



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


次の新築企画の南区平福



先月末で立退きが完了し、いまは解体中ですけども


近いうちに解体も完了する見込み。




となると、いよいよ新築が始まるということで


今日はそうさんとこで打ち合わせをしてきました。


S__79274027.jpg






ここも元々は買うつもりはなかったんだけど


またまた誰も手を挙げないもんだから...




なんでこんなチャンスになる可能性が高いものを


あっさりスルーするんだろうねぇ...




どこかで?いつか?新築をしたいって思ってるなら


挑んでみてもいい案件だと思ったけどね〜



まぁいいけど。






わたくしが挑むことにしたきっかけは


今回の敷地を見たときに


ガレージハウスが3つ入るんじゃね?


って思ったからなんだよね。





令和3年に「ヒミツキチ」でガレージハウスをやったので


同じような間取りと、見積もりでいければ


建築屋さんも銀行用の資料を作りやすいだろうし


銀行の融資判断も早いだろうなー


っていうのもあってですね。




やっぱり類似物件の実績?があれば


行員さんの作文もしやすいでしょうしね。




実際、「ヒミツキチ」の家賃アップの実績を求められましたしね。






そんな平福。


結構縦長の土地なんで、


当初はシャッター前に縦列で2台置けるように


考えていたんですけどねぇ...

2.jpg





なんかそれも普通なんで


建物をもう少し前に出して、両面をシャッターにして


1階を通過できるようにしよう


と思ったんですね。


4.jpg





このほうが変化があって面白いかなー


って思うんですけど


建物が小さいから


トイレの取り合いが難しいんですよね(-_-;)





事業用の可能性も考えると


トイレはやっぱり1階にほしいしね...


まぁ2階にもっていくだけの余裕もない...





ということで、結局断念して


裏にドアを作るだけになりそうです(-_-;)






それなら、裏がここまで広くなくてもいいんじゃない?


ってことで、表を8mぐらいにしてみました。

3.jpg





これで裏が3〜4m程度になるんですけど


それだけあれば、倉庫をオプションで付けてみたり


庭?みたいにするのもいいかなって。





表が8mってどんなですかね〜??


前面道路が4mしかないんで


6mとかだと車が入れにくいなと思ってね...




ちょっと余裕を持って7m?





だったら、8mあれば軽四2台もある


コンパクトカー+軽四もなんとかなるか...


って思ったんですけどね...





普通車1台は余裕。

縦列で軽四2台も余裕。

コンパクトカー+軽四

裏に3〜4mの空間も。






どうなんかな〜??





裏をもう少し殺して、表を9m?


裏で変化を出したいのに、裏が狭くなるのもなぁ〜...





使う人に左右されると思うから


これっていう正解はないんだろうけどねぇ...





決まり切った大量生産品で


ぜーんぶプランができあがった新築なら


こんなことも考えなくていいから


超楽
なんだけどねぇ...




それでいいとは思わないからしかたない(-_-;)





おしまい




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★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
 タクさん,ひろた@さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2% ※電柱2、自販機


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円 75.05坪
  1口10万円 25人147口集まったので追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱1
  ※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 宇野8丁目 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円 77.58坪
  1口10万円 21人109口集まったので追加購入
  満室想定表面19.8%
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R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
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  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
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 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円 50.78坪
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☆「視察」東区正儀戸建&ランチ
 16日(火)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2M本さん
 3あつさん


☆「視察」東区草ケ部古民家?&ランチ
 17日(水)12時半

 参加予定(定員10名)
 1わたくし



☆「セミナー&懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
 20日(土)13時〜18時

 参加予定(定員50名、※懇親会22名)
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※ 半沢大家さん
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※ プレジデント168さん
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 3みのるさん
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こんばんは。岡山大家です。


南区平福での新築に向けて解体中ということで


解体中の写真が送られてきました。


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47A72140-4CCD-4E04-AEA4-3BC60057C6BC_0.jpg




がんがんいってますね〜(;^_^A





時間の余裕があったら


宿本町の解体時みたいに


建具?水回り?とかを


みんなにもって帰ってもらえばよかったんですけどねぇ。




なんか全部が全部ゴミになるっていうのも


もったいない気がしますね...





でも、人類の歴史はスクラップアンドビルド




古いなにかを壊して、新たに建てる。


そこに経済成長があるんでね...




ここにどんな新たな息吹が生まれるのか?





ちょっと問題が発覚したので


またそうさんとこで打ち合わせになりました(;^_^A





わたくしの周りの大家仲間は


ほとんどが古い物件を運用するスタイル






なかなかいきなり新築に踏み切るのは


金額的に心理的ハードルが高いですしね...


自己資金や融資の問題もありますし


そこをどうにかクリアしたとしても


その後の運営が問題になるケースも少なくないんでねぇ...





やっぱりお金のない初期は、


築古の高利回り戸建でのスタートが無難だと思うんですよねぇ...





まぁそこは人それぞれでいいんですけども


築古をいつまで引っ張るのか?




これはひとつのテーマになると思うんですよね。





基本的に、5〜10年程度で回収できる設計だと思うんで


その後ってことですわね...




回収してるんでどうにでもなるんですけど


基本的にはこんなところかと。


建物を付けて売る?

解体して土地で売る?

解体して駐車場にでもする?

解体して新築でも建てる?





まぁどれでもいいと思うんですけど


そのまま売る以外は


「解体」っていう流れを挟みますわね...





なので、購入費、諸費用、リフォーム代の回収はもちろん


解体費分までの回収を運用時に見込んでおきたいですかねー





ただ、その解体費がどんどん上がっていく...





これは築古ユーザーにとっては大きな問題ですわね...





家賃3万円で、予定より1年長く運用しても


それ以上に解体費が上がれば
...(>_<)





なので


その土地を活用したいなら


かなりの高利回りで回していくか?

家賃が高めの物件で運用していくか?

これ以上値上がりする前に早めに解体するか?





土地が不要なら


解体局面を迎える前に売却するか?





そんな感じになるんじゃないかと思います...






わたくし、5〜10年以内ぐらいには解体して


新築をしたいと思っている案件がいくつか
あります...





その頃、解体がすんなり進むのか?...


そこを迎える前に、いくつかは売っておくべきなのか?...





古いのを持っていると


今後のことでいろいろ考えることがありますね...(-_-;)





おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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